手持未補地價居屋，急需資金周轉，聽聞可以申請「二按」套現？事實上，未補地價居屋擅自加按或進行二按均屬違法，業主隨時會被房屋委員會（房委會）收回單位。那麼，居屋業主想合法地將物業套現，是否全無辦法？本文將為您全面拆解兩大官方及市場認可的合法方案：向房委會申請「加按」，以及向財務機構申請「業主貸款」。我們將深入比較兩者的申請資格、審批速度、貸款額及年期，並提供詳盡申請流程教學，助您根據自身情況，選擇最穩妥、最合適的套現方法，解決燃眉之急。
拆解未補地價居屋「二按」迷思：合法性與潛在風險
甚麼是「未補地價居屋二按」？
基本定義：在一按基礎上的額外按揭
談及未補地價居屋二按，很多業主可能首先想到，是在原有的銀行一按之上，再向其他財務機構申請第二份按揭貸款來套現。這個概念基本上沒有錯。不過，將這個操作應用在未補地價的居屋物業上，情況就變得複雜，而且並非一個可以直接進行的合法選項。市面上常聽到的「二按」，與真正合規的套現方法存在根本分別。
業主套現需求分析：為何考慮二按？
生活中總有突如其來的資金需要，這也是很多居屋業主考慮套現的原因。例如，家人需要支付一筆緊急的醫療費用，子女升學需要教育開支，或者生意周轉上遇到短期困難。當面對這些情況，將手上的物業價值轉化為流動資金，自然成為一個選項，驅使業主去尋找不同的未補地價居屋按揭方案。
「二按」的法律風險與後果
法律依據：《房屋條例》下的轉讓限制
這個問題的核心，源於《房屋條例》對資助出售房屋的嚴格限制。由於居屋業主是以折扣價購入單位，在未向政府補回地價之前，業權並不完整。條例明確規定，業主不得隨意將單位出售、出租、轉讓或作任何形式的抵押。任何私下進行的未補地價居屋按揭，都可能直接抵觸這項法例。
違法後果：房委會收回單位及法律責任
私下進行未補地價居屋二按的後果可以非常嚴重。一旦被房屋委員會（房委會）發現，最嚴重的後果是房委會有權行使《房屋條例》賦予的權力，收回該單位。這意味著業主可能失去安樂窩。此外，違規簽訂的按揭合約在法律上也可能被視為無效，業主不但無法獲得保障，還可能要承擔相關的法律責任。
如何合法為未補地價居屋套現？兩大官方及市場方案
談及未補地價居屋二按，很多業主都會感到困惑，既想利用物業套現周轉，又怕誤墮法網。其實，只要選對方法，為未補地價居屋合法套現並非不可能。目前市場上有兩大合法途徑，一個是經官方審批的「加按」，另一個則是市場上較靈活的「業主貸款」。接下來，我們就逐一拆解這兩個方案的原理和分別，助你找到最適合自己的選擇。
方案一：向房屋委員會（房委會）申請「加按」
原理：在特定緊急情況下，獲官方批准的合法加按
這個方案是向房委會直接申請，為你的未補地價居屋進行「加按」或「重新按揭」。原理是在非常特殊和緊急的情況下，例如籌措突發的醫療開支，房委會可以破例發出批准信，讓你向指定銀行或財務機構申請一筆額外的按揭貸款。這是一種完全合法的未補地價居屋按揭安排，因為它獲得了官方許可。
特點：審批極嚴、用途受限、過程需時
不過，這個途徑的門檻相當高。首先，房委會的審批極為嚴格，只接納極少數特定理由。其次，貸款用途會受到嚴格限制，批出的金額通常只足夠應付該項緊急開支。最後，整個申請過程由遞交文件到獲批，往往需要數月時間，未必能解決你的燃眉之急。
方案二：申請財務機構「業主貸款」
原理：以物業業權作信貸證明，不屬押記，不抵觸《房屋條例》
另一個更便捷的市場方案，是申請財務機構提供的「業主貸款」。它的原理十分巧妙，這筆貸款的性質屬於私人貸款，而不是按揭。你只是利用「業主」這個身份，去證明自己有較佳的信貸背景和還款能力。由於貸款不涉及將物業業權作法定押記（Charge），所以不會在土地註冊處登記，亦不需要事先得到房委會批准，自然沒有抵觸《房屋條例》的轉讓限制。
特點：申請快捷、無需房委會批准、資金用途靈活
這個方案的最大優點是靈活快捷。由於無需通過房委會，省卻了漫長的審批程序，最快數天內便可取得資金。此外，批出的資金用途完全自由，你可以用作個人周轉、生意擴充或整合債務，彈性極大。
房委會加按 vs 業主貸款：關鍵分別速覽
比較表格：合法性、申請速度、成功率、資金用途、利率水平、查冊紀錄
為了讓你更清晰地了解兩者分別，我們整理了一個簡單的比較表，助你快速掌握重點。
| 比較項目 | 方案一：房委會加按 | 方案二：業主貸款 |
|---|---|---|
| 合法性 | 完全合法，但必須先獲房委會書面批准。 | 完全合法，因貸款性質不屬按揭，無需批准。 |
| 申請速度 | 較慢，一般需時數星期至數月。 | 快捷，最快數天可完成批核及放款。 |
| 成功率 | 極低，只適用於極端緊急情況。 | 較高，主要審視業主還款能力及信貸紀錄。 |
| 資金用途 | 嚴格受限，只能用於已申報的特定用途。 | 完全靈活，可用於任何個人或生意周轉。 |
| 利率水平 | 較低，一般貼近市場最優惠利率（P按）。 | 較高，屬私人貸款利率，視乎個人信貸評級。 |
| 查冊紀錄 | 會在土地註冊處留下按揭紀錄（押記）。 | 不會在土地註冊處留下任何紀錄。 |
方案一深入指南：向房委會申請加按全流程
想為未補地價居屋二按套現，向房屋委員會（房委會）申請加按，是官方認可的合法途徑。不過，這個方法並非隨時可用，整個過程有嚴格的規定與審批標準。以下會為你詳細拆解整個申請流程，由申請資格到計算貸款額，再到具體操作步驟，讓你對這個方案有更清晰的了解。
申請資格：房委會接納的五大理由
房委會的審批原則相當嚴謹，申請加按並不是為了個人投資或一般消費，而是要證明業主正面對突發的經濟困難，急需資金周轉。一般來說，房委會主要會考慮以下五種情況：
理由一：籌措醫藥費
當業主本人或直系親屬不幸患上嚴重疾病，需要支付龐大的醫療費用時，可以提出申請。你需要準備好詳細的醫療報告及費用單據，以證明情況的緊急性及真實性。
理由二：家庭成員教育開支
為家庭成員，例如子女，籌集在本地或海外升學的教育費用，也是房委會接納的理由之一。申請時，需要提交學校的取錄通知書及學費帳單等文件作證明。
理由三：支付殮葬費
若家庭成員不幸離世，業主需要資金支付殮葬相關的開支，同樣可以向房委會申請加按。
理由四：因離婚或分居支付贍養費
如果業主因離婚或分居，根據法庭判令需要向配偶支付樓價的一部分或贍養費，亦可成為申請理由。這種情況通常會涉及業權變更，手續會相對複雜一些。
理由五: 生意財政困難
假如業主是自僱人士或小生意經營者，生意上遇到嚴重的財政困難，導致影響到個人及家庭的日常生活開支，也可以提出申請。你需要提供公司財務報表等文件，證明業務陷入困境。
貸款額、利率及年期計算方法
即使你的理由獲房委會接納，最終的貸款額、利率及未補地價居屋按揭年期，仍然有特定的計算方式。貸款額會取決於你的實際需要，以及一個由物業價值計算出來的上限，兩者中以較低者為準。利率方面，通常會比市場上新造的一手或二手樓宇按揭利率為高。
居屋／綠置居單位計算方式
對於大部份居屋或綠置居單位，最高可獲批的貸款額有一條標準公式：
（房委會評定的單位市值 — 應付補價）x 80% — 尚欠的按揭貸款餘額
如果你的單位已經完全供滿，沒有任何按揭在身，計算時就無需減去最後的貸款餘額。
租者置其屋計劃單位的特殊計算
租者置其屋計劃（租置計劃）的單位計算方法比較特別，會根據你購入單位的年期而有所不同：
* 首次轉讓契據日期起計兩年內：計算基礎會改為「業主購入時的買價 x 80% — 尚欠的按揭貸款餘額」。這主要是為了限制業主在短期內利用物業升值進行過度套現。
* 第三年或以後：計算方式則會與一般居屋／綠置居單位看齊，改回以單位市值作為計算基礎。
房委會加按申請四步曲
整個未補地價居屋按揭申請流程，可以簡單歸納為四個主要步驟。跟著流程走，就能更有條理地完成申請。
步驟一：向銀行或財務機構索取初步貸款建議
在正式向房委會遞交申請前，一個很重要的準備工作，是先向銀行或財務機構查詢。你可以向他們說明你的情況，了解如果申請獲房委會批准，他們大概可以提供怎樣的貸款條款。這樣做可以避免你花費時間和費用完成房委會的申請後，才發現沒有金融機構願意承造按揭。
步驟二：備妥證明文件及填寫申請表
你需要向所屬屋邨辦事處索取並填寫指定的申請表（HD1104C）及申報表（HD1105C）。同時，要根據你申請的理由，準備好所有相關的證明文件，例如醫療報告、學費單、公司財務報表、法庭命令等。基本的個人文件，如身份證明、入息及資產證明等，也缺一不可。
步驟三：房委會審批及發出批准信
文件準備齊全後，便可連同申請費一併遞交予房委會。房委會將會詳細審核你的個案，這個過程需時較長。如果申請最終獲批，你會收到一封「重新按揭批准信」。這封信的有效期通常為六個月。
步驟四：委託律師辦理正式按揭手續
收到批准信後，你便可以憑信正式向之前接洽的銀行或財務機構辦理貸款。同時，你需要委託律師事務所協助處理後續的法律文件，包括草擬及簽署正式的按揭契據，並將其交往土地註冊處進行登記，才算完成整個加按程序。
方案二全攻略：未補地價居屋「業主貸款」詳解
對於未補地價居屋二按有資金需求的業主來說，除了向房委會申請加按，市場上的「業主貸款」是另一個更靈活快捷的合法途徑。這種貸款的原理並非將物業作抵押，而是以業主的身份作為信貸能力的證明，因此不觸犯《房屋條例》，亦無需向房委會申請，讓資金周轉更有效率。
選擇業主貸款前必須考慮的因素
市面上的業主貸款產品五花八門，要找到最適合自己的一款，就像規劃行程一樣，需要仔細比較各個選項。在按下申請鍵之前，花幾分鐘了解以下幾個關鍵因素，可以助你作出最精明的決定。
比較實際年利率 (APR)
實際年利率 (Annual Percentage Rate, APR) 是比較所有貸款產品的黃金標準。有些貸款計劃或會以極低的「月平息」作招徠，但這數字並未包括手續費、行政費等各項隱藏成本。APR則將所有費用計算在內，是反映真實借貸成本的唯一指標。因此，在比較不同計劃時，請務必將APR放在首位，數字愈低，代表實際需要支付的利息愈少。
審視最高貸款額及還款期
貸款額與還款期直接影響你每月的供款壓力。申請前應先評估自己的實際需要：你需要一筆較大資金作長遠規劃，還是小額款項應付短期周轉？一般來說，較長的未補地價居屋按揭年期意味著每月還款額較低，但總利息支出會相應增加。反之，較短的還款期雖然每月供款較多，但能更快還清貸款，節省利息。你應在兩者之間尋找一個最適合自己財務狀況的平衡點。
了解相關手續費及提早還款條款
除了利率，一些潛在費用亦不容忽視。申請時要留意有沒有任何申請手續費或行政費用。此外，「提早還款條款」亦是關鍵一環。假如你預期未來有機會提早還清全部或部份貸款，就要了解相關的罰息或手續費安排。選擇一些豁免提早還款收費的計劃，能為你未來的財務調動保留更大彈性。
2025年市場熱門業主貸款產品比較
為了讓你更具體地了解市場選擇，我們整理了幾款各具特色的熱門業主貸款產品，助你快速掌握它們的賣點。
產品A：特色、利率、貸款額及優惠
- 特色：主打極速批核及低利率門檻，適合對資金需求有迫切性的申請人。
- 利率：實際年利率可低至1.88%，在市場上極具競爭力。
- 貸款額及年期：最高貸款額可達150萬港元，還款期最長為84個月。
- 優惠：網上申請通常可享現金回贈或禮券，並豁免大部分手續費。
產品B：特色、利率、貸款額及優惠
- 特色：專為需要大額資金的業主而設，貸款額度較高，並提供豐厚的迎新獎賞。
- 利率：實際年利率約由3.5%起，視乎貸款額及信貸評級而定。
- 貸款額及年期：最高貸款額可達200萬港元或物業估值的特定倍數，還款期同樣最長可達84個月。
- 優惠：常設高達萬元的現金回贈計劃，貸款額愈高，回贈愈多。
產品C：特色、利率、貸款額及優惠
- 特色：提供最長的還款期及極高彈性，部分產品更設有「循環貸款」功能。
- 利率：實際年利率普遍較高，約由7%起，但勝在還款安排靈活。
- 貸款額及年期：最高貸款額可達200萬港元，還款期最長可達180個月，大大減輕每月供款負擔。
- 優惠：主打「利息逐日計」，提早還款不設罰息，隨時借還，適合業務周轉或資金進出頻繁的業主。
業主貸款申請流程及所需文件
與向房委會申請加按的繁複程序相比，業主貸款的申請流程顯得非常簡單直接，大部分步驟均可在網上完成。
申請步驟：網上申請、初步批核、簽約放款
- 網上申請：選擇心儀的財務機構，在其官方網站填寫簡單的個人及物業資料，整個過程一般只需數分鐘。
- 初步批核：提交申請後，財務機構會根據你的資料進行初步審批，最快可在30分鐘內透過電話或電郵通知你批核結果，包括貸款額及利率。
- 簽約放款：若你接納貸款條款，便可預約親身或網上簽署貸款合約。完成後，款項最快可於同日經轉數快或本票形式發放。
基本文件清單：身份、住址及入息證明
申請業主貸款所需的文件比傳統的未補地價居屋按揭簡單得多，一般只需準備以下三類文件的副本：
- 身份證明：香港永久性居民身份證。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
- 入息證明：最近三個月的糧單、稅單或顯示入息紀錄的銀行戶口月結單。
2分鐘互動評估：找出最適合你的套現方案
看過以上關於未補地價居屋二按的兩種合法途徑後，您可能想知道，哪一個方案才真正切合您的個人需要。我們為您設計了一個簡單的互動評估，只需依據您的實際情況回答以下兩個關鍵問題，就能即時為您分析及配對最合適的套現建議。
回答兩條問題，即時獲取建議
問題一：您需要資金的用途是？
- 符合房委會理由：例如為家人籌措醫藥費、支付子女升學開支或處理贍養費等，屬於房委會官方接納的緊急情況。
- 其他個人周轉：例如整合卡數或其他私人貸款、短期生意周轉或家居裝修等個人財務需要。
問題二：您希望多快獲得資金？
- 1個月內：情況比較緊急，需要盡快取得資金解決問題。
- 3個月或以上：時間上較為充裕，可以應付官方機構所需的審批流程。
您的個人化方案建議
根據您的回答，我們為您準備了以下的個人化分析。
結果一（急需資金作個人周轉）：建議優先考慮「業主貸款」
如果您的資金需求較為迫切，而且用途是個人財務周轉，那麼「業主貸款」會是比較適合您的選擇。因為業主貸款最大的優勢是申請流程簡單快捷，它不屬於物業押記，所以無需經過房委會的漫長審批。財務機構最快在數天內便可完成批核及放款，能有效應對您的燃眉之急。而且，資金用途完全不受限制，讓您在處理財務問題時更具彈性。
結果二（符合資格且時間充裕）：可嘗試申請「房委會加按」
如果您的資金用途完全符合房委會接納的五大理由，而且時間上並不趕急，申請房委會加按就是一個完全合規的官方途徑。雖然審批過程非常嚴謹，但成功獲批的未補地價居屋按揭，其利率水平通常會比市場上其他的貸款產品更具優勢。不過，您必須留意，整個申請連同審批過程一般需時數月，所以在申請前，必須確保自己有足夠的時間預算去等待。
未補地價居屋按揭常見問題 (FAQ)
申請業主貸款會否在土地註冊處（查冊）留下紀錄？
這是一個很多業主關心的問題，答案是不會的。業主貸款的本質屬於私人貸款，並非傳統的按揭貸款。它不需要將物業的業權抵押給財務機構，所以整個貸款過程不會在土地註冊處登記任何押記令（俗稱釘契）。這代表你的物業查冊紀錄會保持「乾淨」，既保障了你的個人私隱，亦不會影響物業未來的買賣。
聯名居屋可否由一人單獨申請業主貸款？
如果你的居屋是與家人聯名持有，這點就尤其重要。大多數情況下是可以的。因為業主貸款主要是基於申請人個人的信貸狀況、入息及還款能力作評估，並以其業主身份作為其中一個批核的考慮因素。所以，即使物業是聯名持有，其中一位業主通常都可以單獨提出申請，無需所有業主同意。不過，每間財務機構的審批政策始終有異，建議申請前先向相關機構查詢清楚具體的條款及要求。
業主貸款與房委會加按對信貸評級 (TU) 的影響有何不同？
無論是申請業主貸款還是向房委會申請加按，只要涉及信貸，相關的申請及還款紀錄都會反映在你的個人信貸報告 (TU) 上。它們最主要的分別在於貸款的性質。房委會的加按屬於按揭貸款，在TU報告中會被歸類為有抵押貸款。而業主貸款則屬於私人貸款或無抵押貸款。一般而言，準時償還任何類型的貸款都有助建立良好的信貸紀錄。相反，如果出現逾期還款，按揭貸款的違約紀錄，對信貸評級的負面影響通常會比私人貸款的紀錄更為顯著。
房委會加按申請被拒，可以上訴嗎？
可以的。如果你向房委會申請加按不幸被拒絕，或者對最終批准的貸款額度不滿意，你是可以提出覆核申請的。在申請覆核時，你需要以書面形式清楚列明反對的原因，並且最好能提供一些新的證明文件或額外資料，以支持你的理據，例如更詳細的財務狀況證明或開支單據等。這個覆核過程需要一定的時間，也再次突顯了房委會對於未補地價居屋按揭申請的嚴謹性。