按揭邊間好？2025最全攻略：比較5大關鍵、搵出最抵銀行Plan兼避開申請陷阱

面對人生重大決定——「上會」置業，「按揭邊間好？」自然是每位準業主最關心的問題。2025年市場息率高企，銀行審批標準時有變動，加上按揭計劃五花八門，H按、P按、現金回贈、Mortgage-Link等條款令人眼花撩亂。要搵出全城最抵、最適合自己的銀行Plan，同時避開各種申請陷阱，絕非易事。

本文為你整合2025年最全面的按揭攻略，將即時更新各大銀行利率及優惠，深入比較H按與P按的利弊，拆解現金回贈與高息存款掛鈎戶口的慳息秘訣，並剖析市場現況與銀行審批取態。無論你是首次置業、轉按，還是自僱人士；目標是私樓、居屋或村屋，本文都能助你按個人需要，作出最精明的按揭決策。

申請按揭必讀：拆解H按、P按及核心條款

要決定按揭邊間好，首先要理解銀行提供的不同計劃。市面上的按揭計劃五花八門，但核心離不開H按、P按及定息按揭這三種。它們直接影響你未來的供款額，所以了解清楚它們的運作方式與條款，是申請按揭的第一步。

H按 vs P按：如何選擇最適合你的計劃？

選擇H按還是P按，是每個準業主面對的第一道選擇題。兩者計算利息的基準不同，各有優劣，了解清楚才能知道哪間按揭銀行好，並且選擇最適合自己的方案。

H按 (同業拆息) 的優點、風險及封頂利率保障

H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸的利率。H按的利率公式是「HIBOR + 銀行利潤率」（例如H+1.3%）。因為HIBOR每日浮動，所以H按的利率波動較大，這是它的主要風險。不過，H按計劃的最大優點是設有「封頂利率」（Cap Rate）保障。這個封頂利率通常與P按利率掛鈎，當HIBOR大幅抽升時，你的實際按揭利率只會升至封頂水平，不會無限上升，為供款額提供了重要的安全網。

P按 (最優惠利率) 的穩定性及大P、細P之分

P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate)，由各銀行自行釐定。P按的利率公式是「P – 銀行回贈率」（例如P-1.75%）。P的變動遠比H穩定，可能一年都未必調整一次，所以P按供款額的穩定性非常高，較易作出財務預算。市場上的P主要分為「大P」和「細P」，大型銀行如滙豐、中銀、恒生通常採用較低的「細P」，而其他銀行則採用「大P」，兩者可以相差0.25厘。這個差別除了影響P按利率，也會影響H按的封頂利率水平。

為何現時市場主流選用H按？

雖然H按利率較波動，但現時市場上超過九成的業主都選用H按。主要原因是在大多數時間，HIBOR都處於較低水平，令H按的實際利率低於P按，可以節省更多利息支出。而且，因為有封頂利率的保護，即使遇上加息週期，H按的利率上限亦與P按相若，等於同時享有低息的好處與利率上限的保障，所以成為市場的絕對主流。

現金回贈與Mortgage-Link的慳息策略

比較按揭邊間銀行好，除了看利率，現金回贈與Mortgage-Link戶口也是重要的慳息工具，懂得善用可以減輕不少供樓負擔。

現金回贈計算：扣減貸款額的規定須知

現金回贈是銀行為吸引客戶而提供的一次性回贈，通常以貸款額的某個百分比計算。不過，根據金管局規定，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從你的貸款本金中扣除。例如，貸款額500萬，現金回贈1.5% (即7.5萬元)，因為超過了1%，所以銀行批出的最終貸款額會是492.5萬元 (500萬減7.5萬)，申請時需要留意這點對首期預算的影響。

善用Mortgage-Link高息戶口對沖利息支出

Mortgage-Link (高息存款掛鈎戶口) 是一個非常實用的慳息工具。這是一個存款利率與你的按揭利率完全相同的儲蓄戶口。例如你的按揭利率是4.125%，你放在這個戶口的資金就能賺取4.125%的存款利息。你可以將備用資金或儲蓄放入此戶口，用賺取的高息去抵銷部分的按揭利息支出。不過，這類戶口的高息存款額設有上限，通常是按揭貸款餘額的50%。

定息按揭的優勢與適用情況

定息按揭雖然不是市場主流，但在特定情況下，它可以發揮關鍵作用，甚至幫助你成功上車。

何時應考慮定息按揭以鎖定利率？

定息按揭是指在指定年期內（例如首2年或3年），你的按揭利率會被鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。如果你預期未來利率會持續大幅上升，而且希望在供樓初期有非常穩定的供款預算，那麼定息按揭便是一個可以考慮的選擇。定息期結束後，利率通常會轉回與市場掛鈎的H按或P按計劃。

利用定息按揭豁免壓力測試，提高借貸力

定息按揭有一個非常重要的隱藏優勢。部分由香港按證保險有限公司提供的定息按揭計劃，可以豁免申請銀行的壓力測試。一般按揭申請需要假設利率上升2厘後，供款佔入息比率不可超過60%，這令很多入息處於臨界點的買家無法借足貸款。使用這類定息按揭，你只需符合基本的供款與入息比率要求，變相提高了你的借貸能力，對成功置業有決定性的幫助。

市場現況剖析：銀行審批收緊，邊間銀行最好批？

最近考慮申請按揭的朋友，可能都會感覺到銀行審批比以前嚴格。要解答「按揭邊間好」這個問題，現在除了比較利率和回贈，更要了解哪間銀行較易批核。因為市場環境轉變，銀行的按揭策略也出現了重大調整，了解箇中原因，能助你避開申請時的潛在陷阱。

「息率倒掛」下，銀行按揭業務策略分析

要明白銀行近期的取態，首先要認識「息率倒掛」這個現象。簡單來說，就是銀行借錢給客戶的利息收入，竟然低於它自己從市場借貸的資金成本。這情況直接影響了銀行的盈利能力，也改變了它們對按揭業務的態度。

銀行資金成本 (HIBOR) 高於按揭利率的影響

目前大部分H按計劃的利率，雖然會跟隨香港銀行同業拆息 (HIBOR) 浮動，但都設有封頂利率（Cap Rate），而這個封頂利率通常是P按利率減某個百分比。當HIBOR持續高企，甚至超越了封頂利率時，銀行實際能收取的利息就被鎖定在較低的水平。與此同時，它們自身的資金成本 (HIBOR) 卻維持在高位，形成「做一宗蝕一宗」的局面。所以，銀行自然沒有太大誘因積極爭取按揭生意，審批時亦會更加謹慎，挑選優質客戶。

為何銀行削減甚至取消現金回贈？

在「蝕本」經營的壓力下，削減現金回贈是最直接的成本控制方法。過往銀行為了搶佔市場佔有率，會用高額現金回贈吸引客戶。但現在，取消回贈除了可以節省開支，亦能有效篩走一些只為賺取回贈，並在兩年罰息期後就馬上轉按的客戶。因為這類客戶對銀行來說，長期貢獻有限。這個策略的轉變，導致按揭申請湧向仍然提供回贈的中小型銀行，但也因此造成了部分銀行人手緊張，審批時間延長。

避開三大常見申請陷阱

了解銀行的困境後，我們就可以看看申請人會遇到哪些實際問題。想知道按揭邊間銀行好，就要先懂得避開以下三個常見的申請陷阱，確保上會過程順利。

陷阱一：新盤估價不足與發展商回贈的關連

以往申請新盤按揭，銀行多數會直接採用買賣合約價作為估價，做到「估足價」。但是，近期部分發展商為了維持物業的表面價格，會私下向地產代理提供高額佣金作為變相減價。銀行已察覺這種「保面價、實劈價」的操作，所以在估價時會更趨保守，扣除相關因素，導致最終估價低於合約價。如果出現估價不足，買家就需要準備額外首期資金去填補差額。

陷阱二：銀行審批延誤，影響成交期

如上文提及，大型銀行收緊按揭業務後，申請個案都集中到少數中小型銀行。這些銀行未必有足夠人手應付突然大增的申請量，結果造成審批「大塞車」。審批時間一旦拖長，就有可能超出買賣合約訂明的成交日期，對買家造成不必要的麻煩，甚至有交易告吹的風險。所以，選擇一間審批效率穩定的銀行，在現時市況下變得尤其重要。

陷阱三：高成數按揭的「銀行+按保公司」雙重估價

申請高成數按揭（例如八成或九成），需要同時通過銀行和按揭保險公司的審批。這代表物業需要經過兩次估價：一次由銀行進行，另一次由按揭保險公司進行。最終的貸款額，會以兩者中較低的估價為準。即使銀行初步批出足額估價，按揭保險公司仍然有機會因為判斷市況風險較高，而給出一個更低的估價。這個「雙重估價」機制，是高成數按揭申請人需要特別留意的潛在風險。

按個人需要選擇：不同身份及物業類型的最佳按揭方案

要找到按揭邊間好，並無一個標準答案，因為最適合的方案完全取決於你的個人背景及所選購的物業類型。銀行審批按揭時，會全面評估申請人的還款能力及物業本身的風險。所以，了解自己的獨特情況，再對比邊間按揭銀行好，才是找到最理想計劃的關鍵。以下我們會從申請人身份和物業類型兩個方向，拆解不同情況下的最佳選擇。

按申請人身份揀選銀行

首次置業：善用新按保政策，豁免壓力測試

對於首次置業人士，最大的優勢在於可以利用按揭保險計劃（新按保）申請高成數按揭。根據最新政策，購買價值1,000萬港元以下的物業，最高可承造九成按揭。更重要的是，只要申請人的「供款與入息比率」不超過50%，便可以申請豁免銀行的壓力測試。這項政策大大降低了上車門檻，讓一些以往可能無法通過壓力測試的買家，現在也能成功置業。在選擇銀行時，可以優先考慮對按保申請流程較熟悉及批核較快的大型銀行。

轉按／加按：計算回贈能否覆蓋罰息及律師費

考慮轉按或加按的業主，主要目的是為了獲取更優惠的利率或套現資金。在比較不同銀行計劃時，現金回贈是一個重要的考慮因素。你需要仔細計算，銀行提供的現金回贈金額，是否足以抵銷提早償還舊有按揭的罰息（通常為貸款額的1-2%）以及轉按所需的律師費（約數千至一萬港元不等）。近年銀行因資金成本上升，已大幅削減現金回贈，所以進行這項計算就變得更加重要，確保轉按真的能帶來實際得益。

自僱／非固定收入人士：申請文件及銀行審批偏好

自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金等非固定收入人士，在銀行眼中屬於風險較高的客戶。因此，銀行審批會特別嚴謹。你需要準備更詳盡的證明文件，例如最少過去六個月的個人銀行戶口紀錄、公司利得稅單、經審計的公司財務報告等，以證明收入的穩定性。部分中小型銀行對於這類申請的取態可能較具彈性，所以不妨多向幾間銀行查詢，了解它們的審批偏好及所需文件。

公務員：利用房屋津貼提升借貸能力

公務員身份在申請按揭時具備一定優勢。如果你符合資格領取「實報實銷的房屋津貼」，這筆津貼可以全數計入你的每月入息之中，用作計算供款與入息比率及壓力測試。這能顯著提升你的借貸能力，讓你更容易通過審批，或者能夠負擔樓價更高的物業。申請時，只需向銀行提交相關的政府文件證明即可。

按物業類型選擇按揭

居屋（綠表／白表）：P按為主，擔保期影響按揭成數

購買居屋時，不論是綠表還是白表申請者，按揭計劃普遍以P按為主。由於有政府作為擔保人，買家可以輕鬆申請到高成數按揭（綠表最高95%，白表最高90%），而且無需購買按揭保險。需要留意的是政府的擔保期，若購買的二手居屋已過了擔保期，銀行批出的按揭成數會大幅降至六成或以下，而且審批會變得與私樓無異。

二手樓／唐樓：樓齡對按揭年期及估價的影響

選購二手樓，特別是樓齡較高的唐樓時，物業的年齡是影響按揭審批的核心因素。銀行普遍會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。例如，一座樓齡50年的唐樓，最長還款期可能只有25年，這會導致每月供款額增加。此外，樓齡高的物業亦較常出現估價不足的問題，買家可能需要準備更多首期資金。

村屋：估價與業權問題的應對

村屋按揭的複雜性較高，因為常涉及估價不足、業權不清、僭建或路權等問題。銀行對村屋的估價取態普遍保守，批出的按揭成數亦較低。為了順利申請按揭，建議在簽訂臨時買賣合約前，先委託多於一間銀行對物業進行初步估價。同時，必須確保所有業權文件齊全清晰，特別是地契中關於出入路權的條款。

工商舖／車位：非住宅物業的按揭成數及年期

工商舖及車位等非住宅物業的按揭條款，與住宅物業有很大分別。一般而言，非住宅物業的最高按揭成數只有五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會降至四成。還款年期方面，亦比住宅物業短，工商舖最長約為20年，車位則約15年。利率及壓力測試的要求也可能更嚴格。

按揭常見問題 (FAQ)

在申請按揭的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。不論是關於審批門檻，還是長遠的財務規劃，了解清楚這些細節，對你找出按揭邊間好，以及順利上會都至關重要。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你一一拆解。

壓力測試對按揭申請有何影響？首置免壓測詳解

壓力測試可以理解為金管局為銀行體系設立的一道安全網，目的是確保借款人在利率上升的環境下，依然有足夠的還款能力。在以往，銀行審批按揭時，需要將申請人的按揭計劃利率加3厘去計算，確保其「供款與入息比率」不超過月入的60%。不過，在最新的政策下，首次置業人士只要申請按揭保險，便可以豁免這項壓力測試，只需符合基本的「供款與入息比率」不超過50%即可。這項改動大大降低了「上車」的門檻，讓更多人的置業夢想得以實現。

信貸評級(TU)如何影響按揭利率和批核機會？

信貸評級（TU）是你個人財務狀況的一份成績表，銀行在決定是否批核按揭，以及提供什麼條款時，這份報告扮演了關鍵角色。一個良好的信貸評級，證明你是個有信用、會準時還款的借款人，銀行自然更樂意批出貸款，甚至可能提供更吸引的利率和現金回贈。反之，如果你的信貸報告有逾期還款等負面紀錄，銀行便會視之為較高風險的客戶，除了可能將利率調高，嚴重者更會直接拒絕你的申請。因此，在比較邊間按揭銀行好之前，先檢視並維持自己良好的信貸紀錄，是申請成功的第一步。

申請聯名按揭有何注意事項？

以聯名方式申請按揭，最顯而易見的優點是能夠合併兩人的收入，以應付供款能力測試，從而借取更高的貸款額。這對於收入處於「臨界點」的申請人尤其有用。然而，決定聯名前必須考慮清楚其長遠影響。最大的注意事項是，一旦成為聯名業主，雙方都會立即失去「首次置業」的身份。這代表日後任何一方想再獨立置業，都將需要支付更高的從價印花稅，並且在申請按揭時亦會受到更嚴格的成數限制。所以在簽下名字前，務必與夥伴就未來的置業藍圖達成共識。

將高成數按揭單位出租有什麼後果？

透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，申請高成數按揭（如八成或九成），一個絕對不能觸犯的條款，就是單位必須用作「自住」。如果你將這個單位出租，即代表你違反了當初向銀行及按揭保險公司作出的自住聲明。一經發現，後果非同小可。銀行有權視之為違約，並立即要求你全數償還按揭貸款（俗稱 Call Loan）。若情況嚴重，更可能因涉及不實聲明而構成法律問題。因此，在按揭貸款降至毋須按揭保險的成數前，千萬不要將單位放租，以免因小失大。

最新銀行按揭計劃比較 (即時更新)

各大銀行H按及P按實際利率一覽

現金回贈、高息存款掛鈎及其他優惠比較

現金回贈百分比及最高金額

封頂利率 (Cap Rate) 及罰息期

高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 詳情