物業升值，手頭上的資產淨值增加，但這筆「紙上富貴」如何才能轉化為流動資金？當您需要一筆大額現金作周轉、投資或整合債務時，「加按」或許是您腦海中浮現的選項。然而，面對加按、轉按、二按等五花八門的按揭術語，不少業主都感到困惑，難以分辨其核心差異。
本篇【加按全攻略】旨在為您提供一站式詳盡指南，從釐清三大套現方案的分別入手，深入剖析加按的定義、計算方法、利弊分析、申請資格及詳細流程。無論您是想初步估算套現潛力，還是準備實際申請，本文都將助您掌握全部8大重點，避開潛在陷阱，善用物業潛力，作出最精明的理財決策。
快速釐清：加按、轉按、二按核心分別
當業主想利用升值的物業套現資金時，市場上總會聽到「加按」、「轉按」和「二按」這幾個名詞。很多人都會感到困惑，因為它們聽起來很相似，但操作和後果卻有很大分別。想了解清楚，就要先明白它們最核心的分別，這篇文章會先從基礎概念入手，讓你一次過弄清楚這三種常見的物業套現方法。
為何業主容易混淆？三大套現方案差異一覽
業主們之所以容易混淆，是因為這三種方案的最終目的都是從物業中提取現金。不過，它們在操作對象、利率、風險和手續上都有根本性的不同。要作出精明決定，第一步就是認清它們的真面目。
承按方：是原有銀行、新銀行還是財務公司？
這三種方案最直接的分別，就在於你向誰申請貸款。
- 加按： 你是向「原有」提供按揭的銀行申請增加貸款額。整個過程只涉及一間你早已認識的銀行。
- 轉按： 你是將整筆按揭貸款，由原有銀行「轉移」到一間「新的」銀行。這個操作等於結束舊的貸款關係，建立一段新的關係。
- 二按： 你在保留原有銀行按揭（即「一按」）的同時，再向「另一間」貸款機構（通常是財務公司）申請第二份獨立的按揭貸款。所以，你的物業會有兩個債權人。
利率與風險：根本上的區別
承按方的不同，直接決定了利率的高低和風險水平。
- 加按與轉按： 由於兩者都是由銀行承造的「一按」，利率會跟隨市場水平，例如最優惠利率（P按）或銀行同業拆息（H按），利率相對較低和透明。銀行作為物業的第一債權人，風險較低，所以能提供較優惠的條款。
- 二按： 二按機構的風險高很多。因為一旦業主無法還款而要拍賣物業，所得的款項必須先償還一按銀行的欠款，有餘額才能輪到二按機構。為了彌補這個高風險，二按的利率通常遠高於銀行按揭，財務成本和風險對業主而言是最高的。
加按、轉按、二按詳細比較表
為了讓你更清晰地掌握三者的分別，這裡整理了一個詳細的比較。
方案一：加按套現 (Top-up Refinancing)
- 核心意思： 向原本承造按揭的同一間銀行，申請增加貸款額，將物業升值的部分套現。這就是最直接的加按意思。
- 操作對象： 原有按揭銀行。
- 優點： 因為銀行已有你的紀錄，申請手續通常最簡單快捷。
- 缺點： 利率和回贈等優惠，未必及得上新銀行為吸納客戶而提供的「迎新禮物」。
方案二：轉按套現 (Remortgage with Cash-out)
- 核心意思： 將整筆按揭由A銀行轉到B銀行，B銀行會為物業重新估價。如果物業升值，B銀行批出的新貸款額扣除A銀行的餘額後，多出的部分就可套現。
- 操作對象： 一間新的銀行。
- 優點： 新銀行為了爭取生意，通常會提供更吸引的利率和更高的現金回贈。
- 缺點： 等同一次全新的按揭申請，需要重新提交所有文件和進行審批，過程較繁複，亦涉及律師費等開支。
方案三：二按貸款 (Second Mortgage)
- 核心意思： 在不影響原有銀行按揭（一按）的情況下，向財務公司申請第二份按揭貸款。
- 操作對象： 主要是財務公司。
- 優點： 審批門檻較低，速度快，有時甚至不需要提供入息證明。
- 缺點： 利率極高，還款壓力巨大。物業同時抵押給兩間機構，一旦財務出現問題，風險倍增。
加按是什麼？深入剖析定義、原理與計算方法
加按核心定義：向「原有銀行」提取物業淨值
談及物業理財，許多朋友最想了解的便是加按意思。簡單來說，「加按」或稱「加按揭」，就是指業主向現時提供按揭的同一間銀行，重新申請按揭貸款，目的是將物業已經升值的部分，或者已償還的本金所產生的淨值，轉化成一筆可動用的現金。這是一個將不動產的「賬面財富」變成流動資金的常用方法。
操作對象：僅限現有按揭銀行
加按的一大特點是，整個申請過程只會與你目前正在供款的銀行進行。你不需要尋找新的銀行，所有手續都在原有銀行內部處理。這使得程序相對直接，因為銀行已經擁有你和物業的基本資料。
操作前提：物業升值 或 已償還部份本金
能夠成功申請加按，通常基於兩個前提。第一，也是最常見的，就是你的物業在過去一段時間顯著升值，市場估價高於你當初的買入價。第二，即使物業沒有大幅升值，但你已經持續供款多年，償還了相當一部分的本金，這同樣會在你物業的總價值與剩餘貸款之間，創造出可供提取的淨值空間。
操作目的：將物業升值部分套現成現金
業主選擇加按，最核心的目的就是「套現」。當物業升值，這份增長了的價值只停留在紙面上。透過加按，就可以將這部分價值差額提取出來，變成一筆靈活的現金流，無論是用於生意周轉、子女教育、投資增值，還是整合其他高息債務，都提供了財務上的彈性。
影響加按套現額的四大關鍵
不過，究竟可以透過加按套現多少資金？這並不是一個簡單的「現時估價減買入價」的數式，而是由以下四個關鍵因素共同決定。
物業最新估值
銀行審批加按申請的第一步，就是為你的物業重新進行估價。這個最新的估值是所有計算的基礎，直接決定了新貸款額的上限。估值越高，可套現的潛力自然越大。
尚餘按揭本金
這是指你目前仍然欠銀行的按揭貸款餘額。銀行批出新的、總額更高的貸款後，會先用這筆新貸款來清還你的舊有欠款，剩餘的部分才是你真正能夠拿到手的現金。
金管局按揭成數上限
即使物業估值很高，銀行也不是可以隨意批出貸款。所有銀行都必須遵守香港金融管理局（金管局）制定的按揭成數上限。例如，根據現行規定，價值某一水平以下的物業，最高按揭成數可能為六成。這個成數限制，為你的最高貸款總額劃下了一道清晰的界線。
申請人財務狀況 (供款與入息比率 DTI)
銀行會將加按視為一宗全新的按揭申請，因此會重新審核你的財務狀況。你的入息證明、信貸紀錄，以及最重要的「供款與入息比率」（DTI），都會被嚴格評估。銀行需要確保你有足夠的還款能力，去負擔加按後更高的每月供款。
加按套現計算公式與實例
掌握了以上概念後，我們可以透過一條簡單的公式和一個實例，具體了解加按套現的計算方法。
計算公式：(物業最新估值 x 最高按揭成數) – 尚餘按揭欠款
這條公式清楚地展示了整個計算過程：先用物業的最新估值乘以銀行能批出的最高按揭成數，得出新的貸款總額，然後再減去你還欠銀行的舊有貸款，結果就是你的實際套現金額。
案例分析：計算物業升值後的實際套現額
假設陳先生在5年前以港幣600萬元購入一個單位，當時申請了六成按揭，貸款額為360萬元。經過5年供款，他的尚餘按揭欠款降至300萬元。
現在，該單位的市場估值已升至港幣800萬元。陳先生向原有銀行申請加按。
-
計算新貸款總額：
物業最新估值 (HK$8,000,000) x 最高按揭成數 (假設為60%) = HK$4,800,000 -
計算可套現金額：
新貸款總額 (HK$4,800,000) – 尚餘按揭欠款 (HK$3,000,000) = HK$1,800,000
在這個例子中，陳先生可以成功套現180萬元現金。同時，他未來的按揭總欠款會由300萬元增加至480萬元，每月供款亦會相應提高。
【加按計算機】3步即時估算您的套現潛力
在考慮進行物業加按之前，最想知道的莫過於「到底能套現多少資金？」與「未來的供款會增加多少？」。與其憑空猜測，不如利用我們的加按計算機，只需幾個簡單步驟，就能即時掌握一個清晰的預算概念，為您的財務策劃踏出重要一步。
為何需要使用加按計算機？
化被動為主動，初步評估財務可行性
在正式聯絡銀行展開繁複的申請程序前，先行了解自己的套現潛力，能讓您掌握主導權。這個初步估算結果，是您評估財務可行性的重要參考。您可以根據這個數字，判斷加按套現的資金是否足以應付您的目標，例如是作為子女的教育基金、裝修家居，還是用作債務重組。這讓整個財務規劃更有方向，避免浪費時間與精力。
如何使用我們的互動計算機
我們的計算機設計簡單易用，目的是讓您快速獲得所需資訊。您只需要準備好兩項關鍵資料，就能即時看到結果。
步驟一：輸入物業最新估值
首先，請輸入您的物業目前在市場上的大約價值，而不是當年的買入價。您可以參考各大銀行的網上估價服務，或留意近期同屋苑、同座向單位的成交價，以獲得一個較貼近市場的數字。這個估值是銀行計算加按貸款額的基礎。
步驟二：輸入尚餘按揭貸款額
接下來，請輸入您目前按揭貸款尚未償還的本金餘額。這個數字通常可以在您最新的銀行按揭月結單上找到。準確輸入此金額，有助於計算出更貼近現實的可套現淨額。
即時獲取結果：預計可套現金額及每月供款變化
完成以上兩個步驟後，計算機會立即顯示您的預計可套現金額，以及加按後預計的每月供款變化。結果一目了然，讓您對加按後的財務狀況有一個具體的概念。
計算結果的意義與限制
計算機提供的數字，是您展開財務規劃的絕佳起點，但它同時存在一些限制。這個結果是基於普遍的按揭成數及市場利率作出的估算，並非銀行最終的貸款批核承諾。
實際的套現金額與每月供款，仍會受到幾個變數影響。例如，銀行對物業的最終估價、根據您的入息及信貸狀況而批核的最終按揭成數、以及當時的市場利率等。因此，建議將計算結果視為一個重要的參考指標，並在與銀行顧問溝通時，以此為基礎進行更深入的討論。
加按好壞處全面睇：5大優勢 vs 4大潛在風險
當了解加按意思與基本操作後，下一步就是客觀分析其利弊。任何財務決策都像硬幣的兩面，加按亦不例外。它既能帶來資金上的便利，也伴隨著一些需要審慎評估的風險。以下我們將從優勢與風險兩方面，為你全面剖析。
加按的五大優勢
加按之所以成為許多業主選擇的套現方案，主要源於它具備以下幾個吸引的優點。
利率較低：遠低於私人貸款或二按
加按的一大好處，是其貸款利率相對較低。因為加按揭屬於有抵押貸款，銀行有你的物業作為擔保，風險較低。所以，銀行批出的利率通常遠比無抵押的私人貸款（P Loan）或風險較高的二按貸款優惠，能助你以更低成本獲取資金。
資金靈活：可用於周轉、投資或債務重組
透過加按套現，你會獲得一筆可觀的現金。這筆資金的用途相當靈活，無論是用於生意周轉、子女升學、裝修家居，甚至是把握投資機會，都可以由你自由決定。不少人亦會利用這筆低息資金，去清還利息高昂的信用卡結欠或私人貸款，達到債務重組、節省利息支出的效果。
現金回贈：有機會賺取銀行現金回贈
為了吸引客戶申請加按，銀行有時會提供現金回贈作為獎賞。回贈金額通常按貸款額的某個百分比計算。雖然回贈未必非常豐厚，但亦算是一筆額外的收入，可以幫補一下申請過程中產生的律師費等開支。
高息存款掛鈎（Mortgage Link）：對沖利息支出
部分銀行的按揭計劃會附帶一個高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。這個戶口的存款利率會與你的按揭貸款利率掛鈎，通常完全相同。你可以將備用資金或套現後未動用的錢放入這個戶口，所賺取的高息正好可以抵銷部分的按揭利息支出，變相減輕了你的供款壓力。
手續相對簡單：毋須轉換銀行
由於加按是向原有的按揭銀行申請，你毋須轉換銀行。相比需要重新尋找銀行、提交全套新申請文件的轉按，加按的申請流程和所需文件通常會相對簡便一些，為你節省不少時間和精力。
加按的四大風險與成本
在決定申請加按前，必須清楚了解其潛在的風險和附帶的成本，確保自己有能力應對。
利率浮動風險：加息週期下供款壓力增加
香港的按揭貸款普遍採用浮動利率（H按為主），利率會隨市場變化而升降。如果在加息週期進行加按，你未來整筆按揭貸款的利率都可能上升。這意味著每月供款額會增加，加重長期的財務負擔。
估價不足風險：套現額或未如預期
加按可套現的金額，直接取決於銀行對物業的最新估值。如果樓市淡靜或銀行估價取態保守，物業的估值可能未如你的預期，甚至沒有明顯升幅。這樣一來，最終可以套現的金額便會大打折扣，未必能滿足你的資金需求。
審批風險：信貸評級或收入不穩或不獲批
請記住，加按等同於一次全新的貸款審批。銀行會重新評估你的還款能力，包括最新的入息水平、供款與入息比率（DTI）及信貸報告（TU）。如果在首次承造按揭後，你的收入減少、負債增加或信貸評級變差，銀行的審批結果便可能不理想，甚至有機會拒絕你的加按申請。
額外成本：律師費及相關手續費
申請加按並非全無成本。整個過程需要聘請律師樓處理相關的法律文件，例如重做按揭契等，因此會產生一筆數千元至萬多元不等的律師費及相關手續費。這筆費用需要預先準備，是你計算整體資金成本時不可忽略的一環。
加按申請資格：銀行審批準則及物業限制
想成功申請加按，除了理解加按意思，更要清楚銀行的審批門檻。銀行批核加按申請時，會像審批新造按揭一樣，全面評估你的財務狀況和物業條件。以下我們將會逐一拆解銀行的核心準則，和一些特殊物業的加按限制，讓你提前做好準備。
銀行核心審批三大準則
銀行批核加按揭申請時，主要圍繞三大核心，確保新增的貸款額安全。這三項準則環環相扣，任何一項不達標，都可能影響申請結果。
準則一：物業具備足夠的升值或可套現淨值
這是加按的大前提。銀行會為你的物業重新估價，如果物業估值對比你當初買入時有所上升，或者你已經供款多年，償還了大量本金，這樣才會有俗稱的「水位」，也就是可套現的淨值空間。假如物業估價不變甚至下跌，銀行就沒有批出額外貸款的基礎，加按申請自然無法進行。
準則二：申請人具備穩定的還款能力（通過DTI及壓力測試）
銀行需要確認你有能力負擔增加後的每月供款。因此，銀行會要求你提交最新的入息證明，重新計算你的供款與入息比率（DTI）。根據金管局指引，你的每月總債務供款，不能超過每月總入息的50%。雖然自2025年2月底起，按揭壓力測試的要求已經暫停，但銀行對DTI的審核依然十分嚴格，穩定的收入是獲批的關鍵。
準則三：申請人擁有良好的信貸紀錄（TU報告）
你的信貸紀錄是銀行評估你作為借款人風險的重要依據。銀行會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告（俗稱TU報告），檢視你的信貸評分、過往的還款紀錄，以及現有的貸款狀況。一份「靚仔」的TU報告，證明你是個可靠的借款人，有助順利獲批加按。相反，若有逾期還款等不良紀錄，則可能成為申請的障礙。
特殊物業的加按限制
並非所有物業都能夠輕鬆申請加按。假如你的物業屬於以下幾種類型，申請時便會受到額外的限制，需要特別留意。
新按保計劃物業：一般不允許加按套現
如果你是透過按揭保險計劃（新按保）承造高成數按揭（例如八成或九成）上車，一般情況下是不能申請加按套現的。因為按揭保險的原意是協助市民自住置業，而非用作物業融資或投資。想為這類物業套現，通常需要先「甩按保」，即將貸款額降至金管局規定的非按保按揭成數上限，才有機會申請。
舊按保計劃物業：可否申請「再融資按揭保險計劃」？
相對於新按保，在較早時期透過舊按揭保險計劃置業的業主，則多一個選項。他們可以嘗試申請由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的「再融資按揭保險計劃」。不過，此計劃設有一定門檻，例如物業價值須在指定金額以下，而最高按揭成數亦有限制，申請前需要向銀行詳細查詢。
資助房屋：居屋、公屋加按須獲房署批准
持有居屋、綠置居或已補地價公屋等資助房屋的業主，申請加按時必須過「兩關」。第一關是銀行，第二關則是房屋署或房屋協會。業主必須先向相關機構提交申請並獲得批准，銀行才會處理其加按申請。一般來說，房署只會在業主面臨特定財政困難時（例如籌措醫藥費、家庭成員殮葬費等）才會批出同意書，作一般周轉或投資用途的申請，獲批機會極微。
聯名物業：須獲所有業主同意
如果物業由多於一人共同持有，申請加按的決定，並不是其中一位業主可以單方面作出的。法律規定，任何加按申請，都必須獲得物業契約上「所有」聯名業主的書面同意，並且共同簽署所有相關的貸款文件。在計劃加按前，記得先與所有業主溝通並達成共識。
加按申請全流程：由準備文件到成功套現
了解加按意思以及其潛在好處後，下一步自然是關心實際的申請流程，很多人會覺得向銀行處理貸款手續必定繁複，但只要掌握當中脈絡，整個加按揭流程其實相當清晰直接。以下為你拆解由準備、申請到資金到手的完整步驟，助你輕鬆完成整個過程。
加按申請四步曲
整個加按申請過程，大致可以歸納為四個核心步驟，由初步查詢到最終款項到手，每一步環環相扣。
第一步：向原按揭銀行查詢及索取口頭估價
申請的第一步，是主動聯絡您現時提供按揭的銀行，向按揭部門的職員表明有意申請加按，並提供物業地址。銀行職員可以即時為您的物業進行初步的口頭估價，並根據您的財務狀況，估算一個大概的可套現金額。這個步驟完全免費，亦不具約束力，卻是評估加按可行性的關鍵起點，讓您心中有數。
第二步：準備並提交所需文件
當您根據口頭估價，認為套現金額符合預期並決定繼續申請後，銀行便會要求您提交正式的申請文件。這個階段需要準備的文件，與首次申請按揭時大同小異，主要目的都是為了讓銀行重新評估您的身份、還款能力及財務狀況。為求過程順利，預先準備好所需文件十分重要。
第三步：銀行正式審批及簽署貸款文件
銀行收到您提交的所有文件後，便會進入最核心的審批階段。審批過程包括核實文件真偽、查閱您的個人信貸報告（TU），以及計算您的供款與入息比率（DTI）是否符合金管局規定。一旦審批獲得通過，銀行便會發出正式的貸款確認信（Facility Letter），詳列新的貸款額、利率、年期及各項條款，您需要仔細閱讀後簽署作實。
第四步：經律師樓處理，資金到手
簽署貸款文件後，就來到最後的法律程序。您需要委託律師樓處理新的按揭契據及相關法律文件，並在土地註冊處進行登記。律師樓完成所有手續後，會通知銀行放款。銀行在扣除您原有的按揭餘額後，便會將餘下的套現金額，以本票或直接轉賬形式存入您指定的銀行戶口，整個加按流程便大功告成。
申請加按文件清單
為了讓申請過程更順暢，預先準備好以下文件，可以節省不少來回補交的時間。
個人身份證明
申請人有效的香港永久性居民身份證副本。
入息證明（如稅單、糧單、銀行月結單）
這是證明還款能力的關鍵文件，一般需要提交最近期的稅務局評稅通知書、最近三至六個月顯示薪金入賬的銀行月結單、以及最近三個月的公司糧單。假如您是自僱人士，則需要提供公司利得稅單、審計報告等文件。
原有按揭貸款資料
由於您是向原有銀行申請加按，銀行本身已有您的按揭紀錄。不過，您亦可以準備最近期的按揭還款通知書，以便清楚了解自己尚餘的按揭本金及剩餘供款年期，有助與銀行溝通及核對資料。
策略性理財：加按套現資金的3大精明用途與3大陷阱
當你完全理解加按意思，並且成功透過加按套現一筆資金後，真正的理財考驗才正式開始。這筆資金是一把雙刃劍，善用它能改善財務狀況，但若處理不當，亦可能帶來更沉重的負擔。以下我們將會像朋友一樣，分享一些精明的策略與必須提防的陷阱。
提升財務健康的精明策略
將加按資金用在對的地方，可以為你的財務健康帶來長遠益處。關鍵在於策略性地運用這筆低息資金，去解決更高成本的財務問題或創造價值。
策略一：債務重組，清還高息卡數或私人貸款
這是加按套現最常見，也是非常明智的用途之一。信用卡的結欠利息或私人貸款的利率，通常遠高於物業按揭。你可以利用加按這筆利率相對低的資金，優先清還那些高息債務。這樣做不單能立即減輕你每月的還款壓力，更重要的是，長遠可以節省龐大的利息支出，加快你實現財務自由的步伐。
策略二：應急儲備，應對不時之需
生活總有無法預料的狀況，例如突如其來的醫療開支、家庭緊急事故或短期失業。建立一筆穩健的應急儲備金至關重要。若你手頭上的流動資金不足，可以考慮將部分加按資金撥作應急用途。這筆錢能為你和家人提供一個財務安全網，讓你面對突發情況時更有底氣，而毋須臨時申請高息貸款。
策略三：穩健再投資，實現財富增值
如果你本身的財務狀況良好，而且具備一定的投資知識，可以考慮將加按資金用作穩健的長線投資。重點是選擇風險可控、具備穩定增長潛力的資產，例如派息穩定的藍籌股、房地產投資信託基金（REITs）或多元化的投資組合。目標是讓投資回報率跑贏你的加按揭利率，從而實現資產增值。
必須避免的財務陷阱
得到一筆額外資金的興奮感，有時會令人做出衝動的決定。進行加按前，必須清楚了解以下幾個常見的財務陷阱，確保你的理財決定是理性的。
陷阱一：將資金投機於高風險或不熟悉的產品
切忌將借貸得來的資金，投放在自己不熟悉或極高風險的投機產品上，例如單一隻細價股或加密貨幣。這些市場波幅巨大，一旦投資失利，你不單會損失本金，同時還要繼續償還加按的貸款。這種雙重損失會對你的財務狀況造成嚴重打擊。
陷阱二：用於非必要奢侈消費，加重負擔
將資金用於購買名車、名牌手袋或豪華旅遊等非必要消費，是理財上的大忌。這些消費品大多是貶值資產，無法為你帶來任何回報。這樣做等同於將你的物業淨值，轉化為消費性負債，除了短暫的滿足感外，只會增加你未來的供款負擔。
陷阱三：忽視未來利率上升對總供款的長遠影響
香港的按揭利率普遍與最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎，屬於浮動利率。當你完成加按後，你的總貸款額增加了，每月供款亦會相應提高。假若未來進入加息週期，你的利息支出將會進一步上升。在申請加按前，必須仔細評估自己在利率上升環境下的還款能力，確保供款壓力仍在可承受範圍之內。
加按常見問題 (FAQ)
在了解加按意思和具體操作後，大家心中可能還有些疑問。這裡我們整理了幾個關於加按的常見問題，為你逐一解答。
Q1: 申請加按是否需要通過壓力測試？
自從香港金融管理局（金管局）在2025年2月28日起暫停了物業按揭貸款的壓力測試要求後，申請加按揭的情況也有所改變。這項措施同樣適用於加按申請。不過，銀行在審批時，依然會嚴格計算申請人的「供款與入息比率」（DTI），確保申請人每月的所有債務供款，不會超過其月入的50%。所以，雖然壓力測試的要求暫停了，穩健的還款能力依然是銀行審批加按申請的核心。
Q2: 加按審批一般需時多久？
加按的審批時間比一般私人貸款長，但通常比全新的按揭申請或轉按快。因為是向原有銀行申請，銀行已經有你的基本資料和還款紀錄，可以簡化部分程序。整個流程包括重新為物業估價、審核你的最新入息證明和信貸報告、簽署貸款文件等。一般來說，由提交完整文件起計，大約需要2至4個星期才能完成審批並收到款項。
Q3: 「現契樓」想套現，算是加按嗎？
這是一個很常見的疑問。「現契樓」是指已經完全清還按揭貸款的物業。如果想利用現契樓向銀行申請貸款套現，從操作目的來看，與加按很相似，都是利用物業價值換取現金。但在銀行的定義上，這不算是「加按」，因為物業本身沒有一份正在供款的按揭可以「增加」貸款額。這種情況通常被視為「重按」或申請一筆全新的按揭貸款，銀行會將物業作為抵押品，批出一筆新的貸款。
Q4: 作為擔保人會影響我的加按申請嗎？
會的，而且影響相當直接。當你為他人的按揭貸款擔任擔保人時，銀行在計算你的「供款與入息比率」（DTI）時，會將你所擔保的那份按揭的每月供款，視為你自己的債務。這會直接減少你的借貸能力。所以，如果你計劃申請加按，但同時又是另一份按揭的擔保人，你獲批的加按貸款額度可能會因此減少，甚至可能因為DTI不過關而不獲批。
Q5: 我應該選擇加按還是轉按？
加按和轉按套現都能達到提取資金的目的，選擇哪一個主要看你的個人需求。
選擇「加按」的好處是手續相對簡單快捷，因為你留在同一間銀行，毋須處理轉換銀行的繁複文件工作。如果你滿意現有銀行的利率和服務，只想盡快套現一筆資金，加按會是個方便的選擇。
選擇「轉按」則提供了一個重新審視市場的機會。你可以比較不同銀行的按揭計劃，有機會找到更低的利率、更高的現金回贈，或者其他優惠條款（例如高息存款掛鈎戶口）。雖然過程比較複雜，需要時間也較長，但如果能爭取到更佳的長遠供款條件，轉按會更具成本效益。你可以根據便利性與實際優惠來權衡決定。