2025年政府為二手居屋按揭市場投下震撼彈，擔保期由30年大幅放寬至50年，讓高成數按揭重現曙光。然而，新政策是否意味著所有二手居屋都能輕鬆申請「九成按揭」兼「30年還款期」？現實是，銀行審批時，「樓齡」這項關鍵因素，往往成為買家能否借盡的絆腳石，令不少準買家在按揭成數與還款年期之間陷入兩難，誤墮銀行的「搖搖板機制」陷阱。本文將為你拆解2025年二手居屋按揭的最新玩法，獨家揭秘銀行內部審批的「黃金樓齡」法則，並透過實戰案例，教你如何計算及選擇最適合自己的按揭方案，助你避開陷阱，成功借盡按揭成數與年期，輕鬆上車。
2025二手居屋按揭新政策：擔保期、還款期及成數懶人包
2025年為樓市帶來新氣象，特別是二手居屋按揭年期與二手居屋按揭成數的政策迎來了重大更新。如果你正計劃購入二手居屋，這份懶人包將為你清晰拆解各項新安排，讓你全面掌握最新資訊。
關鍵一：政府擔保期延長至50年，如何釋放高成數按揭？
政府擔保期是影響銀行批核高成數按揭的關鍵。以前擔保期只有30年，所以很多高樓齡單位的剩餘擔保期不足，銀行承擔的風險較高。銀行因此不願意批出九成或以上的按揭。現在，政府將擔保期大幅延長至50年，這為很多舊屋邨「注入新生命」。因為有了更長的政府擔保，銀行的信貸風險降低了。所以，銀行更樂意為樓齡較高的二手居屋批出高成數按揭。
關鍵二：最長還款期增至30年，如何減輕每月供款？
除了擔保期，最長還款期也由25年增加至30年。還款期拉長，最直接的好處就是每月供款額減少了。舉個例子，同樣的貸款額，分30年攤還的每月供款，自然比分25年輕鬆。這不僅讓買家每月有更鬆動的資金流，也降低了入市的門檻，讓更多人能夠負擔心儀的單位。
按揭成數與樓齡新指引（綠表 vs 白表）
在新政策下，二手居屋按揭成數的計算方式，主要依據單位的樓齡和申請人的資格（綠表或白表）。大家可以參考以下兩個簡單的樓齡分界線。
樓齡40年內：綠表最高9成半／白表最高9成
如果你看中的單位，首次發售日期起計樓齡在40年或以內，這屬於最理想的情況。綠表申請人最高可以申請到九成半按揭。白表申請人最高也可以做到九成按揭。
樓齡40至50年：綠表及白表最高8成
如果單位樓齡介乎40年至50年之間，按揭成數指引就會統一。不論是綠表還是白表申請人，最高可承造的按揭成數都是八成。
樓齡如何影響按揭年期？拆解銀行「搖搖板機制」
談及二手居屋按揭年期，樓齡是一個不能忽視的決定性因素。雖然政府已將擔保期大幅延長，讓高樓齡居屋的按揭申請變得可行，但是銀行在實際審批時，依然有自己的一套風險評估標準。當物業樓齡超出某個界線後，銀行便會啟動一套稱為「搖搖板機制」的準則，用來平衡按揭成數與還款年期。
甚麼是二手居屋按揭的「搖搖板機制」？
大家可以想像一下公園裡的搖搖板，當一邊升高，另一邊就必須降低。二手居屋按揭的「搖搖板機制」就是這個道理。這塊「搖搖板」的兩端，分別是「按揭成數」和「還款年期」。當你選購的單位樓齡較高，超出了銀行心目中的「黃金樓齡」時，銀行通常不會讓你同時獲得最高的按揭成數和最長的還款期。如果你想借足九成按揭，銀行就可能需要縮短你的還款年期。反之，如果你希望將還款期拉到最長的30年，便可能要接受較低的按揭成數。
買家抉擇：保高成數，還是保長年期？
面對這個機制，買家便需要作出一個非常實際的抉擇。這個決定沒有絕對的對錯，完全取決於你個人的財務狀況，特別是首期資金的充裕程度，以及你期望的每月供款壓力。簡單來說，這是一道關於「首期」與「月供」的選擇題。
方案一：保足九成按揭，縮短還款年期
如果你的首要目標是盡量減輕首期負擔，希望借到最高的二手居屋按揭成數（例如白表買家借足九成），那麼你便需要接受縮短還款期的結果。因為還款年期縮短了，每月的供款金額自然會相應增加。這個方案比較適合手頭首期資金較緊張，但預期未來收入穩定，並且有能力應付較高月供的買家。
方案二：保足30年還款期，降低按揭成數
如果你的理財哲學是希望每月供款輕鬆一些，將還款期盡量拉長至30年，從而減低每月的現金流壓力，那麼你就需要犧牲部分的按揭成數。銀行可能會要求你將貸款額降至八成甚至更低。選擇這個方案，意味著你需要準備更充裕的首期資金。這個方案適合儲備較足，但希望保留更多流動資金，或者不希望未來三十年被高額月供束縛的買家。
銀行審批秘訣：獲取最高成數與最長年期的「黃金樓齡」
想順利獲取最理想的二手居屋按揭年期與成數，除了了解官方政策，更要掌握銀行內部的審批秘訣。政府雖然將擔保期放寬至50年，但銀行在實際操作上，始終會以風險管理為優先考量。它們內部有一套不成文的準則，用來判斷哪些物業可以輕鬆批出最優惠的「高成數 + 長年期」組合，而這個秘訣的核心，就在於物業的「樓齡」。
官方指引 vs 銀行實際批核的差異
大家可能會覺得，既然政府擔保期長達50年，銀行理應跟隨。事實上，官方指引只是一個最寬鬆的框架，銀行在審批貸款時，會考慮到未來樓價波動及物業轉售的潛在風險。它們傾向於為樓齡較輕、流轉潛力較高的單位，提供最吸引的按揭條件。所以，銀行心裡其實有另一把尺，用來篩選出最優質的按揭申請，這就是我們接下來要談的「黃金樓齡」。
必須緊記的「32/34年」黃金樓齡法則
要同時實現最高二手居屋按揭成數及最長30年還款期，而且過程順暢，就要記住這個關鍵的數字法則。這是一條銀行業界普遍採用的參考線，只要你選擇的單位樓齡在此範圍內，銀行就視之為低風險，批核幾乎是「直通車」。
綠表買家：樓齡32年或以內，最易獲批「9成半按揭 + 30年還款期」
如果你是綠表買家，請將「32年」這個數字刻在心上。只要心儀的二手居屋，從首次出售日期起計樓齡在32年或以下，銀行通常都非常樂意批出最高9成半按揭，並且還款期可以拉到最長的30年。
白表買家：樓齡34年或以內，最易獲批「9成按揭 + 30年還款期」
對於白表買家，「黃金樓齡」的界線則稍微寬鬆一點，是「34年」。只要物業樓齡不超過34年，申請人同樣很大機會能獲取最高9成按揭，並享受足30年的還款期，讓你資金安排更有預算。
超出黃金樓齡後，按揭成數與年期取捨參考
如果看中的單位樓齡不幸超出了這個黃金法則，情況就會變得複雜。屆時，你將需要面對一個抉擇，這就是我們常說的「搖搖板機制」——在按揭成數與還款年期之間作出取捨，保住其中一樣，就可能要犧牲另一樣。
【實戰案例】二手居屋按揭計算及方案比較
看完理論，讓我們一起進入實戰層面。紙上談兵總不及真實個案來得清晰，以下我們將透過兩個不同樓齡的單位，具體計算各種方案下的二手居屋按揭年期與首期、月供的實際數字，助你更具體地掌握如何規劃自己的置業預算。
案例一：高樓齡單位（例：36年樓齡富安花園）
背景：白表買家、樓價330萬
假設你看中了馬鞍山的富安花園，樓價為330萬元。這個屋苑樓齡約36年，已經超出了白表買家能夠輕鬆獲批「九成按揭加三十年期」的34年黃金樓齡界線。這時，你便需要在按揭成數與還款年期之間作出抉擇。
方案A (保九成按揭)：年期縮短、首期及月供計算
如果你的首期資金較為緊張，希望盡量提高二手居屋按揭成數，選擇保足九成按揭是一個方向。
- 貸款額：$3,300,000 x 90% = $2,970,000
- 首期：$330,000
- 按揭年期：由於樓齡已達36年，銀行會啟用「搖搖板機制」，將最長還款期縮短至約 22年。
- 每月供款：以利率4.125%計算，約 $17,135。
這個方案的優點是首期門檻較低，只需33萬元便能上車。但缺點是，由於還款期被大幅壓縮，每月的供款壓力會顯著增加。
方案B (保三十年期)：成數降低、首期及月供計算
假如你希望將每月供款壓力減至最低，享受最長的三十年還款期，那麼便需要犧牲部分按揭成數。
- 貸款額：$3,300,000 x 80% = $2,640,000
- 首期：$660,000
- 按揭年期：可獲批最長的 30年。
- 每月供款：以利率4.125%計算，約 $12,795。
這個方案的好處是每月還款額輕鬆不少，每月現金流更為充裕。然而，代價是首期開支大增，需要準備66萬元的資金，是方案A的兩倍。
結論：首期資金 vs 每月供款的取捨
面對高樓齡單位，選擇方案A還是方案B，完全取決於你的個人財務狀況。這是一場首期資金與未來每月還款能力的權衡。如果手頭資金有限，但預期未來收入穩定或會增加，方案A可能是上車的唯一途徑。反之，如果儲備充足，希望未來供得輕鬆，方案B則是更穩健的選擇。
案例二：黃金樓齡單位（例：24年樓齡錦泰苑）
背景：白表買家、樓價520萬
現在，我們看看另一個位於馬鞍山的熱門屋苑錦泰苑。假設單位樓價為520萬元，其樓齡約24年，遠遠低於34年的黃金分界線。
最優方案：輕鬆獲批九成按揭 + 30年還款期
由於單位樓齡理想，銀行在審批按揭時幾乎沒有任何懸念。買家可以輕鬆取得最理想的二手居屋按揭年期及成數組合，也就是俗稱的「借盡借足」。
- 貸款額：$5,200,000 x 90% = $4,680,000
- 首期：$520,000
- 按揭年期：最長 30年。
- 每月供款：以利率4.125%計算，約 $22,682。
這個方案讓買家既能以較低的首期入場，同時也能將還款期拉到最長，有效攤分每月的供款壓力，達致最理想的財務平衡。
結論：選對樓齡是獲取最佳按揭條款的關鍵
兩個案例的對比非常清晰。錦泰苑的情況告訴我們，只要選對樓齡在「黃金範圍」內的單位，申請按揭的過程就會非常順暢，並且能獲取對買家最有利的條款。因此，在物色心儀單位時，將樓齡作為一個核心篩選條件，是成功申請理想按揭方案的關鍵一步。
購買高樓齡二手居屋的按揭攻略
即使心儀單位樓齡偏高，也未必與理想的二手居屋按揭年期和成數絕緣。當物業超出「黃金樓齡」的範圍，按揭申請便有另一套策略，了解清楚這些規則，有助你覓得安樂窩。
策略一：善用按揭保險，突破八成按揭上限
適用情況：樓齡40至50年單位
當二手居屋的樓齡踏入40至50年這個階段，在政府擔保下，不論綠表或白表，最高按揭成數一律會降至八成。如果想維持較高的二手居屋按揭成數，例如借足九成，可以考慮申請香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃。透過這個方法，便有機會突破八成的界線。
前提條件：申請人須通過入息審查及壓力測試
需要留意，選用按揭保險就意味著申請不再受房委會擔保的寬鬆標準保障。銀行會將你的申請當作一般私樓按揭處理，申請人必須提供充足的入息證明文件，並且要通過供款與入息比率計算，以及當時金管局所要求的壓力測試，同時亦要支付相應的按揭保費。
策略二：樓齡逾50年，按揭當私樓處理
如果單位樓齡已超過50年，完全超出了政府的擔保期限，銀行在審批按揭時，便會將其完全視為一間已補地價的私人物業。
最高按揭成數：一般為七成
在這種情況下，若不選用按揭保險，銀行一般最高只會批出七成按揭。當然，你同樣可以選擇申請按揭保險，以獲取更高的按揭成數，但前提一樣是要通過嚴格的入息審查。
年期計算：採用「75減樓齡」及「75減人齡」標準
計算最長還款年期時，銀行會採用更嚴格的標準，同時考慮物業和申請人兩個因素，並以計算結果較短者為準。標準分別是「75減樓齡」和「75減人齡」。例如，一個52年樓齡的單位，按揭年期上限是23年（75-52）；但如果申請人已屆55歲，年期上限則會是20年（75-55），銀行最終便會以20年為準。
審批要求：必須通過壓力測試
由於單位已失去政府擔保，銀行需要自行承擔所有風險，因此審批過程會與私樓看齊。申請人必須提供完整的入息證明，並且通過壓力測試，以證明自己有足夠的還款能力。
其他影響按揭審批的關鍵因素
除了物業樓齡，銀行在審批按揭申請時，還會仔細考慮申請人本身的條件。以下幾個因素，同樣是決定你能否順利獲批理想按揭條款的關鍵。
申請人年齡限制：「75減人齡」法則
除了物業樓齡，申請人的年齡也會直接影響最終批出的二手居屋按揭年期。銀行普遍會採用一條名為「75減人齡」的公式來作初步計算。這條公式的用法很簡單，就是用75減去申請人的實際年齡，得出的數字就是銀行理論上可以批出的最長還款期。舉個例子，如果一位申請人45歲，那麼他最長的還款期就是30年（75 – 45 = 30）。由於有政府擔保，銀行對居屋申請人的年齡審批會比私樓寬鬆，即使年紀稍長，申請過程通常也較為順利。
信貸紀錄（TU）的重要性
信貸紀錄，也就是環聯（TransUnion）信貸報告，可說是銀行評估你個人理財習慣的「成績表」。即使未補地價居屋有政府擔保，銀行依然非常重視這份報告。一份整潔、評級良好的TU報告，證明你有準時還款的習慣，是一位負責任的借款人。相反，如果報告中顯示有逾期還款、撇帳等負面紀錄，銀行便會質疑你的還款能力，有機會因此調低最終批核的二手居屋按揭成數，情況嚴重者甚至會直接拒絕申請。因此，在正式申請按揭前，先查閱自己的信貸報告是十分重要的一步。
未補地價居屋的擔保人限制
這是一個許多人容易混淆的規則。由於未補地價的居屋本身已經有房委會作為最終的「擔保人」，若業主斷供，房委會將會承擔責任。基於這個原則，銀行在審批此類按揭時，一般不接受申請人額外增加個人擔保人。這意味著，整份按揭申請的審批，完全是基於業主本人或聯名業主的入息能力與信貸狀況。不過，有個別銀行在處理部分個案時，或會容許申請人加入直系親屬作為「諮詢人」，雖然其法律角色與擔保人不同，但也能夠在審批過程中提供一些輔助資料。關於這點，每間銀行的做法不一，建議在申請時直接向銀行查詢。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
關於二手居屋按揭年期及成數的細節，確實有不少地方需要留意。我們整理了幾個買家最常遇到的問題，希望透過問答形式，讓你對整個申請過程有更清晰的理解。
2025年二手居屋按揭，綠表和白表最高可借幾多成？
在新政策下，二手居屋按揭成數主要視乎單位樓齡。只要單位樓齡在首次出售日期起的40年內，綠表買家最高可申請九成半按揭，而白表買家則最高可申請九成按揭。如果單位樓齡已踏入40至50年，不論是綠表還是白表申請，最高按揭成數將劃一降至八成。
最長還款期一定可以做到30年嗎？
理論上，現時二手居屋按揭的最長還款期已放寬至30年，但能否批足，關鍵在於物業的樓齡。要同時取得最高按揭成數及最長30年還款期，單位樓齡最好在「黃金年期」內（綠表32年內／白表34年內）。若超出這個年期，銀行便會啟用「搖搖板機制」，你可能需要在較高的按揭成數與較長的還款年期之間作出取捨，未必可以兩者兼得。
申請二手居屋按揭需要通過壓力測試嗎？
只要單位仍在房委會的擔保期內（即樓齡50年內），申請按揭一般都毋須通過壓力測試，亦不需要提供詳細的入息證明文件，這是居屋按揭的一大優勢。不過，凡事總有例外。若你購買的單位樓齡介乎40至50年，並希望透過申請按揭保險獲取高於八成的按揭，便需要通過壓力測試及提供入息證明。
樓齡太高是否就無法申請高成數按揭？
不一定。即使單位樓齡較高，超出「黃金樓齡」範圍，仍有方法爭取高成數按揭。第一個方法是接受較短的還款年期，犧牲年期以保住成數。第二個方法是，若單位樓齡在40至50年之間，你可以選擇申請按揭保險，將按揭成數提升至最高九成或九成半，但前提是要通過銀行的入息審查及壓力測試。
政府擔保期已過（樓齡逾50年）的居屋如何處理按揭？
當居屋的樓齡超過50年，便會完全失去政府的按揭擔保。屆時，銀行會將其視為一般私人樓宇處理按揭申請。這意味著最高按揭成數一般只有七成，申請人必須通過壓力測試，而還款年期的計算亦會採用較嚴格的「75減樓齡」及「75減人齡」標準，通常較難獲批30年還款期。
除了樓齡，銀行還會考慮哪些因素？
樓齡固然是核心因素，但銀行審批按揭時，亦會考慮申請人本身的條件。當中最重要的包括申請人的信貸紀錄（TU），一份良好的信貸報告是成功獲批按揭的基礎。其次是申請人的年齡，銀行會以「75減人齡」作為初步參考指標。雖然有政府擔保的居屋對入息審查較寬鬆，但申請人仍需證明自己有穩定的還款能力。