在香港物業市場，您或會見到一些裝修精美、看似住宅的單位，但其樓價或租金卻異常吸引。這很可能就是「商業契住宅」的陷阱。這些物業在法律、按揭、印花稅、以至日常居住層面上，均與一般住宅有天壤之別，稍一不慎隨時引致嚴重法律及財務後果。
本文將為您全面拆解商業契與住宅契的5大核心差異，並提供實用的查冊教學，教您如何核實物業的法定用途。無論您是想租樓自住、尋找舖位創業，還是作物業投資，本文的必睇攻略都將助您避開陷阱，保障自身權益。
什麼是商業契？與住宅契的5大核心差異
談及置業，除了地點和樓價，最重要的文件之一就是樓契。當中，「商業契」與「住宅契」是兩種截然不同的物業契約，直接決定了物業的法定用途與價值。要了解兩者分別，首先要明白商業契意思。簡單來說，它是一份法律文件，訂明該物業僅限於商業或工業用途。近年市場上出現不少「商業契住宅」，價錢看似吸引，但當中牽涉的細節與風險，絕對是準買家或租客必須了解清楚的課題。
1. 核心差異一：法定用途與牌照限制
這是兩者最根本的分別。住宅契的物業，顧名思義，其法定用途是「居住」。你不能在單位內進行大規模的商業活動，例如開設店舖或辦公室。
相反，商業契的物業，例如寫字樓、商舖，其地契條款列明是用作商業營運。若你打算在商業契物業住人，甚至用作商業契自住，就已違反了地契條款。這種違規行為會帶來實際後果。例如，部分行業（如餐飲、賓館）需要向政府申請特定牌照，若物業是住宅契，相關部門絕不會批出商業牌照。同樣，若在商業契物業居住，一旦被揭發，政府有權採取執法行動。
2. 核心差異二：銀行按揭成數與審批準則
這一點對買家而言極為關鍵。一般情況下，住宅物業的按揭成數可以做得較高，在按揭保險計劃下甚至可達九成。銀行審批時，主要考慮的是申請人的個人入息與信貸紀錄。
商業契物業的按揭則完全是另一回事。銀行會將其視為一項投資工具，風險評估更為嚴格，因此按揭成數通常低很多，普遍只有五至六成。審批準則亦非側重於個人入息，而是更看重物業本身的租金回報、現金流潛力以及市場前景。這意味著購買商業契物業自住，買家需要準備更龐大的首期資金，並且在申請按揭時會遇到更多挑戰。
3. 核心差異三：大廈管理公契與日常設施
物業的大廈管理公契 (DMC) 亦會因應契約種類而有不同。住宅大廈的公契，重點在於維持寧靜、安全的居住環境，設施會圍繞住戶的生活所需，例如會所、遊樂場等。
商業樓宇的公契則以方便營商為首要目標。設施上，你會見到為貨運而設的大型升降機、上落貨區，甚至配備三相電等工業級電力。管理上，很多商廈的中央空調會在辦公時間後或假日關閉，出入管理亦可能更嚴格。這些設計原意是為商業活動服務，若用作居住，無疑會對生活造成不便。
4. 核心差異四：差餉估值與稅務計算
政府差餉物業估價署在評估物業的應課差餉租值時，會考慮其契約用途。住宅與商業物業的估價基準和考慮因素有所不同。雖然最終的差餉稅率相同，但其估值基礎的差異，長遠亦會影響持有成本。此外，若將商業物業出租，其租金收入的稅務處理方式，與住宅物業出租亦有不同考量。
5. 核心差異五：轉售價值與市場流通性
最後，兩者在二手市場的價值與流通性亦有巨大差異。住宅物業是民生必需品，市場需求龐大，買家基礎廣闊，流通性相對較高。
商業契物業的市場則較受經濟週期影響，其價值與宏觀經濟、行業景氣度息息相關。而那些處於灰色地帶的「商業契住宅」，雖然購入價可能較低，但其目標買家群體非常狹窄。未來的買家同樣會面對按揭困難、用途風險等問題，這會直接影響物業的升值潛力與轉售速度，投資風險自然較高。
【查冊教學】如何核實物業用途？3步保障自己
睇樓時，單憑單位裝修，很難判斷其法定用途。一個看似住宅的單位，其物業契約可能列明只准作商業用途，這就是市場上需要注意的「商業契住宅」情況。要清晰了解商業契意思，並保障自己免墮陷阱，無論是租是買，簽約前主動核實官方文件是不可或缺的一步。以下三個步驟，助你清晰掌握物業的「身世」。
第一步：進行土地查冊，追溯源頭
土地查冊是了解物業背景的基本功。你可以透過土地註冊處的服務，取得一份物業的土地登記冊副本。這份文件雖然不會直接寫明「商業」或「住宅」用途，但它記錄了物業的「前世今生」，包括業主資料、按揭狀況，以及最重要的——影響該物業用途的關鍵文件，例如政府租契（地契）或賣地條件。查冊是尋找線索的第一步，它會指引你去尋找更詳盡的用途限制文件。
第二步：核對入伙紙，確定法定用途
入伙紙（Occupation Permit，簡稱OP）是由屋宇署發出，證明樓宇結構安全並適合佔用的官方文件。更重要的是，入伙紙上會清楚列明該樓宇或個別單位的「批准用途」（Permitted Use）。常見的用途包括「住宅」（Domestic）、「非住宅」（Non-Domestic）或更具體的「辦公室」（Office）、「商店」（Shop）等。這是判斷物業法定用途最直接和權威的證據。假如你想了解一個單位是否可以合法地作商業契住人或自住，核對入伙紙就是關鍵。
第三步：審視大廈公契，了解內部規則
大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱DMC）是整座大廈所有業主共同簽訂的契約，規管大廈的管理、使用和維修等事宜。公契中通常會詳細訂明大廈不同部分的指定用途，例如某些樓層只准作住宅用途，而地舖或低層則可用於商業活動。即使入伙紙批准作「非住宅」用途，如果大廈公契禁止在該單位經營你的行業，你同樣會違反公契條款，業主立案法團有權採取法律行動。綜合以上三份文件，你便能全面地掌握一個物業的真實用途限制，避免日後面對的潛在風險。
【創業者警告】用住宅契租舖的3大風險與實戰案例
對於創業者來說，租金是最大的成本之一。在尋找舖位時，有時會遇到一些租金異常便宜的「筍盤」，但這些單位很可能隱藏著一個根本性的問題：它們的物業契約是住宅用途，並非真正的商業契。創業者必須理解商業契意思，因為錯誤使用住宅契來營運商舖，不但不能節省成本，反而會引發三大潛在風險，隨時令你的心血付諸流水。
風險一：無法申領牌照，開業即成空談
許多行業都需要申領特定牌照才能合法經營，例如食肆、補習社、美容院或賓館。政府審批部門，例如食物環境衞生署或教育局，在處理牌照申請時，首要步驟就是核實經營場所的法定用途。如果查冊後發現該物業屬於住宅契，那麼牌照申請會立刻被拒絕。這意味著，即使你已經投入數十萬資金進行裝修，並支付了按金和上期租金，你的生意根本無法合法開始。所有前期投資都會化為烏有，這對初創企業來說是致命一擊。
風險二：第三者責任保險失效，意外足以摧毀生意
為店舖購買第三者責任保險是常識，用以保障顧客在店內發生意外時的索償。但很多人忽略了一個關鍵細節：保險合約是基於你提供的資料是準確無誤的。如果你在住宅契的物業內經營業務，這已經構成了對物業用途的失實陳述。萬一有顧客在店內滑倒受傷，需要索取巨額賠償時，保險公司有權以「物業用途與保單不符」為理由，拒絕作出任何賠償。到時候，所有醫療費用和法律賠償的責任，將會完全落在創業者個人身上，這個財務黑洞足以令任何小生意瞬間倒閉。
風險三：違反公契與地契，面臨法律訴訟
每一個多層大廈都有一份具法律約束力的大廈公契（DMC），規管著大廈內所有業主和住戶的權利與義務。公契通常會清晰訂明每個單位的指定用途。若你在住宅單位內營商，你的商業活動，例如人流、噪音或氣味，很可能會滋擾到其他住戶。鄰居投訴後，大廈的業主立案法團便有權根據公契採取法律行動，要求你立即停止商業活動。此外，更嚴重的是，這種行為同時違反了政府批出的地契條款。雖然政府直接收回物業的情況極為罕見，但這始終是一個懸在你頭上的潛在法律風險，為你的生意帶來極大的不確定性。
實戰案例：設計師工作室的慘痛教訓
設計師阿健為了節省開業成本，租用了一個位於舊式住宅大廈地下的單位作工作室，租金比同區的商業契單位便宜近四成。起初一切順利，但半年後，樓上住戶開始投訴他使用工具時發出的噪音，大廈法團隨即發出警告信。更糟的是，一位客戶到訪時不慎被門檻絆倒，阿健向保險公司索償時，才被告知其保單因物業用途問題而無效。最終，他不僅要自掏腰包賠償客戶，更被法團的法律行動逼使遷出，之前投入的裝修費和時間全部白費，這次「慳錢」的決定，變成了他創業路上最昂貴的一課。
【租客必睇】租住「商業契住宅」是福是禍？居住風險與法律權益
在尋找租盤的過程中，你或許會遇到一些租金異常吸引的單位，細問之下才發現是商業契物業。面對這種「商業契住宅」，很多人的第一反應是疑惑，究竟商業契住人是否可行？這背後隱藏的是機遇還是陷阱？讓我們先釐清商業契意思，再深入探討租客在這種情況下的權益與風險。
從法律層面看，將商業契的物業用作住宅，確實違反了政府批出的土地契約條款，以及大廈的建築物管理公契。理論上，政府部門或大廈的業主立案法團有權採取行動，要求單位停止作居住用途。這聽起來似乎風險很高，但現實情況卻有另一面。
關鍵在於租客的法律保障主要來自租賃合約。只要你的租約上白紙黑字列明，該單位的用途是「住宅」，那麼確保單位能夠合法地用作住宅，就是業主的責任。換個角度看，假如真的有政府部門干預，導致你無法繼續居住，這便構成業主違約。屆時，業主不但需要退還按金，還可能要賠償你的搬遷損失，甚至是剩餘租期的租金。因此，對租客而言，只要租約條款清晰，法律風險其實相對較低。
不過，法律風險低，不代表沒有居住上的問題。商業契自住需要留意一些實際的生活細節。例如，很多商業大廈的中央空調系統會在辦公時間後或週末停止運作，這在夏天可能會造成困擾。此外，部分商廈的夜間出入管理比較嚴格，訪客登記或進出時間可能受限。水、電、煤氣的配置也可能與一般住宅不同，這些都是簽約前需要向業主或代理查詢清楚的實際問題。
真正需要警惕的，並非單純的商業契住宅，而是那些涉及違例建築（僭建）或非法改裝的單位。例如，在天台或平台加建的房間、將一個單位分割成多個獨立套房出租等。這些單位是政府嚴厲執法的目標，而且通常存在嚴重的消防安全隱患。因此，租客在看樓時，應將注意力放在單位的結構安全與合法性上，而不是僅僅糾結於契約的種類。與這些高風險單位相比，一個結構完整的商業契住宅，其風險反而較為可控。
【業主投資者】持有商業契物業的責任、成本與策略
作為持有商業契物業的投資者，目標自然是獲取穩定的租金回報。不過，要成功經營一份物業，單純收租並不足夠，你更需要清晰理解背後的責任、成本與策略，特別是當物業屬於近年市場上討論度高的商業契住宅時，更要步步為營。
首先，我們來計算一下持有物業的實際財務成本。租金收入並非純利潤，當中必須扣除多項固定及浮動開支。第一是物業稅，政府會對你的租金收入，在扣除20%的修葺及支出標準免稅額後，徵收15%的稅款。第二是租約的印花稅（釐印費），這是確立租約法律效力的必要步驟，費用通常由你與租客各付一半。第三是維修保養費，物業內的設施總會折舊損耗，你需要預留資金應對。此外，若經地產代理放租，便要支付經紀佣金。最後，不論物業是否租出，每月的管理費和每季的差餉地租都必須準時繳交。這些都是影響你最終回報率的實在成本。
除了金錢成本，履行法律責任是保障你投資的關鍵一步。簽訂租約後的一個月內，你必須向差餉物業估價署提交CR109表格（《新租出或重訂協議通知書》）。這個步驟是免費的，而且極為重要。假如日後不幸遇上租務糾紛，例如租客欠租，這份已蓋印的表格是你向法庭提出訴訟的必要文件。其次，在申請銀行按揭時，必須如實申報物業用途。出租物業的按揭成數一般較自住為低，若然以商業契自住，亦應如實申報。任何不實的陳述都可能構成違約，銀行有權要求你立即償還部分或全部貸款。最後，誠實報稅是基本責任，你可按情況選擇以物業稅或個人入息課稅方式，去申報你的租金收入。
最後，清晰的投資策略能助你管理風險，篩選優質租客。租金的釐定不單是市場價格的反映，也是一種篩選工具。將物業保持良好狀況，並設定一個合理的租金水平，自然能吸引到背景較佳、更愛惜物業的租客。相反，純粹為了盡快租出而大幅降價，可能會招來不必要的麻煩。面對空置期，你需要權衡利弊。有時候，短暫的空置期，比起往後處理麻煩租客的漫長時間與金錢成本，可能更為划算。特別是處理商業契住人的情況，由於業主自身已承擔著違反契約用途的風險，因此篩選一位穩定可靠、減少爭議的租客，就顯得更加重要。
商業契管理與常見問題 (FAQ)
處理商業契物業，不論是自住、出租或管理，總會遇到不少疑問。以下整理了一些常見問題，幫助你更清晰地理解相關細節，作出明智決定。
「商業契住宅」可以自住嗎？法律上點講？
從法律層面解釋商業契意思，是指地契條款規定了物業的用途為商業活動。所以，將商業契物業用作住宅，嚴格來說是違反了土地契約的規定。不過，現實情況比較複雜。市場上存在大量所謂的「商業契住宅」，即單位本身是商業契約，但內部間隔與普通住宅無異，不少人亦作商業契自住之用。這種情況已存在多年，形成了一個灰色地帶。只要沒有涉及非法改動結構，或者對大廈其他用戶構成滋擾，相關部門一般較少主動介入。
如果將商業契物業用作住人，會有什麼實際後果？
將商業契物業用作住人，大家最關心的自然是後果。理論上，政府有權對違契的單位採取行動，最嚴重的情況是收回物業。但是在實際操作中，這種情況極為罕見。主要因為執法舉證有一定難度，而且問題存在已久。業主或租客面臨的更大風險，其實來自大廈管理公契的約束。如果大廈的業主立案法團嚴格執行公契，他們有權採取法律行動，禁止單位作住宅用途。另外，需要特別留意的是，如果單位涉及僭建或非法改動主力牆等結構問題，這就超越了單純的用途爭議，屋宇署會嚴肅處理，風險極高。
申請商業契物業的按揭，有什麼特別之處？
銀行在審批按揭時，對商業契物業與住宅物業的考量標準完全不同。申請商業契物業的按揭，通常成數會較低，一般只有五至六成，遠低於住宅物業在按揭保險計劃下可達到的九成。這是因為銀行評估商業物業時，更看重其商業回報潛力、租金收入及市場前景，風險評估比住宅按揭更為嚴謹。如果你打算購入商業契住宅作自住，必須如實向銀行申報用途。如果以商業用途申請按揭，卻作居住之用，一旦被銀行發現，可能被視為違反按揭協議，銀行有權要求借款人立即償還部分或全部貸款。
作為業主，出租商業契物業需要注意什麼？
作為業主，即使你的物業是商業契，只要簽訂了租約，就有責任履行法律程序。首先，必須在簽訂租約後一個月內，向差餉物業估價署提交《新租出或重訂協議通知書》（CR109表格）。這份文件是保障業主權益的重要憑證，如果日後與租客發生糾紛需要訴諸法庭，法庭會要求你出示已蓋印的CR109。其次，租金收入需要依法向稅務局申報並繳納物業稅。最後，亦要確保租客的使用方式沒有違反大廈公契，以免引起管理上的麻煩。
作為租客，租用商業契單位有風險嗎？
對租客而言，租用一個單純用途違規的商業契住宅，實際風險相對較低。因為租約保障了你的居住權，如果因為業主違契的問題，導致你無法繼續居住，這便構成業主違約。屆時，你有權向業主追討損失，例如搬遷費用及剩餘租期的租金差額。租客真正需要警惕的，是那些涉及僭建、非法劏房或位於工業大廈內的單位。這些單位隨時可能被執法部門取締，屆時租客需要倉卒遷出，而且追討按金和損失亦會非常困難。因此，睇樓時應留意單位間隔有否不尋常的改動，避開風險較高的選擇。