成功抽中居屋本是喜事，但面對複雜的按揭申請程序，不少準業主都擔心貸款最終「唔批」。究竟房委會與房協的居屋按揭有何分別？綠表與白表買家的申請資格和按揭成數有何不同？是否所有申請都豁免壓力測試？本文將為您一一拆解申請居屋貸款的五大關鍵，從房委會與房協的核心差異、按揭成數、貸款年期、壓力測試要求，到如何善用按揭計算機精準預算，全面比較各大銀行的利率及優惠，助您掃除所有疑慮，輕鬆揀選最適合的貸款方案，順利「上會」做業主。
居屋貸款基礎：房委會與房協按揭核心差異
想成功申請居屋貸款，第一步就是要清楚了解房委會（HA）與房協（HS）這兩個機構提供的單位，在按揭申請上的根本分別。它們看似相似，但按揭的審批準則、貸款成數以至申請流程都有很大差異，直接影響您的置業預算與計劃。理解這些核心差異，是避免申請居屋貸款唔批的基礎。
影響居屋貸款審批的三大關鍵
銀行在審批居屋貸款時，主要會考慮三大關鍵因素。這三個因素環環相扣，決定了您的居屋貸款年期、利率以至最終獲批的成數。在計劃申請前，先釐清自己在哪個類別，就能更準確地評估自己的處境。
申請資格：綠表 vs. 白表
首先是您的申請資格。簡單來說，綠表申請者主要是現有公屋住戶或合資格的公屋輪候人士，他們以交還公屋為條件換取購買資格。白表申請者則是不符合入住公屋資格，但入息及資產又未超出上限的香港永久性居民。這個身份的差別，直接影響按揭成數：一般情況下，綠表申請房委會居屋最高可承造95%按揭，而白表則為90%。
擔保機構：房委會(HA) vs. 房協(HS)
其次，也是最關鍵的分別，在於單位的提供機構。由房委會興建的居屋（包括新居屋及綠置居），政府會為其提供按揭擔保。在這層擔保下，居屋貸款銀行承擔的風險極低，因此審批過程相對寬鬆，申請人無需通過壓力測試。相反，由房協興建的單位（如「煥然懿居」、「綠怡雅苑」等），房協本身並不提供按揭擔保。因此，銀行會以類近私樓的標準審批，申請人必須通過壓力測試，證明有足夠的還款能力。
市場類別：一手、第二市場與自由市場
最後是物業的市場類別。一手市場是指直接向房委會或房協購入的全新單位。第二市場（又稱居屋第二市場）則是指現有居屋業主在未補地價的情況下，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。而自由市場，是指業主已繳付補地價，單位可像私樓一樣在公開市場自由買賣。這三者的按揭申請標準各異，尤其自由市場的居屋，其按揭申請流程與私樓完全看齊。
善用居屋貸款計算機：精準預算您的供款能力
在了解上述三大關鍵因素後，您便可以利用網上的居屋貸款計算機，為自己的財務狀況作一個初步評估。只需輸入預計的樓價、按您資格可承造的按揭成數、以及現時大概的居屋貸款利率與心儀的居屋貸款年期，計算機就能即時估算出您每月的供款額。這一步非常重要，它能幫助您建立一個實際的預算，避免因失算而導致日後供款困難，是規劃整個置業藍圖的實用工具。
房委會與房協居屋貸款比較一覽表
為了讓您更清晰地掌握兩者的核心分別，我們整理了以下的比較表。您可以一目了然地看到，由擔保機構、按揭成數、審批要求以至壓力測試，房委會與房協的居屋貸款計劃都存在顯著差異。這份表格能幫助您快速定位，根據自己的目標單位，預視將會面對的按揭審批流程。
房委會(HA)居屋貸款詳解：政府擔保與高成數按揭優勢
談到居屋貸款，由房屋委員會（房委會）提供的方案，是許多置業人士的首選。它最大的吸引力，來自政府提供的按揭貸款擔保。這個擔保機制，大大降低了居屋貸款銀行的風險，因此銀行能夠提供非常優越的按揭條件。這包括高達九成半的按揭成數和相對寬鬆的審批標準，直接減輕了買家的首期負擔。
房委會居屋按揭成數與物業類型
房委會居屋的按揭成數，主要視乎申請人的資格類別，也就是「綠表」與「白表」的身份。兩者在貸款額度上有著明確的分別。
綠表買家：高達95%按揭貸款 (涵蓋綠置居)
綠表申請人主要是現有公共屋邨租戶或合資格的公屋輪候人士。他們申請一手居屋或「綠表置居計劃」（綠置居）單位時，可享有極高的按揭成數，最高達到樓價的95%。換句話說，他們只需準備樓價5%的資金作為首期，這無疑是成功「上車」的一大助力。
白表買家：高達90%按揭貸款
白表申請人則是指符合指定入息及資產限額的非公屋住戶。他們在購買一手居屋時，按揭成數最高可達樓價的90%。雖然比綠表買家略低，但相較於私人樓宇需要通過按揭保險才能獲得同等成數，房委會的方案已經簡化了許多程序。
免壓力測試：房委會居屋貸款的審批優勢
房委會居屋貸款最核心的優勢，就是申請人無需通過銀行的「壓力測試」。所謂壓力測試，是銀行模擬在現有利率基礎上加息，以評估借款人在加息環境下的還款能力。由於房委會已經為貸款提供了擔保，承擔了大部分潛在風險，銀行便豁免了這項要求。這個安排，對於收入不穩定或剛好符合資格的申請人來說極為關鍵，能有效避免因無法通過壓力測試而導致居屋貸款唔批的情況。
居屋貸款年期與利率選項
在居屋貸款年期方面，受惠於政府放寬擔保期，現時一手及部分樓齡較新的二手居屋，最長還款期可達30年。較長的年期有助於攤分每月的供款額，減輕日常的財政壓力。至於居屋貸款利率，房委會的按揭計劃主要採用最優惠利率按揭（P按）。P按的利率波動性較低，供款額相對穩定，讓業主更容易規劃個人理財。
案例分析：綠表家庭如何成功申請一手居屋按揭
讓我們看看一個實際例子。陳先生一家是綠表申請者，幸運抽中了一個價值350萬港元的一手居屋單位。他們利用網上的居屋貸款計算機初步估算後，便向銀行正式申請按揭。
由於他們是綠表買家，可以申請高達95%的按揭，貸款額為332.5萬港元（350萬 x 95%），首期只需17.5萬港元。在申請過程中，他們只需提交基本的入息證明文件。因為有房委會的擔保，銀行無需為他們進行壓力測試，整個審批過程非常順暢，很快就成功獲批貸款，順利圓了置業夢。
房協(HS)居屋貸款詳解：類近私樓的審批標準
聊完房委會的居屋，現在讓我們看看房協的情況。申請房協的居屋貸款，整個思維模式需要轉換一下，因為它的審批標準與我們熟悉的私人樓宇按揭非常相似。關鍵的分別在於，香港房屋協會（房協）本身並不像房委會那樣為你的貸款提供擔保。這意味著，居屋貸款銀行需要用更審慎的標準來評估你的申請，以管理自身的風險。
房協居屋按揭成數與貸款年期
對於房協推出的一手居屋，無論你是綠表還是白表申請者，銀行提供的最高按揭成數通常都是樓價的九成（90%）。至於居屋貸款年期，上限普遍設定為最長30年。
不過，如果是購買房協的第二市場單位，情況就變得跟買賣二手私樓一樣。銀行初步可能只會批出六成按揭，若要申請更高的成數（例如九成），就需要透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃來達成。
壓力測試：成功獲批房協居屋貸款的必要條件
由於沒有房協的擔保，銀行必須遵循金融管理局的指引，對申請人進行壓力測試。這一步是決定你的房協居屋貸款唔批與否的核心關卡。
壓力測試的計算方式是，假設你現時的居屋貸款利率再增加兩厘，你每月的供款額不可以超過你每月總收入的60%。銀行透過這個測試，確保即使在加息周期中，你依然具備足夠的還款能力。因此，準備申請時，你可以先用網上的居屋貸款計算機，初步估算自己的供款與入息比例是否符合要求。
按揭保險：申請高成數按揭的關鍵
對於希望在第二市場購買房協單位，又想申請九成高成數按揭的買家，按揭保險就成為了必要的工具。當銀行批出六成按揭後，餘下的三成貸款額就需要由按揭保險公司承保。
申請按揭保險意味著你的貸款申請需要通過兩重審批：首先是銀行的審批，然後是按揭保險公司的審批。成功獲批後，你需要支付一筆按揭保險費用，這筆費用可以加借在總貸款額中，分期攤還。
擔保人角色：如何提升房協居屋貸款的成功率
如果你計算過後，發現自己的收入剛好未能通過壓力測試，增加擔保人是一個可行的解決方案。這是房協居屋貸款相較於房委會居屋貸款的一個彈性之處。
你可以邀請一位直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為你的貸款擔保人。銀行在審批時，會將你和擔保人的收入合併計算，只要合併後的總收入能夠通過壓力測試，你的居屋貸款成功獲批的機會就會大大提高。不過要注意，如果擔保人本身有其他按揭在身，其供款與入息比率的計算標準會更嚴格。
一手及第二市場居屋貸款申請流程與最新政策
恭喜您抽中居屋或準備在第二市場尋覓心儀單位！來到申請居屋貸款這一步，清晰的流程規劃是成功的關鍵。無論您是購買一手新居屋，還是在第二市場物色單位，申請步驟都有一些分別。我們為您一步步拆解，助您順利辦妥按揭，輕鬆上會。
一手居屋貸款申請步驟
如果您是抽中全新居屋的幸運兒，申請貸款的流程相對直接。當您收到房屋委員會（房委會）的揀樓通知書後，就可以按照以下步驟進行：
- 簽訂臨時買賣合約：在指定時間揀選單位後，您需要即時簽署臨時買賣合約。此時，白表申請者需要支付樓價10%作為首期，而綠表申請者則只需支付5%。
- 準備文件及申請按揭：簽約後，您便可以憑著臨時買賣合約及首期付款收據，向心儀的居屋貸款銀行提交按揭申請。由於有政府擔保，銀行審批過程相對寬鬆，一般無需進行壓力測試。
- 銀行審批及發出貸款確認書：銀行完成審批後，會發出一封正式的按揭貸款確認信。
- 簽署法律文件：待屋苑獲發入伙紙後，您便需要到律師樓簽署正式的樓契及按揭契據。
- 成功收樓：完成所有法律程序及貸款手續後，您就可以領取單位鎖匙，正式成為業主。
第二市場居屋 (白居二/綠表) 貸款申請步驟
對於想在第二市場購買未補地價居屋的白居二或綠表買家，流程則稍有不同，關鍵在於要先取得房委會的資格證明。
- 申請資格證明書：首先，您需要向房委會申請「購買資格證明書」（白居二適用）或備妥有效的「綠表資格證明書」。
- 物色單位及簽訂臨約：憑著資格證明，您可以在地產市場上尋找合適的二手居屋單位，並與業主簽訂臨時買賣合約。
- 申請提名信：簽署臨約後，您的律師需要立即為您向房委會申請「提名信」，這是整個交易中至關重要的文件。
- 正式申請按揭：取得提名信後，便可以連同其他文件，正式向銀行申請居屋貸款。
- 完成交易：銀行批出貸款後，雙方律師會處理餘下的法律程序，完成交易。若買家是公屋住戶，此時便需要交還公屋單位。
最新政策：政府擔保期放寬對樓齡及貸款年期的影響
以往，不少人擔心二手居屋樓齡太高，會影響居屋貸款年期，甚至導致居屋貸款唔批。最新的政策正好解決了這個問題。政府已將房委會的按揭擔保期由原來的30年大幅放寬至50年（由首次轉讓契據日期起計），並將最長還款期延長至30年。
這項新政策意味著，只要單位的樓齡在首次出售後的50年擔保期內，銀行便能提供高成數按揭，而買家亦可承造最長30年的還款期。例如，一個樓齡已達39年的單位，在新政策下，綠表及白表買家依然有機會獲批95%或90%按揭，並享有長達30年的還款期，大大增加了二手居屋的吸引力及市場流動性。
選擇認可律師樓：避免不必要的延誤與開支
在處理按揭申請時，選擇律師樓是一個容易被忽略但相當重要的環節。每間承造居屋貸款的銀行都有一份「認可律師樓名單」(Approved List)。
如果您選擇的律師樓不在銀行的名單上，銀行就需要另外委派一家屬於名單上的律師樓代表自己處理按揭文件。這樣一來，您便需要同時支付自己及銀行兩方的律師費，費用可能增加近一倍。因此，在決定委託律師前，最好先向您的按揭銀行查詢其認可名單，以節省不必要的開支和時間。
居屋貸款申請文件清單 (附下載連結)
準備好齊全的文件，能讓您的貸款申請過程更暢順。雖然有政府擔保的居屋貸款在入息審查上較為寬鬆，但基本文件依然不可或缺。
基本所需文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* (第二市場適用) 房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」副本
* 最近三個月的住址證明
入息證明文件 (視乎情況或需提供)：
* 最近三個月的糧單及銀行月結單
* 最近年度的稅務局評稅通知書
* 僱傭合約副本
* (如沒有固定入息) 證明還款能力的資產證明或聲明書
為方便您整理，我們已準備好一份詳盡的申請文件清單供您參考。
[點擊此處下載「居屋貸款申請文件清單」範本]
比較與選擇：尋找最適合您的居屋貸款方案
揀樓只是第一步，選擇一個合適的居屋貸款方案，才是影響未來幾十年財務規劃的關鍵。市面上的選擇五花八門，每間銀行提出的條款與優惠各有不同。接下來，我們會一起拆解各個選項，助您從容比較，找出最切合您個人財務狀況的方案。
還款方式比較
還款方式直接影響您的現金流與總利息支出，是比較不同居屋貸款計劃時的核心。主流的選擇有兩種，各有其財務策略上的考量。
每月還款 vs. 每兩星期還款
每月還款是最傳統和普遍的方式，每月定額供款，與大部分人的月薪出糧週期一致，方便管理預算。操作簡單直接，是穩健之選。
另外，部分居屋貸款銀行提供每兩星期還款的選項。它的原理是將您每月的供款額除以二，然後每兩個星期償還一次。一年有52個星期，即您會還款26次，相當於支付了13個月的供款。這種方式可以加快償還本金的速度，因為本金減少得更快，長遠計算下來，總利息支出會減少，實際的居屋貸款年期亦會縮短。如果您的現金流較為靈活，這是一個能夠有效節省利息的聰明選擇。
漸進式還款計劃的利弊
漸進式還款計劃，意指在供款初期，您的還款額會較低，然後每年按預設的幅度遞增。
這個計劃的好處相當明顯，特別適合事業剛起步、預期未來收入會穩定增長的年輕家庭或專業人士。初期的供款壓力較輕，讓您有更多資金應付裝修、傢俬等其他開支。
然而，它的弊端亦需要留意。由於初期償還的本金較少，整個貸款期的總利息支出，通常會比傳統的等額還款計劃為高。同時，這個計劃建基於您對未來收入增長的樂觀預期，萬一收入增長不如預期，後期遞增的供款額可能會成為一個負擔。
提前還款條款與罰息期
很多人在工作數年後，可能會因為儲蓄增加或獲得額外獎金，而考慮提前償還部分或全部居屋貸款，以節省利息。這個時候，您就需要了解「罰息期」的條款。
大部分私人樓宇按揭都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果在期內提前還款，銀行會收取手續費或罰款。不過，由房委會作擔保的居屋貸款，其一大優勢就是很多銀行都豁免了提早全數清還貸款的罰息。這給予業主極大的財務彈性。在簽訂貸款合約前，務必仔細閱讀這一條款，確認是否存在罰息期以及相關的費用細節。
申請居屋貸款的相關費用預算
除了首期和每月供款，申請居屋貸款的過程中還有一些必要開支需要納入預算，以免到時手足無措。主要費用包括：
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契據的費用。一個實用貼士是，選擇銀行認可律師名單（Panel List）上的律師樓，通常可以同時代表您和銀行，避免因需要委聘兩間律師樓而產生額外開支。
- 印花稅：這是最大筆的額外開支之一，稅率根據樓價而定。
- 土地註冊處登記費：用作將物業轉名及登記按揭契據的政府費用。
- 物業估價費：部分銀行可能會收取，但亦有不少銀行會為按揭申請人豁免此項費用。
比較不同銀行現金回贈與優惠
為了爭取客戶，不同居屋貸款銀行會提供各式各樣的優惠，這也是您比較時不可忽視的一環。
最常見的是「現金回贈」，通常是貸款額的一個百分比，例如0.5%至1%。假設貸款額為300萬，1%的回贈就是3萬元，是一筆相當可觀的金額，可以直接用來抵銷部分前期開支。
另一項極具吸引力的優惠是「高息存款掛鈎戶口」（Mortgage-link）。銀行會提供一個存款戶口，戶口內部分存款的利息會與您的居屋貸款利率掛鈎。簡單來說，您存錢入這個戶口所賺取的利息，正好可以抵銷部分按揭利息支出，變相降低了實際的供款成本。
此外，銀行還可能提供火險優惠、信用卡年費豁免等。比較時，建議將現金回贈與其他優惠的總價值，連同居屋貸款利率一併考慮，才能全面評估哪一個銀行的方案對您最為有利。
居屋貸款常見問題 (FAQ)
在申請居屋貸款的過程中，相信您總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望能夠幫助您更清晰地了解整個流程，從容應對各種情況。
居屋單位可以加按或轉按嗎？
答案是可以的，不過程序上比私樓多一個關鍵步驟。無論是想加按套現應對個人財務需要，還是轉按至其他銀行以獲取更優惠的居屋貸款利率，業主都必須先向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提交申請，並且成功取得「加按/轉按同意書」。
這份同意書是銀行處理申請的入場券。沒有這份官方文件，任何銀行都無法進行下一步。房委會對於加按的審批有特定準則，通常只接納因集資應付突發性開支，例如醫藥費、家庭成員殮葬費、教育開支等理由。因此，在計劃前，務必先了解相關的申請條件。
「白居二」的貸款申請有何特別之處？
「白居二」全稱是「白表居屋第二市場計劃」，它讓合資格的白表申請者可以購入未補地價的二手居屋單位。在貸款申請上，其最大的特別之處在於資格證明。申請人必須持有由房委會發出的有效「購買資格證明書」，這是向銀行申請貸款的必備文件。
至於貸款審批本身，則視乎單位屬於房委會還是房協。如果購買的是房委會的二手居屋，只要單位樓齡在政府擔保期內，買家通常無需通過壓力測試，審批相對寬鬆。相反，如果單位屬於房協，銀行便會以類近私樓的標準進行審批，申請人需要通過壓力測試，甚至可能需要申請按揭保險，以獲取高成數的居屋貸款。
申請居屋貸款需要準備哪些核心文件？
雖然不同居屋貸款銀行可能會有細微的文件要求差異，但核心文件基本上大同小異。準備充足的文件，可以大大加快審批流程，避免因文件不齊而導致居屋貸款唔批的風險。一般而言，您需要準備以下幾項：
- 臨時買賣合約及正式買賣合約
- 所有借款人及擔保人（如適用）的香港身份證副本
- 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、銀行月結單或稅單
- 如屬「白居二」申請，須提供有效的「購買資格證明書」
業權轉名對現有居屋貸款有何影響？
在居屋的限制期內，若要更改單位業權（即俗稱的「轉名」），同樣需要先向房委會或房協申請並取得「轉名同意書」。
這項操作對現有的居屋貸款有直接影響。銀行會視業權轉更為一項全新的交易，現有的貸款必須全數清還。新的業主需要以自己的名義，重新向銀行申請一筆新的居屋貸款。這意味著新業主必須符合當時的審批資格，而銀行亦會根據其財政狀況，重新審定居屋貸款利率及居屋貸款年期等條款。
退休或自僱人士申請居屋貸款注意事項？
對於收入非固定的退休或自僱人士，申請居屋貸款的難易度，完全取決於物業是否由房委會提供擔保。
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房委會居屋（有政府擔保）：由於有政府作為強大的後盾，銀行的風險極低。因此，即使申請人沒有穩定的入息證明，審批亦相當寬鬆。銀行通常會接納申請人填寫一份聲明書，申報自己有能力供款（例如依靠儲蓄或家人資助），而無需提交繁複的證明文件。
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房協居屋（無政府擔保）：申請程序則嚴格得多，與申請私樓按揭無異。自僱人士需要提供至少一至兩年的公司財務報表、稅單等，以證明業務有穩定的盈利能力。退休人士則需要證明自己有持續的被動收入，例如租金、長俸或足夠的資產。若收入證明不足，或需要加入有穩定收入的家人作為擔保人，才能順利獲批。