作為業主，當你需要一筆大額資金作現金周轉、裝修或創業，但又不想重新做按揭或加按時，「業主貸款」往往是理想選擇。這種貸款方案無需抵押物業，純粹利用你的「業主」身份獲取更高貸款額及更長還款期，手續亦比傳統按揭簡便得多。
然而，市面上銀行及財務公司的業主貸款計劃五花八門，利率（APR）差異極大，合約中更可能隱藏陷阱。到底邊間好？申請資格及文件有何要求？如何計算真實成本，避免中伏？
本文為你準備了【2025年最新業主貸款全攻略】，一文整合各大機構的利率比較、申請資格、4步教學，並深入拆解月平息、提早還款等3大常見陷阱，助你揀選最優惠方案，輕鬆取得所需資金。
業主貸款是什麼？與按揭、私人貸款有何分別？
提到銀行業主貸款，很多人可能聽過，但未必完全了解它的實際操作和優勢。它聽起來與物業有關，卻又不像傳統按揭那樣複雜。其實，這是一種專為物業持有人設計的貸款方案，巧妙地利用了業主身份的優勢。接下來，我們將會深入淺出地剖析業主貸款是什麼，並且把它跟我們熟悉的私人貸款和按揭作一個清晰比較。
業主貸款定義：無需抵押物業的貸款方案
核心概念：以「業主身份」作信貸優勢的無抵押貸款
要了解業主貸款是什麼，首先要抓住它的核心概念：這是一種無抵押的個人貸款。申請人雖然是業主，但過程中並不需要將物業的樓契抵押給銀行或財務機構。那物業的角色是什麼呢？其實，持有物業這個事實本身，就成為了申請人信貸紀錄中的一個重要優勢。金融機構普遍認為，業主通常有更穩定的財務狀況和還款能力，因此願意提供更優越的貸款條件。簡單來說，你的「業主身份」就像一張信貸「快速通行證」，讓你更容易獲得審批。
主要特點：免樓契、免律師費、手續相對簡便
與傳統的加按或轉按相比，銀行業主貸款的最大吸引力在於其簡便的申請流程。由於不涉及物業抵押，整個過程完全無需交出樓契正本，也省卻了聘請律師處理繁複法律文件的步驟和相關費用。這不但節省了時間，也直接降低了借貸的前期成本，讓申請人可以更快、更輕鬆地取得所需資金。
業主貸款核心優勢分析
優勢一：貸款額更高，不受月薪倍數限制
一般私人貸款的批核額度，通常會與申請人的月薪掛鉤，設有一個倍數上限，例如月薪的18倍或21倍。對於需要較大筆資金周轉的人來說，這個限制可能無法滿足需求。業主貸款則打破了這個常規，因為金融機構在評估時，會將物業的價值一併納入考慮，所以批核的貸款額可以遠高於單純以月薪計算的上限，為有大額資金需求的業主提供了更理想的解決方案。
優勢二：還款期更長，減輕每月財務壓力
除了貸款額度，還款期的長短也直接影響每月的供款壓力。私人貸款的還款期普遍最長為60個月（5年），而業主貸款則可以提供更長的還款期，例如長達84個月（7年）甚至更久。將總還款額分攤在更長的年期內，意味著每月的還款金額可以大幅降低，讓借款人在資金規劃上擁有更大的彈性和喘息空間。
優勢三：資金用途靈活，滿足個人及生意需求
業主貸款屬於無抵押個人貸款的一種，因此批出的資金用途非常靈活，沒有特定限制。無論你是需要資金作生意周轉、裝修家居、子女升學，還是把握突如其來的投資機會，業主貸款都能滿足你的需要。這種高度的彈性，使其成為處理各種個人或業務財務需求的實用工具。
業主貸款 vs 私人貸款 vs 加按/轉按比較
表格比較：貸款性質、利率、貸款額、審批時間及費用
為了讓大家更清晰地看到三者之間的分別，這裡整理了一個簡單的比較表。在考慮申請哪一種貸款時，這個表格可以作為一個實用的參考工具。
| 比較項目 | 銀行業主貸款 | 一般私人貸款 | 加按／轉按 |
|---|---|---|---|
| 貸款性質 | 無抵押 | 無抵押 | 有抵押 |
| 利率 | 中等 | 較高 | 最低 |
| 貸款額 | 較高 | 較低 | 最高 |
| 審批時間 | 快（最快1天內） | 最快（可即日） | 慢（數星期至一個月） |
| 相關費用 | 基本沒有 | 基本沒有 | 律師費、估價費等 |
選擇考量：何時應選業主貸款而非加按或私貸？
看過比較後，你可能會問，在眾多選擇中，究竟什麼情況下最適合申請業主貸款？
當你需要一筆比一般私貸額度更高、但又不想經歷加按或轉按那樣漫長而複雜的申請程序時，業主貸款便是你的理想選擇。特別是當你需要資金應急，無法等待數星期的審批時間，業主貸款的快速流程就能派上用場。此外，如果你的物業是聯名持有，而要取得所有業主同意去進行加按有困難，由其中一位業主獨立申請業主貸款，也是一個常見的解決方案。
業主貸款邊間好？2025銀行及財務公司比較
市面上的銀行業主貸款計劃五花八門，要從中找出最適合自己的一款，確實需要花點時間。面對眾多選擇，究竟業主貸款邊間好？這篇文章會為你整理好市場上主要的銀行及財務公司方案，讓你一眼看清各個計劃的重點，作出最明智的決定。我們會從實際年利率、貸款額、還款期等多個角度，深入比較不同機構的業主貸款計劃。
精選銀行及財務公司業主貸款計劃比較 (附表格)
為了方便你直接比較，我們搜集了幾間市場上較活躍的銀行及財務公司的業主貸款資料，整合成以下表格。請注意，下表的利率及條款只作參考，最終批核結果會因應你的信貸狀況及物業估價而有所不同。
| 機構 | 最低實際年利率 (APR) | 最高貸款額 | 最長還款期 | 申請特色 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行 A | 5% – 8% | 200萬 或 月薪18倍 | 96個月 | 審批嚴謹，注重信貸報告(TU)及入息證明 |
| 銀行 B | 5.5% – 9% | 150萬 或 月薪14倍 | 84個月 | 設有網上申請優惠，批核速度相對較快 |
| 財務公司 C | 7% – 25% | 150萬 | 120個月 | 接受未補地價居屋申請，審批較具彈性 |
| 財務公司 D | 8% – 36% | 200萬 | 120個月 | 標榜免TU審批，適合信貸評級較弱人士 |
| 虛擬銀行 E | 6% – 12% | 100萬 | 84個月 | 全程網上申請，流程簡便，適合科技用戶 |
最低實際年利率 (APR)
實際年利率 (APR) 是你比較貸款計劃時最重要的指標，它已包括利息及所有相關費用，能真正反映你的總借貸成本。表格中的「最低APR」通常只適用於信貸狀況極佳的申請人，大部分人的實際利率會稍高，因此申請時要以最終批核的利率為準。
最高貸款額
貸款額上限是另一個重要考慮因素。銀行的批核額度通常與你的月薪及信貸評級掛鉤。財務公司的計算方式則可能更側重於物業本身的估值，有機會批出更高的貸款額。
最長還款期
還款期的長短直接影響你每月的供款壓力。較長的還款期意味著每月還款額較低，但總利息支出會相應增加。你可以根據自己的現金流狀況，選擇最合適的還款年期。
申請特色 (如：接受未補地價居屋、免TU、批核速度)
除了利率和額度，每間機構的特色亦值得留意。例如，部分財務公司接受銀行較難處理的物業類型，如未補地價居屋或村屋。有些更提供「免TU」選項，為信貸紀錄有瑕疵的業主提供另一條出路。批核速度也是急需資金周轉時的重要考量。
銀行 vs 財務公司：我應該點揀？
了解市場上的計劃後，你可能會問，到底應該選擇銀行還是財務公司？這主要取決於你的個人財務狀況及需要。
審批嚴謹度及信貸報告要求
銀行業主貸款的審批門檻普遍較高。銀行非常重視申請人的信貸報告 (TU) 及是否有穩定且清晰的收入證明。如果你信貸評級良好，收入穩定，向銀行申請通常能獲得較低的利率。相反，財務公司的審批則較具彈性，部分甚至不需查閱TU，適合自僱、收入不穩定或信貸評級稍遜的人士。
利率與貸款額差異
一般而言，銀行的利率最具競爭力，實際年利率通常較低。財務公司的利率範圍則較闊，下限可能與銀行相若，但上限會高出很多。不過，在貸款額方面，財務公司有時會因應物業估值而批出比銀行更高的金額，不受月薪倍數的嚴格限制。
彈性與還款條款
財務公司在處理較複雜的個案時，例如物業類型特殊或申請人背景等，會表現出更大的彈性。還款條款方面亦可能提供更多樣化的選擇。不過，無論選擇哪一方，簽署合約前都必須仔細閱讀所有條款，特別是關於提早還款的安排及潛在收費。
業主貸款申請資格：物業類型全面睇
只要你是香港的物業持有人，基本上已符合申請業主貸款的第一步。不過，不同的物業類型，在申請時會面對不同的情況。
私人屋苑、單幢式大廈、唐樓
這類物業的業權清晰，市場流通性高，是銀行和財務公司最普遍接受的物業類型。只要估價充足，申請過程通常會比較順利。
已補地價／未補地價的居屋及公屋
已補地價的居屋或公屋，在法律上與私人樓宇無異，因此銀行及財務公司都會受理其業主貸款申請。至於未補地價的物業，由於涉及政府的轉讓限制，絕大部分銀行都不會接受。這時候，一些專門處理這類個案的財務公司便成為了主要選擇。
村屋
村屋的申請關鍵在於其業權是否完整及清晰，例如是否持有「滿意紙」（Certificate of Compliance）。如果文件齊全，不少機構都樂意接受申請。但如果業權有任何不清晰之處，批核難度便會增加。
車位（住宅或工商用途）
是的，即使你只持有一個車位，同樣可以利用業主身份申請貸款。無論是住宅或工商用途的車位，市場上都有機構接受申請，當中以財務公司的選擇較多。不過，相對於住宅物業，車位的貸款額可能會相對較低。
業主貸款申請全攻略：由準備文件到成功過數
想順利申請銀行業主貸款，其實就像準備一份詳盡的個人財務簡介，讓銀行或財務機構能夠清晰了解你的財務狀況和還款能力。整個過程由準備文件開始，到成功過數，可以歸納為幾個清晰的步驟。我們一步步為你拆解，讓你對整個流程瞭然於胸。
申請業主貸款所需文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。在申請業主貸款時，準備好一份齊全的文件清單，就是成功的第一步。這可以大大加快審批速度，避免因文件不齊全而延誤。一般而言，你需要準備以下幾類文件：
個人身份證明：香港身份證
這是最基本的文件，用作核實你的個人身份。
住址證明：最近三個月內發出
你需要提供一份最近三個月內發出的文件，以證明你的現居地址。常見的住址證明包括水電煤氣費單、銀行月結單或由政府部門發出的信件。
入息證明：糧單、稅單或公司財務報表
這是評估你還款能力的核心文件。如果你是受薪人士，通常需要提供最近三個月的糧單或最新的稅務局評稅通知書。若是自僱人士或公司東主，則可能需要提交公司最近期的財務報表或利得稅稅單，以證明業務收入穩定。
銀行月結單：顯示主要出入賬紀錄
銀行或財務機構會要求你提供最近三至六個月的銀行戶口月結單。這不單是為了核對入息，也是為了觀察你的整體現金流狀況，例如有沒有穩定的收入存入，以及日常的理財習慣。
物業證明：差餉單或管理費單
你需要提供文件證明你是該物業的業主。最直接和常用的證明就是最新的差餉單，上面會清楚列明你的姓名和物業地址。部分機構也接受管理費單作為輔助證明。
四步完成業主貸款申請流程
了解需要準備的文件後，實際的申請流程其實相當直接。我們可以將它簡化為以下四個主要步驟：
第一步：比較方案及準備文件
在正式提交申請前，花時間研究市場上不同的方案是十分重要的，這有助你了解業主貸款邊間好。當你鎖定心儀的機構後，就可以根據上一部分提到的清單，開始準備所有文件。
第二步：提交申請及初步批核
備妥文件後，你可以透過網上、電話或親身到分行遞交申請。貸款機構收到你的申請後，會進行初步的信貸評估，並在短時間內給你一個初步的批核結果，例如可批出的貸款額和利率範圍。
第三步：最終信貸審批
收到你的完整文件後，信貸部門會進行詳細的審批。他們會仔細核對你的入息證明、信貸報告（TU），並確認物業的相關資料。這個階段是整個流程中最關鍵的一環。
第四步：簽署合約及現金到手
一旦申請獲得最終批核，貸款機構就會通知你簽署正式的貸款合約。簽約完成後，貸款額通常會在指定時間內直接存入你的銀行戶口，讓你靈活運用資金。
如何提升業主貸款成功率及批核額？
除了按部就班完成申請，你還可以主動採取一些行動，提升成功獲批的機會，甚至爭取到更理想的貸款額和利率。以下是三個關鍵要點：
保持良好信貸評級 (TU Score)
你的信貸報告是金融機構評估風險的重要依據。一個良好的TU評級（例如G級或以上）顯示你有準時還款的習慣，是可靠的借款人。因此，平日應準時繳付信用卡賬單及其他貸款，避免過多的信貸查詢。
提供齊全及清晰的收入證明
一份完整、清晰、具說服力的入息證明，能直接向審批人員展示你的還款能力。確保你提交的糧單、銀行月結單等文件上的數字清晰可見，並且能夠互相印證，這會讓審批過程更為順暢。
了解物業最新估值
業主貸款的其中一個優勢，是貸款額可以與物業價值掛鉤。在申請前，你可以先透過網上銀行或地產代理網站，為你的物業做一個免費的網上估價。了解物業的最新市值，有助你預計可獲批的貸款額，讓你與貸款機構溝通時更有預算。
拆解業主貸款利率陷阱與合約魔鬼細節
當你比較不同銀行業主貸款計劃時，除了表面的貸款額和還款期，更需要看清利率和合約的細節，因為魔鬼往往藏在其中。許多看似吸引的條款，可能隱藏著令你大失預算的陷阱。以下我們將逐一拆解，讓你學會如何保障自己。
破解「月平息」迷思：計算真正貸款成本 (APR)
什麼是「月平息」及其計算誤區
在瀏覽貸款廣告時，你很可能會被極低的「月平息」(Monthly Flat Rate) 數字吸引。月平息的計算方式非常簡單，就是將原始貸款額乘以月平息利率，得出每月固定利息。它的最大誤區在於，整個還款期內，利息都是根據「最初的總貸款額」來計算，即使你的本金已逐漸減少，利息支出也不會隨之降低。這種計算方法會令你看似借貸成本很低，但實際並非如此。
為何「實際年利率」(APR) 才是唯一標準
要真正比較不同貸款產品的成本，唯一可靠的指標是「實際年利率」(Annual Percentage Rate, APR)。根據香港法例規定，所有放債人都必須清晰列明APR，它已經將利息、手續費、回贈等所有借貸成本計算在內，並轉化為一個年度化的利率。APR真實反映了你的總借貸成本，數字愈低，代表貸款愈划算。所以，當你比較業主貸款邊間好時，請直接比較APR，而不是月平息。
實例解說：低月平息如何變成高APR
讓我們用一個簡單例子說明。假設你申請一筆港幣20萬元的銀行業主貸款，還款期為36個月，銀行提供的月平息為0.2%。
每月利息計算： HK$200,000 x 0.2% = HK$400
全期總利息： HK$400 x 36個月 = HK$14,400
總還款額： HK$200,000 (本金) + HK$14,400 (利息) = HK$214,400
每月還款額： HK$214,400 ÷ 36個月 ≈ HK$5,956
表面上，0.2%的月平息換算成年利率好像只是 0.2% x 12 = 2.4%，但這筆貸款的實際年利率 (APR) 其實是4.49%。兩者相差接近一倍。這個例子清晰地顯示，單看月平息會嚴重低估真實的貸款成本。
提早還款注意：「78法則」的利息結構
什麼是「78法則」(Rule of 78)
部分財務機構在計算分期貸款的利息時，會採用「78法則」。這是一種「利息前置」的計算方法，意思是將大部分利息支出安排在還款期的前半段。簡單來說，在還款初期，你每月的還款額中，利息佔比遠高於本金，而後期則相反。因此，即使你提早還款，也可能已經償還了不成比例的大部分利息。
「息隨本減」vs 「78法則」的分別
大部分銀行按揭貸款採用的是「息隨本減」方法，即利息只根據你尚未償還的本金來計算。當你償還了部分本金後，下一個月的利息基數就會減少，這種方式對借款人比較公平。相反，「78法則」則將總利息預先攤分到每一期，而且是不均等地「頭重尾輕」分配。這兩種方法在總利息支出上可能相同，但在提早還款時就會產生巨大差異。
提早還款時如何影響你的總利息支出
假設你申請了一筆採用「78法則」的貸款，並打算在還款期過了一半時提前清還。你可能會以為自己能節省一半的利息，但事實並非如此。由於利息已被前置，在還款期過了一半時，你可能已經支付了總利息的七至八成。這時提早還款，能節省的利息遠比預期中少，甚至可能需要支付額外的手續費，得不償失。
提防「假無抵押」：識別合約中的隱藏條款
業主貸款最大的優勢之一是無需抵押物業。不過，市面上有些貸款合約可能暗藏條款，令你的「無抵押」貸款變相成為有抵押。
陷阱一：強制賣樓條款
有些合約會列明，若借款人嚴重拖欠還款，貸款機構有權強制要求你出售物業以償還債務。這類條款的法律效力雖然複雜，但已為你的物業帶來潛在風險。
陷阱二：禁止出售物業條款
另一種更隱蔽的條款是，在貸款未完全清還之前，禁止業主出售或轉讓該物業。這等於變相將你的物業鎖定，大大影響你的財務靈活性，與無抵押貸款的本意背道而馳。
簽約前檢查：確保合約不含「押記(Charge)」或「按揭契(Mortgage Deed)」字眼
在簽署任何文件前，最重要的一步是仔細閱讀整份合約。請特別留意合約中有否出現「押記(Charge)」、「按揭契(Mortgage Deed)」等與物業抵押相關的法律字眼。一份真正的無抵押業主貸款合約，是不應該包含這些條款的。若有任何疑問，務必向貸款機構問清楚，甚至尋求專業法律意見。
業主貸款常見問題 (FAQ)
在考慮申請銀行業主貸款時，心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，為你逐一解答，助你更清晰地了解這項貸款方案。