在香港置業是許多人的夢想，但由儲蓄首期、計算各項開支，到申請銀行按揭，過程繁複，涉及的專業術語更令人眼花撩亂。稍一不慎，隨時大失預算，甚至錯失心儀單位。
本文正是為您而設的一站式「上車天書」，旨在化繁為簡，為您由零開始，清晰拆解借錢買樓的每一個環節。我們將帶您準確評估自身負擔能力、詳列由搵樓到收樓的8大關鍵步驟、深入剖析銀行審批準則與按揭保險的秘訣，並解答各種常見疑難。無論您是首次置業的新手，還是準備換樓的業主，這份全攻略都將助您穩健地踏出成功置業的第一步。
借錢買樓第一步：準確評估您的負擔能力與總開支
決定借貸買樓，第一步並非急於睇樓，而是先清晰地審視自己的財務狀況。這一步做得好，整個置業過程才會順利。準確評估自己的負擔能力，才能鎖定合理的樓價範圍，避免日後因預算失準而陷入困境。
計算最高貸款額及每月供款
在計劃借錢買樓時，首先要了解銀行願意批出多少貸款給您，以及您每月的還款額是多少。這兩個數字直接決定了您可以選擇甚麼價位的物業。銀行審批貸款額度時，並非只看您的入息，而是會透過一套嚴謹的標準來評估您的還款能力。
壓力測試如何影響您的可借貸金額？
壓力測試是銀行審批按揭的關鍵一環，目的是確保您在利率上升時，仍然有足夠能力應付每月供款。簡單來說，它包含兩個核心要求：
第一，在現行利率下，您所有債務的每月總供款（包括新申請的按揭），不能超過您每月總入息的50%。這就是「供款與入息比率」(DSR)。
第二，銀行會假設現時的按揭利率上升2%，然後再計算一次您的每月供款。在這個加息情境下，您的每月總供款額，不能超過您每月總入息的60%。
銀行會以兩者中較嚴格的結果為準，去計算出最終批給您的最高貸款額。
輸入您的財務狀況以獲取個人化分析
要初步估算您的貸款能力，您可以先準備好以下幾項核心財務資料。許多銀行的網上計算機，就是基於這些資料來提供初步評估：
- 每月家庭總入息： 包括您和擔保人（如適用）的所有固定收入。
- 期望的還款年期： 一般最長為30年。
- 預計的按揭利率： 您可以參考市場上普遍的借錢買樓利息作估算。
- 每月其他債務還款額： 例如私人貸款、信用卡分期等。
準備好這些數字，您就能更具體地掌握自己的借貸能力。
釐清您的個人狀況
除了數字，您的個人狀況也會直接影響按揭成數及審批結果。在評估前，請先釐清以下幾點：
- 物業是否自住？ 自住物業的按揭成數，一般會比出租或投資物業寬鬆。
- 收入主要來自香港嗎？ 非本地收入在審批上或有不同要求。
- 您是否持有或擔保其他按揭物業？ 如果是，您的「供款與入息比率」及壓力測試要求會更嚴格。
估算買樓全期總成本
成功借錢買樓，需要準備的資金遠不止首期。置業是一項涉及多項開支的決定，事前必須將所有潛在成本計算清楚，才能確保現金流充裕。
前期現金預算 (首期以外開支)
除了樓價的首期，您還需要一筆額外的現金，用來支付以下主要的前期雜費開支：
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。
- 律師費： 處理所有法律文件、查冊及樓契的費用。
- 地產代理佣金： 通常是樓價的1%。
- 基本裝修及傢俬費用： 即使是簡單的翻新或添置必需品，也是一筆需要預留的資金。
置業後每月持續開支
成功上車後，除了每月按揭供款，您的日常支出也會增加一些固定的項目。記得將這些開支也納入您的長期預算中：
- 管理費： 每月支付予大廈管理公司。
- 差餉及地租： 每季向政府繳交的費用。
- 火險及家居保險： 銀行會強制要求購買火險，而家居保險則為家中財物提供保障。
- 水、電、煤及網絡費用。
借錢買樓全流程：由零到收樓8大關鍵步驟
借貸買樓是人生中的重要里程碑，整個過程涉及不少程序。了解清楚由零開始到成功收樓的每一步，可以令整個置業過程更順暢。以下我們將整個流程拆解成八個關鍵步驟，助您一步步實現置業夢想。
步驟一：財務規劃與儲蓄
根據預算，鎖定可負擔的樓價範圍
完成初步的財務評估後，您會對自己的最高貸款額和每月供款能力有一個清晰概念。根據這個預算，您就可以開始物色市場上符合您負擔能力的物業，將目標鎖定在一個實際的樓價範圍內，這樣可以避免浪費時間在超出預算的樓盤上。
制定儲蓄計劃，準備首期及前期現金
買樓的首要任務就是儲備足夠的「彈藥」。除了物業的首期款項，還需要預留一筆現金應付各種前期開支，例如印花稅、律師費和地產代理佣金等。制定一個清晰的儲蓄目標和時間表，是成功上車的第一步。
步驟二：申請按揭預先批核
為何「預先批核」是出價前的定心丸？
在物色到心儀單位並準備出價前，向銀行申請按揭預先批核是一個非常明智的做法。銀行會根據您的財務狀況，預先評估出一個確實的貸款金額。手持這份批核結果，您就能更準確地掌握自己的預算，出價時更有信心，同時亦向賣家展示了您的誠意和購買能力。
申請流程及所需文件
申請預先批核的流程相對簡單。您只需要向銀行提交身份證明文件、最近三至六個月的入息證明（例如糧單或稅單）和工作證明。銀行收到文件後，便會進行初步的信貸評估。
批核結果有效期 (一般為90日)
預先批核的結果通常會有一個有效期，一般為90日。這代表您需要在此期限內找到物業並簽署臨時買賣合約。如果超過了有效期，銀行可能會要求您更新財務文件，再重新進行審批。
步驟三：物色物業及銀行估價
睇樓注意事項及技巧
睇樓時除了觀察單位內部的間隔和裝修，也要留意大廈的公共空間、管理質素和周邊環境。建議在不同時間（例如日間和晚間）到訪，可以更全面地了解單位的採光度和社區的寧靜程度。
如何利用網上工具為心儀物業即時估價？
現時很多銀行都提供免費的網上物業估價工具。在睇樓後，您可以即時輸入單位地址，獲取一個初步的估價作參考。這個估價雖然不是最終結果，但有助您判斷業主的叫價是否合理。
什麼是「估價不足」？對首期的影響及應對策略
「估價不足」是指銀行對物業的估價低於您的成交價。因為銀行批出的按揭貸款額是以估價或成交價（取較低者）計算，所以估價不足意味著您能借到的貸款會減少，需要準備更多首期資金去填補差額。應對方法包括嘗試向多間銀行申請估價，或者在出價前就利用網上工具做好功課，避免選擇估價過低的物業。
步驟四：簽署臨時買賣合約
支付「細訂」（臨時訂金）
當您與賣家就樓價達成共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署合約時，買家需要支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。這份合約具有法律約束力，標誌著交易的正式開始。
為何必須委託銀行認可名單上的律師行？
簽署臨約後，您需要委託一間律師行處理後續的法律文件。如果您計劃申請按揭，選擇一間同時在銀行認可名單上的律師行至關重要。這樣可以簡化程序，因為同一間律師行可以同時代表您和銀行，避免了因委託不同律師行而產生的額外費用和時間延誤。
步驟五：正式提交按揭申請
比較按揭計劃：P按 vs H按，如何選擇？
香港的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」。P按的利率以最優惠利率為基礎，相對穩定。H按的利率則與銀行同業拆息掛鈎，波動性較大，但通常在低息環境下，實際的借錢買樓利息會較低。選擇哪種計劃取決於您對利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
善用存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 對沖利息支出
不少銀行提供存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）作為按揭優惠。您可以將備用資金存入這個戶口，並享有與按揭貸款利率相同的存款利息。這筆存款利息可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，是減輕供樓負擔的有效工具。
提交完整文件清單 (身份、入息證明、臨約等)
簽署臨約後，便可以向銀行正式提交按揭申請。所需文件與預先批核時相若，主要包括身份證明、入息及工作證明，但這次需要額外提交已簽署的臨時買賣合約副本。
樓花「建期」按揭的申請時間點
如果您購買的是樓花，並選擇「建築期付款」計劃，一般需要在發展商發出收樓通知前的三至六個月內，才正式向銀行提交按揭申請。
步驟六：購買火險及處理法律文件
銀行為何強制要求購買火險？
火險（樓宇結構保險）是銀行批核按揭的必要條件。因為在您還清貸款前，物業是銀行的抵押品。購買火險是為了保障物業的結構（如牆身、天花、地板）免受火災、颱風等意外損毀，從而保障銀行的利益。
律師查冊及準備正式買賣合約
在簽署臨約後，您的律師會為物業進行查冊，確保業權清晰，沒有任何法律問題。確認無誤後，律師會草擬正式的買賣合約。
簽署正式買賣合約及支付「大訂」
通常在簽署臨約後的14天內，買賣雙方會到律師樓簽署正式買賣合約。屆時，買家需要支付「大訂」（加付訂金），連同之前的「細訂」，訂金總額一般為樓價的10%。
步驟七：獲取批核及簽署按揭契
細閱銀行「按揭貸款批核書」(Offer Letter) 條款
當銀行完成所有審批程序後，便會發出一份「按揭貸款批核書」（Offer Letter）。這份文件會詳細列明貸款金額、利率、年期及其他重要條款。收到後務必仔細閱讀，確認所有資料無誤。
到律師樓簽署樓契及按揭契
在成交日（即收樓日）前，您的律師會安排您到律師樓簽署正式的樓契和銀行按揭契。樓契是轉移業權的法律文件，而按揭契則是您將物業抵押給銀行的合約。
步驟八：完成交易及收樓
銀行放款予賣方律師
在成交當日，銀行會根據按揭契的內容，將貸款餘額直接轉賬至賣方的代表律師。
領取物業鎖匙（成交）
賣方律師確認收妥所有款項後，便會通知您的律師可以安排交收物業鎖匙。領取鎖匙的一刻，代表整個買賣交易正式完成，您已成為單位的新業主。
安排驗樓及處理水電煤轉名
收樓後，建議盡快安排專業人士進行驗樓，檢查單位內是否有需要執修的地方。同時，您亦需要聯絡相關部門和公司，辦理水、電、煤和差餉地租的轉名手續。
深入了解借錢買樓核心：按揭保險與銀行審批準則
要成功借貸買樓，除了準備好首期資金，更要深入了解背後兩大關鍵：按揭保險與銀行的審批準則。這就像置業路上的兩大關卡，清楚理解其運作原理，能讓您的買樓計劃更順暢。按揭保險是您申請高成數按揭的鑰匙，而銀行審批準則則是決定您最終能否獲批貸款的黃金定律。
解構高成數按揭：按揭保險計劃 (HKMC)
一般情況下，銀行基於風險管理，最高只會批出五至六成的按揭貸款。這意味著購買一個800萬的單位，您需要準備320萬至400萬的首期。為了協助首期資金較少的置業人士，香港按揭證券有限公司（HKMC）便推出了按揭保險計劃。簡單來說，就是由按揭保險公司為銀行承擔超出常規貸款成數的額外風險，讓銀行可以安心地批出高達八成甚至九成的按揭貸款，大幅減輕您的首期壓力。
申請九成按揭的資格：「首次置業」的定義
要申請最高九成按揭，其中一個核心條件是符合「首次置業」的資格。這裡的定義並非指人生中第一次買樓，而是指在您提交按揭申請的當刻，於香港境內並未持有任何其他住宅物業。換句話說，即使您過往曾經擁有物業但現已出售，又或者您是「換樓客」，只要在買入新物業前已完成出售舊有物業的法律程序，您仍然可以被視為「首次置業」，從而申請高成數按揭。
最新按揭保險樓價上限及成數階梯
政府為回應市場變化，已放寬按揭保險的樓價限制。根據最新措施，樓價1,000萬港元或以下的物業，合資格的首次置業人士最高可申請九成按揭。對於樓價介乎1,000萬至1,125萬港元之間的物業，最高按揭成數為八至九成，貸款上限為900萬港元。而樓價1,200萬港元或以下的物業，則最高可申請八成按揭。這項調整讓更多單位的樓價納入了高成數按揭的範圍。
不同收入類型審批差異：固定月薪、佣金/花紅及自僱人士
銀行在審批按揭時，對不同收入來源的穩定性有不同看法。
– 固定月薪人士：這是銀行最樂意接納的收入類型，因為收入穩定且可預測，審批過程通常最為直接。
– 佣金/花紅：如果您的收入大部分來自非固定的佣金或花紅，銀行審批時會較為審慎。銀行通常會要求您提供過去六個月至一年的收入證明，並以平均數計算，部分情況下更可能將這部分收入打折扣計算。
– 自僱人士：審批要求最為嚴格。您需要提供更全面的財務文件，例如公司過去的核數報告、利得稅單及銀行戶口紀錄，以證明業務有穩定且持續的盈利能力。一般而言，自僱人士申請九成按揭的難度較高。
按揭保險費用計算方法及負資產風險提示
使用按揭保險計劃並非免費，您需要支付一筆按揭保險費用。保費的金額取決於貸款額、按揭成數及還款年期。您可以選擇在承造按揭時一次過付清（通常有折扣），或將保費加借到總貸款額中，分期攤還，後者會輕微增加每月供款及總體的借錢買樓利息支出。同時，選擇高成數按揭意味著物業的初始淨值較低，若樓市向下調整，物業市值有機會跌穿剩餘的貸款額，形成俗稱的「負資產」，這是申請前必須清楚了解的潛在風險。
物業類型限制：現樓 vs 樓花 (建期/即供)
按揭保險計劃對物業類型亦有限制。一般來說，高成數按揭主要適用於「現樓」（已落成的物業）。至於「樓花」（未落成的物業），則要視乎其付款辦法。採用「建築期付款」（建期）的樓花，由於是在物業臨近落成時才正式申請按揭，屆時已有實物作抵押，故仍可申請高成數按揭。相反，採用「即供付款」的樓花，因買家需在物業未建成時便開始供款，銀行無法取得實物抵押，因此普遍不接受高成數按揭申請。
銀行審批的兩大金科玉律
無論您是否申請按揭保險，所有按揭申請都必須通過銀行內部的兩大審批準則，它們是評估您還款能力的基礎。
供款與入息比率 (DSR)：每月還款不得超過入息50%
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DSR）是銀行審批的第一道門檻。此規定要求您每月的所有債務供款（包括新造按揭、私人貸款、信用卡分期等），總額不得超過您每月總入息的50%。這是確保您有足夠財政能力應付日常生活開支的基本要求。
壓力測試：利率加2%後，每月還款佔入息比率
壓力測試是一個假設性的風險評估。銀行會假設在現行按揭利率之上，再增加2厘（即2%），然後重新計算您的每月供款。在這個加息情境下，您的每月總供款額不得超過您每月總入息的60%。此舉是為了確保即使未來利率上升，您仍然具備穩健的還款能力。
首置人士未能通過壓力測試的豁免安排
考慮到首次置業人士的需要，按揭保險計劃設有較彈性的安排。如果首次置業申請人能夠符合基本的「供款與入息比率」（即DSR不超過50%），但未能通過壓力測試，仍有機會獲批高成數按揭。不過，這種情況下，申請人通常需要支付額外約15%的按揭保險費用。
影響按揭成數的其他關鍵因素
除了上述主要規則，還有一些特殊情況會直接影響您的按揭成數和審批結果。
村屋按揭的特殊考量 (最高成數及樓齡限制)
村屋的按揭審批與一般私人住宅有所不同。由於村屋的業權、樓契及轉售市場較為複雜，銀行的取態普遍較保守。村屋的最高按揭成數一般為八成半，而且銀行會對「樓齡加還款期」的總年期設有上限（例如55年），較高樓齡的村屋可造的還款年期便會縮短。
非本地收入的審批要求
如果您的主要收入來源並非來自香港，銀行在審批按揭時會更加謹慎。銀行可能會要求您證明與香港有緊密聯繫，例如受聘於本地公司派駐外地，或有直系親屬在港居住。在計算入息時，銀行亦有機會將非本地收入打上一定折扣，這會直接影響您的最高貸款額。
持有或擔保其他按揭物業的影響
如果您在申請新按揭時，已經持有或正在為他人擔保另一宗按揭物業，您的審批標準將會被大幅收緊。您的「供款與入息比率」上限會由50%下調至40%，而壓力測試下的供款佔入息比率上限亦會由60%降至50%。這意味著您的借貸能力將會顯著下降。
借錢買樓常見問題 (FAQ)
如果銀行估價低於成交價，我應該怎樣處理資金缺口？
在借貸買樓的過程中，遇到銀行估價不足是常見情況。銀行的按揭貸款額度，是根據成交價或銀行估價中的較低者計算。所以，當估價低於您的成交價時，差額就需要您動用額外現金來填補。例如，一個800萬的單位，您原本預計借九成（720萬），首期80萬。但如果銀行估價只有750萬，銀行就只會批出750萬的九成，即675萬貸款。這時候，您的首期就需要由原來的80萬，大幅增加至125萬（800萬 – 675萬），才能完成交易。要應對這個情況，您可以在簽署臨時合約前，先向幾家不同的銀行為心儀物業進行網上初步估價，取得一個大概的市場估值。假如簽約後才發現估價不足，您可以嘗試向更多銀行申請按揭，因為各銀行的估價標準或有輕微差異，或許能找到估價更貼近成交價的銀行。
「首次置業」身份是否指人生第一次買樓？換樓客能否申請高成數按揭？
這是一個普遍的誤解。「首次置業」的定義，並不是指您人生中第一次購買物業，而是指在您申請按揭貸款的那一刻，您在香港並未持有任何其他住宅物業。所以，即使您過去曾經擁有物業但現已出售，您仍然符合「首次置業」的資格。這個定義對「換樓客」十分重要。只要換樓客在買入新物業之前，已經正式完成舊有物業的出售程序，他們就可以用首次置業的身份，去申請高成數的按揭保險計劃，例如九成按揭。
佣金、花紅等非固定收入，在申請按揭時銀行會如何計算？
對於依賴佣金、花紅或津貼等非固定收入的申請人，銀行在審批按揭時會採取較為審慎的計算方法。銀行普遍會要求您提供過去最少6個月至24個月的入息證明，例如糧單、稅單及銀行月結單，然後計算這段時間內的平均月入。部分銀行在計算時，可能會為非固定收入部分打上一個折扣，例如只計算平均收入的八成。所以，如果您大部分收入來自非固定部分，您的最終可借貸金額可能會受到影響。要增加成功批核的機會，提交完整及清晰的入息證明文件非常關鍵。
購買樓花時，「建期付款」與「即供付款」對按揭申請有何不同？
購買一手樓花時，發展商通常提供「建期付款」和「即供付款」兩種計劃，這兩種計劃對借錢買樓的按揭申請有很大影響。
「即供付款」是指買家在簽署合約後短期內，就要開始向銀行申請按揭並供款，好處是樓價通常有較大的折扣。但由於物業尚未建成，無法作為實物抵押，按揭保險公司一般不接受即供樓花的按揭保險申請，所以銀行最高只能批出較低成數的按揭。
「建期付款」則是指買家等到物業臨近落成時，才正式向銀行申請按揭。雖然樓價折扣較少，但因為屆時已有現樓作抵押，買家可以申請按揭保險計劃，承造高成數按揭。對於需要借貸買樓，並且希望申請高成數按揭的買家，「建期付款」是比較合適的選擇。
申請按揭時，自己和銀行委託不同的律師行會有什麼後果？
在買賣物業和申請按揭的過程中，您需要一位代表律師，而銀行也需要自己的代表律師處理按揭契。如果雙方委託了不同的律師行，最直接的後果就是您需要支付兩邊的律師費用，令整個交易的成本增加。為了節省時間和金錢，最理想的做法是選擇一家同時在您和銀行的認可名單上的律師行。在決定委託哪家律師行之前，您可以先向提供按揭的銀行查詢其認可的律師行名單，從中挑選一家為您服務。
在整個買樓過程中，除了首期，我還需要預備多少額外資金？
首期只是置業開支的一部分，在整個借錢買樓的過程中，您還需要預備一筆可觀的額外資金應付各項雜費。主要開支包括：
* 印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定，首次置業人士可按較低的稅率計算。
* 地產代理佣金： 若經地產代理成交，通常需要支付樓價1%作為佣金。
* 律師費： 包括買賣合約及按揭契的律師費，費用視乎樓價及交易複雜程度而定。
* 按揭保險費： 如果您申請高成數按揭，就需要支付按揭保險費用。您可以選擇一次過支付，或將其加借到貸款額中分期償還，後者會影響到借錢買樓利息的總支出。
* 裝修及傢俬費： 這是豐儉由人的開支，但即使是簡單的翻新和添置基本傢電，也需要一筆預算。
* 其他雜費： 例如銀行估價費、火險首年保費、管理費按金等。
一般建議，預算大約樓價一成的資金作為以上雜費開支，會比較穩妥。