對於手持「綠表」資格的公屋住戶而言，二手綠置居市場提供了一個以折扣價自置居所、實現安居夢的絕佳階梯。然而，其獨特的買賣程序、按揭擔保期及轉售限制，往往令準買家及業主感到困惑。特別是2025年政府大幅放寬按揭擔保期至50年，令不少高樓齡單位亦能承造高成數按揭，為市場帶來新變數與機遇。本文將化身您的置業軍師，一文整合買賣雙方必讀的全方位攻略。無論是買家的四步申請流程、最新按揭財技與壓力測試豁免詳情，還是業主須知的轉售限制與補地價計算，以至潛在投資風險分析，我們將為您逐一擊破所有關鍵節點與常見陷阱，助您穩妥地踏上置業之路。
買家篇：申請資格、買賣流程與注意事項
想成功購入心儀的二手綠置居單位，第一步就是弄清楚遊戲規則。整個過程由確認資格開始，到完成交易，環環相扣。我們將會由淺入深，為您拆解整個買賣流程，讓您對每一步都心中有數，輕鬆規劃您的置業藍圖。
二手綠置居「綠表資格」全解析
核心資格定義及適用人士類別
要購買二手綠置居，關鍵的入場券就是「綠表資格」。簡單來說，這個資格主要是為現時正享用或有資格享用公共房屋資源的人士而設。擁有這個資格，您就可以在俗稱「居屋第二市場」的領域，物色心儀的二手綠表居屋。
符合資格的人士主要包括以下幾類：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶：這包括了一般的公屋住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如，一些已通過詳細資格審查，即將獲編配公屋的輪候冊申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
這個設計的目的，是鼓勵現有公屋住戶自置居所，從而騰出他們原先居住的公屋單位，讓資源可以流轉給更有需要的輪候家庭。
【專家提示】公屋住戶及輪候者如何把握置業機會
對於正在輪候公屋的家庭來說，等待編配的時間或許漫長，但其實您有機會可以提早部署置業。如果您是已經通過資格審查，並持有有效編配機會的公屋申請者，您可以主動向房屋署申請《綠表資格證明書》。
這份證明書就等於給您一個「預先批准」，讓您在獲派公屋之前，就能以綠表資格進入二手市場尋找單位，包括二手綠置居或二手居屋綠表單位。這無疑是一個寶貴的機會，讓您可以更靈活地規劃未來，在租屋與置業之間作出最適合自己的選擇。
購買二手綠置居完整四部曲
當您確認自己符合綠表資格後，實際的購買流程就可以展開了。整個過程可以清晰地分為四個主要步驟，只要跟著走，就能順利完成交易。
步驟一：申請「購買資格證明書」
這是整個流程的正式起點。您需要填妥指定的申請表格，連同申請費一併交往所屬的屋邨辦事處（如適用）或相關機構。房屋署審核資料無誤後，便會發出一張有效期為12個月的《購買資格證明書》。請記住，這份文件是您洽談買賣和申請後續文件的基礎，必須妥善保管。
步驟二：簽訂臨時買賣合約及尋找律師
拿到《購買資格證明書》後，您就可以正式在市場上物色單位了。當您與持有《可供出售證明書》的賣家就價錢等條款達成共識後，便可以透過地產代理或律師簽訂臨時買賣合約。簽署臨約後，您便需要正式委託一位律師代表您處理後續所有的法律文件及交易事宜。
步驟三：申請「提名信」及辦理按揭
這一步相當關鍵。您的律師會協助您，將《購買資格證明書》、《可供出售證明書》、臨時買賣合約及其他所需文件，一併交往房委會的置業資助貸款小組，以申請「提名信」。這封信是房委會正式批准您購買該指定單位的證明。
與此同時，您應該拿著臨時買賣合約，開始向各大銀行申請按揭貸款。由於二手綠置居有政府作擔保，按揭審批通常較為寬鬆，但每間銀行的條款與批核速度都有不同，建議多作比較。
步驟四：完成交易及交還公屋單位
在收到銀行的正式按揭批核，以及房委會發出的提名信後，您的律師就會安排您與賣方簽署正式買賣合約，並處理支付樓價餘額、打釐印及到土地註冊處登記等手續。在指定的交易完成日，您便會收到單位的鑰匙，正式成為業主。
最後，如果您本身是公屋住戶，必須在完成交易後指定的期限內（通常為60天內），將原先居住的公屋單位交還給房屋署，完成整個置業及流轉過程。
按揭篇：財務規劃與2025年最新擔保期政策詳解
談及購買二手綠置居，除了尋找心儀單位，最重要的準備功夫莫過於財務規劃，特別是按揭申請。很多人以為銀行審批二手綠表居屋的按揭，主要看樓齡，其實真正的關鍵，在於房委會提供的「政府擔保期」。理解這個概念，就能掌握申請高成數按揭的竅門。
解構政府擔保期：影響按揭審批的真正關鍵
政府擔保期是房委會為資助房屋買家提供的一項信貸保證。在這段期間內，如果買家不幸斷供，房委會將會向承造按揭的銀行還清剩餘的貸款。正因為有這重保障，銀行才願意為二手居屋綠表買家提供高成數按揭，並且豁免壓力測試。
「首次發售日期」如何決定擔保期及按揭成數
這裡要釐清一個重點：擔保期的計算起點，並非物業的落成日期或你購買的日期，而是該屋苑的「首次發售日期」。銀行會用這個日期來計算擔保期還剩下多久，從而決定批出的按揭成數和還款年期。簡單來說，一個單位的剩餘擔保期越長，獲批高成數按揭的機會就越大。
為何高樓齡單位仍有機會獲批高成數按揭
這就解釋了為何市場上一些樓齡不低的二手綠置居，買家依然能夠成功申請到九成甚至九成半按揭。只要該單位仍在政府擔保期內，銀行承擔的風險相對較低。相反，即使一個單位樓齡較新，但如果其屋苑的「首次發售日期」較早，導致剩餘擔保期所剩無幾，銀行審批時反而會更加審慎。
2025年新政策：擔保期放寬如何惠及買家
為了激活資助房屋市場的流轉，政府在2025年推出了一項對買家非常有利的新政策，大幅放寬了擔保期和還款期的限制，讓購買二手綠置居變得更加輕鬆。
政府擔保期延長至50年 (2025年3月生效)
自2025年3月1日起，房委會提供的擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。在新政策下，由「首次發售日期」起計：
* 首40年內：綠表買家最高可獲批九成半按揭。
* 第41年至第50年：綠表買家最高可獲批九成按揭。
還款期最長可達30年
與此同時，最長按揭還款期也由以往的25年，統一延長至30年。這意味著買家每月的供款壓力可以減輕，讓整體財務安排更具彈性。
【個案分析】樓齡25年的單位在新舊政策下的按揭差異
假設你看中一個心儀的二手綠置居單位，樓價為400萬港元，而該屋苑的「首次發售日期」在25年前。
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舊政策下 (30年擔保期)：
擔保期只剩下 5 年 (30-25年)。銀行幾乎不可能批出長年期及高成數按揭，買家可能需要準備更多首期，還款期亦會被大幅縮短，每月供款額急增。 -
新政策下 (50年擔保期)：
擔保期還剩下 25 年 (50-25年)，仍在首40年的範圍內。買家很大機會獲批九成半按揭 (即首期只需20萬港元)，還款期最長可達30年，大大減輕了上車的門檻和供款負擔。
豁免壓力測試的優勢與條件
豁免壓力測試是綠表買家的一大優勢，尤其在加息週期下，能讓更多人符合入息要求，順利上車。
擔保期內豁免壓力測試的條件
只要你購買的二手綠置居單位仍在房委會的擔保期內，並且你申請的是九成半或以下的按揭，銀行一般都會豁免你的壓力測試。銀行只會要求你的家庭總收入，足以應付每月的供款便可，審批標準相對寬鬆。
擔保期外的按揭申請與壓力測試要求
如果單位的擔保期已經屆滿，情況就完全不同。銀行會將其視為一般私人物業的按揭申請，買家不但無法享有高成數按揭，更必須通過嚴格的壓力測試，即假設利率上升2厘後，每月供款不得超過家庭總收入的60%。
按揭申請其他須知
除了擔保期和壓力測試，申請按揭時還有一些基本事項需要了解。
按揭利率選擇：P按 vs H按
市場上的按揭計劃主要分為P按 (最優惠利率按揭) 和 H按 (銀行同業拆息按揭)。P按利率較為穩定，波幅較小；H按則緊貼市場利率，波幅較大。需要留意的是，大部分銀行為未補地價的資助房屋提供的按揭計劃，都以P按為主。
印花稅計算：首置買家適用之第二標準稅率
如果你是首次置業的香港永久性居民，購買二手綠置居所需要繳付的印花稅，會按照稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率由100港元至樓價的4.25%不等，與購買私樓的首置印花稅階梯相同。
業主篇：轉售限制、年期計算與補地價須知
計劃出售手上的二手綠置居單位，首先要了解清楚它的轉售限制。這些限制並非一成不變，而是與單位的「出世紙」年份息息相關。不同年份推售的項目，好像適用於不同年代的遊戲規則，所以釐清自己單位所屬的批次，是作為業主的第一步。
轉售限制的核心：「首次轉讓契據日期」
如何界定「首次轉讓契據日期」及其重要性
所有關於轉售年期的計算，都由一個關鍵日子開始，就是「首次轉讓契據日期」。這份文件可理解為單位的正式出世紙，記錄了第一手業主與房屋委員會完成買賣手續的確實日期。無論單位之後轉手多少次，計算轉售限制的起點，永遠都是這個最初始的日期。掌握了這個日子，你就能準確判斷單位目前處於哪個轉售階段，以及適用哪一套規則。
不同推售年份的轉售限制一覽
2018年前推售項目 (如：景泰苑)
作為綠置居「先導計劃」的項目，景泰苑的規則比較特別。由首次轉讓契據日期起計首兩年內，業主必須以原價，經房委會提名轉售予合資格的綠表買家。到了第三至第五年，業主可以選擇在居屋第二市場自行定價出售予綠表買家，或者繼續以房委會評定的價格回售。當單位滿五年後，業主便有兩個選擇，一是在居屋第二市場繼續免補地價出售，二是繳付補地價後，在公開市場自由出售給任何人士。
2018年推售項目 (如：麗翠苑)
麗翠苑的轉售限制與景泰苑大致相同，同樣沿用「兩年、三至五年、五年後」的三階段模式。首兩年內須以原價轉售；第三至五年可在二手居屋綠表市場自行定價或售予房委會；滿五年後則可選擇補地價在公開市場出售，或者繼續在二手綠表居屋市場放售。房委會在此階段仍扮演著一個中介或回購者的角色。
2019年至2021年推售項目
從2019年起，政策出現了重大轉變。房委會取消了回購單位的安排，轉售限制期亦大幅延長。由首次轉讓契據日期起計首兩年內，業主雖然仍可在居屋第二市場出售，但售價不得高於原價。到了第三至第十年，業主可以自行定價，但買家依然僅限於綠表人士。要等到單位年期滿十年後，業主才能選擇補地價並在公開市場自由出售。
2022年及以後推售項目
政府為進一步確立資助房屋的自住定位，再次收緊轉售限制。由2022年起推售的綠置居，在首次轉讓契據日期起計首五年內，都只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售予綠表買家。限價期由以往的兩年延長至五年。到了第六至第十五年，業主才可以在居屋第二市場自行定價出售。而想補地價在公開市場出售，則需要等待足足十五年。
違規轉讓的法律後果
違反《房屋條例》的刑事責任與交易無效風險
必須留意，任何未經許可的轉讓或按揭安排，後果都十分嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》第17B條，所有違反轉讓限制的買賣協議都屬無效，法律上並不成立。此外，第27A條更列明，進行此類非法轉讓即屬刑事罪行。這意味著違規操作不單止會導致交易告吹，相關人士更可能需要承擔刑事責任，因此業主在處理物業買賣時，務必遵守相關規定。
決策篇：價值評估、潛在風險與私樓比較
在決定是否購入二手綠置居單位前，除了計算首期和供款，更關鍵的一步是進行全面的價值評估。畢竟，這不僅是安樂窩，也是一項重大的財務決定。接下來，我們會像朋友一樣，帶你一步步拆解如何評估一個二手綠表居屋單位的「真正價值」，並一起看看當中隱藏的潛在風險，讓你作出最明智的選擇。
市值評估：如何計算補地價後的「真正市價」
當你在地產網站看到二手綠置居的售價時，那個價錢是「未補地價」的。要客觀衡量它的價值，不能直接與私樓比較。我們必須先找出它補足地價後的「隱含市值」，這才是它在公開市場上的真正身價。
補價計算官方公式拆解
根據房屋委員會的規定，補地價的官方計算公式是：
補價金額 = 補價時的十足市值 × ((購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值)
這個公式看起來有點複雜。其實，括號內的部分就是當初政府給你的「折扣率」。所以，我們可以將公式簡化理解為：
補價金額 = 單位當時的十足市值 × 當初的折扣率
免補價成交價快速估算市值方法
知道了官方公式，你可能會問，我怎麼知道「補價時的十足市值」是多少？這裡有一個更實用的方法，可以從「未補地價」的成交價，快速反推出單位的估算市值。方法很簡單：
估算市值 = 未補地價成交價 ÷ (1 – 當初折扣率)
例如，如果一個單位的折扣率是48%（即是52折），你只需要將它的未補地價成交價除以0.52，就能得出其大概的隱含市值。
【實例分析】以近期成交個案計算其隱含市值
讓我們用一個具體例子來看看。假設一個鑽石山啟鑽苑的單位，業主以400萬港元在二手居屋綠表市場賣出。當年政府推售時的折扣率為50%（即半價）。
它的隱含市值計算如下：
400萬港元 ÷ (1 – 50%) = 400萬港元 ÷ 0.5 = 800萬港元
計算出來的800萬港元，就是這個單位在自由市場上的理論價值。你可以用這個價錢，去比較同區份、差不多面積和樓齡的私人樓宇，看看是否物有所值。
購買前必須衡量的四大潛在風險
評估了價值後，下一步就是了解潛在的風險。買樓是長遠承擔，看清楚前路總有好處。
風險一：流動性風險 (買家群體受限)
未補地價的二手綠置居，它的買家只限於合資格的綠表人士。相比起任何人都可以買賣的私樓市場，你的潛在買家群體小了很多。這代表當你未來想出售單位時，尋找買家的時間可能會更長。如果市況逆轉，你想盡快賣出套現，議價的空間也可能較小。
風險二：供應風險 (未來資助房屋供應衝擊)
政府近年正致力增加資助房屋的供應量，包括新居屋和新一批的綠置居。當市場上有大量全新的單位可供選擇時，樓齡較舊的二手單位吸引力可能會下降。新的供應會直接與二手市場競爭，這對二手單位的價格會構成一定的壓力。
風險三：利率風險 (加息週期影響供款)
利率風險是所有業主都需要面對的。香港的利率走勢主要受美國影響。如果未來進入加息週期，你的按揭利率會隨之上升，每月的供款負擔便會加重。雖然綠表買家申請按揭時通常可豁免壓力測試，但你仍需要自行衡量，家庭收入是否能應付未來利率上升帶來的額外開支。
風險四：物業質素風險 (維修保養與管理質素)
綠置居的建築規格與用料，始終是基於公營房屋的標準，可能與部分私人發展商的項目有分別。除了單位本身的質素，你還需要留意屋苑的長遠維修保養計劃和大廈管理的質素。因為大型維修開支最終需要由所有業主分攤，而良好的管理公司則能確保居住環境的質素。
常見問題 (FAQ)
購買後能否加名或轉按套現？
業權轉讓（加按/除名）的嚴格限制
購買二手綠置居後，想為物業增加或刪除家庭成員的名字，其實並不如想像中簡單。由於綠置居是政府資助房屋，其業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管。任何形式的業權變動，包括加名或除名，都被視為「轉讓」，必須先獲得房屋署的書面同意。一般情況下，房委會不會輕易批准這類申請，目的是確保單位繼續由合資格的家庭成員作自住用途，防止業主利用資助房屋進行資產調配。
申請轉按或加按套現的條件
同樣地，為二手綠置居申請轉按或加按套現，限制亦非常嚴格。業主不能因為個人理財需要，例如清還卡數或作其他投資，而申請加按。只有在遇到一些值得體恤的特殊情況下，房委會才可能酌情批核。這些情況通常涉及家庭的突發困難，例如需要籌集資金支付家庭成員的醫藥費、殮葬費、教育開支，或是因離婚或分居而需向另一方支付贍養費。申請時必須提交詳盡的證明文件，由房委會作最終審批。
「居屋第二市場」與「自由市場」有何分別？
買賣對象資格分野
「居屋第二市場」與「自由市場」最核心的分別，在於買賣雙方的資格限制。居屋第二市場，有時又被稱為二手居屋綠表市場，是一個「封閉式」的市場。在這個市場上，單位的賣家是資助房屋的業主，而買家則必須是持有有效「綠表資格證明書」或「白表居屋第二市場計劃（白居二）」批准信的合資格人士。一般市民是無法在這個市場購買單位的。相反，自由市場則是一個完全開放的市場。只要業主為單位補足了地價，解除了轉讓限制，就可以像買賣私樓一樣，將單位出售予任何人士，買家沒有任何身份或資格限制。
補地價要求分野
兩個市場的另一大分野，就是「補地價」的要求。在居屋第二市場進行的交易，整個過程完全不需要補地價。賣家將單位以一個未補地價的折扣價出售，而新買家承接了單位後，未來如果想在自由市場出售或出租，就需要承擔補地價的責任。而在自由市場，所有交易的前提是業主必須已向政府繳付補價。完成補地價手續後，單位的性質就與私樓無異，業主可以自由定價，並在市場上自由買賣或出租。
整個二手綠置居交易流程一般需時多久？
一般而言，購買二手綠置居的整個交易流程，由簽訂臨時買賣合約到正式收樓，大約需要2至3個月時間。這個時間比一般私樓交易稍長，主要是因為交易過程涉及向房屋署申請文件。買家首先需要申請「購買資格證明書」，然後在簽署臨約後，再由律師協助申請「提名信」。這些行政程序都需要時間處理。加上辦理按揭申請及律師樓處理文件等流程，整個交易時間環環相扣，買賣雙方應預留充足時間。
購買二手綠置居是否必須聘用律師及地產代理？
在香港，任何物業買賣，包括二手綠置居，都必須聘用律師處理。律師會負責草擬及審核買賣合約、查核業權、處理樓契及按揭文件，並代表買賣雙方處理業權註冊等法律程序，確保整個交易合法及保障雙方權益，所以這是不能省略的步驟。至於地產代理，雖然法律上並非強制規定，但強烈建議聘用。專業的代理熟悉二手綠表居屋的複雜流程，能有效為你尋找合適盤源、配對買家、協商價格，並協助處理各項繁複的申請文件，能讓交易過程順暢很多。