置業是人生大事，而按揭利息開支動輒過百萬，絕對是供樓成本中最重要一環。想在芸芸計劃中揀選最慳息、最適合自己的方案，卻被複雜的利率計算、H按P按選擇及繁瑣的申請流程所困擾？本文將為您全面拆解2025年置業按揭的6大關鍵，由比較最新利率及計算每月供款、深入分析三大按揭計劃優劣，到拆解申請流程與影響審批的因素，再教您善用Mortgage-Link高息戶口及利息扣稅慳到盡，助您做足準備，輕鬆鎖定最理想的按揭方案。
最新按揭利率比較及供款計算
想成功置業，第一步就是要掌握買樓利息的開支。買樓貸款利息是整個置業過程中最大的一筆支出，所以了解最新的按揭利率，並且懂得如何進行初步的買樓利息計算，是規劃財務的基礎。以下我們整理了市場上主要銀行的按揭計劃，並且會教你如何輕鬆估算每月的供款額。
各大銀行按揭計劃利率比較
現時市場上的按揭計劃主要分為H按和P按。H按的利率跟隨銀行同業拆息 (HIBOR) 浮動，而P按則以銀行的最優惠利率 (Prime Rate) 為基準，相對穩定。為了讓你一目了然，我們整合了幾間主要銀行的按揭計劃優惠，讓你快速比較。
- 滙豐銀行 (HSBC):
- H按計劃：H+1.3%
- P按計劃：P-1.75%
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封頂利率：P-1.75% (現為4.125%)
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中國銀行(香港) (BOC):
- H按計劃：H+1.3%
- P按計劃：P-1.75%
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封頂利率：P-1.75% (現為4.125%)
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恒生銀行 (Hang Seng Bank):
- H按計劃：H+1.3%
- P按計劃：P-1.75%
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封頂利率：P-1.75% (現為4.125%)
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渣打銀行 (Standard Chartered):
- H按計劃：H+1.3%
- P按計劃：P-2%
- 封頂利率：P-2% (現為4.125%)
（註：P分為「大P」及「細P」，滙豐、中銀、恒生現時的P為5.875%；渣打等銀行的P則為6.125%。以上資料截至2025年初，僅供參考，最終利率及現金回贈以銀行最後批核為準。）
如何自己動手計算每月供款？
了解利率後，下一步就是實際計算每月供款。你可以利用網上的按揭計算機，只需輸入三個基本資料，就能得出每月還款額及總利息支出。
- 貸款金額：物業價格減去首期後的金額。
- 還款年期：一般最長可達30年。
- 按揭年利率：你可以輸入現時H按的封頂利率（例如4.125%）作估算。
假設你需要申請500萬元的貸款，還款期為30年，以年利率4.125%計算：
- 每月供款額：約 $24,232 元
- 總利息支出：約 $3,723,592 元
- 本金及利息總還款額：約 $8,723,592 元
從這個簡單計算中，你會發現整個貸款年期內的總利息支出非常可觀。因此，即使利率只有輕微變動，長遠來說也會對你的財務狀況產生重要影響。
不可不知的壓力測試與最低入息要求
除了計算每月供款，銀行在審批按揭申請時，還會根據金融管理局的指引進行「壓力測試」，確保申請人有足夠的還款能力去應對未來利率上升的風險。
壓力測試的計算方式是，將你現時的按揭利率加上2%，然後計算出的每月供款額，不能超過你每月總入息的60%。
同樣以上述的例子來說明：
- 壓力測試利率： 4.125% + 2% = 6.125%
- 壓力測試下的每月供款額： 在6.125%利率下，每月供款會上升至約 $30,345 元。
- 最低每月入息要求： $30,345 ÷ 60% = $50,575 元
換句話說，要成功申請這筆500萬元的貸款，你的每月收入需要達到約 $50,575 元，才能通過銀行的審批門檻。這個步驟對於評估自己的借貸能力十分關鍵。
H按、P按、定息按揭點樣揀？三大計劃優劣全分析
要清晰計算整體的買樓利息，第一步就是從五花八門的按揭計劃中，選擇最適合自己的方案。香港的按揭市場主要由三大計劃主導：H按、P按及定息按揭。它們的利率結構與特性截然不同，直接影響您未來的買樓貸款利息開支，甚至關係到您能否成功利用買樓利息扣稅。以下為您逐一拆解，助您作出明智決定。
H按 (銀行同業拆息按揭)：緊貼市場，靈活之選
H按是現時市場上最主流的選擇，其利率以「香港銀行同業拆息 (HIBOR)」為基礎，再加上銀行指定的百分點（例如 H+1.3%）。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會跟隨市場資金狀況每日浮動，透明度高。
- 優點：在低息環境或減息週期，HIBOR處於低位時，H按的實際利率通常會比P按更低，意味著每月供款更少。此外，H按普遍設有「封頂利率」（或稱鎖息上限），這個上限通常與P按利率水平掛鈎（例如 P-1.75%）。這等於為您的供款設下了一道「安全網」，即使HIBOR大幅抽升，您的實際供款利率也不會高於這個上限，提供了充足保障。
- 缺點：由於利率每日浮動，供款額相對不穩定，較難作出精確的長遠財政預算。
P按 (最優惠利率按揭)：穩定為先，預算清晰
P按的利率則以「最優惠利率 (Prime Rate)」為基礎，再減去銀行指定的百分點（例如 P-1.75%）。最優惠利率由各銀行自行釐定，相對穩定，不會頻繁變動，通常只會在美國聯儲局宣佈加息或減息後，本地銀行才會考慮調整。
- 優點：最大的好處是利率穩定性高，供款額的可預測性強。只要銀行不調整P，您的供款便會維持不變，非常適合風險承受能力較低、追求穩定現金流的置業人士。
- 缺點：在市場利率下行時，P的調整速度通常較慢，您可能無法即時享受到減息帶來的好處。在大部分時間，其起始利率會比H按稍高。
定息按揭：鎖定利率，無懼加息
定息按揭是指在指定年期內（例如首2年、3年，或由按揭證券公司提供的10年、15年、20年期），將按揭利率鎖定在一個固定水平。定息期結束後，利率便會回復至與P按或H按掛鈎的浮息計算。
- 優點：能完全鎖定利率風險。在定息期內，無論市場利率如何波動，您的每月供款都固定不變，能提供最清晰的財務預算。此外，部分由按揭證券公司提供的定息計劃，在壓力測試計算上有所放寬，有助部分入息未能通過傳統壓力測試的申請人成功上會。
- 缺點：鎖定的利率通常會比當時市場上的浮息H按或P按利率為高，這可視為您為鎖定風險而付出的「保險費」。假如期內市場利率不升反跌，您便無法享受低息環境的好處。
總結比較：我應該如何選擇？
| 計劃類型 | 利率波動性 | 適合人士 | 關鍵特點 |
|---|---|---|---|
| H按 | 較高 (每日浮動) | 接受一定利率風險，追求較低利息開支，對市場有一定認識的人士。 | 設有封頂利率作為保障，是目前市場絕對主流。 |
| P按 | 較低 (銀行決定) | 風險承受能力較低，重視供款穩定性及清晰財務預算的人士。 | 利率變動不頻繁，供款穩定。 |
| 定息按揭 | 無 (指定期內) | 預期利率將進入上升週期，或希望完全規避利率風險，以及部分壓力測試較為勉強的申請人。 | 在定息期內完全鎖定利率，提供絕對的供款確定性。 |
總括而言，選擇哪種計劃並無絕對的對錯，關鍵在於評估自身的財務狀況、對未來利率走勢的預期，以及個人對風險的承受能力。H按因其靈活性及設有封頂保障而廣受歡迎；P按則以其穩定性吸引著穩健型的業主；定息按揭則是在特定市場環境下，規避風險的有效工具。
按揭申請流程全解構：由準備文件到成功批核
清楚了解按揭利率如何影響你的買樓利息後，下一步就是掌握整個申請流程。申請按揭看似複雜，但只要將它拆解成幾個清晰的步驟，你便會發現過程其實相當直接。不妨將整個過程想像成一個通關遊戲，只要準備好每一關所需的文件與資料，就能順利到達終點。一個流暢的申請過程，更能助你鎖定心儀的利率，直接影響你最終需要支付的買樓利息。
第一步：初步評估與準備文件
在正式遞交申請之前，充分的準備工作是成功的關鍵。
首先是物業估價。你可以先向心儀的幾間銀行進行網上初步估價，了解它們對物業價值的評估。不同銀行的估價或有出入，選擇估價最足的銀行申請，可以避免因估價不足而需要額外準備首期的情況。
然後，就是準備一份齊全的文件清單。文件越齊備，審批過程就越順暢，一般需要準備以下三大類文件：
- 個人身份證明：香港永久性居民身份證副本、最近三個月內發出的住址證明（例如水電煤費單或銀行月結單）。
- 入息證明文件：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、最近年度的稅單或報稅表、顯示薪金入賬的銀行戶口月結單，以及強積金（MPF）月結單。
- 非固定收入人士（例如自僱、佣金制）：需要提供更長時間的證明，例如最近六個月的銀行月結單、公司財務報表、已審計的會計報告等，以證明收入的穩定性。
- 物業相關文件：已簽署的臨時買賣合約。這是銀行正式啟動按揭審批程序的必要文件。
第二步：遞交申請與銀行審批
備妥所有文件後，便可以正式向銀行遞交按揭申請。遞交申請後，銀行內部會展開一系列的審批工作。
銀行會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告，評估你的信貸紀錄是否良好。一個健康的信貸評分，是獲取理想按揭條款的基礎。
同時，銀行會進行壓力測試，這是影響貸款額的關鍵買樓利息計算步驟。銀行會假設在現有利率上增加2%（金管局會不時調整此百分比），然後計算在加息後，你的每月供款額是否仍在你的入息可負擔範圍內。
如果你申請的是高成數按揭（例如八成或九成），銀行會將你的申請轉交至香港按揭證券有限公司（HKMC）或相關保險公司作進一步審批。這個步驟會令整個審批時間稍為延長。
第三步：獲取批核結果與簽署文件
完成所有審批程序後，銀行便會發出正式的「按揭貸款確認信」（俗稱Offer Letter）。這份文件會詳細列明你的最終獲批貸款額、按揭利率、還款年期、現金回贈等所有重要條款。
收到確認信後，你需要將文件交給你委託的律師。銀行會與你的律師樓直接溝通，準備正式的按揭契據。最後，你只需要在律師的見證下，簽署所有法律文件，銀行便會在物業成交日將貸款額直接轉賬給賣方。
申請時間線一覽
- 一般按揭申請（六成或以下）：如果文件齊備，由遞交申請到獲取正式批核，大約需要1至2個星期。
- 高成數按揭申請：由於需要額外經由按揭保險公司審批，整個流程通常需要3至4個星期，有時甚至更長。
順利完成整個按揭申請流程，代表你向業主之路邁進一大步。往後，你更可以善用每年的買樓利息扣稅優惠，進一步減輕財務負擔。
影響按揭成數與利率的關鍵因素
要有效管理最終的買樓利息支出，首先必須理解銀行如何評估每一宗按揭申請。銀行批出的按揭成數與利率，並非單一標準，而是基於對申請人及物業風險的綜合評估。基本上，這牽涉三大範疇：申請人的財務狀況、物業本身的條件，以及是否利用按揭保險等政策工具。每一個環節都直接影響你的借貸條件，以及長遠的買樓貸款利息。
申請人的財務狀況：入息與信貸評級
銀行的首要考量是你的還款能力，而這主要由入息穩定性與過往的信貸紀錄反映。擁有穩定且充足的固定月薪，是獲取最優惠條件的基礎。銀行會根據你的入息計算「供款與入息比率」，並進行壓力測試，確保你在假想加息後仍有足夠的還款能力。對於佣金、花紅等非固定收入或自僱人士，銀行的審批會相對審慎，可能需要提供更詳盡的證明文件，或在計算上作出調整。
此外，你的個人信貸報告 (由環聯 TransUnion 提供，俗稱 TU) 是另一份關鍵文件。一份良好的信貸報告，代表你是一位負責任的借款人，這有助於爭取更佳的利率條款。相反，若報告中存在逾期還款紀錄或過高的信貸使用率，銀行可能會將你視為較高風險的客戶，從而調高利率，甚至拒絕批核申請。
物業自身條件：樓齡、類型與估價
物業本身的質素，直接影響銀行願意承擔的風險及貸款年期。樓齡是其中一個重要指標，銀行普遍會以「75減」或「80減」樓齡，來釐定最長的還款年期。樓齡越高，可批出的年期就越短，這會導致每月供款額增加。
物業類型亦是考慮因素。大型私人屋苑的流通性高，估價穩定，較易獲批理想的按揭條件。相反，村屋、唐樓或某些單幢式物業，由於業權或建築結構可能較複雜，銀行的估價態度會較為保守，批出的按揭成數通常較低。
最關鍵的一環是銀行估價。銀行批出的貸款額，是以成交價或銀行估價中的較低者為準。假如出現「估價不足」的情況，即銀行估價低於你的買入價，你就需要準備更多首期資金去填補差額。
按揭保險計劃的角色
若希望申請高於金管局指引上限的按揭成數（例如八成或九成），就需要透過香港按揭證券有限公司旗下的按揭保險計劃。此計劃的原意是協助置業人士，尤其是首期資金有限的買家上車。
申請按揭保險需要支付額外保費，保費可選擇一次過支付，或加借於按揭貸款中分期攤還。雖然這能解決首期不足的問題，但若將保費加借，便會增加總貸款本金。在進行買樓利息計算時，你會發現這會令整個還款期的總利息支出有所增加。因此，在決定是否選用高成數按揭時，需要仔細權衡其帶來的便利與長遠的財務成本。
特色按揭計劃：善用Mortgage-Link與綠色按揭慳息
要減輕長遠的買樓利息支出，除了在H按和P按之間作出比較，市場上還有一些特色按揭計劃值得留意。銀行為了吸引不同類型的客戶，推出了各具特色的方案，善用這些計劃，可以為你的供樓開支帶來意想不到的節省效果。
Mortgage-Link (存款掛鈎按揭)：讓備用資金幫你慳息
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）是一個非常聰明的設計，特別適合手頭上擁有較多流動資金的業主。簡單來說，銀行會提供一個高息存款戶口，戶口內指定上限的存款，可以享有與你的買樓貸款利息完全相同的利率。
假設你的按揭利率是4.125%，這個存款戶口內資金的年利率也會是4.125%。大部分銀行的存款上限設定為未償還貸款額的50%。這意味著如果你有備用資金存入戶口，所賺取的高息就可以直接抵銷大部分的按揭利息支出，變相降低了實際的供款成本。整個買樓利息計算下來，總支出會明顯減少，同時資金依然靈活，一舉兩得。
綠色按揭 (Green Mortgage)：環保置業的額外獎賞
近年來，可持續發展成為金融界的一大趨勢，綠色按揭（Green Mortgage）應運而生。這是銀行為鼓勵市民購買環保認證住宅物業而設的專屬按揭優惠。在香港，這通常指獲得「綠建環評」（BEAM Plus）鉑金級或金級認證的一手樓盤。
只要你購買的物業符合資格，銀行就會提供額外獎賞，例如更優惠的利率、更高的現金回贈，甚至其他費用減免。這直接為你節省了買樓利息，是對選擇環保建築的業主一份實質的支持。申請前，可以先向地產代理或銀行查詢心儀樓盤是否符合綠色按揭的資格。選擇綠色建築不單有助環保，更能因為建築物本身的節能設計，為你長遠節省日常開支。
按揭常見問題 (FAQ)
買樓利息是置業過程中最主要的開支之一，因此在申請按揭前後，總會遇到各種疑問。以下整理了一些關於買樓貸款利息及申請按揭的常見問題，助你更順利地規劃置業大事。
申請按揭需要多長時間？
一般而言，整個按揭申請流程，由遞交文件到銀行批出貸款，大約需要兩至三個星期。如果申請的是高成數按揭，因為需要額外經香港按揭證券有限公司（HKMC）審批按揭保險，時間會稍長一些，通常預計需要一個月左右。為了讓交易過程更順暢，建議在簽署正式買賣合約後，便立即向銀行提交申請。
甚麼是壓力測試？豁免壓力測試又是甚麼？
壓力測試是香港金融管理局制定的一項風險管理措施，用來確保借款人在利率上升時，仍然有足夠的還款能力。進行買樓利息計算時，銀行會假設當前的按揭利率增加2%，然後計算在這種情況下，每月的供款額不得超過申請人每月總入息的60%。
至於豁免壓力測試，是按揭保險計劃為首次置業人士提供的一項安排。合資格的申請人可以透過支付額外的保險費用，豁免遵守上述的壓力測試要求。不過，申請人的每月總供款額，仍然不能超過其入息的50%，這個基本的「供款與入息比率」要求依然存在。
關於買樓利息扣稅，有甚麼需要注意？
買樓利息扣稅是稅務局提供的一項居所貸款利息扣除計劃，讓業主可以利用按揭利息支出來減輕稅務負擔。要符合申請資格，你必須是該物業的業主，並且該物業必須是你位於香港的主要居所。扣除上限為每個課稅年度100,000港元，而每位納稅人一生中最多可以享受20個課稅年度的扣除。如果你與配偶共同擁有物業，可以選擇由其中一人申請全額扣除，或由兩人分開申請。
如果信貸評級 (TU) 不理想，會否影響按揭申請？
信貸評級（TU）是銀行審批按揭時一個非常重要的參考指標。一個良好的信貸紀錄，代表你是個可靠的借款人。如果評級不理想，例如有逾期還款紀錄或過多未償還的無抵押貸款，銀行可能會認為風險較高。這可能導致銀行批出較差的貸款條件，例如較高的按揭利率或較低的貸款額，在最壞的情況下，甚至會直接拒絕你的按揭申請。因此，維持良好的信貸習慣至關重要。
聯名買樓申請按揭，有甚麼好處與壞處？
聯名買樓的好處相當明顯，就是可以合併兩人的收入來計算還款能力，這樣會更容易通過壓力測試，並且有機會申請到更高的貸款額。
然而，壞處也不容忽視。最主要的一點是，兩位業主都會同時失去「首次置業」的身份。這意味著如果其中一方將來想再購買另一層樓，便需要支付更高的從價印花稅，並且不能申請高成數按揭。此外，如果雙方關係出現變化，處理業權問題也會變得相對複雜。
銀行估價不足應該如何處理？
所謂「估價不足」，是指銀行對物業的估價低於你的成交價。由於銀行的貸款額是基於估價或成交價（以較低者為準）來計算，估價不足意味著銀行最終批出的貸款額會減少，你需要準備更多的首期資金來完成交易。為避免這種情況，建議在簽訂臨時買賣合約前，先找幾間不同的銀行為心儀的物業進行初步估價，心中有個預算。如果不幸出現估價不足，可以嘗試向其他銀行申請，或與賣家商討調整成交價的可能性。