辛辛苦苦供完居屋，以為物業從此成為可靈活周轉的資產？現實是，未補地價的居屋想再按揭套現，比私樓困難百倍，關鍵在於必須先向房屋署（房署）申請並取得「同意書」，而獲批的理由極為嚴苛。想增加成功率，必須對症下藥。
本文將為您權威拆解房署唯一接納的6大套現理由，並提供由零開始的申請全攻略，詳解每步所需文件及注意事項。同時，我們亦會剖析補地價等「終極財技」，助您全面評估各種方案，合法合規地解決您的資金需要。
居屋「供完樓再按揭」為何比私樓困難百倍？
不少朋友辛辛苦苦將居屋供完，以為可以像私樓一樣輕鬆申請「居屋供完再按揭」來套現周轉，但實際操作起來，才發現這條路比想像中困難百倍。這並非銀行故意設下門檻，而是因為居屋的本質與私樓截然不同。當您供完居屋，想再次利用物業價值時，其實面對的是一道來自政府的「高牆」。
核心限制：必須先獲房屋署（房署）書面「同意書」
居屋與私樓的最大分別，在於業權並非完全自由。即使您已經供完樓，物業的轉讓限制依然存在。因此，任何形式的再按揭，包括供完樓再按，都必須先向房屋署（房署）提交正式申請，並且取得一份關鍵的書面文件——「同意書」（Consent to Mortgage）。沒有這份同意書，任何銀行或財務機構都無法處理您的按揭申請，可以說這是整個流程的入場券。
政策原意：防止業主利用資助房屋投機套現
您可能會問，為什麼會有這麼嚴格的規定？房署設立這道關卡，背後的政策原意相當清晰：防止業主利用政府資助的房屋進行投機或過度套現。居屋的原意是協助市民安居樂業，並非提供一個低成本的投資工具。一旦容許業主隨意將物業加按，資金用途又不受監管，就很容易偏離政策初衷，變相鼓勵利用公共資源作私人投資或消費。
申請前自我評估：3大關鍵問題檢視成功率
在您正式投入時間和金錢（申請費是不可退還的）去申請前，不妨先問自己以下三個關鍵問題。這能幫助您客觀評估自己的情況，初步判斷申請的成功率有多高。
評估一：您的套現目的，是否符合房署「極特殊」的人道理由？
房署審批的標準非常嚴格，並非一般的財務需要（例如想裝修、買車、投資股票，甚至清還卡數）就能獲批。他們接納的，通常是基於人道立場的「極特殊情況」。例如，家庭成員突然患上重病急需醫藥費，或者子女升學需要支付海外大學的學費。您的套現目的是否屬於這類別，是決定成敗的第一關。
評估二：您能否提供具法律效力的第三方文件作為理據？
空口說白話是行不通的。房署需要的是客觀、具法律效力的第三方證明文件來支持您的申請理據。例如，如果是醫療需要，您就需要提供由註冊醫生發出的詳細醫療報告及費用估算；如果是升學，就需要大學的正式取錄信和學費帳單。您能準備好這些無可辯駁的書面證據嗎？
評估三：所需金額是否已遠超您家庭的應急儲備能力？
房署審批時，還會評估您的家庭財政狀況。他們想確認這次的資金需求，是否真的巨大到遠遠超出您家庭的應急儲備或正常收入所能負擔的範圍。如果您申請的金額不大，或者家庭有足夠的流動資金，房署可能會認為情況未算緊急，未必需要動用物業來解決。因此，證明這筆開支的確為您的家庭帶來了巨大財政壓力，也是成功申請的關鍵一環。
房署接納的6大特殊理由：拆解「供完樓再按揭」獲批條件
對於許多業主來說，成功將居屋供完再按揭，似乎是一件遙不可及的事。實際上，房屋署（房署）並非完全關閉這道門，只是申請的大前提必須是基於真實而且迫切的人道理由。如果你的情況符合房署預設的六大特殊理由，並且能夠提供充足證明，那麼即使是供完樓再按，申請獲批的機會依然存在。現在就讓我們逐一拆解這些獲批條件。
獲批理由一：籌集家庭成員的緊急醫療開支
當家人面臨突如其來的健康危機，龐大的醫療費用往往會對家庭構成沉重壓力。房署理解這種困境，因此將籌集緊急醫療開支列為首要批准理由。
涵蓋範圍：嚴重疾病、意外受傷、手術費用等
這主要涵蓋一些對生命構成威脅或嚴重影響生活質素的狀況，例如需要進行大型手術、治療嚴重疾病如癌症，或因嚴重意外受傷而產生的醫療費用。
證明文件要求：註冊醫生發出的醫療報告、醫院費用估算或正式帳單
申請時必須提交具法律效力的醫療文件，例如由註冊西醫簽發、詳細列明病況及治療方案的醫療報告，加上由醫院或診所發出的詳細費用估算單或正式收據。
獲批理由二：支付家庭成員的教育開支
為下一代提供更好的教育是許多家庭的目標。當子女升學的開支超出家庭的儲備能力時，房署也可能批准業主透過供完的居屋再按揭來應付。
涵蓋範圍：主要為子女在本地或海外升學的學費及基本生活費
這個理由主要針對家庭成員（通常是子女）在本地或海外接受專上教育所需的費用，包括大學或大專院校的學費、住宿費及基本生活開支。
證明文件要求：大學的正式取錄通知書、學費及住宿費帳單
業主需要提供目標院校發出的正式取錄信件，以及詳列各項收費的帳單，以證明資金的確實用途及金額。
獲批理由三：應付直系親屬的殮葬費用
親人離世，除了情感上的傷痛，處理身後事的開支也可能是一筆預期之外的負擔。基於人道立場，房署會考慮因此而產生的加按申請。
涵蓋範圍：父母、配偶、子女的身故後事
這裡的直系親屬明確指向業主的父母、配偶或子女。為這些親人辦理後事所涉及的合理費用，都在涵蓋範圍之內。
證明文件要求：死亡證、殯儀服務合約或正式單據
申請時需要提交已故親屬的死亡證明文件，以及與持牌殯儀服務公司簽訂的服務合約或相關費用的正式收據。
獲批理由四：因離婚或分居而需向配偶支付樓價份額
婚姻關係結束時，處理共同資產，特別是物業，是其中一個複雜環節。如果法庭判令業主需要向配偶支付其所佔的物業份額，房署會接納相關的加按申請。
涵蓋範圍：根據法庭判令，向配偶支付其擁有的物業權益
這涵蓋根據離婚判令或分居協議，業主需要向另一方支付一筆款項，以買斷其在該居屋單位中所佔的業權。
證明文件要求：絕對離婚令、法庭命令或由律師證實的分居協議
證明文件必須是具法律約束力的文件，例如法庭頒佈的絕對離婚令（Decree Absolute）、清楚列明款額及支付辦法的法庭命令，或經由雙方律師確認的分居協議。
獲批理由五：生意出現嚴重財政困難，影響家庭生計
如果業主經營的生意陷入嚴重財困，並且直接威脅到整個家庭的基本生活時，房署亦會視之為特殊情況處理。
涵蓋範圍：因業務虧損，導致家庭陷入經濟困境，影響基本生活
關鍵在於證明生意上的困難已嚴重到影響家庭的日常開支，例如無法支付住所的水電煤、伙食費等基本生計。
證明文件要求：最近兩年的公司核數報告、稅務報表及商業登記證
業主需要提供詳盡的財務文件，包括過去兩年由會計師簽發的公司核數報告、向稅務局提交的利得稅報稅表、有效的商業登記證，以及顯示公司現金流出現嚴重問題的銀行月結單等。
獲批理由六：應付物業的重大維修工程開支
當單位本身因外來因素而出現結構性損壞，需要進行大規模且緊急的維修時，業主可以此為由申請加按。
涵蓋範圍：因天災或意外損毀導致的緊急維修，而非一般家居裝修
這項理由並不包括個人化裝修、室內設計或非必要的翻新工程。它主要針對因天災（如颱風導致結構受損）或嚴重意外（如火災）而必須進行的樓宇結構性維修。
證明文件要求：專業人士（如公證行）的評估報告、維修工程報價單
申請人需要提交由獨立第三方專業人士（例如註冊工程師或公證行）發出的損毀評估報告，報告需清楚列明損壞原因及維修的必要性，並附上由合資格承辦商發出的正式維修工程報價單。
警示：常見「供完樓再按揭」申請失敗原因分析
清楚了解獲批理由後，更要明白申請被拒的常見原因，才能避免白費心機和申請費。
失敗陷阱一：理據牽強或不符規定（如投資、清還卡數、個人消費）
房署的審批原則非常清晰，資金必須用於應對燃眉之急。任何與投資、償還個人貸款或信用卡欠款、旅遊或購物等個人消費相關的理由，均不會被接納。
失敗陷阱二：證明文件不足或缺乏說服力
即使理由符合規定，如果提交的文件不齊全、資料過時，或無法有力地證明資金需求的真確性及迫切性，申請也很大機會被拒絕。例如，只有一張簡單的醫生紙，而沒有詳細的醫療報告及費用估算，說服力便會大打折扣。
失敗陷阱三：申請金額與實際需求不符，被質疑有套現投機意圖
房署批出的貸款額，會嚴格參照申請人提交的證明文件上的實際金額。如果申請的金額遠高於實際所需，例如維修費只需20萬，但申請加按50萬，房署便有理由懷疑申請人有其他意圖，甚至可能直接拒絕整個申請。
居屋「供完樓再按揭」申請全攻略：由準備到獲批三部曲
當您考慮為已經供完的居屋申請再按揭，也就是進行「居屋供完再按」套現時，整個過程的複雜程度遠超一般私樓。與其獨自摸索，不如跟隨我們為您準備的清晰三步曲，將繁複的程序逐一拆解，助您更有信心地向目標邁進。
步驟一：向銀行或財務機構進行初步諮詢
在正式向房署提交申請前，先行向金融機構進行初步諮詢，是不可或缺的智慧之舉。這一步能助您評估實際可行性，避免浪費不可退還的申請費用。
確認按揭意向：了解獲房署批准後，銀行是否承造按揭
首先，您需要向心儀的銀行查詢。直接說明您計劃為未補地價的居屋申請加按，並且會先取得房署的同意書。銀行會根據其內部政策，告知您在取得同意書後，是否願意承造這類按揭。取得銀行正面的初步回覆，是繼續申請的強心針。
預估按揭條款：初步評估可能的利率、年期及壓力測試要求
在諮詢時，可以進一步了解銀行可能提供的按揭條款。例如，按揭利率會以最優惠利率（P）還是銀行同業拆息（H）為基準、最長還款年期可以是多少，以及最重要的，由於加按後會失去政府擔保，您需要獨立通過銀行的入息審查與壓力測試，銀行對此有何具體要求。這有助您建立一個實際的財務預算。
步驟二：備妥文件並向房署遞交正式申請
獲得銀行的初步意向後，便可以正式啟動向房署的申請程序。這一步的核心在於文件的完整性與理據的說服力。
索取及填寫指定表格（HD1104C及HD1105C）
您需要向所屬的屋邨辦事處索取，或在房委會網站下載兩份關鍵表格：重新按揭（加按）申請表（HD1104C）及申報表（HD1105C）。請務必仔細閱讀指引，並準確填寫所有資料。
撰寫陳述信：清晰、有力地向房署說明您的困境及資金需求
除了標準表格，一封詳盡的陳述信是申請的靈魂。信中必須清晰交代申請加按的原因，而且該原因必須符合房署接納的特殊理由。同時，要明確列出您實際需要的資金額度，並有力地解釋為何這筆開支已超出您家庭的儲備能力，有迫切需要透過物業融資解決。
準備申請文件懶人包：3類必備文件提升成功率（個人、物業、理據證明）
為確保申請順利，建議將文件歸納為三類備妥：
1. 個人證明：所有業主及家庭成員的身份證明文件、最近六個月的入息證明（如稅單、糧單、銀行月結單）等。
2. 物業證明：樓宇的轉讓契據（樓契）副本。
3. 理據證明：這是最具決定性的部分。例如，申請理由是醫療開支，便需附上註冊醫生的診斷報告及醫療費用估算單；若是子女升學，則需提供海外大學的取錄信及學費帳單。證明文件愈具體、愈有權威性，成功機會就愈高。
支付不可退還的申請手續費
遞交申請時，須一併附上指定金額的劃線支票或本票作為申請手續費。請注意，此費用無論申請結果如何，均不會退還。
步驟三：獲批後的貸款額計算及銀行按揭程序
成功取得房署的批准信後，便進入計算貸款額及與銀行完成按揭的最後階段。
官方貸款額計算公式：(房署評定市值 – 應付補價) × 最高按揭成數 – 尚未清還貸款
房署計算最高可批出貸款額的官方公式為：(房署為單位評定的市值 – 應付的補價) × 最高按揭成數（一般為80%）- 尚未清還的按揭貸款。對於已「供完居屋」的業主，尚未清還貸款額為零，計算會相對直接。
關鍵限制：最終獲批金額以您的「實際資金需求」為上限，而非物業估值
這是最關鍵的一點。即使您的物業根據公式計算可以借貸二百萬，但如果您提交的證明文件顯示您實際只需三十萬應急，房署最終批准的貸款額度亦只會是三十萬。政策原意是協助業主解困，而不是提供一個隨意套現的渠道。
法律及銀行程序：在批准信6個月有效期內，聘請律師並完成銀行最終審批
房署發出的批准信有效期通常為六個月。您必須在此期限內，憑信件正式向銀行提交按揭申請，並同時委託律師事務所處理新的按揭契據等法律文件。待所有文件辦妥及銀行完成最終審批後，貸款便會發放。
注意事項：失去政府擔保後，須獨立通過銀行的入息審查及壓力測試
最後提醒，一旦完成加按，您的物業便會失去房委會原有的按揭貸款擔保。這意味著您與銀行的關係，將等同於一般私樓業主。銀行會嚴格按照金融管理局的指引，對您的還款能力進行獨立的入息審查及壓力測試，您必須憑個人實力通過審批。
官方途徑以外的策略與替代方案
當官方申請「居屋供完再按」的門檻極高時，許多業主自然會尋找其他可行方法。供完樓再按本應是釋放資產價值的正常途徑，但供完居屋後的情況卻大為不同。以下將會探討幾種在官方申請以外的策略，並分析它們在現今環境下的可行性與風險。
迷思拆解：「切勿供斷」策略在現今是否可行？
歷史操作邏輯：保留少量按揭餘額以維持戶口活躍，方便加按
過去坊間確實流傳一種說法，建議居屋業主不要完全清還按揭貸款。這個策略的邏輯是，只要按揭戶口仍然生效，業主就可以較方便地向同一間銀行申請小額加按，過程可能相對簡單。因為戶口依然活躍，銀行處理起來或會視為現有客戶的貸款調整，而非一筆全新的按揭。
現實風險評估：現行政策下，任何形式的加按或轉按均需房署批准，此策略已失效
不過，這個方法在今天已經完全行不通。根據現行政策，無論你的居屋是否尚有按揭餘額，任何形式的加按或轉按，只要涉及增加貸款額，都必須先向房署提交申請並取得「同意書」。銀行在沒有收到房署的正式批准文件前，絕不會處理任何未補地價居屋的加按申請。因此，刻意保留少量按揭餘額的做法，已經失去了原有的意義。
終極方案：補地價，將居屋變身私樓自由按揭
補地價的優勢：徹底解除轉讓及按揭限制，資金運用完全自由
要徹底解放居屋的融資潛力，其實只有一個終極方案，就是完成補地價程序。最大的優勢是，你的物業會即時變身為一間可以在自由市場買賣、出租及按揭的私人物業。所有來自房署的限制將會完全解除，你可以自由選擇任何銀行進行按揭或加按，資金用途也不再受任何限制。
補地價的成本：了解計算方法及所需資金準備
當然，補地價需要準備一筆可觀的資金。補價金額的計算方法，是根據補價時的物業十足市值，乘以你當年買入單位時的折扣率。例如，若單位現時市值為600萬，當年折扣率為40%，你需要補上的金額便是240萬。進行之前，必須準確評估所需費用。
補價後再按揭流程：與一般私樓無異，可享更佳利率及條款
完成補價後，你的居屋在法律上與私樓無異。申請再按揭的流程就跟一般私樓業主一樣，直接向銀行申請便可。由於物業已是十足市值，銀行提供的按揭成數、利率及其他條款，通常會比未補地價時的方案優勝得多，選擇也更廣泛。
高風險選項：財務公司的「免批」居屋按揭
優點：審批或較寬鬆，速度快
市場上有些財務公司聲稱可以為未補地價居屋提供按揭，而且無需房署批准。它們的主要賣點是審批速度快，而且門檻可能較銀行寬鬆，能解燃眉之急。
巨大代價：利率極高，條款嚴苛，並可能觸犯《房屋條例》，後果嚴重
但這條路徑的代價極為巨大。首先，這類貸款的利率遠高於銀行按揭，年利率可以高達二、三十厘或以上，還款壓力極大。其次，貸款條款通常非常嚴苛。最關鍵的是，未經房署批准而將居屋按揭，本身已可能觸犯《房屋條例》。一旦被發現，業主可能面臨法律後果，絕對是得不償失的高風險行為。
關於居屋「供完樓再按揭」的常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對「居屋供完再按」的流程和理由已有一定了解。不過，實際操作時總會遇到一些細節問題，我們整理了幾個最常見的疑問，為你一次過解答。
問：申請居屋「供完樓再按揭」的手續費，若不獲批會退還嗎？
答案是不能退還。根據房署規定，申請「重新按揭(加按)」需要支付一筆行政手續費。這筆費用是用於處理申請的行政成本，所以不論申請最終獲批與否，都不會退還。這也提醒我們，在正式遞交申請前，務必仔細評估自己的理據和證明文件是否充分，盡量提高成功機會。
問：房署發出的批准信有效期是多久？過期了怎麼辦？
房署發出的「同意書」（批准信）有效期為六個月。你需要在這段時間內，完成向銀行或財務機構申請按揭、聘請律師處理法律文件等所有手續。如果過了六個月有效期仍未完成，批准信就會自動失效。屆時，你需要重新向房署遞交一次完整的申請，並且再次支付那筆不可退還的手續費。所以，收到批准信後，就要立即行動了。
問：成功申請後，會否失去房委會的按揭擔保？
是的，會失去。房委會提供的按揭擔保，只適用於業主首次購買居屋時的按揭貸款。當你成功申請加按或轉按，這份政府擔保就會隨之失效。這意味著，銀行會將你的申請視為一宗普通的私樓按揭來審批，你需要獨立通過銀行的入息審查和壓力測試。這也是為什麼我們在前面步驟提到，要先向銀行做初步諮詢，確保自己的財務狀況能過關。
問：「租者置其屋」計劃的業主，申請加按的程序與居屋有何分別？
申請程序基本上完全一樣。不論是居屋還是「租置計劃」的業主，只要單位未補地價，想加按都必須先向房署入紙申請，並提供充分的人道理由。最大的分別可能在於貸款額的計算方式，特別是對於樓齡較短的租置單位，房署在計算最高貸款額時，可能會參考業主最初的購入價，而不是單位當時的市值。不過，詳細計算方法最終仍以房署的審批為準。
問：除了「供完樓再按揭」，長者居屋業主有其他套現方法嗎？（簡介安老按揭計劃）
對於年滿60歲的長者業主，除了申請傳統的「供完樓再按揭」，還有一個值得考慮的選擇，就是香港按揭證券有限公司推出的「安老按揭計劃」（又稱「逆按揭」）。簡單來說，這個計劃可以讓你將已供完居屋的物業抵押給銀行，然後在固定年期內（或終身）每月收取一筆穩定的年金，作為退休生活費，而你又可以繼續安居在原有單位。最方便的是，房署對此計劃有「劃一批准」安排，業主可以直接向參與計劃的銀行申請，毋須再獨立向房署入紙和繳交手續費，程序簡化很多。