當以「長命契」方式持有的物業，其中一位業主不幸離世，根據「生存者取得權」原則，業權會自動轉移至在生的聯權共有人。然而，這並不代表無需辦理任何手續。你必須完成法律上的「除名」程序，更新土地註冊處的紀錄，才能正式確立你的單獨業權，以便日後處理物業買賣或按揭事宜。本文將為你提供詳盡的長命契承辦攻略，由3步完成轉名手續、律師收費詳情，到處理現有按揭的注意事項，一步步拆解所有疑問，助你順利完成整個程序。
什麼是長命契？了解「生存者取得權」的法律原則
處理長命契過身的事宜，首先要清晰理解什麼是長命契。許多人以為這是一種特別的契約，但它其實是指一種物業的共同擁有權模式。當長命契業主死亡，業權的處理方式與一般遺產繼承有很大分別。要掌握相關的承辦手續，就要從它最基本的法律原則「生存者取得權」開始了解。
聯權共有 (Joint Tenancy) 與長命契的關係
長命契，其實是法律上「聯權共有」(Joint Tenancy) 的一個通俗叫法。當一份物業由兩位或以上人士以聯權共有的形式持有，法律上會視所有業主為一個單一的整體，他們共同擁有該物業的全部業權，而不是每人各自持有一個獨立的份額。這種「你中有我，我中有你」的業權形式，正是長命契運作的基礎。
「生存者取得權」：長命契的核心原則
長命契最核心、最重要的法律概念，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個原則的意思很直接，就是在所有聯權共有人之中，如果其中一方過身，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他尚存的共有人。簡單來說，就是「長命」的業主，最終會取得物業的全部業權，這也是「長命契」這個名字的由來。
業權如何自動轉移至尚存的聯權共有人
當發生聯權共有死亡的情況，業權的轉移是依法自動發生的。例如，陳先生和陳太太以長命契形式聯名持有一個單位。如果不幸陳先生離世，根據「生存者取得權」原則，陳先生在物業中的全部權益會在他過身的一刻，自動轉移給陳太太。陳太太便會即時成為該單位的唯一擁有人。這個長命契繼承過程，並不需要像一般遺產承辦那樣，等待法庭批出承辦文件。
為何長命契物業不構成遺產的一部分？
由於長命契的業權是自動轉移給尚存者，所以已故業主在物業中的權益，從法律層面上看，在他離世的一刻就已經「消失」並與尚存者的業權合併了。因此，這份物業權益根本不會進入已故業主的遺產清單之中。這意味著，長命契物業不會根據遺產法例進行分配，也不會用作償還逝者的個人債務。這解釋了為何處理長命契過身事宜，與處理一般長命契遺產的程序截然不同。
生存者取得權與遺囑的效力比較
一個常見的疑問是，如果已故業主在遺囑中有不同的安排，應該以哪個為準？法律上非常清晰，長命契的「生存者取得權」效力，是凌駕於個人所立的長命契遺囑之上的。換言之，即使已故業主在遺囑中寫明，要將其在物業的權益留給子女或任何其他人，這項指示在法律上亦是無效的。物業的業權，依然會嚴格按照長命契的原則，自動轉歸尚存的聯權共有人。
長命契承辦全攻略：辦理過身業主除名手續
處理長命契過身事宜，最關鍵的一步就是正式辦理法律手-續，將已故業主的名字從物業的官方紀錄中移除。即使「生存者取得權」讓業權自動轉移，這個後續的長命契承辦程序卻是不可或缺的，它直接影響你日後對物業的任何操作。
為何業權自動轉移後，仍需辦理法律手續？
許多人會有疑問，既然長命契的「生存者取得權」原則下，當長命契其中一方過身，業權會自動轉移給尚存的共有人，為何還需要辦理額外的手續？原因很簡單，法律上的權利轉移，和官方紀錄的更新是兩回事。
更新土地註 registrations 處紀錄的必要性
物業的業權以土地註冊處的紀錄為準。如果一位長命契業主死亡後，你沒有辦理除名手續，土地註冊處的紀錄便不會自動更新。這意味著，從官方文件上看，已故的業主仍然是物業的共有人之一。這會為業權的清晰度帶來隱憂，所以長命契死亡證註冊這個步驟非常重要。
為日後物業買賣或轉按清除業權障礙
一個未更新的業權紀錄，會在將來帶來實質的麻煩。試想像幾年後，你想出售或轉按這個單位，買方或銀行的律師在查閱土地登記冊時，會發現紀錄上仍然有已故業主的名字。這會構成業權瑕疵，交易將無法繼續，直至你完成正式的長命契轉名程序為止。因此，及時辦理長命契承辦，是為未來任何物業交易清除障礙的必要做法。
長命契除名手續三部曲
整個長命契承辦手續其實相當直接，主要分為三個核心步驟。雖然程序看似簡單，但涉及法律文件，一般建議由長命契律師協助處理，避免因文件出錯而延誤。
第一步：準備死亡證核證副本
首先，你需要準備已故業主的死亡證。請注意，提交給土地註冊處的並非普通影印本，而是須經由律師核證的副本（Certified True Copy）。律師會核對死亡證正本和副本，然後在副本上簽署蓋章，證明其真確性。這是整個程序必需的第一份文件。
H44: 第二步：由律師草擬及簽署註冊摘要 (Memorial)
接著，律師會根據死亡證和物業資料，草擬一份名為「註冊摘要」（Memorial）的法律文件。這份文件是向土地註冊處申請更新業主紀錄的關鍵。文件格式和內容有嚴格規定，如果選擇長命契自己搞，一旦出錯便會被土地註冊處「退回」，所以由專業律師處理能確保文件準確無誤。
第三步：送交土地註冊處完成註冊
律師將已簽署的註冊摘要和死亡證核證副本，一併送交土地註冊處進行註冊。土地註冊處在收到文件並審核無誤後，便會更新該物業的土地登記冊，正式將已故業主的名字移除。至此，整個長命契過身的除名手續便告完成，尚存業主的業權便得到清晰的官方紀錄確認。
長命契承辦所需時間
大家亦會關心長命契承辦時間需要多久。在文件齊備的情況下，整個流程其實相當快捷。
從準備文件到完成註冊的預計時間表（約1-2星期）
一般來說，從你將死亡證正本交予律師，到律師完成核證、草擬註冊摘要，再到送交土地註冊處並完成註冊，整個過程大約需要一至兩個星期。實際時間會因個別律師樓的工作流程和土地註冊處的處理速度而有些微差異，但這是一個合理的預算。至於長命契費用或律師費，不同律師樓會有差異，建議可先行查詢。
長命契承辦費用：自行處理 vs 委託律師
處理長命契過身業主的除名手續，大家最關心的問題之一自然是費用。這筆長命契承辦費用，主要取決於你選擇自行處理，還是委託專業律師代辦。這兩種方式在費用、時間和風險上有很大差異，讓我們來仔細分析一下，幫助你作出最適合的決定。
委託專業律師處理的優勢與收費
當長命契其中一方過身，許多人第一時間會想到尋求律師協助。雖然需要支付一定的律師費，但是專業服務帶來的保障和便利，往往是物有所值的。
確保法律文件準確無誤，避免註冊延誤
委託律師處理長命契承辦手續，最大的優勢就是準確性。整個死亡證註冊過程，都受到《土地註冊條例》的嚴格規管。律師熟悉土地註冊處對文件的格式要求，能夠草擬一份完全符合規範的註冊摘要 (Memorial)。這份文件是整個程序的核心，任何微小的錯誤都可能導致註冊被拒絕。由律師處理，可以確保所有長命契文件一次過準備妥當，避免因文件問題而被「退回」，大大縮短了整個長命契承辦時間。
律師樓固定收費套餐一般涵蓋的服務範圍
市面上的律師樓，處理長命契死亡的轉名手續，通常會提供一個固定收費的套餐。這筆長命契費用一般包括了以下服務：
* 審核死亡證，並安排核證副本。
* 草擬及簽署法律要求的註冊摘要 (Memorial)。
* 代表你將文件送交土地註冊處辦理註冊。
* 領取註冊完成的文書，並向你匯報。
這個收費模式清晰透明，讓你對整個長命契承辦的預算有更好的掌握。
自行辦理的潛在風險
雖然法律上允許業主自行辦理（俗稱「長命契自己搞」），但是這個選項伴隨著不少潛在的風險和困難。如果對法律程序不熟悉，可能會引發更多問題。
文件格式或內容出錯被「退回」的風險
自行處理的最大挑戰，是文件準備的準確性。土地註冊處並非顧問機構，不會指導你如何填寫表格。他們只會根據法例嚴格審核文件。如果註冊摘要的格式、內容，甚至是用詞有誤，文件就會被拒絕註冊。每一次被「退回」，不僅拖延了更新業權紀錄的進度，還需要你花費更多時間和精力去修正，過程可能相當令人困擾。
程序失誤對日後業權的影響
這是一個更深層次的風險。如果長命契承辦手續處理不當，即使文件僥倖獲取註冊，也可能為物業業權埋下隱患。一個有瑕疵的業權紀錄，會在你日後打算出售物業或申請轉按時造成嚴重阻礙。銀行或買家的律師在審查樓契文件時，一旦發現之前的註冊程序有問題，可能會質疑業權的完整性，導致交易告吹或按揭申請被拒。所以，為了日後順利處理物業，一開始就正確辦理好長命契轉名手續是十分重要的。
長命契承辦的特殊情況：物業仍有按揭如何處理？
處理長命契過身的事宜時，如果物業本身仍有按揭貸款，情況會相對複雜一些。當長命契其中一方過身，雖然業權根據「生存者取得權」原則自動轉移給尚存者，但原本由多位業主共同承擔的按揭債務並不會消失。銀行需要確保餘下的業主有能力獨自承擔還款責任。
尚存業主需通知銀行並通過財務審查
因此，在辦理長命契承辦手續的同時，尚存的業主必須主動通知承造按揭的銀行，告知聯權共有人死亡的狀況。這是非常重要的一步，因為原有的按揭合約是基於所有聯名業主的共同財務狀況而批核的。業主變動會直接影響銀行的風險評估。
銀行收到通知後，一般會啟動內部的審核程序，要求尚存業主重新提交入息及財務資料，進行一次新的財務審查或壓力測試，以確認你是否具備獨立供款的能力。
銀行審批的考慮因素（收入、還款能力等）
銀行在重新審批長命契物業的按揭時，考慮的因素與一般新造按揭申請相似。他們主要會評估你的個人財務狀況是否穩健，當中包括：
- 穩定收入：銀行會審視你的每月固定收入，例如薪金、佣金、租金收入等，是否穩定及足以覆蓋未來的按揭供款。
- 供款與入息比率 (DSR)：銀行會重新計算你的DSR，確保每月按揭供款額不會佔你總收入的一個過高比例，以符合金融管理局的指引。
- 信貸紀錄：你個人的信貸評分及過往的還款紀錄，將是銀行評估你是否為可靠借款人的重要依據。
- 職業及年齡：穩定的職業及合理的還款年期，也會是銀行考慮的因素之一。
尚存業主需要準備的入息及財務文件
為了順利完成銀行的財務審查，你需要提前準備一系列長命契承辦相關文件，以證明你的還款能力。這些文件通常包括：
- 最近三至六個月的入息證明（例如公司糧單、僱傭合約）
- 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
- 過去三至六個月的銀行戶口月結單（用作顯示薪金入帳紀錄）
- 其他資產證明（例如定期存款、股票、基金結單）
- 其他現有債務證明（例如私人貸款、信用卡結欠等）
未能通過審查的潛在後果及解決方案
如果銀行評估後，認為尚存業主的獨立還款能力不足以應付現有的按揭貸款，可能會產生一些後果。銀行有權要求你增加一位財務狀況穩健的擔保人，共同承擔還款責任。在極端情況下，銀行甚至有權要求你提早全數清還按揭貸款（俗稱「Call Loan」）。
面對這種情況，你仍有幾個可行的解決方案：
- 增加擔保人：尋找一位收入穩定、信貸紀錄良好的近親（例如父母、子女）作為按揭擔保人，以滿足銀行的要求。
- 償還部分本金：如果你的財政狀況許可，可以考慮作一次性的大額還款，以降低總貸款額及每月的供款壓力，從而更容易通過審查。
- 尋求轉按：可以嘗試聯絡其他銀行，查詢是否可以將按揭轉至新銀行。不同銀行的審批準則或有差異，或許能找到更合適的方案。
- 出售物業：如果以上方法都不可行，最後的選擇是將物業出售。賣樓所得的款項可用於清還全部按揭，解除債務負擔。
長命契承辦常見問題 (FAQ)
處理長命契過身的事宜時，很多人心中都會浮現一些常見的疑問。我們在這裡整理了一些關於長命契承辦的常見問題，希望能為你提供清晰的解答。
辦理長命契承辦手續有沒有法定期限？
法律上，並沒有為辦理長命契承辦手續設定一個嚴格的法定期限。但是，我們一般建議尚存的業主盡快處理。因為只要已故業主的名字一天未從土地註冊處的紀錄中移除，物業的業權狀態就是不完整的。如果將來計劃出售物業或申請轉按，這個業權問題就會成為阻礙。所以，及早完成長命契轉名手續，可以避免日後不必要的延誤和麻煩，這對整個長命契承辦時間的控制很重要。
是否必須先完成除名手續才能出售或轉按物業？
是的，這是絕對必要的步驟。當長命契其中一方過身後，必須先向土地註冊處辦理死亡證註冊，將已故業主的名字從物業紀錄中移除。你可以這樣理解，土地註冊處的紀錄是物業的「身份證」，買家和銀行都需要這份文件來確認業權清晰。如果紀錄上仍有已故業主的名字，業權便被視為有瑕疵，沒有買家或銀行會願意進行交易或批出按揭。因此，順利完成除名手續，是進行任何後續物業買賣或涉及長命契按揭程序的前提。
如果尚存的聯權共有人多於一位，業權將如何分配？
這就體現了長命契的核心原則—「生存者取得權」。在聯權共有死亡的情況下，已故業主的業權會自動、並平均地轉移給所有尚存的共有人。例如，假設物業原先由A、B、C三人聯權共有。當A業主死亡，其業權會由B和C共同繼承。B和C會繼續以聯權共有的形式持有整個物業，而不是將物業的業權分割。這個長命契繼承過程是依法律自動發生的，其效力高於長命契遺囑的任何指示。
完成手續後，我會收到什麼文件證明業權已更新？
完成整個長命契手續後，你不會收到一份全新的樓契。最具法律效力的證明文件，是一份已更新的土地登記冊查冊報告 (Land Search Record)。當你的律師將所需文件（主要是死亡證核證副本和註冊摘要）送交土地註冊處完成註冊後，物業的官方紀錄就會更新。屆時，查冊報告上將只會顯示尚存共有人的名字。這份官方紀錄就是證明業權已妥善轉移的最有力文件。你的律師亦會提供一份已蓋上註冊印章的文件副本給你保存。
長命契物業需要繳付遺產稅嗎？
這個問題涉及兩個層面。第一，從法律原則上說，長命契物業的業權是透過「生存者取得權」轉移的，它並不會成為已故業主的遺產。既然不構成長命契遺產的一部分，自然也就不涉及遺產承辦和相關稅項。第二，從實際情況來看，香港已於2006年2月11日起正式取消遺產稅。所以，對於在此日期後發生的長命契業主死亡個案，基本上已無需考慮遺產稅的問題。