市場上銀行按揭現金回贈豐厚，想趁低息環境轉按慳息，但作為未補地價的居屋業主，是否只能「望門興嘆」？事實上，居屋轉按雖受房署諸多限制，但並非不可能。只要符合特定條件及理由，你一樣可以享受轉按帶來的利率優惠及現金回贈。本文將為你提供最詳盡的居屋轉按申請攻略，由申請資格、三大好處與潛在成本，到手把手的四步教學，並深入剖析轉按時的各種限制與「中伏位」，助你順利完成申請，賺盡銀行著數。
什麼是居屋轉按？與私樓的核心分別
談到居屋轉按，不少業主朋友可能會將它與私樓轉按混為一談，以為只是簡單地將按揭由一間銀行轉到另一間。事實上，兩者在操作和限制上有著天壤之別。要順利完成整個居屋轉按申請，賺取心儀的居屋轉按回贈，第一步就是要清晰理解它的本質，以及它與私人物業按揭的核心差異。
居屋轉按的兩種形式
從概念上來說，所有物業轉按都可分為兩種基本形式，居屋轉按揭也不例外。第一種是「平手轉按」，意思是新批核的貸款額，剛好等於舊有按揭的剩餘本金，一分不多。業主的目的純粹是為了尋求更優惠的利率、賺取更吸引的現金回贈，或是轉換按揭計劃（例如由P按轉為H按）。
第二種是「加按套現」，即是利用物業升值的空間，向新銀行申請高於舊有貸款餘額的按揭，從中套取一筆現金作周轉。不過，這一點正是居屋與私樓轉按最大的分水嶺，未補地價的居屋基本上是無法隨意進行加按套現的。
核心差異：未補地價居屋的「政府枷鎖」
私樓業主只要過了銀行的罰息期，就可以自由地選擇轉按或加按套現，銀行只會根據物業估價和申請人的還款能力作審批。但未補地價的居屋，情況就完全不同。
大家可以想像一下，由於業主當年是以折扣價購入單位，當中差額其實就是政府資助的地價。所以，在未補足地價之前，香港房屋委員會（房委會）仍然是物業的「大股東」之一。任何影響到物業業權或抵押狀況的改動，包括更改按揭條款，都必須先得到房委會的書面批准。
說穿了，這道「政府枷鎖」就是居屋轉按與私樓最核心的分別。它意味著業主不能單憑個人意願和市場條件去決定是否轉按，而是必須符合房委會訂下的特定理由，並通過其審批。這亦解釋了為何居屋轉按手續遠比私樓來得繁複，需要額外向政府機構提交申請。
為何考慮居屋轉按？三大好處與潛在成本
當大家聽到居屋轉按，可能第一時間會覺得程序比私樓繁複。事實上，由於未補地價居屋涉及房屋署的規管，整個居屋轉按手續確實有額外的步驟。不過，只要符合資格和理由，完成居屋轉按申請可以為業主帶來實質的財務好處。接下來，我們會一起探討為何這麼多居屋業主仍然會考慮轉按，分析其中的三大好處，同時也會坦誠地列出相關的成本與風險。
居屋轉按的三大潛在好處
首先，最直接的好處是賺取可觀的現金回贈。銀行之間為了爭取優質的按揭客戶，經常會推出不同的優惠。當你成功申請居屋轉按揭，新承造的銀行通常會提供一筆過的現金回贈，金額一般是貸款額的某個百分比。這筆居屋轉按回贈可以即時幫補轉按過程中產生的律師費和行政開支，若有餘額，更是一筆額外的流動資金，讓你自由運用。
其次，轉投利率更低的按揭計劃，是節省長遠利息開支的有效方法。市場利率時有變動，你現時的按揭計劃未必是市場上最優惠的選擇。例如，若你現時用的是P按（最優惠利率按揭），而市場上H按（銀行同業拆息按揭）的利率更低，透過轉按便可以轉換計劃，減輕每月的供款壓力。反之亦然。定期檢視自己的按揭計劃，並把握時機轉按，是精明理財的一部分。
最後，是為了配合個人財務規劃的需要。雖然未補地價居屋的加按套現限制極高，一般不獲批准。不過，房署在某些特殊情況下，例如家庭成員有突發的醫療開支需要，是有機會酌情批核的。此外，有些業主可能因為轉換工作，需要將原本由僱主提供的員工貸款計劃，轉為傳統的銀行按揭，這也是房署接納的其中一個轉按理由。
居屋轉按的成本與風險
談完成好處，我們也必須正視居屋轉按的潛在成本。第一項是律師費。所有樓宇按揭的變動都需要經由律師樓處理法律文件，當中涉及查冊、簽署新的按揭契等，費用一般由數千至一萬元不等。
第二項是向房屋署申請的行政費。遞交「轉變按揭安排同意書」申請時，需要附上一筆約二千多元的行政費用。需要留意，這筆費用不論你的居屋轉按申請最終是否獲批，都不會退還。
第三項是原有銀行的罰息期。大部分按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早還款並轉按，原有銀行會收取罰款，金額可能相當於貸款額的某個百分比。因此，在行動前，必須確認自己已經過了罰息期，否則所得的回贈可能不足以抵銷罰款，導致得不償失。
互動計算機：我的居屋轉按是否划算？
理論分析了這麼多，不如親手計算一下，看看居屋轉按是否真的適合你。下方的互動計算機能夠幫助你將抽象的概念化為具體的數字。你只需要輸入你現時的貸款餘額、預計新銀行能提供的居屋轉按回贈百分比，再減去律師費和房署行政費等開支，就能初步評估這次轉按的淨收益。這個簡單的計算，可以讓你一目了然地知道，完成所有居屋轉按手續後，你到底是賺還是蝕。
居屋轉按申請資格與房署審批準則
與私樓不同，處理居屋轉按申請並非單純與銀行打交道。由於未補地價居屋涉及政府資助，業主在轉換按揭前，必須先向房屋署提交申請並獲得書面批准。房署審批的核心原則，是確保資助房屋的用途符合政策原意，所以只會接納有清晰和合理理據的申請。想順利完成居屋轉按手續，第一步就是要了解房署的「遊戲規則」。
房署接納的四大轉按申請理由
一般來說，房署會接納以下四種情況作為申請居屋轉按的理由。你的情況需要符合其中之一，申請才有較大機會獲批。
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商業原因： 這是最常見的申請理由。例如你找到另一間銀行提供更低的利率或更吸引的居屋轉按回贈，希望轉過去以節省利息開支。又或者，你想在同一家銀行內，將P按（最優惠利率按揭）計劃轉為H按（銀行同業拆息按揭）計劃，只要過程涉及重做按揭契，也符合申請資格。
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業權轉變： 如果物業的業權因繼承、合法送贈，或在第二市場出售等原因而改變，新的業主需要重新承造按揭，這自然構成一個有效的轉按理由。
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終止舊有僱員貸款： 若你因為轉工或退休，導致無法繼續享用前僱主提供的員工房屋貸款計劃，便需要將按揭轉至市場上的商業銀行。房署會接納這種情況的轉按申請。
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享用新僱員貸款： 與上一點相反，如果你轉換到新公司，而新僱主提供了更優惠的員工房屋貸款福利，你希望將現有按揭轉過去，這同樣是房署會考慮批准的理由。
居屋轉按申請資格自我評估清單
在正式開始辦理居屋轉按揭之前，建議你先用以下清單作個簡單評估，看看自己是否準備就緒。
第一關：符合房署基本要求
* 你的轉按理由，是否屬於上述四大獲接納類別的其中一種？
* 你的物業是未補地價的資助出售房屋嗎？（已補地價的居屋則與私樓無異，毋須房署批准）
* 你是否已準備好支付一筆數千元，且不論申請結果如何均不獲退還的房署行政費？
第二關：滿足銀行審批門檻
* 你現有按揭的罰息期（通常為兩年）是否已經屆滿？
* 你的財務狀況是否穩定，備有足夠的入息證明文件，並有信心通過新銀行的壓力測試？
* 你的個人信貸報告（TU）紀錄是否良好？
第三關：明確轉按目的
* 你這次轉按的目標，是否為「平手轉按」，即新的貸款額不會超過目前尚未償還的貸款本金？（居屋轉按一般不允許加按套現）
【手把手教學】未補地價居屋轉按申請全攻略
談到居屋轉按申請，整個過程確實比私樓多了一些步驟，主要是因為涉及向房屋署（房署）取得同意。不過，只要你清楚了解整個流程，一步步跟著做，其實相當直接。以下為你拆解從前期準備到完成轉按的四大步驟，助你順利辦妥各項居屋轉按手續。
步驟一：前期準備及銀行初步評估
啟動整個居屋轉按流程的第一步，是先向銀行查詢，而不是直接聯絡房署。你可以聯絡多間銀行，比較它們提供的居屋轉按揭計劃。這一步的目標有兩個：一是確認有銀行願意承造你的按揭，並取得初步的口頭批核；二是比較各銀行的利率、現金回贈等優惠，選擇最有利的方案。
銀行會根據你的財務狀況，例如入息、信貸紀錄，以及物業的狀況，作一個初步評估。取得銀行的正面回覆後，你才進行下一步，這樣可以避免在未有銀行承諾接手的情況下，白白支付房署的行政費。
步驟二：向房署正式入紙申請
當你選定心儀的銀行並獲得初步評估後，便可以正式向房署提交書面申請。你需要填寫一份名為「轉變按揭安排申請書」的表格，並附上一張指定金額的劃線支票作為行政費。這筆費用在任何情況下都不會退還，所以第一步的銀行評估就顯得特別重要。
遞交申請時，必須確保表格資料填寫準確無誤，特別是申請轉按的理由。文件齊備後，你可以將申請文件交到物業所屬的租約事務管理處。
步驟三：獲取批准及辦理法律手續
房署收到你的申請後會進行審批。如果申請獲批，你會經掛號信收到一份正式的「轉變按揭安排批准書」（或稱「轉按同意書」）。這份文件是整個居屋轉按申請中最重要的官方文件，代表政府同意你為物業重做按揭。
你需要留意，這份批准書設有有效期，通常為六個月。你必須在有效期內，委託律師辦理所有法律文件，並完成整個轉按程序。律師會負責協調新舊銀行，處理樓契轉移等事宜，確保一切符合法律規定。
步驟四：簽署新按揭及完成轉按
當所有法律文件準備妥當後，就來到最後一步。你需要在律師樓簽署由新銀行發出的按揭契據以及其他相關文件。簽署完成後，代表你與新銀行的按揭關係正式確立。
接著，新銀行會發放貸款，用以清還你在舊銀行的按揭餘額。舊銀行收到款項後會解除原有的按揭。至此，整個居屋轉按的過程便大功告成。
【總結懶人包】申請文件清單與流程圖
為了讓你一目了然，這裡準備了一份簡潔的清單與流程圖，助你輕鬆掌握全局。
主要申請文件清單：
* 香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單）
* 現有按揭的貸款合約及最近供款證明
* 已填妥的房署「轉變按揭安排申請書」
* 支付房署行政費的劃線支票
居屋轉按流程圖：
比較銀行優惠並獲取初步評估 → 填寫表格及準備支票，向房署入紙申請 → 成功獲批，收取「轉按同意書」 → 委託律師處理法律文件 → 到律師樓簽署新按揭契據 → 新銀行放款清還舊按揭，完成轉按。
居屋轉按三大限制與潛在「中伏位」
談及居屋轉按，雖然可以賺取現金回贈或轉投更低息的計劃，但它的操作邏輯與私樓有根本上的分別。在正式處理居屋轉按手續前，大家要清楚知道房署設下的三大核心限制。這些限制既是規矩，也是潛在的「中伏位」，了解清楚才能作出最明智的決定。
限制一：貸款額 — 嚴格執行「平手轉按」
首先，未補地價的居屋轉按，在貸款額上受到嚴格規管。房署只會批准「平手轉按」，換言之，新銀行批出的貸款額，最多只能等於舊有按揭尚未償還的本金餘額。這代表業主無法像私樓市場一樣，因物業升值而向銀行申請加按，從而套取額外現金。
因此，進行居屋轉按申請的主要目的，並非為了取得額外資金，而是專注於爭取新銀行提供的更低利率與更吸引的居屋轉按回贈，藉此減輕每月的供款負擔或賺取一筆過的現金獎賞。
限制二：總還款年期上限
其次，居屋轉按的還款年期並非可以隨意延長。房署關注的是「總還款年期」，即是「已供款的年期」加上「新批核按揭的年期」，兩者總和不得超過房署為該單位設定的上限。
這個上限根據居屋的首次發售日期或佔用許可證發出日期而有所不同。一般而言，較早期的居屋計劃，總還款期上限為25年（300個月）；而在2023年12月1日或之後發出佔用許可證的新居屋或綠置居，總還款期則可長達30年（360個月）。舉例來說，如果你的單位上限是25年，而你已經供款了8年，那麼你申請居屋轉按揭時，新造的按揭年期最長就只能是17年。
限制三：加按套現的極高門檻與嚴重後果
最後，必須強調居屋加按套現的門檻極高，後果也非常嚴重。房署基本上不接受以個人財務理由（例如投資、生意周轉）提出的加按申請。只有在極為特殊且有迫切需要的情況下，例如家庭成員需要籌集巨額醫藥費、殮葬費或應付其他嚴重經濟困難，房署才會酌情考慮。
申請人必須提供詳盡的證明文件，而即使獲批，套現金額亦會嚴格限制在實際所需數目。更重要的是，一旦成功申請加按套現，該物業將會永久失去政府提供的按揭還款保證。這意味著物業日後不論是再次申請按揭或在第二市場轉售，其最高按揭成數將會大幅下降至與私樓看齊（例如七成或以下），嚴重影響物業的融資彈性與價值。
居屋轉按揭常見問題 (FAQ)
在考慮進行居屋轉按的過程中，不少業主都會遇到一些共通的疑問。我們整理了幾個關於居屋轉按申請和政策的常見問題，希望能為你提供清晰的解答。
房委會 vs 房協居屋轉按政策有何分別？
雖然房委會和房協都是資助房屋機構，但是它們在居屋轉按揭政策上存在關鍵差異。
最主要的分別在於還款期的處理。一般來說，房委會轄下的居屋（如傳統居屋、綠置居），在申請轉按時，可以按照最新的指引，同步申請延長總還款期，上限可達30年（視乎單位首次出售日期而定）。
而房協轄下的資助房屋（如住宅發售計劃單位），其轉按政策通常比較嚴格。房協一般只會批准「平手轉按」，並且不允許延長還款年期。所以，在計劃你的居屋轉按手續前，必須先弄清楚自己物業的主管機構，並且細閱相關的按揭規定。
轉按批准書過期如何處理？
房署發出的「轉變按揭安排批准書」設有有效期，通常為六個月。你必須在這段時間內，與銀行和律師樓完成所有法律及新的按揭文件簽署程序。
一旦批准書過期，該次批准便會自動失效。如果你仍希望繼續辦理轉按，唯一的處理方法就是重新提交一次全新的居屋轉按申請。這意味著你需要重新填寫申請表，並且再次繳付全額的行政費用。因此，建議你在取得批准書後，盡快與相關方協調，確保流程順暢，避免因延誤而引致不必要的開支和時間損失。
申請被拒能否退還行政費？
不能。根據房屋署的規定，遞交居屋轉按申請時所繳付的行政費，是用於處理該申請的行政開支。
這筆費用在任何情況下，均不獲退還。不論你的申請最終是獲批、被拒絕，或是你中途決定自行撤回申請，已繳付的費用都不會退回。所以在正式入紙前，最好先評估自己是否符合資格，以及轉按的實際需要，確保準備充足。
律師樓是否有選擇限制？
業主在辦理居屋轉按手續時，原則上可以自由選擇律師樓。不過，這裡有一個重要的實際限制需要注意。
你所選擇的律師樓，必須同時在你的新承按銀行的「認可律師樓名單」（On Panel List）之上。因為銀行只會與他們認可的律師樓合作處理按揭契據等法律文件，以保障其自身利益。所以在你正式委託任何律師樓之前，最穩妥的做法是先向你的新按揭銀行索取其認可律師樓名單，再從中作出選擇，這樣可以確保整個轉按流程順利進行。