「供甩」物業是不少香港人的里程碑，但手持一份無按揭的「現契」，是否就等於資金被鎖死？當您需要一筆大額資金應付退休生活、幫助子女「上車」或作其他投資部署時，「現契套現」便是一個低成本、高效率的融資方案。然而，申請過程涉及繁複手續，由銀行審批、貸款成數計算，以至法律文件處理，每一步都充滿細節。本文將為您提供2025年最詳盡的「現契套現」終極指南，一文整合申請流程、銀行成數上限、還款年期計算、所需文件及總開支預算，並透過真實個案分析，助您清晰掌握箇中關鍵，輕鬆將「磚頭」變為靈活備用現金。
什麼是現契套現？與轉按套現的核心區別
現契樓與現契套現的精準定義
談到現契套現手續，第一步是理解什麼是「現契樓」。簡單來說，當你完全清還物業的按揭貸款，從銀行取回樓契正本後，這間物業就成為了「現契樓」。現契套現的意思，就是將這間無按揭負擔的物業，重新抵押給銀行申請貸款，把物業的部分價值轉化為一筆靈活的現金。這個過程可以讓你活用不動產，應對不同的財務需要。
一表看清：現契套現 vs 轉按套現
很多人會將現契套現與轉按套現混淆。它們雖然都是獲取資金的方法，但本質和適用情況完全不同。以下用一個簡單的表格，幫助你快速掌握兩者的核心分別：
| 比較項目 | 現契套現 | 轉按套現 |
|---|---|---|
| 物業按揭狀況 | 物業已完全供滿，無任何按揭。 | 物業本身仍有按揭在身。 |
| 適用對象 | 已供滿樓的業主，需要現金周轉。 | 尚在供樓的業主，希望獲取更佳按揭條款或額外現金。 |
| 主要目的 | 活化資產，將物業價值變現，獲取一筆資金。 | 將物業由A銀行轉至B銀行，賺取現金回贈，和利用物業升值部分套取現金。 |
| 涉及機構 | 業主與一間新的貸款銀行。 | 業主、原有銀行與新承按的銀行，共三方。 |
為何要辦理現契套現？剖析三大好處
了解基本定義後，你可能會問，為什麼要考慮辦理現契套現？主要有三大實際好處：
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創造一筆靈活備用資金
人生總有不同計劃或資金需要的時候，例如協助子女支付首期、家居裝修、把握投資機會或個人進修。現契套現讓你不必出售辛苦供滿的物業，就能將資產的價值釋放出來，變成一筆可隨時動用的現金，財務彈性大大增加。 -
獲取相對低成本的資金
當你需要一筆大額資金時，現契套現是成本較低的融資選項。因為貸款有物業作抵押，銀行承受的風險較低，所以批出的利率通常遠低於無抵押的私人貸款。在申請時，向不同銀行查詢現契套現成數，可以幫助你找到最合適的方案。 -
穩妥保管樓契
樓契是證明物業所有權的關鍵文件，極其重要。將它存放在家中，始終有遺失、損毀或被盜的風險。若租用銀行保險箱，則需支付年費。辦理現契套現後，樓契正本會交由銀行專業地保管，安全穩妥，同時省下一筆保管費用，可說是一個務實的額外好處。
【逐步詳解】現契套現完整申請流程 (2025年最新版)
辦理現契套現手續，其實就像將你已經供滿的物業「重新啟動」，過程雖然涉及銀行和律師樓，但只要跟著以下四大階段，一步一步來，就會發現整個流程清晰有序。我們為你整合了2025年最新的申請步驟，讓你對每一步都有充分的預算。
第一階段：申請前準備與評估
這是整個現契套現流程的基礎，準備工作做得越充足，後續的申請就會越順暢。
首先，最關鍵的一步是檢查你的樓契正本。請確保所有文件完整無缺。如果發現文件不齊，就需要委託律師樓向土地註冊處申請補領核證副本（俗稱「補契」）。這個步驟非常重要，因為大部分銀行對於樓契不全的物業申請，審批會非常審慎，甚至直接拒絕。
接著，開始整理申請所需的文件。這通常包括你的香港身份證、三個月內的住址證明（例如水電煤費單），以及財務狀況證明。如果你是受薪人士，就需要準備最近期的稅單、糧單或銀行月結單；如果你已退休或沒有固定入息，則需要提供資產證明，例如其他物業、股票或大額存款的結單，以便銀行評估你的還款能力和批出現契套現成數。
最後，建議先為你的物業做一個初步的網上估價。現時很多銀行都提供免費的即時物業估價服務，讓你對物業的市場價值有一個概念，心裡有數大概可以套現多少資金。
第二階段：正式提交申請
當你準備好所有文件後，就可以進入正式申請階段。
這個階段，你可以向不同的現契套現銀行查詢，比較它們提供的按揭計劃，包括利率、現金回贈等優惠條款。每間銀行的審批標準和取態都可能有些微差異，多作比較總有好處。
選定心儀的銀行後，便可以填寫正式的按揭申請表格，並連同第一階段準備好的所有文件一併提交。銀行收到你的申請後，會進行初步審核，然後會指定一間律師樓來處理後續的法律事宜。你需要將樓契正本交予這間指定的律師樓保管。
第三階段：銀行審批與驗樓
提交申請後，便進入銀行的內部審批程序。
銀行會詳細審核你的信貸報告（TU）、收入或資產證明，以確保你的還款能力符合金管局的指引。同時，銀行會委託估價行對你的物業進行更正式的估價。
在某些情況下，特別是樓齡較高或有特殊情況的物業，銀行可能會安排職員或測量師進行實地「驗樓」。驗樓的目的是確認物業的內部狀況，例如檢查有沒有明顯的僭建物或結構改動。如果發現有違規情況，可能會影響最終的估價及貸款額，銀行或會要求你簽署承諾書，承擔相關風險。
第四階段：法律文件與放款
當銀行完成所有審批，並認為沒有問題後，就會正式批出貸款，並發出一份「貸款確認信」(Offer Letter)。
收到確認信後，你需要親身前往指定的律師樓。律師會向你詳細解釋貸款確認信及正式按揭契（Mortgage Deed）的條款，確認你明白所有內容後，便會安排你簽署所有法律文件。
簽署完成後，律師樓會處理餘下的文件登記手續。一切辦妥後，貸款便會經由律師樓發放到你指定的銀行戶口，整個現契套現手續便大功告成。
現契套現手續需時多久？
如果你的樓契完整，並且所有申請文件都準備齊全，從正式提交申請到成功取得款項，整個過程最快可以在一個月內完成。
不過，申請時間的長短會受多個因素影響。例如，如果需要補契，時間就會相應延長。另外，如果銀行在審批過程中對你的財務文件有疑問，或驗樓時發現問題，都需要額外的時間去處理和跟進。因此，預留充足的時間，並在申請初期就把文件準備妥當，是順利完成套現的關鍵。
【現契套現成數】全攻略：貸款額、上限與影響因素
在整個現契套現手續中，大家最關心的問題，莫過於「我最多可以借到幾多錢？」。這個問題的答案，關鍵就在於「現契套現成數」。與一般買樓按揭不同，現契套現成數並非一個固定不變的數字。銀行會根據你的個人財務狀況，主要透過兩種方式來審批你的貸款額，分別是「按入息審批」與「按資產水平審批」。了解這兩者的運作模式，有助你預算可動用的資金。
按入息審批：現契套現成數的基本規則
對於大部分有穩定工作的申請人，銀行最常採用的就是按入息審批。簡單來說，銀行會視你的入息為主要審批基礎，確保你有足夠的還款能力。根據最新的監管指引，一般現契套現的最高按揭成數為物業估值的七成。
要成功獲批，你需要通過銀行的「供款與入息比率」測試。銀行會計算你每月總債務供款（包括新申請的按揭）佔你每月總收入的百分比，確保其不超過指定上限。只要你的入息證明文件齊備，例如稅單、糧單及銀行月結單，並且能夠通過壓力測試，向銀行申請七成現契套現成數的難度並不大。這是現契套現銀行最標準的審批流程。
按資產水平審批：非固定入息人士的成數計算
如果你是退休人士、自由工作者或生意老闆，可能無法提供傳統的固定入息證明。這時候，銀行就會改用「按資產水平」的方式進行審批。這個方法的邏輯是，即使你沒有每月固定薪金，但只要你證明自己擁有足夠的資產，銀行同樣會視你為具備還款能力的客戶。
銀行會評估你持有的各類資產，例如現金、股票、基金、債券、其他物業的租金收入等。要注意的是，銀行在計算時會為不同資產打上折扣（例如股票價值可能只計七成，基金五成），再計算出一個等同入息的數額。透過資產審批，現契套現的最高成數同樣可達物業估值的七成。所以，即使沒有工作入息，只要資產豐厚，一樣可以活用現契套現。
申請高成數現契套現的特殊情況
既然一般最高成數是七成，那麼有沒有方法可以申請更高的現契套現成數呢？答案是有的，但附帶特定條件。這主要透過申請「按揭保險計劃」來實現。
不過，這裡有一個關鍵點需要留意：現契套現申請按揭保險，並不能採用最新的按保放寬措施，而是需要沿用舊有的標準。換句話說，只有當你的物業估值在600萬港元或以下時，才有資格申請按揭保險，將最高按揭成數提升至八成。如果你的物業估值超過600萬港元，就無法透過這個方法申請高成數按揭。這個方案對於持有細價樓、希望盡量釋放物業價值的業主而言，是一個值得考慮的選項。
活用現契套現：三大真實個案分析與策略
理論知識固然重要，但是了解實際的現契套現手續如何應用在真實生活，更能幫助我們規劃未來。很多人以為這項財務安排只適合特定人士，其實不然。讓我們一起看看三個來自不同生活階段的個案，分析他們如何靈活運用現契套現，解決各自的財務需要。
案例一：退休安享晚年篇
陳先生與陳太太都已年過六十五歲，早年購入的單位已經全數供滿。雖然他們的退休金足以應付日常開支，但考慮到未來可能出現的醫療費用，加上希望每年都能出外旅遊，提升生活質素，因此想準備一筆充裕的備用資金。
由於他們已沒有固定工作入息，最初以為向銀行申請貸款會很困難。其實，他們可以利用「資產水平審批」的方式申請現契套現。銀行會評估他們持有的物業價值，以及其他資產如儲蓄和股票。假設他們的物業銀行估值為800萬港元，基於資產審批，銀行最終批出五成的現契套現成數，也就是400萬港元。還款期方面，銀行採用「80減人齡」計算，批出15年還款期。這筆資金讓陳氏夫婦無需出售自住物業，也能安心享受退休生活，從容應對未來的不時之需。
案例二：助子女上車篇
李先生夫婦約五十餘歲，兒子正計劃結婚置業，但首期資金尚有不足。李氏夫婦名下持有一間已供滿的物業，他們希望在不動用大部分儲蓄的前提下，幫助兒子一把。
這個情況很適合辦理現契套現。由於李先生仍有穩定的工作收入，他可以提供入息證明來申請。相較於純資產審批，有入息證明通常能爭取到更高的現契套現成數。假設他們的物業估值為1,000萬港元，銀行最高可批出七成貸款，即700萬港元。他們實際只需要200萬港元幫助兒子，所以最終只申請了這個金額。這筆貸款的利息遠低於私人貸款，還款期也更長，大大減輕了他們的財務壓力。透過活用自己的物業資產，他們成功幫助兒子成家立室，同時也保障了自己的退休儲備。
案例三：舊樓業主篇
王先生持有的單位樓齡已超過五十年，雖然已經供滿，但他正面對兩大難題：一是大廈即將進行強制驗樓及大型維修，需要預備一筆可觀的費用；二是單位內部日久失修，他想進行一次全面翻新。
舊樓的樓齡是申請現契套現時銀行其中一個重要的考慮因素。銀行在計算還款年期時，會採用「人齡」和「樓齡」兩個標準，並以較短者為準。假設王先生60歲，物業55年樓齡，銀行若用「80減樓齡」計算，最長還款期便是25年。物業估值方面，銀行亦會因應樓宇狀況批出較保守的成數。最終，王先生的物業估值600萬港元，銀行批出六成按揭，即360萬港元。這筆資金正好讓他應付大廈維修及個人裝修的開支。這個案例說明，即使是舊樓業主，現契套現仍然是一個可行的資金周轉方案。
還款年期計算：如何規劃最長還款方案？
在考慮申請現契套現手續時，除了關心貸款額，還款年期也是整個財務規劃中極其重要的一環。還款期的長短，會直接影響每月的供款壓力。由於現契樓的業主普遍有一定年紀，銀行在審批現契套現的還款年期時，會有一套相對嚴謹的計算標準。所以，在正式申請前，先了解銀行如何計算還款期，對制定一個輕鬆可行的還款計劃非常有幫助。
還款年期計算公式：「75/80減」法則
目前，現契套現銀行普遍採用一個稱為「人齡或樓齡計算」的法則來釐定最長的還款年期。這個法則的計算公式十分簡單，通常是「75減」或者較寬鬆的「80減」。銀行會用這個基準數字，減去申請人的年齡或者物業的樓齡，並以計算結果較低者為準。
計算公式如下：
最長還款年期 = 75或80 – 申請人年齡
或者
最長還款年期 = 75或80 – 物業樓齡
舉個例子，假設申請人張先生今年65歲，物業樓齡為40年。如果銀行採用「80減」的標準，以人齡計算，最長還款期便是15年（80 – 65 = 15）；以樓齡計算，最長還款期則是40年（80 – 40 = 40）。銀行會選擇年期較短者，所以張先生的現契套現最長只能分15年償還。年期縮短，意味著每月供款額會相應提高。
延長還款期的實用策略
如果覺得按上述公式計算出來的還款期太短，導致每月供款金額過高，有一個相當實用的策略可以考慮，就是增加一位較年輕的擔保人。只要這位擔保人是申請人的直系親屬，例如子女，並且擁有穩定的收入和良好的信貸紀錄，銀行便會以這位較年輕擔保人的年齡來重新計算還款年期。
這樣一來，還款期就有機會延長至最長的30年。還款期拉長後，每月的供款額就能夠大幅降低，令整個現契套現方案的財務安排更具彈性，資金運用起來也更為輕鬆。不過，也要留意物業本身的樓齡同樣是限制因素，如果物業樓齡太高，即使有年輕擔保人，銀行也未必會批出足30年的還款期。
辦理現契套現：所需文件清單與總開支預算
要順利辦妥整個現契套現手續，事前的準備功夫十分重要。這一步準備充足，整個向銀行申請的流程自然會更加暢順。我們為你整理了一份清晰的文件清單，還有一個總開支預算，讓你對整個過程有更全面的掌握。
申請前必備文件清單 (Checklist)
在正式向銀行提交現契套現申請前，預先準備好以下文件，可以大大加快審批的進度。你可以把它當成一份清單，逐項檢查。
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身份證明文件： 香港永久性居民身份證是必須的。
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物業證明文件： 最重要的文件就是整份樓契正本。在交給律師樓處理前，最好先仔細檢查一次，確保所有文件齊全。
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財務狀況證明： 這部分是影響銀行批核現契套現成數的關鍵。
- 固定收入人士： 請準備好最近三個月的糧單、最新的稅單，還有顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。
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非固定收入或退休人士： 如果無法提供固定入息證明，銀行會改為評估你的資產水平。你需要準備好其他資產證明，例如現金存款、股票、基金月結單，或者其他已供滿物業的證明文件。
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住址證明： 提供最近三個月內發出的水、電、煤氣費單或銀行月結單就可以了。
總開支預算一覽
除了準備文件，了解現契套現過程中涉及的各項開支也很重要，這樣你就能更好地規劃預算。主要的費用包括以下幾項：
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律師費： 這是其中一項主要的開支。律師會負責處理按揭契據和其他相關的法律文件，費用一般是數千港元，實際收費會因不同的律師樓而有所不同。
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物業估價費： 這方面有個好消息。現在大部分銀行為了吸引客戶，在處理現契套現申請時都會提供免費的物業估價服務，所以這筆費用多數情況下都可以省下。
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火險費用： 只要物業涉及按揭，銀行就一定會要求業主為物業購買火險，這是一個保障。火險保費是按年計算的，費用大約是千餘港元，實際金額會根據物業的估值、面積和樓齡而有所調整。
現契套現常見問題 (FAQ)
在了解基本的現契套現手續後，你可能會遇到一些特殊情況。這裡整理了幾個大家最常問的問題，希望可以幫你釐清整個申請過程中的各種疑問。
如果遺失整份樓契，是否仍可辦理現契套現？
這是一個比較棘手的情況。如果只是遺失樓契中的部分文件，事情還算容易處理，可以委託律師樓向土地註冊處申請補領核證副本。
但是，如果遺失的是「整份」樓契，情況就完全不同了。樓契是物業擁有權的最終證明，也是銀行承造按揭的核心抵押品。缺少了正本，絕大部分銀行都會直接拒絕現契套現申請。業主需要先委託律師，向土地註冊處辦理宣誓，證明樓契已遺失並且沒有用作其他抵押，然後申請一份完整的「樓契核證副本」。即使完成這個程序，銀行是否接受這份副本仍是未知之數，需要視乎個別銀行的風險評估政策。
物業有僭建物或內部改動，會影響審批嗎？
答案是會的。銀行在審批現契套現申請時，一定會安排估價行或職員上門「驗樓」，檢查物業的實際狀況。
如果發現有僭建物或未經批准的結構改動，銀行的處理方式會視乎其嚴重性。對於輕微的問題，銀行可能要求業主簽署一份承諾書，表明會承擔所有相關的法律責任。如果問題比較嚴重，例如影響樓宇結構安全，估價行可能會在物業估值中扣除清拆僭建物的預計費用。這個做法會直接降低物業的估值，最終影響現契套現成數以及可批出的貸款金額。在最壞的情況下，如果僭建問題非常嚴重，銀行有權拒絕整筆貸款申請。
未補地價的居屋或資助房屋，可以申請現契套現嗎？
一般來說是不可以的。未補地價的居屋、綠置居或租者置其事計劃單位，其轉讓及按揭都受到房屋委員會的嚴格限制。業主並未擁有物業的完整業權，所以不能隨意將物業抵押給市場上的銀行或財務機構作現契套現。
如果業主確實有資金需要，唯一的方法是先向房屋署申請評估補價，繳付所需的地價後，將物業轉為可在公開市場自由買賣的私人物業。完成補地價手續後，該物業的性質就與一般私人樓宇無異，屆時便可以按照正常的現契套現手續向銀行申請貸款。
銀行提供哪些按揭計劃選擇？
這一點可以放心，現契套現銀行提供的按揭計劃，與一般買賣物業或轉按的選擇基本上一樣。市面上主流的計劃主要有以下幾種：
- H按計劃 (同業拆息按揭)：利率跟隨香港銀行同業拆息(HIBOR)浮動，是目前市場最主流的選擇。計劃通常設有「鎖息上限」(Cap Rate)，即使拆息大幅抽升，實際利率也不會超過鎖定水平，提供了保障。
- P按計劃 (最優惠利率按揭)：利率跟隨銀行的最優惠利率(Prime Rate)浮動。P利率的變動比H拆息穩定，但通常利率會稍高。
- 定息按揭計劃：提供一個固定利率的年期，例如首一至三年利率不變，讓借款人可以準確預算初期的供款開支。定息期結束後，利率通常會轉回H按或P按計劃。
你可以根據自己的財務狀況和對利率走勢的預期，比較不同銀行的計劃，選擇最適合自己的一款。