【買樓必讀2025】按揭申請終極懶人包：一文詳解5大步驟、壓力測試、按揭保險及常見問題

置業是人生重要的里程碑，而成功申請按揭是實現夢想的關鍵一步。然而，面對繁複的申請流程、五花八門的按揭產品（如P按、H按），以及令人困惑的「壓力測試」及「按揭保險」等術語，不少準業主都感到徬徨無助。為此，我們為您準備了這份2025年最新、最詳盡的按揭申請終極懶人包，本文將會化繁為簡，由最基本的財務準備、文件清單，到詳細拆解申請5大步驟，深入剖析壓力測試、按揭保險的計算方法與影響，並一次過解答您所有常見疑問。無論您是首次置業的「上車客」，還是準備換樓的業主，都能在此找到所需資訊，助您輕鬆、有信心地完成整個按揭過程。

申請按揭前必讀：基本概念與財務準備

在考慮買樓這件人生大事時，除了研究開銀行戶口邊間好2022用作儲蓄首期，下一步就是深入了解樓宇按揭。這一步涉及許多專業術語和財務準備，看似複雜，但只要掌握了基本概念，整個過程就會變得清晰。準備充足是成功申請按揭的第一步，讓我們一起拆解箇中關鍵，為置業做好準備。

什麼是樓宇按揭？釐清關鍵術語

簡單來說，樓宇按揭就是置業人士向銀行或財務機構申請的一筆長期貸款，用作支付樓價。而你所購買的物業，就會成為這筆貸款的抵押品。在申請過程中，你會遇到幾個核心術語，理解它們是不可或缺的。

按揭成數、還款年期、利率

按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔樓價的百分比。例如，一個價值600萬的單位，若按揭成數為九成，銀行最多可借出540萬，買家就需要自行準備60萬作為首期。

還款年期（Loan Tenor）是整筆按揭貸款的償還時間，香港普遍最長為30年。年期越長，每月供款額會較低，但總利息支出會相應增加。

利率（Interest Rate）是借貸的成本，直接影響每月供款和總還款額。香港的按揭利率主要分為P按和H按兩種計劃。

P按與H按的分別

P按是以最優惠利率（Prime Rate）作為計算基礎的按揭計劃。最優惠利率由各銀行自行釐定，相對穩定，波幅較小。市場上主要分為「大P」和「細P」，不同銀行採用的基準有所不同。P按的利率通常是「P減去某個百分比」，例如 P-2.5%。

H按則是以銀行同業拆息（HIBOR）作為計算基礎。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大，會緊隨市場資金流向而變化。H按計劃通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般與P按掛鈎，為供款人提供一個保障，即使HIBOR大幅抽升，實際供款利率也不會超過鎖息上限的水平。

自我財務評估：我能夠負擔多少樓價？

在尋找心儀物業前，必須先進行一次全面的自我財務評估。這一步能幫助你確定自己能夠負擔的樓價範圍，避免超出預算。你需要清晰計算幾個關鍵數字：

首先是可動用的首期資金有多少。其次是評估自己的每月收入是否穩定，以及扣除所有固定開支（如家用、保險、其他貸款）後，剩餘多少可用作供樓。同時，亦要整理好自己所有的債務狀況，因為銀行在審批時會將所有債務一併計算。一個清晰的財務狀況，是決定你能否順利「上車」的基礎。

申請按揭所需文件清單

準備好充足而整齊的文件，可以大大加快銀行的審批流程。不同背景的申請人，所需提交的文件組合略有不同，主要可以分為受薪人士和自僱人士兩種。

受薪人士所需文件

對於有固定收入的受薪人士，需要準備的文件相對直接：

香港永久性居民身份證副本
臨時買賣合約
最近三個月的住址證明，例如水電煤費用單或銀行月結單
最近三至六個月的薪金證明文件，例如糧單或顯示自動轉賬出糧紀錄的銀行戶口月結單
最新的稅務局評稅通知書（稅單）

自僱人士或公司持有人所需文件

如果你的收入來源是自僱或持有公司，銀行需要更詳細的文件來評估你的還款能力：

香港永久性居民身份證副本與臨時買賣合約
有效的商業登記證 (BR)
過去一至兩年的公司財務報表，包括損益表和資產負債表
過去六至十二個月的公司銀行戶口月結單
最近的個人及公司利得稅評稅通知書
證明個人收入的文件，例如顯示董事袍金或股東分紅的紀錄

香港按揭申請流程詳解：一步步教你完成申請

在鎖定心儀物業準備置業時，除了比較各銀行的按揭計劃，不少人也曾思考過開銀行戶口邊間好的問題，因為日後的按揭供款通常需要連結指定的銀行戶口。要讓整個買樓過程順暢無阻，清晰了解按揭申請的每一個環節至關重要。以下我們將會一步步拆解，由睇樓到成功取款的五大核心步驟。

第一步：尋找物業與銀行初步估價

當你找到心儀的物業後，建議在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行進行網上或電話初步估價。這個步驟非常關鍵，因為銀行的估價會直接影響最終批出的貸款金額。如果銀行的估價低於成交價，意味你需要準備更多的首期資金去填補差額。取得初步估價，可以讓你更準確地計算所需首期，並在與業主議價時更有信心。

第二步：遞交申請與所需文件

確定物業及預算後，你就可以選擇一至兩間條件最合適的銀行，正式遞交按揭申請。這一步的關鍵在於文件要準備齊全，以加快審批進度。你需要提交個人身份證明、住址證明、工作及入息證明等文件。至於詳細的文件清單，可以參考上文「申請按揭所需文件清單」的部分。文件越齊備，銀行處理申請的效率就越高。

第三步：銀行審批與壓力測試

遞交申請後，便進入了銀行的內部審批階段。銀行會全面評估你的財務狀況，包括審核你的信貸報告（TU），並計算你的供款與入息比率（DSR）。同時，銀行會為你進行壓力測試，模擬在利率上升的情況下，你是否有足夠的還款能力。這個環節是整個按揭申請的核心，銀行的決定將基於這次的綜合評估結果。

第四步：簽署貸款信及聘請律師

一旦銀行的審批順利通過，你便會收到一份正式的「貸款信」（Offer Letter）。這份文件會詳細列明貸款金額、利率、年期及各項條款，收到後必須仔細閱讀。確認所有條款無誤並簽署後，你需要聘請一位律師代表你處理後續的法律程序，包括查閱樓契、草擬買賣合約及處理按揭契等重要法律文件。

第五步：完成交易與提取貸款

來到最後一步，就是完成整個交易。你的代表律師會與銀行及賣方的律師緊密協調，在合約訂明的成交日當天，處理所有樓宇轉名及法律文件。確認一切妥當後，銀行會將批出的貸款金額（俗稱「drawdown」），直接支付給賣方的代表律師。當款項完成交收，你就正式成為物業的業主，整個買樓及按揭申請過程亦宣告完成。

深入剖析影響按揭審批的核心因素

成功申請按揭，除了準備充足的首期資金，銀行更會審視一系列因素，評估您的還款能力與信貸風險。這些因素環環相扣，共同決定了審批的結果、貸款額度以及利率。理解這些核心要素，能助您在申請前做好充分準備，增加獲批的機會。

拆解壓力測試與供款與入息比率 (DSR)

供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試是銀行用來衡量申請人還款能力的兩大重要指標。它們確保您在現時的利率水平，甚至在未來利率上升的環境下，都有足夠的能力應付每月供款，避免因利率波動而陷入財政困難。

現行壓力測試要求計算方法

雖然金融管理局已於2025年2月28日起暫停了壓力測試要求，但「供款與入息比率」的基本要求依然生效。而且，個別銀行仍可能基於內部風險評估，參考壓力測試的標準。因此，了解其計算原理仍然十分重要。

供款與入息比率 (DSR): 基本要求是，您所有債務的每月總供款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），不能超過您每月總入息的50%。
計算公式：(每月總供款 / 每月總入息) ≤ 50%
壓力測試 (現已暫停，僅供參考): 這是假設您現時的按揭利率上升2厘後，您的每月總供款額仍然不能超過您每月總入息的60%。
計算公式：(假設利率加2%後的每月總供款 / 每月總入息) ≤ 60%

未能通過壓力測試的解決方案

假如初步計算後發現未能符合銀行的供款與入息比率要求，可以考慮以下幾種常見的解決方法，以提高成功批核的機會。

增加擔保人: 這是最直接的方法之一。您可以邀請一位信貸紀錄良好且收入穩定的直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人。銀行會將擔保人的收入計算在內，從而降低整體的供款與入息比率。不過，擔保人需要共同承擔法律責任，這是一個重要的決定。
延長還款年期: 將還款年期拉長，例如由25年延長至30年，可以攤薄每月的供款金額，有助於通過審批要求。但需要注意，總利息支出會因此而增加。
增加首期資金: 如果資金許可，支付更多的首期意味著貸款額會減少，每月的供款自然會降低，這能直接改善您的供款與入息比率。
清還其他債務: 銀行在計算DSR時，會將您所有的債務一併計算。如果在申請按揭前，先清還一些高息的私人貸款或信用卡結欠，就能釋放您的供款能力，讓審批過程更為順利。

信貸評級 (TU) 的重要性

您的信貸報告（由環聯 TransUnion 提供，簡稱TU）是銀行審批按揭時，除收入證明以外，另一份極為關鍵的文件。這份報告就像是您的「個人財務履歷」，詳細記錄了您的信貸使用狀況、還款紀錄和總結欠額，並給予一個評級（由A至J）。

一個良好的信貸評級（例如A級）向銀行展示您是一位負責任的借款人，能大大提高按揭申請的成功率，甚至有機會獲得更優惠的利率和現金回贈。相反，如果評級不佳（例如I級或J級），銀行可能會認為您的信貸風險較高，或會要求您提供擔保人、降低貸款額，甚至直接拒絕您的申請。因此，維持準時還款的習慣，並定期查閱自己的信貸報告，是置業前必須做好的功課。

不同物業類型對按揭的影響（私樓、居屋、村屋）

物業的類型會直接影響銀行的審批取態、按揭成數以及估價的難易度。

私人樓宇: 這是最標準的物業類型。由於市場成交活躍，資訊透明度高，銀行有充足的數據作估價參考，整個審批流程通常最為直接和暢順。只要申請人符合入息和信貸要求，一般都能獲得標準的按揭條款。
居屋: 居屋按揭分為兩種情況。
未補地價: 由於有香港房屋委員會作為擔保，銀行承擔的風險極低，因此審批非常寬鬆。買家通常無需通過壓力測試，並能享有較高的按揭成數（綠表最高95%，白表最高90%）及長達25年的還款期。
已補地價: 在自由市場上買賣的居屋，其按揭申請會被視為一般私樓處理，需要符合所有標準的審批要求，包括供款與入息比率的限制。
村屋: 申請村屋按揭的過程相對複雜。銀行在審批時會特別審慎，因為村屋涉及業權（例如是否完整擁有整幢）、路權（是否有清晰的公共通道）以及估價等問題。銀行對村屋的估價普遍較為保守，按揭成數可能較低，而且並非所有銀行都積極承造村屋按揭。建議尋找對村屋按揭有豐富經驗的銀行或按揭轉介公司協助。

按揭保險計劃 (MC) 完全解析

在處理日常財務時，大家可能會搜尋開銀行戶口邊間好，去比較不同銀行的服務。同樣地，在處理買樓這項人生大事時，了解按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）就顯得極為重要，因為它直接關係到你是否能夠順利「上車」。簡單來說，按揭保險是由香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）提供的一種保障，讓銀行可以批出高於金管局規定上限的按揭成數，而銀行因為有這份保險的保障，便更願意承造高成數的按揭貸款。

誰需要申請按揭保險？

當你看中一個心儀物業，卻發現首期資金不足以滿足銀行傳統的按揭成數要求時，按揭保險就成為了你的關鍵選項。根據香港金融管理局的指引，銀行在批核按揭時有嚴格的成數限制。如果你希望申請高於這些限制的按揭成數，例如八成甚至九成按揭，你就需要申請按揭保險。因此，按揭保險主要適用於具備穩定還款能力，但首期儲備較少的置業人士，特別是首次置業的年輕人或家庭。

申請按揭保險的利與弊

申請按揭保險有其明顯的好處，但同時也有一些需要權衡的地方。

最大的好處，就是大幅降低了置業的入場門檻。它讓首期不足的買家能夠提早上車，無需再花數年時間儲蓄額外的首期，有機會更快地擁有自己的物業。

然而，它的弊處也相當直接。首先是額外的開支，按揭保費本身就是一筆不小的費用，如果選擇將其加借入按揭，總利息支出會隨之增加。其次，審批程序會更嚴格。除了銀行的審批，申請還需要通過按證保險公司的核准，因此對於申請人的入息證明、財務狀況及壓力測試的要求通常會更加嚴謹。最後，並非所有物業類型都符合申請資格，例如樓齡過高或某些特殊類型的物業，可能會被拒絕承保。

按揭常見問題 (FAQ)

轉按與加按有什麼分別？

置業路上，你可能會聽到「轉按」和「加按」這兩個術語，它們雖然都與現有按揭相關，但操作概念和目的完全不同。

「轉按」是指將現有的樓宇按揭，由原來的貸款銀行（A銀行）轉移至另一間能提供更優惠條款的新銀行（B銀行）。這樣做的主要目的，通常是為了獲取更低的按揭利率或更吸引的現金回贈，從而節省利息開支或獲得一筆額外資金。整個過程等於重新做一次按揭申請，新銀行會清還舊銀行餘下的貸款，而你之後就向新銀行供款。

「加按」則是在不轉換銀行的前提下，向原來的貸款銀行（A銀行）申請增加貸款額。這通常發生在物業已經升值的情況下，業主希望將物業的升值部分套現作其他用途，例如裝修、投資或個人周轉。銀行會重新評估你的物業價值和還款能力，然後批出額外的貸款。

簡單總結，轉按是「換銀行」，目的是尋找更佳的貸款條件。加按是「向同一銀行借更多錢」，目的是套現。

固定收入與非固定收入人士申請有何不同？

銀行在審批按揭申請時，最重視的是申請人是否有穩定及足夠的還款能力，因此對不同收入性質的申請人，審批標準和所需文件都有明顯分別。

對於固定收入人士，例如每月有固定薪金的受薪僱員，收入證明相對簡單直接。銀行一般要求申請人提供最近三至六個月的糧單、顯示自動轉賬出糧紀錄的銀行月結單、僱傭合約以及最近期的稅務局報稅單（如有）。由於收入穩定且容易核實，審批流程通常較為順暢。

對於非固定收入人士，例如自僱人士、自由工作者、以佣金為主要收入的銷售人員或公司老闆，情況就比較複雜。因為他們的收入每月可能會有較大波動，銀行需要更長時間及更多文件去評估其平均收入水平。所需文件通常包括過去六個月至一年的個人及公司銀行戶口紀錄、公司財務報表、已審計的會計報告及由稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單。銀行會以較長時間（例如六個月或以上）的平均收入來計算，甚至可能會在計算出的平均收入上打個折扣，以反映收入的不穩定性。不論是哪種收入人士，擁有一個記錄清晰的出糧戶口都至關重要，這遠比單純考慮開戶口邊間銀行好來得實際。

按揭現金回贈需要注意什麼？

現金回贈是銀行吸引客戶申請按揭的主要優惠之一，金額可以相當可觀，但當中有些細節需要特別留意。

首先，是現金回贈的「鎖定期」或稱「罰息期」。銀行提供現金回贈，是希望你能成為它們的長期客戶。因此，大部分按揭貸款合約都會列明，如果在指定期限內（通常為兩至三年）提早全數清還貸款，銀行有權收回全數或部分的現金回贈，甚至可能連同其他費用一併追討。所以在決定轉按或賣樓前，必須先了解清楚這個期限。

其次，回贈的計算基礎。現金回贈的金額，是根據你最終提取的貸款額來計算的，而不是最初批核的貸款額。例如銀行批核了500萬貸款，但你最後只提取了480萬，那麼回贈就會以480萬為基礎計算。

最後，要留意金管局的指引。如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除，用作計算按揭成數。雖然這個做法對最終貸款額影響輕微，但也是在比較各銀行按揭計劃時需要知道的細節。大家在研究不同計劃時，除了被回贈金額吸引，更要仔細閱讀這些條款，這比思考開銀行戶口邊間好2022年的優惠更需要小心處理。

按揭基本概念與財務準備

很多人在決定開銀行戶口邊間好2022年這個問題時，會花費大量時間研究比較，希望找到最優惠的方案。同樣地，當你準備踏上置業之路，深入了解按揭的基本概念，就是成功申請的第一步，這份準備工夫遠比思考開戶口邊間銀行好更為重要。這不僅是處理一份貸款申請，更是為未來數十年的財務生活打好基礎，讓我們一起拆解當中奧秘。

樓宇按揭關鍵術語解釋

置業是人生大事，申請按揭時會遇上不少專業術語。先弄清楚這些詞彙的意思，你在與銀行職員溝通，或者比較不同按揭計劃時，自然會更加得心應手，做出最明智的決定。

按揭成數、還款年期與利率

首先是「按揭成數」，這代表銀行願意借出貸款的金額佔物業價格的百分比。例如，一個價值800萬港元的單位，若銀行批出七成按揭（70%），你就可以借到560萬港元，餘下的240萬港元便是你需要自行準備的「首期」。

接著是「還款年期」，這是指你償還整筆按揭貸款的期限。在香港，最長的還款年期普遍為30年。選擇較長的年期，每月供款額會較低，但總利息支出會增加；相反，年期愈短，每月供款壓力較大，總利息支出則會減少。

最後是「利率」，這是你向銀行借貸的成本。香港的樓宇按揭利率主要分為兩大類，就是我們常聽到的「P按」與「H按」，兩者計算方法不同，直接影響你的供款額。

P按與H按比較

「P按」是以最優惠利率（Prime Rate）為基準計算的按揭計劃。最優惠利率由各家銀行自行釐定，相對穩定，波幅不大，因此P按的每月供款額較為平穩，容易預算。

「H按」則是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎計算。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大，會隨著市場資金的鬆緊而升跌。當拆息處於低水平時，H按的利率會比P按低，供款更划算。為了保障客戶，銀行一般會為H按計劃設置一個「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎，即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會高於這個上限水平。

簡單來說，P按穩定性高，H按則有機會享受低息環境的好處，並設有上限保障。你可以根據自己對利率走勢的預期及風險承受能力，作出選擇。

如何評估個人借貸能力

在正式申請前，你可以先簡單評估自己的借貸能力。銀行審批按揭時，主要參考兩個指標。第一是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio），在沒有其他按揭在身的情況下，你每月的總供款額，一般不能超過你每月總入息的50%。

第二是「壓力測試」。銀行會假設在現有利率基礎上加息2厘（2%），然後重新計算你的供款額。在加息後，你的每月總供款額不能超過你每月總入息的60%。通過這兩項測試，是獲取按揭批核的關鍵。

申請按揭文件核對清單

準備充足的文件，能夠大大加快銀行的審批流程。不同背景的申請人，所需文件略有不同，以下為你整理了一份基本清單。

受薪人士文件要求

如果你是固定月薪的受薪人士，需要準備的文件相對簡單直接：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約及正式買賣合約
* 最近三至六個月的薪金證明，例如糧單或顯示自動轉賬薪金紀錄的銀行月結單
* 最近期的稅務局評稅通知書
* 最近三個月的住址證明，例如水、電、煤氣費單或銀行月結單

自僱人士文件要求

自僱人士或公司持有人的入息並非固定，銀行需要更多文件來評估你的還款能力：
* 香港永久性居民身份證副本及買賣合約
* 有效的商業登記證及公司註冊證明書
* 公司最近六至十二個月的銀行戶口月結單
* 最近一至兩年的公司財務報告及利得稅報稅表
* 個人最近期的稅務局評稅通知書
* 最近三個月的住址證明

按揭申請標準流程

正如你當初研究開銀行戶口邊間好2022一樣，申請按揭的過程同樣需要按部就班，做足準備工夫。整個流程看似複雜，但只要了解當中幾個關鍵步驟，就能有條不紊地完成。以下我們將整個標準流程拆解成五個清晰的步驟，讓你一目了然。

步驟一：物業估價

在正式提交申請之前，首要任務是為心儀的物業進行估價。銀行批出的貸款額度，是基於物業的估價，而非成交價。你可以透過各大銀行的網上估價系統作初步參考，或者直接聯絡銀行職員取得更準確的估價。這個數字直接影響你的首期預算和最高按揭成數，是整個計劃的基礎。

步驟二：遞交申請

當你取得物業的初步估價，並且簽署了臨時買賣合約之後，便可以正式向銀行遞交按揭申請。你需要準備好一系列文件，包括身份證明、入息證明（例如糧單、稅單）、臨時買賣合約等。建議可以同時向兩至三間銀行提出申請，比較不同銀行提供的利率、回贈及條款，從中選擇最適合自己的方案，這與比較開戶口邊間銀行好的策略相似。

步驟三：銀行審批（包括壓力測試）

銀行收到你的申請後，便會進入審批階段。審批過程的核心是評估你的還款能力。銀行會仔細審核你的入息證明、查閱你的信貸報告（TU），並進行俗稱的「壓力測試」。壓力測試的目的是評估在利率上升的情況下，你是否有足夠的能力應付增加的供款。這個環節是決定按揭申請成功與否的關鍵。

步驟四：法律程序與簽署文件

一旦銀行批核你的按揭申請，便會發出一份「貸款確認信」（Facility Letter），當中列明了貸款額、利率、年期等所有重要條款。收到信件後，你需要委託律師處理後續的法律文件，包括簽署正式的按揭契據。律師會負責核實業權，確保整個交易的法律程序穩妥。

步驟五：成功提取貸款

在所有法律文件簽署妥當後，律師會在物業交易完成當日，通知銀行提取貸款。銀行會將貸款金額直接轉賬至賣方的代表律師戶口。當款項成功轉移，整個物業交易便告完成。此後，你便正式成為業主，並開始按照按揭合約，每月定時供款。

影響按揭審批的關鍵

成功申請按揭，除了準備好首期，更要了解銀行審批時所重視的幾個核心因素。銀行批核貸款前，會全面評估你的還款能力與信用狀況，確保借貸風險在可控範圍內。以下幾個環節，正是決定你申請結果的關鍵所在。

壓力測試與供款與入息比率 (DSR) 計算

供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR) 是銀行審批按揭時最基本的「關卡」。它的作用是計算你每月總債務供款（包括新造按揭及其他私人貸款、卡數等）佔你每月總入息的百分比。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。

至於大家經常聽到的「壓力測試」，原意是在現行按息上增加2厘，去計算申請人在加息環境下的還款能力，而供款佔入息比率不能超過60%。不過，金管局已於2025年2月宣佈暫停實施壓力測試要求。雖然如此，了解這個概念對個人財務規劃仍然非常有幫助，可以讓你預估自己在加息週期下的還款壓力。

如何計算供款與入息比率

計算DSR的公式其實很直接：

（每月按揭供款 + 其他債務供款） / 每月入息 ≤ 50%

例如，你的月入是$50,000，没有任何其他債務。假設你的心儀物業每月按揭供款為$24,000，你的DSR就是 $24,000 / $50,000 = 48%。這個數字低於50%的上限，便符合基本要求。銀行的網上計算機可以幫助你快速估算，但最終數字以銀行審批為準。

供款與入息比率超出上限點算好？

如果計算後發現DSR超出標準，可以考慮以下幾個方法調整：

增加擔保人：增加一位有穩定收入的擔保人，將其入息合併計算，可以有效降低DSR。
延長還款期：將還款年期拉長（例如由25年增至30年），可以攤薄每月的供款額。
清還其他債務：在申請按揭前，先清還利息較高的私人貸款或信用卡結欠，減輕每月的總供款負擔。

個人信貸評級 (TU) 的角色

個人信貸評級報告（俗稱TU report）是銀行審批的另一項重要參考。這份報告記錄了你所有的信貸活動，包括信用卡、私人貸款的數量及還款紀錄。銀行會透過它來評估你的理財習慣與誠信。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）能增加銀行的信心，甚至有機會獲得更佳的按揭利率及條件。

建立良好的信貸紀錄需要時間，這不單是思考開銀行戶口邊間好或者申請哪張信用卡能賺取最多迎新禮品，更重要的是展示出你是一位負責任的借款人。準時找清卡數、避免過度借貸，這些習慣都會正面反映在你的TU報告上。即使你過去曾搜尋開銀行戶口邊間好2022並選定了出糧戶口，銀行在審批按揭時，更看重的是你在該戶口及其他信貸產品上所展現的穩定財務紀錄。

物業種類如何影響審批結果

你計劃購入的物業類型，同樣會直接影響按揭的審批條款。

私人物業：審批流程最為標準化，銀行估價充足的話，一般可順利批出按揭。樓齡、物業質素及地點是主要考慮因素。
居屋及其他資助房屋：在政府擔保期內，買家（特別是綠表及白居二人士）通常可以申請高成數按揭，而且審批相對寬鬆。但如果已過擔保期或已補地價，銀行便會視之為私人物業處理，審批標準會較為嚴格。
村屋：由於村屋的業權、樓契及估價情況較複雜，並非所有銀行都承造村屋按揭。銀行審批時會特別謹慎，估價或會較為保守，批出的按揭成數亦可能較低。

善用按揭保險計劃 (MC)

很多人可能還記得，為了找到最佳的迎新優惠，會上網搜尋「開銀行戶口邊間好2022」。其實，買樓申請按揭也是同一個道理，必須做好功課，才能找到最適合自己的方案。在眾多考慮因素中，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MC）就是一個許多準業主都會接觸，但又未必完全理解的重要工具。簡單來說，它是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，目的是幫助買家向銀行申請更高成數的按揭貸款，讓置業的首期預算更有彈性。

按揭保險的適用對象

究竟什麼人會需要用到按揭保險？最主要就是手上首期資金有限，但又有穩定還款能力的置業人士，特別是首次置業的買家。根據金管局的規定，銀行一般最高只能批出七成按揭。如果你希望借取超過七成的按揭成數，例如八成或九成，就需要透過按揭保險計劃來達成。

當然，申請按揭保險並非沒有門檻。一般來說，申請人必須持有香港身份證，而且所有申請人的收入都必須主要來自香港。此外，申請人必須為首次置業，並且是自住用途。如果你的條件符合這些基本要求，而又希望降低首期開支，按揭保險便是一個值得考慮的選擇。

按揭保險成數及保費詳情

按揭保險計劃最吸引的地方，就是它能大幅提高可借貸的按揭成數。根據最新的政策，不同樓價的物業，可申請的最高按揭成數如下：

樓價1,000萬港元或以下： 最高可申請九成按揭。
樓價1,000萬港元以上至1,125萬港元： 最高可申請八至九成按揭，貸款上限為900萬港元。
樓價1,125萬港元以上至1,500萬港元： 最高可申請八成按揭。
樓價1,500萬港元以上至3,000萬港元： 最高可申請七至八成按揭，貸款上限為1,200萬港元。

使用了按揭保險，你需要支付一筆按揭保險費用，即是「保費」。保費的多少，主要取決於你的貸款額、按揭成數和還款年期。成數愈高，年期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇在承造按揭時一次過付清所有保費，這樣通常會有折扣。另一個更常見的做法，是將保費加借到按揭貸款額中，分期攤還，這樣可以減輕初期的現金壓力。

申請按揭保險的優點與缺點

凡事都有兩面，申請按揭保險也不例外。在做決定前，最好先清楚了解它的好處與壞處。

優點：

降低首期門檻： 這是最直接的好處。原本需要準備三成首期，現在可能只需要一成，讓你可以更早實現置業目標。
資金運用更靈活： 節省下來的首期資金，可以用於裝修、購置傢俬，或者作為應急儲備，增加財務上的靈活性。

缺點：

增加總開支： 按揭保費是一筆額外的成本。即使選擇分期支付，這筆費用連同利息，會直接增加你的總還款額。
審批要求更嚴格： 由於涉及高成數貸款，銀行和按揭保險公司的審批會更加謹慎。申請人除了要通過銀行的壓力測試，其供款與入息比率（DSR）也必須符合要求，而且不能有其他按揭在身。
物業用途受限： 經按揭保險承造的物業，在貸款還清前，必須用作自住。如果想將單位出租，便屬於違約行為，銀行有權要求你立即清還全部貸款。

按揭疑難解答

轉按、加按操作指南

許多人會比較開銀行戶口邊間好2022年的優惠，然後選擇最有利的一間。其實樓宇按揭也是一樣，當你現有的按揭計劃罰息期屆滿後，可以考慮將按揭轉移到另一間能提供更佳條款的銀行，這個過程就是「轉按」。轉按的主要目的，通常是為了爭取更低的按揭利率、更高的現金回贈，或是根據市場利率走勢，由P按轉為H按，反之亦然，從而節省利息開支。

「加按」則是另一個概念，指的是業主在物業升值後，向銀行申請提取物業中的資產淨值，套取一筆額外現金。加按可以在原本提供按揭的銀行進行，也可以在轉按至新銀行時一併處理。這筆資金可以靈活用於個人周轉、投資或其他理財目標。簡單來說，轉按是「轉工」，目標是更好的待遇；加按是「提取資產」，目標是獲取現金。兩者可以獨立進行，也可以同時操作，以達至最理想的財務效益。

非固定收入人士的申請策略

對於從事自由業、以佣金為主要收入，或自僱的人士來說，由於收入並非每月固定，銀行在審批按揭時會較為審慎。不過，只要準備充足，成功申請的機會依然很高。

首要策略是準備齊全而有力的入息證明文件。銀行需要評估你過去一段時間的收入穩定性，所以你需要提供至少連續6至12個月的證明。最重要的文件是過去一至兩年的稅務局報稅紀錄（薪俸稅單或利得稅單），這是最具說服力的文件。此外，顯示有穩定業務收入的銀行月結單、有效的商業登記證、公司財務報表，以及與客戶簽訂的服務合約或發票紀錄，都能有效輔佐你的入息證明。

其次，銀行一般會將你過去6至12個月的收入平均計算，用這個平均數來進行壓力測試。因此，在計劃申請按揭前的半年至一年，應盡量將所有收入存入同一個銀行戶口，維持一個清晰及穩定的入賬紀錄。這時，證明穩定收入的銀行戶口，其重要性遠超於單純考慮開戶口邊間銀行好用作日常儲蓄。假如平均收入仍未能通過壓力測試，可以考慮增加一位收入穩定的擔保人，將兩者的收入合併計算，以提高成功率。

現金回贈的注意事項

銀行為了吸引客戶申請按揭，通常會提供現金回贈作為優惠，回贈金額一般是貸款額的一個百分比。這筆回贈雖然吸引，但在接受前有幾點必須留意。

第一，現金回贈會影響實際貸款額。根據金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分就需要從你的總貸款額中扣除。舉例來說，你申請500萬貸款，銀行提供1.5%回贈（即75,000元）。由於回贈高於1%（50,000元），超出的0.5%（25,000元）必須在貸款本金中扣減。因此，你最終實際能借到的金額是497.5萬元，你需要準備的「首期」資金亦會相應增加。

第二，現金回贈附帶「綁約期」。這筆回贈並非一開始就完全屬於你。貸款合約中通常設有2至3年的罰息期或綁約期。如果你在此期間內提早還清全部貸款，或轉按至其他銀行，銀行有權向你討回全數或部分已發放的現金回贈。所以在簽署文件前，必須清楚了解相關條款。

最後，切勿只著眼於回贈金額。選擇按揭計劃是一項長遠的財務決策。情況就如你考慮開銀行戶口邊間好，不能只看迎新禮品，更要比較長期的存款利率和服務費。按揭也是一樣，利率高低才是長遠影響總還款額的關鍵。你應該全面比較不同銀行的利率、回贈、罰息期及其他服務條款，計算出整體的借貸成本，才作出最明智的決定。