抽中居屋固然是天大喜訊，但興奮過後，隨之而來的是一連串繁複的程序與疑問：「下一步應該點做？」由遞交申請、攪珠揀樓，到辦理按揭、聘請律師，再到最後成功收樓，整個過程歷時漫長且環環相扣，稍有不慎便可能錯失良機。為協助各位準業主順利上車，本文將為你全面拆解 2025 年最新買居屋程序，整合由申請到收樓的5大關鍵步驟，詳細講解綠白表資格、揀樓日準備、按揭財策以至驗樓須知，讓你一文看清所有細節，安心踏上置業之路。
步驟一：申請前準備 — 綠白表資格、入息限制及文件清單
想順利完成整個買居屋程序，第一步就是做好申請前的準備。這一步是整個購買居屋程序的基石，主要涉及了解自己的申請資格，究竟屬於「綠表」還是「白表」，並且清楚相關的入息資產限制。準備功夫做得充足，後續的申請自然會更加順暢。
綠表與白表申請資格深入剖析
首先，你需要釐清自己屬於哪一種申請類別。房委會將居屋申請人分為「綠表」與「白表」兩大類，兩者的資格要求和審查程序都有明顯分別。
綠表申請人資格（公屋住戶及「綠表資格證明書」持有者）
綠表申請人的範圍相對清晰，主要包括以下幾類人士：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表申請的最大優勢，在於申請人的資格已獲核實，因此在揀樓前通常無需再進行詳細的入息及資產審查，整個買賣居屋程序會相對簡便。
白表申請人資格（香港永久居民、入息及資產限額）
白表申請人主要是指不屬於綠表資格的香港永久居民。申請人必須在申請截止日期當日已年滿18歲，並且在香港居住滿七年。此外，白表申請人及其家庭成員，由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，都不能擁有任何香港住宅物業的權益。
白表申請設有嚴格的入息及資產限額，這個標準每年都會根據市況調整。以「居屋2023」為例，一人申請者的每月入息限額為$31,000，資產限額為$73.5萬；二人或以上家庭的每月入息限額則為$62,000，資產限額為$147萬。申請前務必查閱房委會公布的最新數字。
家庭與一人申請者的資格區別及注意事項
不論綠表或白表，都可以選擇以家庭或一人名義申請。兩者的主要區別在於揀樓的優先次序。一般而言，家庭申請者的揀樓次序會優先於一人申請者。另外，白表家庭申請的入息及資產限額，也較一人申請者為高。
遞交申請前關鍵準備清單
清楚自己的申請資格後，就可以著手準備遞交申請。以下幾點是遞交申請前必須留意的關鍵事項。
核心規則：確保申請人及家庭成員姓名只在該申請期出現一次
這是整個申請過程中最重要的一項規則。在同一個居屋申請期內，任何申請者或名列申請表上的家庭成員，其姓名只能在「一份」申請表上出現，不論是綠表或白表申請。假如姓名重複出現，所有相關的申請都會被直接作廢。提交前必須與家人仔細核對，避免因重複申請而失去資格。
準備所需文件及申請費用（網上、親身及郵寄方式）
遞交申請表時，需要準備好申請費用。申請費用會因應銷售計劃而定，例如「居屋2023」的申請費為$270。遞交申請主要有三種途徑：
* 網上申請：最方便快捷，可透過房委會網站遞交，並以信用卡（VISA、Mastercard、JCB或UnionPay銀聯）即時繳費。
* 親身遞交：可將填妥的申請表正本，連同劃線支票或銀行本票，交往樂富的房委會客戶服務中心。
* 郵寄申請：將申請表正本及支票或本票郵寄至指定郵政信箱。
請注意，支票或本票的抬頭必須寫明是「香港房屋委員會」，並在背面寫上申請人的姓名及聯絡電話。
了解「家有長者優先選樓計劃」的申請資格與優勢
如果你的家庭成員中有年滿60歲的長者，可以考慮參加「家有長者優先選樓計劃」。這項計劃旨在鼓勵年輕家庭照顧長者，合資格的家庭申請者（綠表及白表均可）將會獲得優先揀樓的機會。申請時，該名長者必須成為家庭成員之一，並且承諾在單位成交後與家人同住。這能大大提高揀選心儀單位的機會，是合資格家庭值得留意的選項。
步驟二：遞交申請至攪珠 — 網上申請教學及揀樓次序解密
來到整個買居屋程序的第二步，就是正式遞交申請表，然後靜待攪珠結果。這一步聽起來簡單，但當中充滿細節，特別是申請方法和決定揀樓次序的攪珠機制，絕對是影響你上車機會的關鍵。以下就為你詳細拆解遞交申請的各種方法，以及攪珠的運作方式。
遞交居屋申請表的三大途徑與步驟
現時房委會提供三種遞交申請表的方式，你可以根據自己的方便程度選擇最適合的一種。無論選擇哪種途徑，最重要的是確保所有資料準確無誤，並且在截止日期前完成提交。
網上申請詳細流程及付款指引
網上申請是目前最快捷方便的方法。你只需要前往房委會的官方網站，按照指示填寫電子申請表。整個流程相當直觀，你需要準備好申請人及家庭成員的個人資料。完成填寫後，系統會引導你至付款頁面，你可以使用 VISA、Mastercard、JCB 或銀聯卡繳付申請費用，成功付款後會收到附有申請編號的確認電郵，記得妥善保存。
親身或郵寄申請的具體要求（劃線支票/銀行本票規格）
如果你偏好傳統方式，可以選擇親身遞交或郵寄。你需要先在指定地點索取或在網上下載申請表，填妥後連同申請費一併提交。付款方式只限劃線支票或銀行本票，抬頭必須寫明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面寫上申請人的姓名及聯絡電話，然後在截止日期前親身交到樂富的房委會客戶服務中心，或郵寄至指定郵政信箱。
攪珠機制解密：決定揀樓的命運
遞交申請後，下一步就是決定揀樓優先次序的攪珠環節。這個機制並非直接抽出你的名字，而是透過申請編號來排序，理解當中的運作邏輯，有助你判斷自己的揀樓機會。
申請編號與攪珠號碼的關係（末兩位數字定次序）
完成申請後，每位申請者都會獲發一個獨有的申請編號。這個編號的最後兩位數字，就是你在攪珠中的「號碼牌」。例如，如果你的申請編號是 W012345，你的攪珠號碼就是「45」。所有申請編號末兩位是「45」的申請者，都屬於同一組。
攪珠結果如何排序：解讀100個號碼的優先次序
攪珠當日，房委會會隨機抽出 00 至 99 這 100 個號碼的先後次序。這個次序就是決定所有申請者揀樓順序的基礎。假如第一個抽出的號碼是「45」，第二個是「88」，第三個是「12」，如此類推，那麼所有申請編號末兩位是「45」的申請者，就會獲得最優先的揀樓資格，接著輪到號碼「88」的申請者，然後是「12」，直至全部 100 個號碼都排好次序。
各申請類別的揀樓優先順序（家有長者 > 家庭 > 一人申請者）
即使攪珠號碼相同，揀樓次序仍然會根據申請類別再作區分。在同一個攪珠號碼組別內，房委會會先安排參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者揀樓，接著是其他家庭申請者，最後才輪到一人申請者。所以，整個購買居屋程序的揀樓次序，是先看攪珠號碼，再看申請類別。
步驟三：揀樓日全攻略 — 資格審查、訂金準備及揀樓流程
來到整個買居屋程序最令人期待的一環，就是揀樓。攪珠結果理想，代表你已經成功跑出，但距離真正「上車」還有一段路。這一步涉及資格審查、財務準備和現場決策，每個細節都足以影響最終結果。讓我們仔細拆解由收到通知到簽署臨約的完整流程。
揀樓前的資格審查程序
在正式收到揀樓邀請之前，房屋委員會（房委會）需要核實你的申請資格，確保你符合所有規定。這個程序的處理方式，白表和綠表申請人會有所不同。
白表申請人：收到信件後如何提交入息及資產證明
如果你的攪珠次序靠前，很快便會收到房委會發出的信件，要求你進行資格審查。這一步是購買居屋程序中針對白表申請人的重要關卡。你需要於指定期限內（通常是十個工作天內），提交申請表上所有成員的入息及資產證明文件。文件清單會詳列於信件中，一般包括身份證明、入息證明（如糧單、稅單）及資產證明（如銀行月結單、股票結單等）。請務必準時和準確地提交所有文件，任何延誤或錯漏都可能影響你的申請資格。
綠表申請人：豁免入息及資產審查的流程
對於綠表申請人，情況就簡單得多。因為綠表資格（例如公屋住戶）本身已經過房屋署或房屋協會的核實，所以在這個階段，他們通常不需要再進行詳細的入息及資產審查。房委會會直接與相關部門核對資料。這個安排大大簡化了綠表申請者的買賣居屋程序，讓他們可以更專注地準備揀樓事宜。
收到「揀樓通知書」後的準備清單
當你成功通過資格審查，就會收到夢寐以求的「揀樓通知書」。這封信代表你已正式獲邀揀選單位。收到信後，必須馬上行動，完成以下幾項關鍵準備。
最關鍵一步：前往銀行購買指定金額的銀行本票作訂金
這是整個準備工作中絕對不能出錯的一環。「揀樓通知書」上會清楚列明你需要準備的訂金金額，你必須親身到銀行購買一張或數張銀行本票（Bank Draft/Cashier’s Order），抬頭人為「香港房屋委員會」。請注意，揀樓當日只接受銀行本票，個人支票或現金一概不被接納。本票金額是固定的，例如白表申請人約為十多萬元，綠表申請人則約為數萬元，實際金額以通知書為準。
制定心儀單位清單（Plan A, B, C）的策略
揀樓是分秒必爭的過程，單位以先到先得的方式發售。在你揀樓之前，已經有許多申請人選走了單位。因此，單靠一個心儀單位是不足夠的。你應該在揀樓前，根據房委會網站上發布的售樓說明書、價單及最新的單位銷售情況，制定一份詳細的單位選擇清單，至少列出十個或以上的後備選擇（Plan A, B, C…）。考慮因素可包括座向、樓層、景觀、間隔及樓價，並按你的喜好排序。
預先了解揀樓地點（樂富房委會客戶服務中心）及當日安排
揀樓地點通常設於樂富的房委會客戶服務中心。建議你預先規劃好交通路線，確保揀樓當日能提早到達。同時，細閱「揀樓通知書」上的所有細節，包括報到時間、所需文件（如身份證正本及通知書正本），以及可陪同出席的家人數目限制，確保一切準備就緒。
揀樓當日流程及應對策略
揀樓日是決定你未來安樂窩的關鍵時刻，保持冷靜和清晰的頭腦至為重要。熟悉當日流程，能助你更順利地作出決定。
登記及等候揀樓的流程與時間管理
到達現場後，請按指示前往登記處出示文件進行登記。完成後，你會被安排到等候區。等候區內的大屏幕會實時顯示可供選購的單位列表。這段時間非常寶貴，你應利用它來對照你的心儀清單，剔除已被選購的單位，並重新排列你的後備選擇次序。
簽署臨時買賣協議及支付訂金（綠表5% vs 白表10%）
當工作人員叫喚你的號碼，你便可以進入揀樓區選擇單位。確定選擇後，你會被引導到另一區域辦理手續，包括簽署臨時買賣協議，並即時遞交你一早準備好的銀行本票作訂金。訂金金額按樓價計算，綠表申請人需支付樓價的5%，而白表申請人則為樓價的10%。
當心儀單位被選後如何快速應變
揀樓現場氣氛緊張，很可能在你入場前一刻，你的首選單位剛被選走。此時，千萬不要慌張。這就是預先準備多個後備方案的重要性所在。立即啟動你的Plan B或Plan C，從你清單上餘下的選擇中，快速選出下一個最合心意的單位。果斷決策，才能避免錯失更多機會。
步驟四：財務規劃 — 申請按揭成數、利率及最新擔保期
揀好心儀單位後，整個買居屋程序便進入最關鍵的財務環節。這一步是將置業夢想化為現實的基礎，當中涉及申請按揭、了解利率，以及最新的政府擔保政策。妥善的財務規劃，能確保你順利上會，安心成為業主。
一手居屋按揭詳解
一手居屋的按揭申請，由於有房委會作為擔保人，審批過程一般比私樓簡單直接。你需要知道的，主要是按揭成數和利率這兩大核心。
綠表（最高95%）與白表（最高90%）按揭成數
申請資格不同，按揭成數上限也有分別。綠表申請人因為有公屋住戶的背景，可承造最高九成半（95%）按揭，只需準備樓價半成（5%）作為首期。而白表申請人，最高按揭成數則為九成（90%），需要準備樓價一成（10%）的首期。這個高成數按揭是購買居屋程序中最大的優勢之一，因為在房委會的擔保下，買家無需再申請按揭保險，大大減輕了首期的負擔。
利率解說：為何居屋按揭只能選用P按（最優惠利率）
與私樓市場不同，所有銀行的居屋按揭計劃，都只提供P按（最優惠利率按揭），而不設H按（銀行同業拆息按揭）選項。P按的利率由各銀行自行釐定，雖然會受美國利率走勢影響，但相對H按波幅較小，供樓開支會比較穩定。這是房委會與銀行之間的協定，旨在為居屋業主提供一個相對穩健的供款環境。
【2025更新】居屋按揭擔保期及還款期放寬
好消息是，政府在2025年起進一步放寬了居屋的按揭安排，讓整個買賣居屋程序對申請人更為有利，特別是減輕了每月的供款壓力。
一手居屋及綠置居：還款期延長至30年
根據最新政策，一手居屋及「綠置居」單位的按揭還款期，已由最長25年，正式延長至最長30年。同時，房委會提供的按揭擔保期，也由單位首次轉讓日期起計延長至30年。還款期延長，意味著每月的供款額將會降低，這有助申請人更輕鬆地通過銀行的壓力測試，亦讓日常的資金運用更具彈性。
申請按揭的最佳時機與流程
一般建議在發展商發出「預計關鍵日期」前約三個月，便可以開始向銀行申請按揭。流程其實相當直接：首先，你可以向數間銀行查詢及比較按揭計劃的利率和現金回贈等優惠。選定銀行後，提交臨時買賣合約、入息證明等文件作初步申請。銀行審批通過後，會發出正式的「按揭貸款通知書」（Offer Letter），之後便會直接與你委聘的律師樓協調，處理後續的法律文件簽署及放款事宜，直至成交日順利收樓。
步驟五：法律程序及收樓 — 委聘律師、支付雜費及驗樓須知
來到整個買居屋程序的最後階段，就是處理法律文件和準備收樓。這個步驟非常重要，因為它直接關係到你的業主權益。讓我們一起看看委聘律師、支付雜費和驗樓的各項須知，順利完成購買居屋程序的最後一里路。
為何必須聘請代表自己的律師
在買賣樓宇的過程中，律師扮演著保障買賣雙方利益的關鍵角色。你可能會問，房委會不是已經有律師了嗎？為甚麼我還需要自己聘請一位？這是一個很好的問題，答案就在於雙方律師的職責根本不同。
買方律師在保障業主權益上的角色
你所聘請的律師，是百分百代表你的利益。他的職責包括為你審閱所有法律文件，例如正式的樓宇買賣合約和銀行按揭契，確保條款對你公平。律師也會為你查核單位的業權是否清晰，處理資金交收，並在交易完成後為你到土地註冊處辦理註冊手續，正式確立你的業主身份。簡單來說，他是你在整個複雜法律程序中的專業嚮導和守護者。
釐清房委會代表律師的職責
房委會的代表律師，其服務對象是賣方，也就是香港房屋委員會。他的首要任務是保障房委會的權益，確保賣樓過程符合房委會的規定和利益。他不會為買方提供任何法律意見，也不會提醒你合約中可能存在的風險。所以，聘請一位能獨立代表你的律師，是保障自己權益的必要之舉。
簽署法律文件與成交日流程
在律師的協助下，你需要簽署一系列重要文件，並在指定的「成交日」完成交易。整個流程聽起來複雜，但只要跟著律師的指引，便能順利完成。
審閱正式樓宇買賣合約及按揭契
揀樓當日簽署的只是臨時買賣合約。之後，你的律師會收到由房委會發出的正式買賣合約。律師會詳細審閱合約內容，並向你解釋各項條款。同時，銀行批准按揭後，也會將按揭契等文件送交你的律師樓。你需要親身到律師樓簽署這些文件，才能繼續下一步。
支付印花稅（第2標準稅率）、律師費及其他雜費
除了樓價餘額，你還需要準備一筆資金支付各項雜費。當中最大筆的開支是印花稅，一手居屋適用於「第2標準稅率」。你的律師會為你計算準確的稅款，並代為繳交。此外，費用還包括律師費、查冊費、註冊費等。律師樓會提供一份清晰的帳單，列明所有收費項目。
成交日當天的資金交收與業權轉讓
來到成交日，大部分工作都在律師樓和銀行之間進行。你的律師會根據按揭契，通知銀行將貸款餘額直接轉帳至房委會的戶口。當房委會確認收妥全數款項後，便會將樓契等文件交予你的律師。你的律師完成土地註冊處的登記手續後，這間屋的業權便正式屬於你了。
成功收樓與驗樓須知
恭喜你！完成所有法律程序後，終於可以拿鑰匙了。不過，收樓後還有一個非常重要的環節，就是驗樓。
如何從律師樓領取鑰匙及「佔用許可證」
一般在成交日的下一個工作天，你的律師樓會收到由房委會寄來的單位鑰匙和俗稱「入伙紙」的「佔用許可證」。律師樓會隨即通知你前往領取。拿到鑰匙後，你就可以正式進入你的新居。
善用7天驗樓期：必驗項目清單（空心磚、漏水等）
房委會為新居屋業主提供7天的驗樓期。在這段時間內，你需要仔細檢查單位內的所有設施。如果發現任何問題，可以填寫執修清單交予房委會跟進。必驗項目包括：用工具敲打牆身和地台，檢查有沒有「空心磚」；檢查窗邊、廚房和洗手間的牆角有沒有滲水跡象；測試所有門窗是否開關順暢和緊密；檢查來去水位是否暢通。
「清水樓」概念：預留額外裝修預算
最後提提你，一手居屋交樓標準通常是「清水樓」。意思是指單位內只有最基本的批盪、門窗和廚廁潔具，沒有任何室內間隔、地板或油漆。因此，你在財務規劃時，必須預留一筆相當可觀的裝修預算，才能將這個「清水」空間，打造成你心目中的理想安樂窩。
【居屋申請2025】常見問題 (FAQ)
我的攪珠次序很後，是否代表沒有機會揀樓？
攪珠次序排得較後，不代表完全沒有機會。揀樓的最終機會，取決於多個變數。例如排在你前面的申請者放棄揀樓，或心儀的單位類型並非他們的首選。此外，揀樓隊伍的配額消耗情況也是關鍵，例如「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者會最先揀樓，之後才到普通家庭申請者及一人申請者。過往經驗顯示，有時排在較後的申請者也有機會成功揀樓，所以建議你繼續留意房委會發放的最新銷售情況。
整個買賣居屋程序，由申請到收樓，大概需時多久？
整個買賣居屋程序橫跨的時間可以很長，由遞交申請表到最終收樓，普遍需要超過一年半載。我們可以參考過往的時間線：通常房委會在年初接受申請，年中進行攪珠，然後在年底左右開始分批邀請申請者揀樓。當你完成揀樓程序後，由簽署臨時買賣合約到實際可以收樓，還要視乎該屋苑的建築進度，這個階段可能再需要一年或更長時間。
除了樓價訂金和首期，還需預備多少額外資金（律師費、印花稅等）？
除了訂金和首期，你必須預備一筆額外資金來處理各項必要開支。這筆費用主要包括幾個部分。第一是印花稅，稅率是根據樓價而定，並採用「第二標準稅率」計算。第二是律師費，因為你需要委聘律師代表你處理買賣合約和按揭契等法律文件，費用一般由數千至萬多元不等。第三就是一些雜費，例如管理費按金、水電煤按金、契據註冊費等。穩妥起見，預留樓價的2-3%作為額外資金會是比較充足的預算。
「關鍵日期」和實際「收樓日期」有何分別？
「關鍵日期」和實際的「收樓日期」是兩個不同的概念。「關鍵日期」（Key Date）是指發展項目預計完工的日期，這個日期會清楚列明在買賣合約上。不過，這不等於你可以在當天立即入住。實際的「收樓日期」，是指你在完成所有法律程序和款項交收後，可以正式從律師樓領取單位鑰匙的日子。一般情況下，收樓日期會比關鍵日期稍遲一點，因為發展商需要時間取得政府發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」），之後才能安排交樓。了解這點對於你規劃申請按揭、裝修和搬遷的時間非常重要。