想賣走手頭上的居屋單位？相比起私樓，賣居屋的程序確實更繁複，當中涉及的轉讓限制、補地價問題，往往令業主感到困惑。究竟您的單位是否已過禁售期？應該在「居屋第二市場」放售，還是補地價後於「公開市場」自由買賣？兩者的程序與所需文件有何分別？本文將化繁為簡，為您一文整合賣居屋的10大關鍵步驟，從申請俗稱「賣樓紙」的「可供出售證明書」、計算補地價的方程式，到簽訂買賣合約及處理「甩名」等特殊情況，我們將為您逐一拆解，助您順利完成整個賣樓過程。
我可以賣居屋嗎？了解您的賣樓選項與限制
決定進行居屋賣樓，是不少業主的重要人生規劃。與一般私人樓宇不同，由於居屋包含政府的資助成分，所以在出售時設有特定的規則與限制。了解清楚這些規則，是順利完成整個居屋賣樓程序的第一步。其實，只要掌握了核心概念，您會發現整個藍圖相當清晰。
第一步：認識兩大賣樓市場（公開市場 vs 居二市場）
首先，您需要知道，居屋的賣樓途徑主要分為兩個市場，它們的運作方式與目標買家完全不同。
公開市場（又稱自由市場）：
您可以把這個市場想像成與一般私樓買賣相同的平台。只要您向政府補回當年買入單位時的折扣差價，即「補地價」，您的居屋單位就能解除所有轉讓限制。之後，您可以自由地將單位出售給任何人士，不論對方是否持有綠表或白表資格。
居屋第二市場（簡稱居二市場）：
這個市場是為合資格的買家而設的。在這個市場出售單位最大的好處是，您「無須補地價」。您可以直接將單位轉售給持有「購買資格證明書」的綠表及白表人士。這樣既能省卻一筆可觀的補地價費用，又能加快整個交易流程，是目前大部分居屋業主選擇的賣樓方式。
第二步：按年份檢查您的轉讓限制
了解了兩個市場後，下一步就是根據您買入居屋的年份，確認單位適用的轉讓限制。政府為了確保資助房屋資源用得其所，不同時期推售的居屋，其限制都有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。
-
在2018年之前首次發售的居屋：
大部分單位的轉讓限制期（例如五年）早已屆滿。業主可以隨時選擇補地價後在公開市場出售，或者在居二市場轉售予合資格人士。 -
在2018年首次發售的居屋：
限制開始收緊。由首次轉讓契據日期起計： - 首兩年內： 只能以原價在居二市場轉售給房委會提名的買家。
- 第三至第五年： 可在居二市場自行定價出售。
-
五年後： 才可以補地價，在公開市場自由出售。
-
在2019年至2021年首次發售的居屋：
限制期進一步延長。由首次轉讓契據日期起計： - 首兩年內： 只能以不高於原價的價錢，在居二市場轉售。
- 第三至第十年： 可在居二市場自行定價出售。
-
十年後： 才可以補地價，在公開市場自由出售。
-
在2022年或之後首次發售的居屋：
這是目前最嚴格的規定。由首次轉讓契據日期起計： - 首五年內： 只能以不高於原價的價錢，在居二市場轉售。
- 第六至第十五年： 可在居二市場自行定價出售。
- 十五年後： 才可以補地價，在公開市場自由出售。
必須注意：違反轉讓限制的法律後果
在任何居屋賣樓情況下，都必須嚴格遵守上述的轉讓限制。嘗試以任何形式「偷步」或繞過限制進行交易，後果可能非常嚴重。
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何違反轉售限制的買賣協議、轉讓契據或其他協議，法律上均屬無效。更重要的是，進行此類非法轉讓即屬刑事罪行。一經定罪，相關人士最高可被判處罰款五十萬元及監禁一年。因此，在計劃出售居屋時，務必依從正確的法律途徑及程序，確保交易合法合規。
居屋第二市場賣樓程序：由申請賣樓紙到成交全攻略
決定在居屋第二市場賣樓，整個過程其實就像一個有清晰地圖的任務。只要你跟著地圖上的四個主要地標走，整個居屋賣樓程序就會變得直接又順暢。現在，我們就一步步拆解，由你踏出第一步申請文件開始，直至順利完成交易。
步驟一：申請「可供出售證明書」（俗稱「居屋賣樓紙」）
要啟動你的居屋賣樓計劃，第一件必須辦妥的事，就是向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請一份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件就是大家常說的「居屋賣樓紙」，它是你在第二市場放盤的正式許可證。
申請過程很簡單。首先，你需要填妥指定的申請表格，然後連同樓契副本和指定金額的申請費用，一併遞交給你單位所屬的管理機構。遞交文件後，一般需要數星期的審批時間。成功獲批後，你就會收到這份重要的居屋賣樓紙。這份證明書沒有設下有效期限，所以你可以安心地規劃之後的賣樓步驟。
步驟二：放盤定價及尋找合資格買家
拿到居屋賣樓紙後，你就可以正式將單位推出市場了。這一步的關鍵有兩個：一是定下一個合理的售價，二是找到對的買家。
在定價方面，你可以參考屋苑近期同類單位的成交記錄，或者諮詢專業地產代理的意見，從而定出一個具競爭力的價格。接著，你可以選擇委託地產代理，或者利用網上物業平台放盤。不論你選擇哪種途徑，最重要的一點是，你的買家必須是合資格人士，即持有有效「購買資格證明書」的綠表或白居二買家。這是居屋第二市場賣樓情況中，與私樓市場最大的分別。
步驟三：簽訂臨時及正式買賣合約
當你和合資格買家就價錢達成共識後，便可以進入簽訂合約的法律程序。
整個過程會分兩步進行。第一步是簽訂「臨時買賣合約」，這份合約會鎖定成交價及基本條款，買家此時需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」）。
簽妥臨約後，緊接著就是整個居屋賣樓程序中最獨特的一環：申請「提名信」。買方的律師需要將你的「可供出售證明書」正本和買方的「購買資格證明書」正本等文件，交往房委會申請提名信。這封信代表房委會正式同意你將單位賣給這位指定的買家。只有在成功取得提名信後，雙方才可以簽訂「正式買賣合約」，屆時買家會再支付一筆加付訂金（俗稱「大訂」）。
步驟四：完成交易
來到這一步，恭喜你，距離成功賣出單位只差最後一步了。成交日當天，買賣雙方的律師會處理所有餘下的法律文件，當中最重要的就是「轉讓契」。
在成交日，買家會付清樓價的尾數。款項交收妥當後，律師便會辦理轉讓契的註冊手續，這代表單位的業權正式轉移給新買家。作為賣家，你在這天將單位的鎖匙交給新業主，整個交易便圓滿結束。雖然程序比私樓買賣多了一點步驟，但只要跟足指引，過程其實相當清晰。
公開市場賣樓核心：補地價程序、計算及省錢策略
在公開市場進行居屋賣樓，最核心的一環就是「補地價」。完成這個步驟，您的居屋才真正「解鎖」，可以像一般私樓一樣，自由賣給任何買家。這個過程聽起來可能很複雜，但只要掌握了基本概念、計算方法和申請程序，就能順利處理。接下來，讓我們一步步拆解補地價的每個環節。
為何及何時需要補地價？
居屋的樓價之所以比市價便宜，是因為政府資助了地價的一部分，這也就是我們常說的「折扣」。因此，當您想將居屋放到不設買家資格限制的公開市場（又稱自由市場）出售、出租或以其他方式轉讓時，就需要先向政府歸還這筆地價資助，這個動作就是「補地價」。
簡單來說，只要您的交易對象不是持有「購買資格證明書」的綠表或白居二買家，您就需要補地價。決定在公開市場賣樓，就意味著您必須完成補地價程序，才能與買家簽訂正式的轉讓契據。
補地價金額如何計算？
補地價的金額並不是一個固定數字，而是根據一個清晰的公式計算，它會隨市場樓價浮動。計算方式如下：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值」其實就是您當年買入單位時的「折扣率」。例如，您當年以七折（即30%折扣）買入單位，現在單位經房署評估後的十足市值為600萬元，那麼您需要補的地價就是：
600萬元 × 30% = 180萬元
這裡的「十足市值」是由房屋署署長委派的測量師評估，而非由業主或銀行自行決定。
補地價詳細申請程序
整個補地價的居屋賣樓程序，由申請到繳費都有既定步驟，清晰直接：
- 遞交申請：首先，您需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及行政費用支票，親身或郵寄到房委會總辦事處的支援服務組（第四組）。
- 單位視察：房委會收到申請後，會委派測量師聯絡您，安排時間到單位內部視察及估價。
- 收到評估通知：視察後約一個月，您會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位的十足市值及您需要繳付的補價金額。
- 繳付補價：這份估價的有效期為兩個月。您必須在有效期內，以銀行本票或律師樓支票繳付全額補價。
- 領取證明：完成繳費後，您就會收到「解除轉讓限制證明書」，這份文件是您成功為居屋補地價的正式證明，之後便可完成在公開市場的交易。
補地價三大精明策略
了解程序後，掌握一些策略可以讓您在處理不同居屋賣樓情況時更有預算，甚至節省開支。
- 先取銀行估價作參考：在正式向房委會申請前，可以先向幾間相熟的銀行查詢單位估價。這樣您能對可能要繳付的補價金額有個初步預算，有助您規劃財務。同時，若日後認為房署估價過高，這些銀行估價記錄亦可作為參考理據。
- 避免在估價前豪華裝修：測量師評估單位市值時，會考慮單位的內部狀況。如果單位有簇新或豪華的裝修，可能會令估值提高，直接增加您的補地價成本。因此，若有裝修打算，建議在完成補地價程序後才進行。
- 善用買家資金完成補價：若您手頭上沒有足夠現金，可以選擇在找到買家、簽訂臨時買賣合約後才啟動補地價申請。然後在交易日當天，利用買家支付的樓價尾數，經律師樓直接支付補地價款項。這個做法能大大減輕您的資金壓力，但務必在買賣合約中預留足夠的成交期（例如60日以上），確保有充足時間完成所有補地價手續。
特殊情況：未補地價居屋業權轉讓（甩名）程序
談到居屋賣樓，除了市場上的買賣，不少業主也會關心一個特殊情況：如何在未補地價的情況下，進行業權轉讓，也就是俗稱的「甩名」或「加名」。這與一般私樓的操作大有不同，因為居屋涉及政府資助，所以受到房屋委員會的嚴格規管。
基本原則：為何未補價居屋不能隨意「甩名」？
首先要理解一個核心概念，未補地價的居屋單位，其業權不能像私人物業一樣隨意轉讓。在私樓市場，業主可能為了讓家庭成員恢復「首次置業」身份，以節省印花稅而進行內部轉讓。不過，這個做法在未補地價居屋上是行不通的。
原因很簡單，居屋本身就是一項政府的房屋福利。如果容許業主透過「甩名」方式恢復首置身份，再去購買其他物業，就會被視為佔用了雙重房屋福利，這有違政策的原意。因此，要解除居屋的轉讓限制，最正規的途徑始終是先繳付補地價。
房署可酌情批核的特定豁免情況
雖然原則上限制嚴格，但房屋署（房署）也明白家庭總會遇到各種變化。所以在某些特定的情況下，房署會考慮業主的申請，酌情批核業權轉讓。這些情況通常涉及重大的家庭或個人變故，主要包括：
- 家庭成員變動：例如因結婚而希望將配偶加入成為聯名業主；或因離婚、分居，法庭頒令需將業權轉讓予其中一方。
- 業主離世：業主身故後，其業權需要轉讓給合法的遺產繼承人。
- 應付個人困境：例如業主不幸破產，需要變賣資產；或因病重命危、年滿65歲而希望預先處理業權。
- 特殊個人理由：例如業主需要移民或長期派駐海外工作；或為了符合申請其他資助房屋福利的資格。
申請這類轉讓時，房署一般有兩個重要前提：第一，轉讓過程不能涉及金錢交易，通常是以送贈形式進行（破產個案除外）；第二，接收業權的新業主，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。
特殊情況下的業權轉讓申請程序
如果你的居屋賣樓情況符合上述的特殊豁免，就可以著手準備申請。整個居屋賣樓程序與一般放盤不同，並不需要申請居屋賣樓紙，而是需要向房署直接申請。
第一步，你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」（表格HD7）的申請文件，並在申請書上清楚列明轉讓業權的理由。
第二步，根據你提出的理由，準備相關的證明文件副本。例如，離婚個案需要法庭命令的副本；移民則需要提供外國的入境許可證明。
第三步，你需要繳付指定的手續費。要注意這筆費用即使申請最終不獲批准，也不會退還。
第四步，將填妥的申請書連同所有證明文件及費用，交往單位所屬的租約事務管理處。
房署在收齊所有文件後，一般需要約六個星期時間進行審批，然後會以書面形式通知你申請結果。假如申請獲批，你會收到一份「轉讓同意書」。你需要憑這份有效期為一年的文件，自行聘請律師處理後續的轉讓契據等法律文件，正式完成整個業權轉讓手續。
居屋賣樓常見問題 (FAQ)
居屋賣樓程序中，律師的角色與私樓買賣有何不同？
在居屋賣樓程序中，律師的介入時間點和職責，確實與一般私樓買賣有顯著分別。處理私樓交易時，買賣雙方通常在簽署臨時合約後，才各自尋找律師處理後續的正式合約和樓契。
不過，居屋買賣的程序牽涉更多與房屋署或房協的行政文件往來。因此，律師需要更早介入。例如在第二市場的交易中，買賣雙方簽訂臨時合約後，買方的律師便需要立即為客戶向房委會申請「提名信」，這是完成交易的關鍵文件。假如是經公開市場出售，賣方律師亦要處理補地價的申請和繳款事宜，這些程序都有嚴格的時間規定。所以，無論是買方還是賣方，在簽署臨時合約前就委聘律師，是更穩妥的做法。
誰有資格購買我的未補價居屋？
當您決定在第二市場出售未補價居屋時，目標買家必須是持有房屋署或房協發出有效「購買資格證明書」的人士。這些合資格人士主要分為兩大類：
第一類是「綠表資格人士」。他們主要是現時公共租住房屋的租戶，或持有由房屋署發出的「綠表資格證明書」的人士。
第二類是「白表資格人士」。他們是透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功的申請者。這些申請者本身並非公屋住戶，但其家庭入息和資產符合指定限額。他們成功申請並取得「購買資格證明書」後，便可以在指定有效期內購入您的未補價單位。了解清楚這種居屋賣樓情況下的合資格買家，有助您更順利找到合適的承接人。
第二市場的居屋賣樓程序涉及哪些主要費用？
作為業主，在第二市場的居屋賣樓過程中，您需要預算幾項主要開支。這有助您更準確計算賣樓的實質收益。
首先，您需要向房屋署申請「可供出售證明書」，也就是俗稱的「居屋賣樓紙」，這涉及一筆固定的行政費用。其次，假如您委託地產代理協助放盤及尋找買家，一般需要支付樓價百分之一作為佣金。第三，整個交易過程必須由律師處理，因此律師費是其中一項必然開支。最後，在簽訂臨時買賣合約後，買方律師會向房委會申請「提名信」，這一步同樣需要繳付相關的申請費用。
我可以與買家協議，由買家負責補地價嗎？
理論上，買賣雙方可以在合約中協議，由買家負責支付補地價的款項。這種操作方式是，合約上的成交價為「未補地價」的金額，並在條款中列明補地價的責任由買家承擔。
不過，這種安排在市場上並不普遍，而且對買家構成較大挑戰。主要原因是，補地價的金額必須以現金支付，不能計算在按揭貸款額之內。這意味著買家除了要準備首期資金外，還需要額外準備一筆數額龐大的現金作補地價之用，大大增加了其財務負擔。此外，補地價的最終金額由政府評估，存在不確定性，買家需要承擔估價浮動的風險。因此，絕大部分的公開市場交易，都是由賣家先完成補地價，再以「已補地價」的自由市場價格進行交易。