想慳盡樓宇按揭利息？2025最全攻略：7大關鍵拆解H按P按利率計算、壓力測試及現金回贈

置業是人生中最重要的財務決定之一，而選擇合適的樓宇按揭計劃，更是直接影響未來數十年的利息開支。面對五花八門的銀行優惠、複雜的H按與P按利率結構，以及令人卻步的壓力測試，不少準業主都感到無從入手。想以最精明的方式借貸，慳盡每分每毫的利息支出？本文為你整合2025年最全面的按揭攻略，由淺入深，一步步拆解7大關鍵。我們將深入剖析H按與P按的利率計算方式、優劣比較，教你如何輕鬆通過壓力測試、獲取最高現金回贈，並針對首次置業、轉按，以至不同物業類型的申請人，提供最實用的慳息策略。無論你的財務狀況如何，這份終極指南都將助你鎖定最優惠的按揭方案，做出最明智的決定。

H按 vs P按深入剖析：如何鎖定最優惠利率？

要有效管理樓宇按揭利息支出，首先必須理解香港最主流的兩種按揭計劃：H按和P按。它們的利率結構和計算方式截然不同，直接影響你每月的供款額。選擇合適的計劃，是節省利息的第一步。

H按 (銀行同業拆息按揭) 詳解

H按的全名是「香港銀行同業拆息按揭」。簡單來說，它的利率基準是HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate)。HIBOR是銀行之間互相借貸時使用的利率，每天都會浮動。你的H按樓宇按揭利率，就是以這個浮動的HIBOR作為基礎。

H按利率計算公式

進行樓宇按揭利息計算時，H按的公式非常直接：實際利率 = HIBOR (通常採用1個月HIBOR) + 銀行指定利潤率。例如，銀行的計劃是H+1.3%，如果當日的1個月HIBOR是3%，你的實際按揭利率就是4.3%。

H按的優勢與風險

H按最大的優勢是在低息環境下，利率通常會比P按低，所以每月供款較少。 historically，超過九成的業主都選用H按。它的風險在於HIBOR的波動性較大，會直接受市場資金流動影響。當市場資金緊張時，HIBOR可能在短時間內急升，導致你的供款額隨之增加。

封頂利率 (Cap Rate) 的重要性

為了管理H按的利率波動風險，所有H按計劃都設有一個「封頂利率」，這是一個極其重要的保障機制。封頂利率通常會與P按利率掛鈎，例如P-1.75%。當「H + 銀行利潤率」的計算結果高於這個封頂利率時，你只需支付封頂利率的利息。這個機制確保了即使HIBOR大幅飆升，你的按揭利息支出也有一個上限。

P按 (最優惠利率按揭) 詳解

P按則是以「最優惠利率」(Prime Rate) 作為基準。P利率由各家銀行自行釐定，雖然也會調整，但變動頻率遠比HIBOR低，相對穩定。P按可以看作是銀行提供給優質客戶的一個基準貸款利率。

P按利率計算公式

P按的樓宇按揭利息計算公式是：實際利率 = 最優惠利率 (P) – 銀行提供的利率折扣。例如，若銀行的P是5.875%，而提供給你的計劃是P-2.5%，你的實際按揭利率就是3.375%。

P按的優勢與風險

P按的最大優勢是穩定和可預測。因為P利率不常變動，你的每月供款額在一段長時間內都會維持不變，方便你規劃個人財務。它的風險是在大部分時間裡，特別是減息週期或低息環境下，其利率通常會高於H按，意味著你需要支付更多利息。

「大P」與「細P」的分別

在香港，不同銀行的P利率並非完全一致。市場上主要分為「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀香港等主要銀行採用的P利率較低，俗稱「細P」。而渣打、東亞、花旗等銀行採用的P利率則稍高，稱為「大P」。因此，即使兩間銀行提供相同的折扣（例如都是P-2.5%），它們的實際按揭利率也可能因為P的基準不同而有差異。

決策關鍵：H按與P按的選擇策略

了解兩者的特性後，選擇哪一個計劃，主要取決於你對未來利率走勢的預期和個人的風險承受能力。

加息及減息週期下的考慮

在減息週期，市場資金充裕，HIBOR通常會處於低位，這時選用H按能即時享受低利率的好處。在加息週期，HIBOR會率先上升，H按的利率會變得波動。不過，因為有封頂利率的保護，H按的最終利率最多也只會升至與P按相若的水平。P按則在利率走勢不明朗或預期利率持續上升時，提供較高的穩定性。

如何善用銀行的「H轉P」或「P轉H」條款

部分銀行的按揭合約中，會提供一次免費轉換計劃的機會，讓客戶可以由H按轉為P按，或由P按轉為H按。這個條款提供了極大的彈性。如果你預期利率環境將有重大轉變，可以善用這個條款來轉換至當時更有利的按揭計劃，以主動管理你的樓宇按揭利息成本。

按揭審批關鍵：按揭成數、保險與壓力測試

要找到最低的樓宇按揭利息，除了比較各銀行的計劃，了解銀行的審批準則也同樣重要。整個審批過程主要圍繞三大核心：按揭成數、按揭保險和壓力測試。這三項因素直接決定了你能借到多少錢，以及申請能否成功，是規劃置業財務時必須掌握的知識。

按揭成數：你能借多少？

按揭成數，簡單來說就是銀行最多可以借出物業價值的百分之幾。例如，一個價值800萬的單位，如果按揭成數是七成，銀行最多就只會借出560萬，餘下的240萬就需要由你準備作為首期。這個成數上限是由香港金融管理局（金管局）制定的，所有銀行都必須遵守。

如何透過按揭保險申請高成數按揭

如果你的首期預算有限，未能達到基本按揭成數的要求，按揭保險計劃就是一個可行的解決方案。透過購買按揭保險，符合資格的申請人（特別是首次置業人士）可以向銀行申請高達八成甚至九成的按揭貸款，大大減輕首期的負擔。

按揭保險計劃 (HKMC) 懶人包

香港的按揭保險計劃主要由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供。這是一個專門為希望申請高成數按揭的置業人士而設的計劃。

按揭保險的角色與作用

這裡有一個很重要的概念需要釐清：按揭保險保障的是銀行，而不是借款人。當銀行批出超過金管局基本指引的貸款額時（例如由七成增加至九成），銀行需要承擔的風險也隨之增加。按揭保險的作用，就是保障銀行在這額外借出的兩成貸款額上，萬一將來借款人無法償還貸款，保險公司會對銀行作出賠償。因此，你需要支付保費，為銀行購買這份保障。

保費計算方式及對總成本的影響

按揭保險的保費會根據貸款額、按揭成數和還款年期來計算。成數愈高，年期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇一次過繳付保費，也可以將保費加進總貸款額中，分期攤還。如果選擇後者，需要留意的是，這會令你的總貸款額增加，所以在整個還款期內，你需要支付的樓宇按揭利息總額也會相應變多。在進行樓宇按揭利息計算時，記得要把這個因素也考慮進去。

壓力測試：銀行審批的核心關卡

壓力測試是銀行用來評估你還款能力的重要關卡。它的主要目的，是確保即使將來樓宇按揭利率上升，你仍然有足夠的能力應付每月的按揭供款，避免出現斷供的風險。

壓力測試計算方法

過往的壓力測試要求比較嚴格，需要在現有利率基礎上假設加息，再計算供款佔入息比率。不過，金管局已在2025年2月暫停了這項要求。現在，銀行審批按揭的核心標準是「供款與入息比率」。

供款與入息比率 (DTI) 要求

供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）是現時審批按揭的最基本門檻。簡單來說，你每月的總債務供款（包括按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）不能超過你每月總收入的50%。
* 基本要求： 每月總供款 ≤ 每月總收入 x 50%
* 如果已有其他按揭或作擔保人： 要求會更嚴格，每月總供款不能超過每月總收入的40%。

銀行會嚴格審核你的入息證明，確保你的還款能力符合這個標準。

豁免壓力測試的條件及注意事項

正如上面提到，假設利率上升的壓力測試要求目前已經暫停。這意味著所有按揭申請人暫時都無需通過這個額外的關卡，大大降低了上車的門檻。

不過，有幾點需要注意。首先，金管局只是「暫停」而非永久取消這項規定，未來會視乎市場情況，隨時可能重新引入。其次，即使沒有了壓力測試，50%的供款與入息比率要求依然存在，這是銀行審批的底線。因此，在規劃置業時，最好還是為自己的財務狀況預留一些緩衝空間，不要將供款能力用到極限，這樣才能更穩健地應對未來樓宇按揭利率可能出現的變化。

不同身份申請人：最佳按揭申請攻略

申請樓宇按揭利息的策略，會因為申請人的身份背景而有很大分別。無論你是首次置業的「上車客」，還是希望轉按套現的業主，了解自己所屬類別的注意事項，是制定最佳按揭方案的第一步。以下將會針對不同身份的申請人，剖析各自的申請攻略。

首次置業人士

善用按揭保險與首置優惠

對於首次置業人士，最大的優勢在於可以申請按揭保險計劃（MIP）。透過這個計劃，可以申請高成數按揭，例如樓價1,000萬港元或以下的物業，最高可承造九成按揭，大大減輕了首期負擔。申請高成數按揭雖然需要支付額外的保險費用，但是它讓準買家能以較少的前期資金達成置業目標。此外，符合特定條件的首置人士，在壓力測試的要求上亦可能獲得彈性處理，讓申請過程更順利。

準備入息證明及財務文件的技巧

銀行審批按揭時，最重視的是申請人的還款能力。因此，準備一套完整清晰的財務文件非常重要。基本文件包括最近三至六個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書，以及僱傭合約。技巧在於「齊全」與「穩定」，申請前應確保所有文件已準備妥當，並且銀行月結單能清楚反映有穩定及持續的收入。同時，維持良好的信貸紀錄，避免在申請按揭前有過多新增的無抵押貸款，對審批有正面幫助。

轉按／加按人士

轉按的黃金法則與時機

轉按的主要動機是尋求更優惠的樓宇按揭利率或賺取可觀的現金回贈。轉按的黃金時機，通常是在原有按揭貸款的罰息期（一般為兩至三年）結束之後。在罰息期內轉按會被銀行收取罰款，得不償失。當市場進入減息週期，或者其他銀行推出極具吸引力的優惠時，就應該開始比較不同方案，把握最佳的轉按時機。

計算轉按總成本 vs 現金回贈收益

決定是否轉按，關鍵在於一個簡單的樓宇按揭利息計算。你需要將轉按的總成本與總收益作比較。成本主要包括律師費及一些雜費。收益則包括銀行提供的現金回贈，以及轉到更低利率後，在未來一段時間內節省的利息開支。如果「現金回贈 + 預計節省的利息」大於「律師費及其他成本」，那麼這次轉按就是划算的。

加按套現的注意事項

加按是將已升值的物業再次抵押給銀行，以套取額外現金。在申請加按前，必須明確資金的用途，銀行一般會查詢款項的去向，例如是用於裝修、投資或家庭應急。需要注意的是，加按會增加你的總負債額及每月供款，因此必須仔細評估自身的還款能力，確保現金流不會因此變得緊張。

非首置／投資者

收緊的按揭成數及壓測要求

對於非首次置業或以投資為目的的買家，金管局的按揭指引會更為嚴格。一般而言，非自住物業的按揭成數上限會較低，而壓力測試的要求亦會收緊。例如，供款與入息比率（DTI）的上限會被調低，以確保投資者在利率上升時仍具備充足的還款能力。申請前必須清楚了解這些限制，準確計算自己能夠負擔的貸款額。

如何規劃以獲取更佳按揭條款

作為投資者，想獲得較佳的按揭條款，可以從幾方面著手規劃。首先，準備更充裕的首期資金，降低貸款額及按揭成數，這會增加銀行批核的信心。其次，整合所有投資物業的租金收入證明，清晰地向銀行展示你有穩定的額外還款來源。最後，維持極佳的個人信貸評級，並且可以考慮尋找財務狀況良好的擔保人，以增加成功獲批的機會。

自僱及非固定收入人士

銀行審批考量及所需證明文件

銀行在審批自僱或非固定收入人士的按揭申請時，態度會相對審慎，因為他們的收入穩定性較難評估。銀行會著重審視申請人過去一段較長時間的收入紀錄，以判斷其還款能力的持續性。所需文件通常比一般受薪僱員多，包括最少過去六個月至一年的個人及公司銀行戶口紀錄、過去兩年的稅務局評稅通知書，以及有效的商業登記證及公司財務報表等。

提升成功獲批機會的竅門

要提升獲批機會，竅門在於證明你的業務及收入穩定。首先，確保所有業務收入都存入公司戶口，並定時將固定金額轉到個人戶口作為「薪金」，建立一個清晰的收入模式。其次，準時及足額報稅，因為一份漂亮的稅單是證明你實際收入的最有力文件。此外，申請前盡量減少其他私人貸款，並準備較高的首期，向銀行展示你的財務紀律及承擔能力，有助建立銀行的信心。

各類物業按揭全攻略

談及樓宇按揭利息，不同類型的物業其實有截然不同的審批標準和考量。無論是新盤樓花、二手私人住宅，還是居屋、村屋，甚至是工廈商舖，銀行在審批樓宇按揭利率和成數時，都有自己的一套準則。以下將逐一為你拆解，讓你對各類物業的按揭申請有更清晰的了解。

私人住宅（新盤樓花 vs 二手樓）

樓花按揭：「建期」與「即供」付款的利弊

購買新盤樓花時，發展商通常會提供「建築期付款（建期）」和「即供付款（即供）」兩種選擇，這直接影響你的按揭安排。

「建期」是指在物業接近落成時才正式申請按揭及供款。它的好處是，可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭。但缺點是，發展商提供的樓價折扣通常較少，而且要承擔物業在建築期內可能出現估價下跌的風險。

「即供」則是在簽署買賣合約後立即申請按揭並開始供款。它的最大優點是發展商會提供較高的樓價折扣。但由於物業尚未建成，不能申請按揭保險，意味著你需要準備更充裕的首期資金。

二手樓按揭：樓齡對還款年期的影響

申請二手樓按揭，樓齡是一個非常關鍵的因素，它直接決定了銀行批核的還款年期。銀行普遍會用「75減」或「80減」的公式來計算最長還款期。例如，以「75減」為標準，若物業樓齡為50年，銀行批出的最長還款期就只有25年（75 – 50 = 25年），而非一般最長的30年。還款期縮短，會令每次的樓宇按揭利息計算結果和每月供款額相應增加。

資助房屋（居屋／綠置居／白居二）

政府擔保期的按揭優勢

資助房屋的最大按揭優勢，來自於政府提供的擔保期。在這段期間內，由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險大大降低。因此，買家申請按揭時通常享有以下好處：

高成數按揭：綠表買家最高可承造九成半按揭，白表買家亦可達九成，而且無需購買按揭保險。
豁免壓力測試：申請人只需符合供款與入息比率的基本要求，無需通過額外加息的壓力測試，令上車門檻降低。

為何資助房屋按揭普遍只選用P按？

你會發現，大部分銀行的資助房屋按揭計劃都只提供P按（最優惠利率按揭）選項。這是因為在政府擔保下，銀行已為買家提供極高成數的貸款和豁免壓力測試的便利，風險管理相對審慎。銀行傾向採用利率波動較小、走勢較穩定的P按，以平衡整體的信貸風險，而不是提供利率較為浮動的H按。

村屋及唐樓

銀行估價不足的風險與應對

村屋和唐樓在申請按揭時，最常見的難題就是銀行估價不足。村屋因成交疏落、業權較複雜（如涉及路權問題），而唐樓則因樓齡偏高及可能有僭建物，導致銀行估價非常保守。若估價低於成交價，銀行會以較低者計算貸款額，買家便需要臨時籌措更多首期資金。最好的應對方法是，在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行進行網上或電話初步估價，心中有數。

按揭成數限制及申請難點

一般而言，村屋及唐樓的按揭成數較低，普遍只能做到五至六成。雖然部分優質或位於市區的單位有機會申請按揭保險以獲取更高成數，但審批會相當嚴格。此外，申請人還需面對其他難點，例如銀行會仔細查核村屋的業權及轉讓限制，以及唐樓的樓宇結構安全，這些都增加了申請的複雜性。

特殊物業（工廈／商舖／車位）

非住宅物業的按揭成數及年期

工廈、商舖及車位等非住宅物業的按揭條款，相比住宅物業有很大分別。首先，按揭成數上限普遍為五成。如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會下調至四成。其次，還款年期亦較短，一般最長只有15至20年，遠低於住宅物業的30年。

利率普遍較高的原因

非住宅物業的樓宇按揭利率通常會比住宅按揭高。原因很簡單，銀行認為這類物業的投資風險較高。它們的價格受經濟環境影響較大，市場流動性亦不及住宅。在經濟下行時，業主拖欠貸款的風險被視為更高。為了彌補這些潛在風險，銀行便會以較高的利率批出貸款。

慳息秘訣：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)

想減輕樓宇按揭利息的負擔，除了比較各銀行的樓宇按揭利率，Mortgage-Link高息存款掛鈎戶口是一個非常實用的工具。它能讓你的儲蓄資金發揮更大效用，直接抵銷部分的按揭利息開支，是精明業主必學的慳息技巧。

Mortgage-Link 運作原理

Mortgage-Link的原理其實很直接，主要是利用高息存款來抵銷按揭利息支出，讓你的備用資金為你慳錢。

以高息存款對沖按揭利息

當你申請按揭時，銀行會同時為你開設一個特別的儲蓄戶口。這個戶口最大的特點，就是其存款利率會與你的按揭利率完全相同。舉例來說，如果你的實際按揭利率是4%，你在這個戶口內的存款就能享有4%的年利率。這筆利息收入，就可以直接用來抵銷你每月需要支付的按揭利息。相比普通儲蓄戶口極低的利率，Mortgage-Link的回報相當可觀。

存款上限及戶口限制

這個高息優惠並不是無限的。銀行通常會設定一個存款上限，一般是剩餘按揭貸款額的50%或60%。例如，若你的按揭尚有400萬未償還，存款上限是50%，那麼你最多可以將200萬資金放入戶口賺取高息。超出上限的存款部分，則只會按普通儲蓄利率計算利息。所以，了解這個上限對規劃資金十分重要。

如何最大化Mortgage-Link的慳息效果？

了解運作原理後，下一步就是善用這個戶口，將慳息效果推到最高，讓每一次樓宇按揭利息計算的結果都對你更有利。

策略性存放備用現金

要最大化效益，你應該將手頭上的備用現金，例如應急錢、準備用作其他投資但暫時閒置的資金，甚至是每月出糧後未使用的部分，都優先存入Mortgage-Link戶口，直至達到存款上限為止。這樣可以確保你的每一分閒置資金，都在為你賺取最高的回報去對沖利息支出，而不是靜靜地躺在普通戶口貶值。

實際利息節省成本計算

我們可以透過一個簡單例子，了解實際節省的成本。假設你的按揭貸款額為500萬，利率為4.125%，還款期30年。你的Mortgage-Link戶口存款上限為貸款餘額的50%。

如果你將100萬的備用現金放入Mortgage-Link戶口，一年下來，你賺取的利息收入大約是：
1,000,000元 x 4.125% = 41,250元

這41,250元的利息收入，就直接抵銷了你同期的部分按揭利息。如果這100萬是放在年利率只有0.875%的普通儲蓄戶口，一年的利息收入僅為8,750元。兩者相差超過3萬元，可見善用Mortgage-Link戶口，長遠能節省一筆相當可觀的利息支出。

樓宇按揭常見問題 (FAQ)

處理樓宇按揭利息的各種細節後，腦海中可能還會浮現一些實際操作上的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，用最清晰的方式逐一解答，讓你對整個樓宇按揭流程有更全面的掌握。

申請樓宇按揭的基本流程是怎樣的？

申請樓宇按揭的過程就像一個通關遊戲，只要了解每個關卡的任務，就能順利完成。整個流程大致可以分為四個核心步驟。

步驟一：初步評估及預先批核

這一步是為你的財務狀況做個「體檢」。你可以向銀行提供你的入息、職業及物業等基本資料，銀行會進行初步評估，告訴你大概可以借到多少貸款額和可能獲得的樓宇按揭利率。取得預先批核的好處是，讓你在正式尋找心儀物業時，心中更有預算，避免因貸款額不足而打亂計劃。

步驟二：遞交申請及所需文件

當你簽署了臨時買賣合約後，就可以正式向銀行遞交按揭申請。這時候需要準備齊全的文件，一般包括香港身份證、住址證明、最近三個月的入息證明（例如糧單或銀行月結單），以及臨時買賣合約副本等。文件準備得越齊全，審批過程就越暢順。

步驟三：銀行估價及最終審批

銀行收到你的申請後，會委託專業測量師為你的物業進行估價。這個估價非常關鍵，因為銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或估價的較低者計算。同時，銀行會詳細審核你的信貸報告及還款能力，完成最終的審批，並發出正式的貸款確認信。

步驟四：簽署貸款及法律文件

獲得最終批核後，你就可以委託律師處理後續的法律程序。律師會協助你與銀行方處理所有法律文件，包括簽署正式的按揭契據。完成所有文件簽署後，銀行便會在指定的成交日，將貸款額直接支付給賣方，正式完成整個交易。

現金回贈會否影響實際按揭利率？

現金回贈是銀行吸引客戶的常見優惠，但它確實會對貸款操作產生影響。根據香港金融管理局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，銀行就需要將整筆回贈金額從你的貸款本金中扣除。這不會改變合約上訂明的樓宇按揭利率，但因為你的實際貸款本金減少了，在進行樓宇按揭利息計算時，長遠來看總利息支出會因此降低。

提早還款有什麼需要注意？

手頭上有額外資金，想提早還款以節省樓宇按揭利息，是一個不錯的理財策略。不過，在行動前，必須先了解合約中的一項關鍵條款。

了解「罰息期」的條款與計算

大部分按揭貸款合約都設有「罰息期」，通常是首兩至三年。如果你在此期間內提早全數清還貸款，銀行就會收取一筆罰款。罰款的計算方式各有不同，可能是按原有貸款額或提早還款金額的某個百分比計算，有時更會要求你退還部分的現金回贈。因此，在決定提早還款前，務必仔細閱讀你的貸款文件，計算清楚相關的成本。

除了Mortgage-Link，還有其他慳息還款方法嗎？

Mortgage-Link高息存款掛鈎戶口是一個非常有效的慳息工具，但除此之外，還有其他主動出擊的方法可以考慮，幫助你更有效減輕總利息負擔。

其中一個直接的方法是「部份提早還款」。即使不在罰息期內一次過還清，你也可以選擇定期或不定期地償還部份本金。每一筆額外償還的本金，都能直接減少未來需要支付的利息，長遠下來可以縮短還款年期，節省可觀的利息開支。

另一個選擇是「每兩星期供款」計劃（如果你的按揭計劃提供此選項）。這種方式將你每月的供款額一分為二，每兩星期支付一次。一年下來，你總共支付了26次，相當於13個月的供款額。那「多出來」的一個月供款會直接用作償還本金，同樣能達到加速還款、節省利息的效果。

最新銀行按揭利率及優惠一站式比較

各大銀行H按及P按計劃比較列表

如何選擇最適合你的按揭方案？

評估個人財務狀況及風險承受能力

比較現金回贈、高息存款戶口及其他優惠