【壓力測試暫停點計？】2025二按DTI實戰完整攻略：4大陷阱拆解（附單人及兩人入息計算）

金管局於2025年宣布暫停壓力測試，消息一出，不少準買家以為上車門檻大降。然而，對於需要申請二按（第二按揭）以達成高成數按揭的買家而言，這項政策轉變並非簡單的「減辣」。銀行在審批時，依然採用極為嚴謹的「供款與入息比率」（DTI）作為核心標準，尤其在計算二按部分時，更會採用其未來最高利率作評估，令實際門檻可能比想像中更高。

究竟在壓力測試暫停後，二按的DTI實質如何計算？申請前有哪些「先甜後苦」的利率陷阱及轉按困難必須正視？單人或與伴侶聯名申請，入息又應如何合併計算才能順利過關？本文將為您提供2025年最完整的二按DTI實戰攻略，由最新審批標準、單人及兩人入息計算實例，到拆解四大常見陷阱，一步步助您釐清所有疑慮，精明規劃置業及「甩二按」之路。

【2025最新政策】壓力測試暫停，現行銀行審批標準解構

談及置業上會，二按壓力測試向來是準買家必須跨過的門檻。但自2025年起，遊戲規則出現了重大變化，金管局正式宣布暫停這項實施多年的措施。這是否代表上車從此暢通無阻？讓我們一起深入解構現行的審批標準，看看箇中細節。

金管局暫停壓力測試的背景與影響

為何暫停？與環球利率週期的關係

這次政策轉變並非憑空而來。金管局的主要考量，是基於環球利率週期的變化。自2022年起，美國聯儲局為應對通脹展開了急進的加息週期，香港亦步亦趨。壓力測試作為一項逆週期措施，原意是在低息環境下，模擬加息情景，確保業主有足夠的還款能力。來到2025年，市場普遍預期加息週期已步入尾聲，甚至有機會掉頭減息。在利率已處於高位的情況下，未來進一步大幅上升的風險降低，因此金管局認為，再額外增加假設性的加息壓力，已無太大必要。

新政策適用於何時簽訂的物業合約？

這個新政策並非適用於所有按揭申請。根據金管局的指引，暫停壓力測試的安排，只適用於在2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易。換言之，假如您的臨約是在此日期前簽訂，即使按揭申請在之後才遞交，銀行理論上仍需按舊有規定進行壓力測試。

現行核心審批標準：供款與入息比率 (DTI) 詳解

壓力測試暫停後，銀行審批按揭的核心指標，回歸到「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這是一個相對直接的計算，用以衡量您每月所有債務供款（包括新申請的按揭）佔您每月總入息的百分比。

首次置業及自住物業的DTI上限 (50%)

對於首次置業的申請人，並且購入物業是用作自住，金管局規定的DTI上限為50%。舉個例，如果您的每月總入息為$60,000，您每月包括按揭在內的所有債務總供款，就不能超過$30,000。銀行會根據這個上限，去計算出您可以負擔的最高貸款額。

非首次置業或涉及擔保人的DTI收緊標準 (40%)

如果申請人並非首次置業（即本身已持有或擔保其他按揭物業），或者在申請按揭時需要加入擔保人，DTI的審批標準就會收緊至40%。這亦是進行壓力測試兩人申請時需要特別留意的部分。例如，一對情侶聯名買樓，即使合併入息後足以通過50%的DTI，但若其中一方本身已是家人物業的擔保人，整個申請的DTI上限便會自動降至40%，直接影響最終的貸款額。

新舊制度對比：為何仍要理解已暫停的壓力測試？

銀行風險評估思維不變：DTI計算中的「壓力」元素

雖然官方的壓力測試已經暫停，但這並不代表銀行會完全無視利率波動的風險。銀行的風險評估思維其實沒有改變，它們的內部審批模型，依然會考慮申請人的財政穩健度及對利率變化的承受能力。尤其在審批二按申請時，銀行在計算DTI時，仍會採用二按未來息率最高的部分來計算每月供款，這本身已是一種內含的「壓力」評估。

利用舊壓測框架，評估個人在逆境下的還款能力

對準買家而言，將舊有的壓力測試框架當成一個個人財務的「壓力演習」，是一個非常明智的做法。您可以自行利用舊有的壓力測試2厘假設（即假設現有利率再加2%），計算一下自己的供款會增加多少，以及屆時的DTI會否大幅超出負荷。這能幫助您更客觀地評估自己在經濟逆境或利率回升時的還款能力，為自己建立一個更穩健的安全網，避免因過度借貸而陷入財困。

二按核心概念：釐清一按、二按與壓力測試關係

要真正掌握二按壓力測試的計算方式，我們首先需要釐清幾個基本概念。很多人對一按、二按和壓力測試的關係感到混亂，但其實它們環環相扣。理解它們各自的角色和互動方式，是您作出明智財務決策的第一步。

何謂二按（第二按揭）？

二按的定義與常見應用場景

我們可以這樣理解，二按（第二按揭）是在物業已有一份按揭（即「一按」）的基礎上，向另一家貸款機構申請的第二份按揭貸款。它的主要作用是提高總貸款額，讓買家可以用較少的首期資金上車。這種情況最常見於購買新盤，發展商為了促銷，會提供高成數按揭計劃，當中就包含了二按部分。

二按提供者：發展商關聯財務公司 vs. 私人財務公司

提供二按的機構通常不是銀行。市場上的二按主要來自兩大源頭：第一是發展商旗下的關聯財務公司，它們專門為購買自家樓盤的買家服務；第二是獨立的私人財務公司，它們的業務範圍更廣，但審批和條款可能更多樣化。兩者的共通點是，它們都不受香港金融管理局的嚴格監管，因此可以提供銀行無法批出的高成數貸款。

一按（第一按揭）的基礎角色

金管局對銀行一按的成數限制

一按（第一按揭）是整個按揭結構的基石，它是由銀行批出的第一筆貸款。銀行受到金管局的嚴格規管，對於按揭成數有明確上限。例如，價值1,750萬至3,000萬港元的物業，銀行最多只能批出樓價六成的按揭。正因為有這個限制，才衍生了二按的需求，用來填補首期與銀行貸款之間的資金缺口。

申請二按為何必須獲一按銀行同意？

這是一個絕對不能忽視的關鍵。因為物業的第一抵押權屬於提供一按的銀行，所以在物業上增加任何額外的按揭（如二按），都必須先獲得一按銀行的書面同意。如果未經同意私下申請二按，便會違反一按的合約條款。銀行一旦發現，有權要求您立即全數清還貸款（俗稱Call Loan），後果非常嚴重。

壓力測試的本質：評估還款能力的風險工具

壓力測試的歷史：應對樓市風險的逆周期措施

壓力測試並不是為了為難申請人而設的。它是在2008年金融海嘯後，金管局為穩定銀行體系而推出的一項「逆周期措施」。它的設計初衷，是確保借款人在利率上升的逆境下，依然有足夠能力應付每月供款，避免出現大規模斷供潮而衝擊金融系統。

「假設加息」概念如何助您作個人財務風險評估

壓力測試的核心，就是一個「假設加息」的情景模擬。銀行會假設現行利率上升（政策暫停前，標準是壓力測試2厘，即加息2%），然後計算您在加息後，每月總供款佔總入息的比率是否仍在安全水平。雖然這項監管要求現已暫停，但這個概念本身是一個極佳的個人財務風險評估工具。不論是單人申請，還是進行壓力測試兩人合併計算，您都可以利用這個框架，評估一下家庭在利率上升時的財政抗壓能力，為未來做好準備。

實戰演算：二按DTI計算完整步驟（附單人及兩人案例）

暫停了傳統的壓力測試，不代表銀行會放寬審批，計算二按壓力測試的核心邏輯其實轉移到供款與入息比率（DTI）的審核上。要精準預算您的借貸能力，關鍵在於掌握銀行如何評估您的「入息」與「負債」。以下我們將會一步步拆解，由準備資料到實際計算，讓您完全掌握整個流程。

計算前準備：準確計算總入息與總債務

在按下計算機之前，最重要的一步是準備好所有財務數字，因為準確的輸入才能得出有參考價值的結果。這一步等於是模擬銀行審批，預先檢視自己的財務狀況。

如何計算銀行認可的「每月總入息」？

銀行計算入息的方法，並非簡單地將所有收入相加。他們有一套嚴謹的標準，用以評估收入的穩定性與持續性，確保您具備長期的還款能力。

固定與非固定收入（薪金、佣金、花紅）的處理

對於擁有固定月薪的申請人，計算方式最為直接。銀行通常會要求您提供最近三個月的糧單及銀行月結單，並以這三個月的平均薪金作為您的每月入息。至於非固定的收入，例如佣金或年終花紅，銀行的處理會比較審慎。一般會要求您提供最少六個月至一年的收入證明，然後計算其平均數，再按收入的穩定性打上一個折扣（例如七至八折），才會計入您的總入息。

聯名申請的入息合併計算方式

如果以個人名義申請，入息可能不夠通過審批，這時候可以考慮聯名申請。在處理壓力測試兩人或以上的申請時，銀行會將所有申請人的認可入息直接相加，作為計算DTI的基礎。例如，申請人A的月入是30,000元，申請人B的月入是25,000元，那麼合併計算的總入息就是55,000元。這種方式可以顯著提高總入息水平，讓原本不達標的申請變得可行。

資產水平與租金收入的計算方式

如果您持有物業並正在出租，租金收入也可以計入總入息。銀行普遍會將租約上訂明的租金，乘以六至七成，作為您的認可租金收入。這個折扣是為了預留單位空置期或維修開支等潛在成本。此外，雖然龐大的資產（如現金、股票）不能直接當作入息，但在審批過程中，可以作為還款能力的輔助證明，增加銀行批核的信心。

H44: 盤點所有債務（信用卡、私貸、分期付款）及其影響

計算入息的同時，您必須誠實地盤點所有個人債務。這包括信用卡結欠、私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至任何正在進行的商品分期付款。銀行會將這些債務的每月還款額，全部加總，然後計入您DTI中的「供款」部分。任何未申報的債務，都會在查閱信貸報告時表露無遺，因此清晰整理所有債務是必不可少的一環。

DTI 計算步驟化詳解：以800萬物業為例

理論講完，我們用一個實際案例來演練一次。假設您看中一個價值800萬的單位，打算承造六成一按（480萬）及兩成二按（160萬），總貸款額為640萬。

步驟一：計算一按部分的每月供款

首先計算由銀行提供的一按部分。
– 貸款額：HK$4,800,000
– 按揭利率：假設為 4.125% (P-2%)
– 還款年期：30年
根據按揭計算機，一按部分的每月供款大約是 HK$23,235。

步驟二：計算二按部分的每月供款（關鍵：採用未來最高利率）

這是整個計算中最關鍵，也是最多人忽略的地方。即使壓力測試 2 已暫停，銀行在計算二按部分的供款時，依然會採用二按合約中「未來最高」的利率作基準，而不是首兩年的低息優惠利率。
– 貸款額：HK$1,600,000
– 還款年期：25年
– 計算用利率：假設二按「先甜後苦」，首2年利率為3.5%，但第3年起會跳升至 P+1% (即7.125%)。銀行會以後者，即 7.125% 來計算您的還款能力。
基於7.125%的利率，二按部分的每月供款大約是 HK$11,500。

步驟三：合併總供款，確保不超出DTI上限

現在，將一按與二按的每月供款相加，得出您的每月總供款。
– 總供款：HK$23,235 (一按) + HK$11,500 (二按) = HK$34,735
假設您是首次置業，DTI上限為50%。您的最低入息要求便是：
– 最低月入要求：HK$34,735 / 50% = HK$69,470
因此，您（或您與聯名申請人）的每月總入息需要達到至少 HK$69,470，才能順利通過審批。

善用DTI計算：規劃您的「甩二按」安全路線圖

了解如何計算DTI，不單是為了成功申請二按，更是為了規劃未來如何「甩二按」。

透過精確計算，預測「甩二按」前需達到的財務目標

「甩二按」的目標，是在二按低息優惠期結束前，將整筆貸款（一按及二按的餘額）轉按至傳統銀行，以享受較低的利率。要成功轉按，您的總貸款額必須符合銀行的按揭成數要求（例如不多於當時物業估值的六成）。透過上述的DTI計算，您可以預先設定一個清晰的財務目標：例如，在未來兩年內，您的家庭總收入需要提升多少，或者您需要償還多少本金，才能在轉按時，單靠銀行一按便能覆蓋剩餘的總貸款額，從而順利逃離二按的高息期。

二按四大潛在陷阱：申請前必須正視的風險

很多人以為二按是解決首期不足的靈丹妙藥，特別在二按壓力測試計算變得相對簡單後，更容易忽略其背後的風險。實際上，二按就像一把雙面刃，雖然能助您即時上車，但當中暗藏的四個陷阱，隨時可能讓您未來的財務規劃陷入困境。在簽署文件之前，讓我們像朋友一樣，一起看清這些潛在的風險。

風險一：利率結構（「先甜後苦」的蜜月期）

首兩至三年的低息優惠期詳解

發展商或財務公司提供的二按計劃，最吸引人的地方，莫過於首兩至三年的低息「蜜月期」。在這段期間，二按的利率可能與銀行一按相若，甚至更低，營造出還款非常輕鬆的假象。這個設計主要是為了降低買家初期的入市門檻，讓供款數字看起來更「划算」，吸引買家選用。

優惠期結束後利率如何大幅飆升（可高達P+）

真正的考驗在蜜月期結束後才開始。踏入第三或第四年，二按利率會大幅跳升至一個預設的較高水平，常見的計算方式是P+（最優惠利率加某個百分比），實際年利率隨時可達5厘至6厘，甚至更高。這個加幅遠超於以往壓力測試 2厘的假設，令您的每月供款額突然倍增，財務壓力也會隨之急劇上升。

還款年期較短如何加劇每月還款壓力

另一個加劇還款壓力的因素，是二按的還款年期通常較短。銀行一按最長可達30年，但是二按的還款期普遍最長只有25年，甚至更短。較短的年期意味著即使在利率相同的情況下，每月的還款本金部分已經更高。當蜜月期結束，利率飆升，再加上較短的還款期，兩者疊加起來的效果，會令您的每月供款負擔變得非常沉重。

風險二：轉按困難（「甩二按」的隱藏門檻）

為何總貸款額過高導致轉按至銀行難度大增？

當二按的高息期來臨，最理想的做法自然是將整筆貸款（一按加二按）轉按至銀行，享受較低的利率，這就是俗稱的「甩二按」。但是，這一步操作的門檻非常高。因為銀行審批轉按時，仍然需要遵守金管局的按揭成數限制。假如您當初借足八成或九成按揭，您的總貸款額遠高於銀行正常的六成上限。不論是單人申請，或是進行壓力測試兩人合併計算，結果都一樣。所以，您幾乎不可能在短期內將高成數的總貸款，直接轉按至傳統銀行。

案例分析：物業需升值多少才能成功「甩二按」？

舉一個簡單例子：假設您購入一個800萬的物業，承造了銀行六成一按（480萬）及發展商兩成二按（160萬），總貸款額為640萬。三年後，假設貸款餘額還剩下約600萬。您想將這600萬轉按至銀行，銀行最高只能批出估值的六成。這代表您的物業估價，需要由原來的800萬，升值至最少1,000萬（1,000萬 x 60% = 600萬），您才有機會成功「甩二按」。要在短短兩、三年間樓價有如此可觀的升幅，並非必然。

風險三：審批不透明與違約風險

財務公司的「配額制」如何影響申請結果？

與銀行的標準化審批不同，財務公司的審批準則相對不透明。坊間有指部分財務公司設有「配額制」，即是為同一個樓盤的二按申請設定了總貸款上限。這意味著即使您的財務狀況完全符合要求，但如果申請時配額已用盡，您的申請也可能被拒絕。這種不確定性會打亂您的置業預算。

未經一按銀行同意申請二按的後果（Call Loan風險）

這是二按中最嚴重的風險。所有正規的二按申請，都必須先取得一按銀行的書面同意。如果您繞過銀行，私下向財務公司申請二按，便已構成違約。一按銀行有權要求您立即全數清還所有按揭貸款（俗稱Call Loan）。面對突如其來的巨額還款要求，業主通常難以應付，最終可能需要被逼賣樓。

土地註冊處「電子提示」如何杜絕隱瞞二按

自2017年起，土地註冊處已推出「電子提示」服務。只要物業有新的按揭或押記文件進行註冊，系統便會自動通知相關的一按銀行。在這個機制下，業主基本上已無法像以往一樣，在一按銀行不知情下悄悄地申請二按。所以，千萬不要試圖隱瞞。

風險四：對物業價值的影響

二按紀錄會否影響未來買家承造按揭？

物業的按揭紀錄會在土地註冊處公開存檔。當您未來出售物業時，如果有二按紀錄，下一位買家及其承造按揭的銀行都會看到。這個紀錄有機會被解讀為前業主曾面臨財務壓力，需要額外借貸。部分較審慎的銀行，可能會因此對物業的估價更為保守，或者對新買家的審批更嚴格，這或會間接影響物業的議價能力和轉售速度。

「甩二按」終極目標：由申請第一天起開始規劃

選擇二按，很多時是為了跨越首期的門檻，它本身是一個財務工具，而非長遠的負擔。因此，從您簽署二按合約的第一天起，終極目標就應該非常清晰：在低息優惠期結束前，順利「甩二按」，將所有貸款整合回傳統銀行的一按。雖然二按壓力測試的官方規定已經暫停，但規劃這條退場路線時，評估還款壓力的思維依然非常關鍵。一個周詳的計劃，能助您避免墮入高息陷阱，真正掌握財務主導權。

您的個人化二按退場策略

要成功「甩二按」，並非單靠運氣或等待樓價上升，而是需要一套為您度身訂造的退場策略。這個策略的核心，是清晰了解您的財務現況與目標之間的差距，並且按部就班地縮短這個距離。以下幾個步驟，將構成您個人化退場策略的藍圖。

將DTI計算結果作為您退場計劃的起點

您的退場計劃，應由一份精確的供款與入息比率（DTI）計算開始。您需要計算兩個數字：第一，是您目前「一按＋二按」的總供款佔入息的比例；第二，是當您成功轉按後，新一按的預計供款將佔入息的比例。銀行的目標是確保您轉按後的DTI不高於50%。這個計算結果，能讓您清楚知道，為了達到銀行的門檻，您的收入需要提升多少，或者總貸款額需要降低多少。

設定明確財務目標：在低息期結束前，總貸款額需降至哪個水平？

「甩二按」的最大挑戰，在於總貸款額通常超出了銀行的按揭成數上限。因此，您的核心財務目標，就是在低息期結束前，透過儲蓄還款或等待物業升值，將總貸款額降低至銀行可接受的水平。一個明確的計算方式是：將兩年後物業的預估市值乘以銀行當時的最高按揭成數（例如60%），得出的數字就是您的目標貸款額。您需要確保屆時的未償還總貸款額，低於這個數字。

二按週期行動清單（24個月倒數計劃）

將「甩二按」的目標分拆成一個為期24個月的行動清單，能讓整個過程更有預算和效率。您可以將低息優惠期視為一個倒數時鐘，按階段完成特定任務。

第1-12個月：優化信貸紀錄、減少非按揭債務

計劃的前半段是鞏固財務基礎的黃金時期。您應集中處理所有非按揭的債務，例如清還信用卡結欠或私人分期貸款。這些舉動能直接改善您的信貸評級（TU），並且降低您在申請轉按時的DTI。對於聯名借款人，這一步尤其重要。在規劃壓力測試兩人共同的財務狀況時，任何一方的額外債務都會影響最終的審批結果。

第13-20個月：密切追蹤物業估價與市場利率走勢

進入計劃的下半場，您需要開始密切關注市場動態。定期透過不同銀行的網上估價系統，了解自己物業的市值變化，這直接關係到您能否成功轉按。同時，留意市場利率的走勢，因為這會影響您未來轉按時的供款額。掌握這些資訊，有助您判斷最佳的轉按時機。

第21-24個月：接觸銀行，啟動轉按前期諮詢與申請

切勿等到最後一刻才行動。在距離低息期結束約三至四個月前，就應該開始接觸不同銀行，進行轉按的前期諮詢。您可以向銀行提供您的財務資料，獲取初步的批核評估。這讓您有充足時間比較不同銀行的方案，並且在遇到問題時（例如估價不足），仍有時間作出應對。

最壞情況應對預案：當無法順利「甩二按」時

即使計劃周詳，市場變化亦可能帶來挑戰。假如在低息期結束時，因樓價下跌或自身財務狀況改變而無法順利轉按，預先準備應對方案，能讓您處變不驚。

評估其他融資方案（如私人貸款）的可行性

如果距離成功轉按只差一步（例如總貸款額僅略高於銀行上限），您可以評估申請一筆私人貸款的可行性。利用這筆資金，先償還部分二按本金，將總貸款額降至目標水平，然後再向銀行申請轉按。這個方案的成本較高，需要仔細計算私人貸款的利息支出是否划算。

考慮出售物業的利弊與時機

在極端情況下，如果預見未來無法負擔二按的高息供款，而市場上又沒有合適的轉按方案，出售物業或許是終止虧損的理性選擇。作出這個決定前，必須全面評估相關的交易成本（如印花稅、代理佣金），並分析當時的市場環境，權衡利弊後再作定奪。

二按申請流程、文件及費用一覽

了解二按的運作模式後，下一步自然是關心實際的申請細節。申請二按的過程、所需文件和相關費用，會因為二按提供者的不同而有很大分別。我們將發展商二按和財務公司二按分開解說，讓你對整個流程有更清晰的掌握。

發展商二按 vs. 財務公司二按申請流程

這兩種二按的申請路徑截然不同，事前了解清楚，有助你規劃好整個置業預算和時間表。

發展商二按的標準申請步驟

發展商二按的流程相對規範，因為它必須與銀行的一按申請同步進行。整個過程像一個團隊合作，每一步都環環相扣。

首先，你需要向發展商表明申請二按的意向。然後，你會向指定的一按銀行提交按揭申請。這一步是關鍵，銀行在審批一按時，會將你未來二按的供款一併納入計算，去評估你的供款與入息比率（DTI）。雖然金管局已暫停壓力測試，但銀行的風險評估邏輯不變，依然會用類似舊有二按壓力測試的思維，審視你在利率變動下的還款能力。

當一按銀行確認你的總還款能力符合要求，並且批出一按後，會發出一封正式的同意信。你拿著這份關鍵的同意文件，才能正式向發展商關聯的財務公司遞交二按申請。整個過程確保了合法合規，一按銀行從始至終都知情並同意。

財務公司二按的申請流程與注意事項

相比之下，直接向市場上的財務公司申請二按，流程可能快得多，有些甚至標榜即日批核。你只需要直接聯絡財務公司，提交所需文件，它們便會進行內部審批。

這裡最大的注意事項是，你必須再三確認，該財務公司會否主動為你尋求一按銀行的同意。如果對方跳過這一步，或者暗示你無需通知銀行，這就是一個極大的警號。私下承造未經同意的二按，會直接違反你與一按銀行的合約，銀行有權要求你立即清還所有貸款（俗稱Call Loan），後果可以非常嚴重。所以，申請過程的便捷，絕對不能以犧牲合規性為代價。

申請所需文件清單

無論申請哪一種二按，準備一套完整的文件都是必須的。這就像準備個人履歷一樣，讓貸款機構了解你的財務背景。特別是進行壓力測試兩人聯名申請時，雙方都需要各自準備一份。

身份證明與信貸報告（TE）

這是最基本的文件組合。你需要提供香港永久性居民身份證副本。同時，貸款機構會要求你授權查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告，俗稱TE報告。這份報告詳列了你所有的信貸紀錄，包括信用卡數、私人貸款等，是評估你信貸健康度的重要依據。

入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）

這是證明你還款能力的核心文件。一般而言，固定收入人士需要提供最近三個月的糧單、銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。如果你的收入來源不穩定，例如以佣金或花紅為主，貸款機構或會要求你提供更長時間，例如六個月至一年的入息證明，用以計算一個較穩定的平均收入。

物業文件與臨時買賣合約

你需要提供打算用作抵押的物業相關文件。如果是一手新盤，需要出示臨時買賣合約。如果是現有物業加按，則需要提供樓契等證明文件。這些文件用以確認物業的業權和基本資料。

二按以外選擇：與按揭保險計劃全面比較

當首期資金有限，又想購入心儀物業時，除了考慮二按，其實市場上還有一個更主流、風險更低的高成數按揭方案，就是由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的按揭保險計劃。這兩個方案都能幫助您達成超越金管局規定的按揭成數，但它們的運作原理、成本結構和風險程度截然不同。接下來，讓我們為您全面比較，助您看清哪一個選擇更適合自己的財務狀況。

按揭保險計劃如何達成高成數按揭

按揭保險並不是直接向您借錢，而是一種為銀行提供的保險。當您向銀行申請按揭保險時，等於是邀請按揭證券公司為您向銀行「擔保」超出常規成數的貸款部分。因為有了這份保險，銀行承擔的風險降低了，所以便願意批出更高成數的按揭貸款，例如八成甚至九成。整個貸款由始至終都由銀行提供，您只需要向銀行供款，而按揭保險的費用則以「保費」形式支付。

適用樓價與最高按揭成數

按揭保險計劃主要為中小型物業的首次置業人士而設，其適用的樓價與按揭成數有明確規定。一般來說，價值1,000萬港元或以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。對於1,000萬港元以上至1,125萬港元以下的物業，最高按揭成數則為八成。這些清晰的指引讓準買家能夠在睇樓前，已能準確評估自己的借貸能力。

保費計算方式與豁免壓測安排

使用按揭保險的代價是需要支付一筆保費，保費的多少取決於貸款額、按揭成數和還款年期。您可以選擇一筆過支付，也可以將保費加借入按揭貸款中，分期攤還，後者是較常見的做法。在金管局暫停壓力測試前，按揭保險計劃提供一個彈性安排：如果申請人的入息未能通過壓力測試，可以選擇支付額外約15%的保費，以豁免壓力測試的要求，只需符合基本的供款與入息比率即可。這個安排曾幫助不少入息處於臨界點的買家成功上會。

二按 vs. 按揭保險：優劣對比分析

了解完按揭保險的基本操作後，現在是時候將它與二按並列，進行一次全方位的優劣對比。我們會從利率、還款年期、審批、總成本及風險五個核心維度出發，讓您一眼看清兩者的根本差異。

比較維度：利率、還款年期、審批嚴格度、總成本、風險程度

利率：這是兩者最顯著的分別。按揭保險讓您整筆貸款（例如九成）都能享受銀行的低按揭利率（P按或H按）。相反，二按是一個混合利率結構：一按部分是銀行低息，但二按部分的利率極高，尤其在首兩至三年的「蜜月期」過後，利率會大幅抽升，長遠利息支出驚人。
還款年期：按揭保險的整筆貸款還款期最長可達30年。二按的一按部分雖然可長達30年，但二按部分的還款期通常較短，最長可能只有25年甚至更短，這直接增加了每月的總供款壓力。
審批嚴格度：按揭保險的審批由銀行及按揭證券公司負責，標準清晰透明，與一般銀行按揭審批無異。二按的審批則較複雜，即使財務公司本身的審批看似寬鬆，但提供一按的銀行在計算供款能力時，仍需進行嚴謹的二按壓力測試，而且會採用二按未來最高的利率作計算基準，導致入息要求大幅提高。不論是單人或壓力測試兩人申請，這個計算方式都極為嚴格。
總成本：按揭保險的主要額外成本是按揭保費，雖然是一筆不小的開支，但通常可以分攤在貸款中。二按的表面成本看似較低，因沒有保費，但其高昂的利息支出，在數年內累積的總成本，幾乎肯定會遠遠超過按揭保費的金額。
風險程度：按揭保險是一個受嚴格規管的標準化產品，利率跟隨市場，風險較為可控。二按則隱藏著「利率斷崖」的巨大風險，一旦低息期結束而又未能成功轉按（俗稱「甩二按」），業主便會被高息鎖死，財務狀況可能陷入困境。整體而言，按揭保險的風險遠低於二按。

關於二按壓力測試的常見問題 (FAQ)

談到二按壓力測試，即使政策有所變動，大家心中總有不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接的方式，為你一次過解答清楚。

Q1: 既然壓力測試已暫停，我是否完全無需理會舊有計算方法？

這是一個很好的問題。雖然金管局已暫停硬性的壓力測試要求，但不代表可以完全忽略其背後的風險評估邏輯。銀行在審批貸款時，核心目標從未改變，就是要確保你有足夠的還款能力。

所以，銀行內部評估你的供款與入息比率（DTI）時，依然會審慎考慮利率上升的可能性。換句話說，那套「假設加息」的思維模式，仍然是銀行風險管理的一部分。了解舊有的計算方法，可以幫助你用銀行的角度去評估自己的財務狀況，預計在加息環境下的還款壓力，這對個人財務規劃來說，是一個非常穩健的做法。

Q2: 銀行在計算DTI時，真的會用二按未來最高的利率來計算嗎？

答案是肯定的。銀行計算一按及二按的總供款時，的確會採用二按合約中未來可能出現的最高利率來計算。

原因很簡單，許多二按計劃都有「先甜後苦」的特性，首兩至三年的低息期只是優惠。銀行需要評估的是長遠的還款能力，所以它們必須以最壞的情況，也就是優惠期過後的高利率時期，來作為計算基準。這確保了即使未來利率大幅抽升，你的還款能力依然在可控範圍內。這也是為何計算出來的入息要求，往往比預期中高出不少的關鍵原因。

Q3: 如果我的入息不穩定（如佣金收入），申請二按會否特別困難？

如果你的主要收入來自佣金或花紅等非固定收入，申請過程確實會比較複雜，但並非不可能。

銀行處理這類申請時，一般會要求你提供較長時間的入息證明，例如過去六個月甚至一年的糧單及銀行月結單，用來計算你的平均收入。然後，銀行會因為收入的不穩定性，將計算出來的平均月入打一個折扣，例如七折或八折，再用這個折後收入去計算DTI。所以，你需要有更充裕的收入水平，才能滿足審批要求。

Q4: 我與伴侶聯名申請，入息如何合併計算？有甚麼注意事項？

與伴侶聯名申請，是提升借貸能力的常見方法。計算時，銀行會將兩人的認可入息直接相加，作為家庭總收入來計算DTI。在考慮壓力測試兩人合併計算時，這能顯著提高通過審批的機會。

不過，有幾點需要注意。第一，銀行會同時審查兩人的信貸報告（TE），任何一方的不良紀錄都可能影響整個申請。第二，兩人的所有現有債務，例如私人貸款、信用卡分期等，都會被合併計算在總負債內。最後，聯名物業意味著雙方共同承擔所有債務，法律上需要共同負責。

Q5: 申請過程中，我可否向一按銀行隱瞞自己正申請二按？

絕對不可以，而且現在的機制下也無法隱瞞。自2017年起，土地註冊處設有「電子提示」服務。當你的物業有任何新的押記文件（例如二按）進行註冊時，提供一按的銀行會即時收到通知。

在未經一按銀行同意下申請二按，是嚴重違反按揭合約的行為。銀行一旦發現，有權採取法律行動，最嚴重的後果是要求你立即全數清還一按貸款（俗稱Call Loan），這會讓你陷入極大的財務困境。因此，申請二按必須光明正大，取得一按銀行的書面同意。