置業是人生大事，而申請按揭更是當中至關重要的財務決策。面對五花八門的按揭計劃，H按、P按、定息按揭，加上鎖息上限（Cap Rate）、現金回贈等複雜條款，往往令人無從入手。想借錢借得最慳，到底應該從何比起？
為此，我們準備了這份2025年終極低息按揭攻略，為您由淺入深，全面拆解各類按揭計劃的利弊、壓力測試的計算方法，以至申請流程的每一步。不論您是首次置業、計劃轉按，還是為首期資金煩惱，本文都將提供一站式懶人包，助您比較各大銀行及財務機構的最新優惠，深入了解二按與高成數按揭的分別，找出真正最慳、最適合您的按揭服務方案。
如何選擇最適合的低息按揭？最新市場優惠與計劃比較
市面上五花八門的低息按揭服務，確實令人眼花撩亂。要找到真正適合自己的方案，不能只看標題的利率數字，更要深入了解每個計劃的細節。這一步做得好，未來二、三十年的供樓開支可能相差甚遠。現在，就讓我們一起拆解各大銀行和財務機構的最新優惠，學習如何比較，做個精明的業主。
各大銀行及財務機構低息按揭計劃核心條款速覽
比較按揭計劃，好比比較手機月費方案，要看的從來不只月費。面對不同機構的計劃，我們可以從以下四個核心條款入手，快速掌握計劃的優劣。只要看懂這幾點，就能掌握八成的關鍵資訊。
計劃類型 (H按 / P按 / 定息按揭 / Mortgage-Link)
首先要了解計劃的類型。市場主流分為H按（銀行同業拆息按揭）、P按（最優惠利率按揭）以及定息按揭計劃。H按利率波動較大，但低息環境下通常較優惠；P按相對穩定，供款額變動較少；定息按揭則是在指定年期內鎖定利率，提供明確的財務預算。另外，Mortgage-Link（高息存款掛鈎戶口）則是一種能以存款利息抵銷按揭利息的慳息工具。
實時按揭利率與鎖息上限 (Cap Rate)
特別是選擇H按時，除了看「H+幾多」外，最重要的就是看它的「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限好比一個安全網，當銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升時，您的實際按揭利率亦不會無限上升，只會去到鎖息上限為止，為您的供款提供重要保障。
現金回贈百分比與其他優惠
現金回贈是各機構最直接的優惠，通常以貸款額的某個百分比計算。除了現金回贈，部分計劃亦會提供其他優惠，例如豁免估價費、律師費回贈，或是上文提到的Mortgage-Link戶口。將所有優惠加起來全面比較，才能計算出哪個計劃的實際著數最多。
最長還款年期與罰息期
最長還款年期一般可達30年，年期越長，每月供款額越低，但總利息支出會增加。罰息期則是指在指定期間內（通常為2至3年）提早還清貸款需要支付的罰款。如果您有計劃在短期內轉售物業或轉按，就需要特別留意罰息期的長短與條款。
[獨家工具] 智能按揭分析：尋找真正個人化的低息方案
理解了以上條款後，您可能會發現要逐一比較仍然相當費時。我們的智能按揭分析工具，正是為了解決這個問題而設。它能為您處理繁複的比較工作，快速篩選出真正為您度身訂造的低息方案。
根據您的置業狀況（首次置業、轉按、換樓）進行配對
我們的工具會根據您的實際情況，例如是首次置業、想轉按慳息，還是準備換樓，自動配對市場上最合適的計劃。因為不同置業階段，對按揭計劃的需求與審批重點都有所不同，個人化配對能大大提高效率。
推薦最符合您財務目標的低息按揭服務組合
分析工具不單是比較利率，它更會根據您的財務目標，例如您是追求最低利息總支出，還是希望每月供款穩定，來推薦最理想的低息按揭服務組合。這讓您不只是找到一個計劃，而是找到一套最適合您理財哲學的方案。
獨家壓力測試模擬：預視加息週期下的供款變化
面對利率波動的環境，預算變得尤其重要。我們的工具提供獨家的壓力測試模擬功能，能清晰預視在加息週期下，您的每月供款會如何變化。這個功能亦可模擬不同方案，包括豁免或採用不同計算方式的定息按揭壓力測試，助您在申請前已有十足把握，作出最穩健的財務決策。
H按、P按、定息按揭點樣揀？三大主流計劃選擇策略
要找到最合適的低息按揭服務，首先要了解市場上最主流的三種按揭計劃。這就好像選擇電話月費計劃，每個方案都有自己的特點，適合不同需要的人。 H按、P按和定息按揭是現時市場的三大支柱，了解它們的運作方式、優點和潛在風險，是您做出明智決定的第一步。接下來，我們會逐一拆解，助您清晰比較，找出最切合您個人財務狀況的選擇。
H按 (銀行同業拆息按揭)：低息環境下的靈活首選
市面上超過九成的業主都選用H按，這自然有它的過人之處。H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，它的利率與銀行之間的借貸成本直接掛鈎，在低息環境下，通常能提供最低的實際利率，讓供款更輕鬆。
HIBOR基本概念及其對月供的影響
HIBOR (Hong Kong Inter-bank Offered Rate) 指的是香港銀行同業拆息。您可以想像成銀行之間互相借錢的「批發價」。這個「批發價」會因為市場資金的鬆緊而每日浮動。當您的按揭計劃與HIBOR掛鈎，您的按揭利率也會跟隨HIBOR的變動而調整，這意味著您的每月供款額並非固定不變，會有所升跌。
H按利率結構解讀 (H + 百分比)
H按的利率計算非常直接，公式是「H + 銀行指定的百分比」。這裡的「H」通常是指一個月期的HIBOR，而後面加上的百分比，則是銀行收取的利潤和成本。例如，若當日的一個月HIBOR是3%，銀行指定的百分比是1.3%，那您的實際按揭利率就是4.3% (3% + 1.3%)。
「封頂息率」(Cap Rate) 如何為您的低息按揭提供保障
H按最大的特點是設有一個「封頂息率」（Cap Rate），這就像一個保護網。當HIBOR大幅抽升，導致「H + 百分比」的計算結果高於這個封頂息率時，銀行只會按照這個較低的封頂息率來計算您的利息。這個封頂息率通常與P按利率看齊，為您的低息按揭提供了一個重要的安全保障，讓您在享受低息好處的同時，也能鎖定最高的利率風險。
P按 (最優惠利率按揭)：追求供款穩定性的穩健之選
如果您偏好穩定，不希望每月供款額經常變動，那麼P按（最優惠利率按揭）便是一個穩健的選擇。P按的利率基準是「最優惠利率」(Prime Rate)，這個利率由銀行自行決定，變動頻率遠低於HIBOR。
大P與細P的分別及穩定性
香港的銀行體系主要有兩種P，俗稱「大P」和「細P」。大型銀行如滙豐、中銀、恒生等採用「大P」，而其他大部分銀行則採用「細P」，兩者利率通常有輕微差距。不論是大P或細P，它們的變動都相對穩定，可能一年只變動數次，甚至長時間維持不變。這種穩定性讓採用P按的業主可以更容易地規劃個人財務。
P按利率結構解讀 (P – 百分比)
P按的利率結構與H按相反，其計算公式是「P – 銀行指定的百分比」。例如，若當時的P是5.875%，銀行提供「P – 2.5%」的計劃，那您的實際按揭利率就是3.375% (5.875% – 2.5%)。
適合人群：不希望供款額頻繁變動的業主
P按特別適合那些財務規劃比較保守、收入固定，或不希望花費心神去留意利率市場波動的業主。雖然在低息週期時，P按的利率通常會比H按稍高，但它所提供的供款穩定性，是其最大的吸引力。
定息按揭計劃：鎖定利率以應對加息週期的避險工具
當市場普遍預期利率將會持續上升時，定息按揭計劃就像一個避風港，為業主提供了一個鎖定風險的選項。這個計劃讓您在指定的年期內，以一個固定的利率供款。
定息按揭如何提供明確的財務預算
定息按揭計劃最大的好處就是確定性。在鎖息期內（例如首2年或3年），您的按揭利率是完全固定的，不受任何市場波動影響。這代表您的每月供款額也會完全固定，讓您的財務預算和規劃變得非常清晰，無需為突如其來的加息而調整開支。
豁免壓力測試的條件與定息按揭壓力測試計算方式
定息按揭計劃的另一大優勢，是在符合特定條件下（例如鎖息期至少2年），申請人可以豁免壓力測試的要求。對於一些收入剛好未能通過壓力測試的準業主而言，這是一個相當吸引的條件。即使最終仍需要進行定息按揭壓力測試，其計算方式通常也會因為利率固定而較為寬鬆。
如何根據個人風險承受能力選擇鎖息期
市面上的定息按揭計劃提供不同的鎖息期，例如1年、2年、3年甚至更長。選擇哪一種，主要取決於您對未來利率走勢的判斷以及個人風險承受能力。如果您預期加息週期只是短暫的，可以選擇較短的鎖息期；如果您認為高息環境會維持一段較長時間，並希望換取更長期的穩定，那較長的鎖息期會更適合您。
【慳息進階攻略】Mortgage-Link：不止低息，更能賺息的按揭服務
要尋找最合適的低息按揭服務，除了比較基本的利率和現金回贈，市場上還有一種更進階的理財工具，就是 Mortgage-Link（高息存款掛鈎戶口）。這種計劃不單純提供低息貸款，它更 clever 的地方在於，可以將您的儲蓄轉化為慳息工具，讓您的資金為供樓開支出一分力，實現「賺息」來抵銷利息支出的效果。
Mortgage-Link (高息存款掛鈎戶口) 運作原理解析
存款利率如何與按揭利率掛鈎
Mortgage-Link 的核心概念非常直接。當您申請這種按揭計劃時，銀行會為您開設一個指定的儲蓄戶口。這個戶口的過人之處，就是它的存款利率會與您的按揭利率完全相同。舉例來說，如果您的按揭年利率是3.5%，那麼您存放在這個戶口內的資金，就能賺取同樣高達3.5%的年利率，遠高於一般只有零點幾厘的活期儲蓄。
如何透過利息抵銷本金，縮短還款期及節省總利息
這個計劃最精妙的一步，是銀行會直接將您從這個戶口賺取的高額利息，用來償還您的按揭貸款本金。這個過程並非將利息當作現金存入戶口，而是直接扣減您的欠款。因為貸款本金減少了，下一期需要計算的利息自然也會變少。長遠來看，這個「利息抵銷本金」的循環會像雪球一樣越滾越大，最終達致兩個實際效果：第一，縮短整體的還款年期；第二，大幅節省需要支付的總利息。
資金靈活性：高息與高流動性兼備的理財優勢
Mortgage-Link 的另一大優點是資金的靈活性。存放在掛鈎戶口內的資金並非定期存款，您可以隨時存入或提取，操作上與普通往來戶口沒有分別，應付日常開支或突發需要都非常方便。相比起直接提早償還部分貸款後資金便無法取回，Mortgage-Link 讓您在享受高息回報的同時，也保持著極高的資金流動性，是個攻守兼備的理財策略。
慳息效果實測：真實案例計算比較
案例設定 (貸款額、年期、利率、戶口存款額)
讓我們透過一個實際例子，看看效果有多顯著。
假設貸款額為500萬港元，還款期30年，實際按揭利率為3.5%。同時，您在 Mortgage-Link 掛鈎戶口中平均存放50萬港元（即貸款額的10%）作為備用資金。
Mortgage-Link低息按揭 VS 一般按揭的總利息支出對比
在沒有 Mortgage-Link 的情況下，一筆500萬、30年、利率3.5%的貸款，總利息支出大約是309萬港元。
如果使用 Mortgage-Link，雖然名義上的總利息開支不變，但您戶口內的50萬存款每年能產生 17,500港元（500,000 x 3.5%）的利息，這些利息會直接用作扣減本金。
計算可節省的淨利息支出及縮短的還款年期
經過計算，透過 Mortgage-Link 計劃，全期總共可以節省大約64萬港元的淨利息支出。更重要的是，還款年期可以由原來的30年（360期），大幅縮短至大約25年（301期），足足提早了5年完成供款。
Mortgage-Link 的使用限制與技巧
存款上限解說 (未償還貸款餘額的50%或60%)
Mortgage-Link 戶口並非無限額地提供高息。銀行會設定一個存款上限，通常是按揭貸款「未償還餘額」的50%或60%（視乎不同銀行計劃而定）。意思是，只有上限以內的存款才可以享有與按揭利率掛鈎的高息。這個上限會隨著您每月還款、本金減少而同步下調。
家庭共享高息：如何連結家庭成員戶口，最大化理財潛力
要用盡高息存款的上限，一個非常實用的技巧是善用「家庭共享」功能。部分銀行容許按揭人將家人的戶口（例如父母、配偶或子女）一同連結到按揭計劃。這樣就可以集合整個家庭的閒置資金，一同放入高息戶口內，更容易達到存款上限，將慳息效果發揮到最大。
超出上限的存款利率計算方式
如果存入掛鈎戶口的資金超出了上限，亦不用擔心。超出的部分並不會沒有利息，銀行會按照該行當時的普通活期儲蓄利率來計算這筆額外資金的利息。所以，您可以放心將大部分備用現金存入戶口，銀行會自動為您分開計算。
解決首期煩惱：高成數按揭 (按保) 與低息二按比較
置業路上，準備首期往往是第一道關卡。要找到理想的低息按揭服務，首先要解決的就是這筆前期資金。市場上主要有兩個方法可以幫助準業主跨越這個門檻，一個是向香港按證保險有限公司申請按揭保險，另一個是考慮低息二按。這兩種工具的運作模式和適用情況各有不同，讓我們像朋友一樣，一起深入探討，找出最適合您的方案。
深入了解按揭保險計劃 (MIP)
按揭保險的角色：銀行批出高達九成低息按揭的關鍵
按揭保險計劃，坊間常簡稱為「按保」，它並不是直接借錢給您，而是一份為銀行而設的保險。根據金融管理局的指引，銀行一般最高只能批出六至七成的按揭。但透過按揭保險，按證保險公司會為銀行承擔超出這個成數的貸款風險。正因為有了這重保障，銀行才放心批出高達九成的低息按揭貸款。所以，按揭保險就像一把鑰匙，為資金有限的首次置業人士打開了高成數按揭的大門。
按揭保費的計算與支付方式 (一次付清 vs 加借入貸款)
當然，這份「保險」是需要支付保費的。保費的金額會根據貸款額、按揭成數和還款年期來計算。支付方式十分靈活，主要有兩種選擇。第一是「一次過付清」，在提取貸款時一筆過繳交所有保費，這樣做的好處是總利息支出較少。第二是「加借入貸款」，即是將保費總額加到您的按揭貸款中，分期攤還。這個方法的好處是前期現金壓力較小，但因為貸款總額增加了，所以長遠來說總利息支出會稍高一些。
另類首期方案：低息二按的運作模式與適用場景
除了按揭保險，低息二按是另一個解決首期問題的途徑。它特別適用於一些特定情況，例如購買發展商提供二按的新盤，或者您不符合按揭保險的某些資格。
低息二按如何助您提高總貸款額，跨越首期門檻
低息二按的運作模式，是您在銀行申請一按（例如樓價的六成）之後，再向另一間財務機構（例如發展商關聯公司或其他財務公司）申請第二份按揭貸款，用以填補首期的差額。舉例來說，銀行批出六成一按，您再申請兩成二按，總貸款額就達到八成，您自己只需要準備兩成首期。這樣，總貸款額提高了，自然就更容易上車。
H44: 低息二按與銀行一按的利率結構
利率結構是考慮低息二按時必須留意的重點。一般來說，二按的利率會高於銀行的一按，因為它所承受的風險較高。有些發展商為促銷樓盤，可能會提供首幾年極低利率的二按作招徠，但優惠期過後，利率可能會大幅抽升。因此，在選擇低息二按方案時，必須仔細閱讀條款，計算清楚整個還款期的總利息成本。
申請低息二按的資格與注意事項
申請低息二按，除了需要通過二按貸款機構的審批外，還必須獲得一按銀行的同意。在申請時，要注意二按的還款年期通常較短，而且罰息期條款可能更嚴格。最重要的是，要確保自己的還款能力足以應付一按和二按兩份供款，特別是當低息優惠期結束後，供款壓力可能會顯著增加。
最新按揭保險計劃樓價上限及成數詳解
按揭保險計劃分為「新按保」和「舊按保」，兩者的主要分別在於適用的物業類型和樓價上限，直接影響您可以借貸的成數。
新按保計劃 (適用於已落成物業)
新按保計劃（亦常被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」）只適用於已建成的現樓物業。它的樓價上限獲大幅放寬，讓更多中價物業的買家受惠：
* 樓價1,125萬港元或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價1,125萬至1,715萬港元：最高可申請八成按揭。
* 樓價1,715萬至3,000萬港元：最高可申請七成按揭。
舊按保計劃 (適用於樓花及所有住宅)
舊按保計劃則適用於所有住宅物業，包括樓花和現樓。如果您的目標是未落成的樓花物業，就必須採用舊計劃的標準：
* 樓價400萬港元或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價450萬至600萬港元：最高可申請八成按揭。
* 樓價600萬港元以上：按揭成數會根據金管局的基本指引計算。
申請低息按揭全攻略：流程、文件及常見問題
了解各種低息按揭服務計劃後，下一步就是實際行動。整個申請過程並不如想像中複雜，只要清楚掌握流程、預先準備好文件，就能順利過關，成功鎖定心儀的按揭方案。一齊來看看整個申請攻略，將繁瑣的步驟化繁為簡。
低息按揭申請流程四部曲
申請按揭好比一場四部曲，每一步都環環相扣。清晰了解這四個階段，有助你更好地規劃時間，讓整個置業或轉按過程更加順暢。
第一步：初步諮詢與財務評估
在正式提交申請前，最重要的一步是進行初步諮詢。你可以向專業的按揭顧問或直接向銀行查詢，了解最新的低息按揭服務優惠。同時，這也是一個評估個人財務狀況的好時機，計算自己的還款能力、預算開支，看看是否能通過壓力測試。做好這一步，可以避免後續申請時才發現問題。
第二步：遞交申請文件
當你選定了心儀的銀行和按揭計劃後，就要正式遞交申請表及所需文件。銀行會根據你提交的資料作初步審核。文件的齊全度與準確性，直接影響審批的效率，所以預先準備妥當所有文件非常關鍵。
第三步：銀行審批及物業估價
銀行收到你的申請後，會正式進入審批程序。他們會詳細審核你的入息證明、信貸報告（TU），並委託估價行對你的物業進行專業估價。物業的估價結果會直接影響最終的貸款額，所以這是整個流程中至關重要的一環。
第四步：簽署貸款合約及法律文件
當銀行完成審批並發出正式的貸款確認信（Offer Letter）後，就代表你的按揭申請已成功獲批。接下來，你需要委託律師樓處理後續的法律文件，並在律師的見證下簽署正式的貸款合約（Mortgage Deed），完成所有手續後，銀行便會發放貸款。
按揭申請文件清單
準備充足的文件是成功申請的基石。不同背景的申請人，需要準備的文件略有不同，以下為你清晰列出兩大類別所需的文件清單。
受僱人士所需文件 (身份、入息及住址證明)
- 香港永久性居民身份證副本
- 臨時買賣合約或正式買賣合約
- 最近三個月的住址證明（例如水電煤費用單、銀行月結單）
- 最近三至六個月的薪金入帳銀行紀錄
- 最新的稅務局評稅通知書
- 僱傭合約或公司證明信
自僱及公司擁有人所需文件 (商業登記、公司財務報表及稅單)
- 香港永久性居民身份證副本
- 臨時買賣合約或正式買賣合約
- 公司商業登記證及公司註冊證書
- 最近六個月的公司銀行戶口紀錄
- 最近一至兩年的公司財務報表及利得稅評稅通知書
- 個人信貸報告
低息按揭常見問題 (FAQ)
在申請過程中，你可能會遇到一些疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，為你提供清晰的解答。
現金回贈超過1%有何影響？如何計算？
根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除，用以計算最高按揭成數。例如，貸款額為500萬，現金回贈1.5%（即7.5萬），由於回贈超過1%（5萬），銀行在計算按揭成數時，會以492.5萬（500萬 – 7.5萬）作為新的貸款額基礎。
什麼是罰息期？轉按前需要注意什麼？
罰息期是銀行為保障利息收入而設的條款，通常為貸款首兩至三年。如果你在此期間內提早全數清還按揭貸款（例如透過轉按），銀行會向你收取罰款，金額一般為貸款額的某個百分比。因此，計劃轉按前，必須先查閱現有貸款合約，確定是否已過罰息期，避免產生額外開支。
入息不足以通過壓力測試，定息按揭壓力測試會較寬鬆嗎？
是的，對於未能通過一般浮息按揭壓力測試的申請人，定息按揭計劃可能是一個可行的選項。由於定息按揭計劃在指定年期內（例如首2年或3年）的利率是固定的，其風險較低，因此在計算定息按揭壓力測試時，銀行或按揭保險公司通常會採用較為寬鬆的標準，甚至在特定條件下可以豁免壓力測試，為部分入息稍遜的申請人提供上車機會。
居屋、綠置居及其他資助房屋的低息按揭有何不同？
資助房屋的按揭申請與私樓最大的分別在於有政府作為擔保人。在政府擔保期內（通常由首次發售日起計），銀行可以提供高達九成半（綠表）或九成（白表）的按揭成數，而且申請人無需通過壓力測試，也不必購買按揭保險。這大大降低了資助房屋的上車門檻。不過，若過了政府擔保期，申請按揭或轉按的準則便會與私樓看齊。