當面臨破產困境，很多人第一時間想到的「自救」方法，就是將名下物業轉給家人，以為可以避過債務追討。然而，這個看似聰明的舉動，實則暗藏三大法律陷阱，隨時可能弄巧成拙，不但無法保住物業，更可能引發更嚴重的後果。事實上，即使已頒布破產令，業權亦非無可挽回。本文將由專家為您深入剖析破產前物業轉名的致命風險，並提供兩大合法、實際可行的途徑，助您在法律框架下處理聯名物業業權，真正保住安樂窩。
破產前物業轉名的巨大法律風險：為何「走漏洞」行不通？
很多人在面對財務困境時，第一時間想到的可能是進行破產物業轉名，希望在申請破產前將名下物業轉移給家人，以為這樣就能保住資產。這個想法表面看似合乎邏輯，但在香港的破產法例下，這類操作其實隱藏著巨大的法律風險，意圖「走漏洞」的做法幾乎注定會失敗，而且可能引發更嚴重的後果。
破產物業轉名的核心陷阱：法律如何看待低價交易與送贈
要理解為何破產前轉移物業行不通，首先要明白法律如何審視這些交易。當一個人破產，其名下所有資產的最終目的是要公平地償還給所有債權人。因此，任何在破產前旨在減少個人資產、令債權人利益受損的轉移動作，都會受到法律的嚴格審查。
「送讓契」的定義與後果：零代價轉讓的潛在危機
「送讓契」（Deed of Gift）是一種零代價的業權轉讓方式，即是將物業無條件「送贈」給他人，通常是近親。這種方式看似簡單直接，但在破產法下卻是最高風險的操作。因為這明顯是將本應用於償債的資產無償轉移，直接損害了債權人的權益。一旦破產程序啟動，這類交易極有可能被視為無效。
低於市價轉讓的界定：成交價遠低於市場估值的風險
另一種常見的錯誤嘗試，是以遠低於市價的價格將物業「賣」給親友。例如，一個市值600萬的單位，僅以100萬的價格轉讓。法律上，這種交易被稱為「有值交易但價值偏低」（Transaction at an Undervalue）。法庭和破產受託人不會只看交易表面，而是會評估其商業實質。如果成交價與當時的市場估值存在巨大差距，同樣會被認定為意圖轉移資產，以規避償債責任。
象徵式交易（如一元轉讓）在破產法下的審視
有人可能會想，用象徵式的一元進行交易，使其成為一宗「正式買賣」，是否就能過關？答案是否定的。這種象徵式交易在法律上與送贈無異，同樣會被視為「有值交易但價值偏低」的一種。破產法審視的是交易的本質，而非名義上的作價。一元轉讓一個價值數百萬的物業，其目的昭然若揭，根本無法通過法律的審查。
破產受託人的法律武器：致命的「五年追溯期」
即使完成了物業轉讓，也不代表萬無一失。因為破產法例賦予了破產受託人一個強大的法律武器，這就是俗稱的「五年追溯期」。這個機制確保了任何在破產前進行的可疑資產轉移，都無所遁形。
追溯期如何計算：從破產呈請日起倒數五年
追溯期的計算方法非常清晰，是從破產呈請書提交給法院當天起，向前倒數五年。換句話說，任何在這五年內發生的低價或無償資產轉讓，都屬於可被追討的範圍。即使轉名操作在破產申請的四年前已經完成，依然在受託人的追溯權力之內。
破產受託人與破產管理署的角色：如何主動挑戰可疑交易
破產受託人或破產管理署署長，其法定職責就是為債權人尋回最大利益。他們會主動及詳細地審查破產人的過往財務記錄，特別是大額資產的變動。一旦發現上述的可疑交易，例如送贈或低價轉讓，他們有責任代表債權人入稟法院，申請推翻該宗交易，將物業業權追討回來。
追查機制：土地註冊處的公開記錄令轉移動作無所遁形
有些人可能心存僥倖，認為只要自己不說，受託人便無從得知。這是一個完全錯誤的觀念。香港所有的物業交易，包括買賣、送贈及轉名，都必須在土地註冊處進行登記，這些記錄是公開的，任何人都可以查閱。破產受託人只需進行查冊，便能清楚掌握破產人過去的物業持有及轉讓歷史，任何異動都一目了然。
嘗試非法轉移物業的嚴重後果
嘗試進行破產前物業轉名，不但無法達到目的，反而會帶來一系列嚴重後果，令自己和家人陷入更深的困境。
後果一：交易被法庭宣告無效，物業被追回
最直接的後果就是，破產受託人會成功向法庭申請宣告該轉名交易無效。物業的業權會被追回，並重新納入破產人的資產池中，最終被出售以償還債務。所有為轉名而花費的時間、金錢（如律師費、印花稅）都將付諸流水。
後果二：被視為不合作，破產期可被延長至八年
在破產程序中，誠實合作是提前解除破產令的關鍵。如果被發現曾在破產前意圖轉移資產，這種行為會被視為不誠實及不合作。受託人有權以此為由向法庭提出反對，阻止破產人在正常的四年後自動解除破產，破產期最長可被延長至八年，對個人生活和財務自由的影響將會加倍。
後果三：引發額外官司，增加精神及財務負擔
推翻交易的過程需要透過法律程序進行，這意味著接收物業的家人（例如配偶或子女）將會被捲入官司之中，需要應訊甚至聘請律師抗辯。這不僅增加了額外的財務開支，更會對整個家庭帶來巨大的精神壓力與困擾。
真人個案警示：因錯誤建議而人財兩失的教訓
讓我們看一個真實的案例，更能明白箇中風險。
案例背景：破產前將聯名物業業權「送贈」給妻子
陳先生因生意失敗欠下巨債，在朋友的「建議」下，決定申請破產。為保住與妻子聯名持有的自住單位，他在提交破產呈請前半年，透過律師樓辦理了送讓契，將自己持有的一半業權無償「送贈」給陳太太。他以為這樣，物業就完全屬於太太，與自己的債務無關。
最終結果：破產受託人成功推翻轉名，妻子亦被捲入法律程序
陳先生破產後，其破產受託人在查核其資產記錄時，輕易地從土地註冊處的記錄中發現了這次業權轉讓。受託人隨即入稟法院，指該次送贈屬於《破產條例》下的不公平交易。由於轉讓在五年追溯期內，而且是零代價，法庭最終裁定交易無效。陳先生的業權份額被追回，物業最終仍需被出售以償還債務。過程中，陳太太亦需以答辯人身份應對法律程序，整個家庭為此疲於奔命，結果是人財兩失。
已頒布破產令？聯名物業的即時影響與「釘契」程序
當法院頒布破產令的一刻，任何關於破產物業轉名的想法都需要立即停止，因為此刻物業的業權已出現根本性的轉變。對於擁有聯名物業的破產人士來說，影響是即時而且深遠的。法律程序會自動啟動，將物業的業權份額轉移，並透過「釘契」程序，將物業牢牢鎖定。了解這些即時影響，是處理後續問題的第一步。
破產欠債人的業權轉移：聯名物業份額自動歸屬受託人
破產令頒布後，根據香港的《破產條例》，破產人名下所有的資產，包括他在任何聯名物業中所佔的業權份額，都會即時並自動地歸屬予破產受託人。這個過程是依法自動發生的，並不需要破產人簽署任何文件。簡單來說，原本屬於你的那一半業權，在法律上已經不再屬於你，而是變成了受託人的財產，用作變賣來償還你的債務。
解除破產令不等於取回業權：最常見的誤解
一個非常普遍的誤解是，以為只要撐過四年（首次破產人士的標準年期）並成功解除破產令，所有事情就會回復原狀，包括可以取回物業的業權。事實並非如此。破產令解除，只是代表你個人在法律上恢復自由，不再受破產的種種限制。但是，那份早已轉移給受託人的物業業權，並不會自動歸還。它仍然屬於受託人，直至受託人成功將其出售為止。這意味著，業權的損失是永久性的，與破產令是否解除沒有直接關係。
自住物業不獲豁免：香港破產法例的嚴格規定
另一個需要釐清的觀念是，許多人以為自住物業是「家」，是基本生活所需，因此可以獲得豁免。香港的破產法例對此有嚴格規定，並不存在豁免條款。無論該物業是否你唯一的居所，或是你與家人同住的地方，只要你有業權份額，它就會被視為可供變現的資產。受託人的責任是為全體債權人爭取最大利益，因此會將你的自住物業權益納入破產資產中處理。
甚麼是「釘契」？對破產物業的實質影響
「釘契」是個很形象化的俗稱，它的正式程序是在土地註冊處的業權記錄上，註冊一份相關的法律文件，例如法院的命令。就破產個案而言，「釘契」指的就是破產受託人將破產令註冊到相關物業的田土廳記錄上。這個動作的實質影響，就是向全世界公開宣告，此物業的部份業權正由破產受託人管理，業權狀況存在負擔，不能隨意處置。
破產令註冊與釘契程序：物業如何被加上公開負擔
破產受託人（或破產管理署署長）在接管破產人的資產後，會對其名下物業進行查冊。一旦確認破產人擁有業權，受託人便會把破產令的副本送交土地註冊處進行登記。完成登記後，任何公眾人士或機構（如銀行、律師樓）在查閱該物業的土地登記冊時，都能清楚看見這項破產令的註冊記錄。這份記錄就像一個公開的警示，標明了物業的業權是不完整的。
釘契後的限制：物業出售、轉按或加按均被禁止
物業一旦被釘契，所有關於業權的重大交易都會被即時叫停。你無法出售整個物業，因為你已不再擁有完整的業權。同樣地，你也無法為物業進行轉按（refinance）以獲取更優惠的利率，或者加按（top-up mortgage）來套取現金。任何需要審查業權完整性的金融機構，在看到釘契記錄後都會拒絕相關申請。物業的資產價值，在此刻被完全凍結。
對非破產聯名業主（如配偶）的影響：資產被凍結
釘契對非破產的聯名業主（例如配偶）的打擊同樣沉重。雖然從法律上看，釘契只針對破產人那一半的業權，配偶的業權份額本身並未受影響。但在現實操作中，由於整個物業的業權記錄上存在負擔，導致整個物業都無法進行任何交易。配偶即使想出售自己那一半的業權，也找不到買家。想轉按或加按，銀行亦不會批准。結果就是，配偶的資產也被一同鎖死，無法動用。
若置之不理的最終結局：物業面臨強制出售（強拍）
如果釘契的問題一直懸而未決，非破產的業主亦沒有採取任何行動（例如向受託人購入業權），破產受託人並不會無限期地等待。受託人對債權人負有責任，必須採取行動將破產人的資產變現。最終，受託人會啟動法律程序，強制將整個物業放售。
破產受託人如何啟動強制出售程序
破產受託人可以依據香港法例，向法院申請「售賣令」（Order for Sale）。由於受託人合法地持有了破產人的業權份額，等同於其中一位業主，因此有權提出出售整個物業的申請。除非非破產的聯名業主有非常強力的法律理據，否則法院通常會批准此類申請。法庭的命令會凌駕於非破產聯名業主的反對意見之上。
強拍對非破產聯名業主的打擊：被迫遷離並失去居所
一旦法院頒布強制售賣令，整個物業便會透過拍賣或私人協商等方式出售。出售所得的款項，會按照業權比例分配。非破產的聯名業主雖然能取回屬於自己份額的資金，但最直接的打擊是，他們將會失去一直居住的家園，被迫遷離。這不僅是財務上的損失，更是對家庭生活和安穩的巨大衝擊。
【實戰解救】聯名物業「解釘」及業權處理的兩大合法途徑
當破產令頒布，聯名物業被「釘契」確實是一個棘手的局面。不過，這不代表完全沒有出路。處理破產物業轉名，其實有清晰的法律框架可循。與其被動等待，不如主動出擊。以下介紹兩個合法且實際的途徑，協助非破產的聯名業主一步步解決問題，重新掌握物業的完整控制權。
途徑一：向破產受託人購入業權，完成合法業權轉移
這個方法是目前最常見的處理方式，特別適合非破產一方有一定財力，但又未能全數清還破產人所有債務的情況。簡單來說，就是由你（非破產的聯名業主）出面，向管理破產資產的受託人，買下原屬於破產方的那一半（或其他比例）的業權。
步驟一：主動聯絡受託人表達購買意願
第一步是積極行動。你需要主動聯絡負責該破產個案的破產受託人（可能是破產管理署署長或外聘的專業人士），正式表達你希望購入破產人業權份額的意願。這是一個正式的商業協商，清晰的意向表達是啟動整個程序的關鍵。
步驟二：委託專業測量師進行物業估價
價格是整個交易的核心。受託人的法律責任，是為債權人爭取最大利益，所以他必須以一個公平的市場價格出售業權。為此，雙方通常會委託一位獨立的專業測量師為物業進行估價。這份估價報告會成為釐定購買價格的重要依據，確保交易的公允性。
步驟三：協商購買價格及簽訂買賣協議
根據專業估價報告，你便可以與受託人展開正式的價格協商。商討的價格一般會是物業總市值乘以破產人所佔的業權比例。達成共識後，雙方律師會草擬一份正式的物業買賣協議，清楚列明交易條款，簽署後便具備法律約束力。
步驟四：完成法律程序，正式轉讓業權並解除釘契
簽署協議後，餘下步驟就如一般物業買賣。你支付協定的樓價，雙方律師處理轉名文件。當受託人收到款項後，便會簽署轉讓契，並到土地註冊處辦理手續。完成後，破產令的註冊（即「釘契」）會被正式移除，整個物業的業權便會完全轉到你的名下。
途徑二：申請「廢止破產令」(Annulment)
這是最徹底的解決方案，等同於將整個破產程序「還原」。一旦成功，破產令會被撤銷，法律上該破產紀錄會被視為從未發生過，物業的釘契問題自然迎刃而解。
申請前提：有能力全數清還所有債務及費用
申請廢止破產令有一個非常高的門檻，就是破產人或其家人朋友，必須有能力全數清還破產人的所有債務。這裡的「所有」不單指欠債本金，還包括累積的利息、破產受託人的行政費用及所有相關的法律開支。這通常是一筆相當可觀的金額。
申請流程：如何向法庭提出申請並證明已還清債務
當你準備好足夠資金並還清所有款項後，便可以透過律師向高等法院提交正式申請。你需要向法庭呈交所有還款證明，例如與各債權人達成的還款協議、銀行轉帳紀錄等。破產受託人亦會向法庭提交報告，確認所有債務及費用均已結清。法庭審視所有文件，確認符合要求後，便會頒布廢止令。
成功廢止的效果：破產物業自動解釘，業權恢復正常
一旦法庭頒布「廢止破產令」，破產受託人便會到土地註冊處取消破產令的登記。物業的「釘契」會自動解除，業權狀況會恢復到破產前的狀態。這意味著原來的聯名業權會完整地回復，破產人亦能重新取回其物業份額，所有因破產而來的限制都會一併消失。
【財務預算】處理破產物業的潛在費用一覽
當考慮各種處理破產物業轉名問題的合法途徑時，財務預算絕對是關鍵一環。不同的方案涉及的費用性質和金額都有很大差異。清楚了解這些潛在開支，才能選擇最適合自己家庭財政狀況的方法。以下我們會詳細拆解兩個主要方案的費用構成，助你做好財務規劃。
各方案費用預算對比表
在深入分析之前，我們先快速比較兩個方案的財務特點。
- 方案A (向受託人購入業權): 總支出相對較為固定和可預測。費用主要圍繞物業本身一半業權的市值，適合有能力籌集這筆資金的家庭成員。
- 方案B (申請廢止破產令): 總支出通常遠高於方案A。因為這個方案的目標是完全還清所有債務以及相關行政費用，適合有充裕資金，希望徹底解決破產問題的人士。
方案A：向受託人購入業權
如果選擇由非破產的聯名業主（例如配偶）向破產受託人買回破產那一半的業權，你需要預備的費用主要包括以下幾項：
- 業權購買價： 這是最大的一筆開支。金額並非由你或受託人隨意定價，而是需要委託獨立的專業測量師行，對物業進行估價。購買價就是根據當時估值的市價，計算出破產人所佔業權的價值（通常為一半）。
- 律師費： 整個交易過程與一般二手樓買賣相似，需要聘請律師處理買賣合約、業權轉讓文件及到土地註冊處登記等手續，當中會產生相應的律師服務費。
- 印花稅： 即使是向受託人購入業權，稅務局仍會視之為一項正常的物業交易。你需要根據購入那部分業權的價值，繳付相應的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。
- 測量師估價費： 委託測量師行為物業估價亦需要支付一筆費用。
總括而言，這個方案的成本主要同當時的樓市市況掛鉤。
方案B：申請廢止破產令
申請廢止破產令是一個更徹底的解決方法，目標是讓破產記錄從法律上被撤銷。不過，這個方案的門檻相當高，你需要有能力支付以下所有款項：
- 全數清還有關債務： 你必須準備足夠資金，一次過償還所有經破產受託人審核及接納的債務本金。
- 支付所有債務利息： 除了本金，你還需要支付由破產令頒布日起計，至全數還清債務日為止所產生的法定利息。
- 支付破產管理費用及開支： 整個破產程序中，破產管理署及受託人處理你的案件所產生的所有行政費用、法律開支等，都必須由你全數承擔。這筆費用可以相當可觀。
- 法庭費用及律師費： 向法庭正式提交廢止破產令的申請，需要支付法庭費用。同時，你亦很可能需要聘請律師協助處理申請文件及代表出庭，這會產生額外的法律費用。
這個方案等於將整個破產相關的財務問題一次過解決，但對資金的要求非常嚴格。
破產以外的選擇：個人自願安排 (IVA) 如何避免物業問題
面對沉重債務時，有些人可能會考慮用破產物業轉名的方式保住資產，但這條路充滿法律風險。其實，除了直接破產，還有一個正規的法律程序，可以幫助處理債務，同時更有機會保住辛苦建立的家，這就是「個人自願安排」(IVA)。
甚麼是個人自願安排 (IVA)？
與債權人達成新的還款協議，避免破產
個人自願安排 (Individual Voluntary Arrangement，簡稱IVA) 是根據香港《破產條例》設立的法律程序。它的核心概念很直接，就是由債務人主動向所有債權人提出一個全新的、可行的還款方案。這個方案會列明一個較長的還款期及每月還款額。只要獲得佔總債務額75%的債權人投票同意，這個新協議就會得到法庭頒令，對所有債權人都具法律約束力。最重要的是，一旦IVA啟動，債權人就不能再對債務人採取任何追討行動，包括申請其破產。
IVA如何幫助債務人保留物業
IVA最大的優勢之一，就是能夠合法地保留物業。因為IVA的本質是債務重組，而不是破產，所以債務人的資產並不會像破產一樣，被強制交由破產受託人接管和變賣。債務人仍然是物業的合法業主，可以繼續居住。只要能夠遵守IVA協議中的還款承諾，物業就不會受到影響。這從根本上避免了因破产 物业转名而引發的種種法律問題與被追討的風險。
申請IVA的考慮因素與流程
何時應考慮IVA而非直接破產
IVA並非適合所有人，但在以下幾種情況，它通常是比破產更理想的選擇：
* 擁有穩定收入：債務人需要有一份穩定的工作或收入來源，證明有能力在未來數年（通常為三至五年）持續履行新的還款計劃。
* 希望保留資產：如果名下有物業、車輛或其他重要資產，特別是自住居所，而又極力希望保留，IVA就是為此而設的途徑。
* 職業所限：對於某些專業人士，例如律師、會計師或公務員，破產記錄可能會嚴重影響其執業資格或仕途。IVA則可以避免留下破產的污名。
* 債務金額較大：如果債務總額較大，並且牽涉多家金融機構，透過IVA進行一次性的集中談判，會比逐一應對更有效率。
尋求專業代名人協助的重要性
申請IVA是一個嚴謹的法律過程，絕非單靠個人就能完成。法例規定，整個IVA程序必須由一名「代名人」(Nominee) 協助和監督。這位代名人通常是執業律師或會計師。他們的角色至關重要，職責包括：
* 客觀評估債務人的財務狀況，分析可行性。
* 協助草擬一份對債權人有說服力的還款建議書。
* 作為債務人與眾多債權人之間的溝通橋樑。
* 召開及主持債權人會議，並將結果呈報法庭。
一位經驗豐富的代名人，能大大提高IVA方案獲接納的成功率，確保整個過程合法合規，讓債務人能夠在法律框架下，安心地解決債務和物業問題。
關於破產與聯名物業的常見問題 (FAQ)
在了解過各種法律風險和合法解救途徑後，你心中可能還會有一些具體的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠為你提供更清晰的解答。
破產令解除後，被轉移的業權會自動歸還嗎？
這是一個非常普遍的誤解，答案是：不會。破產令解除，僅代表破產人在個人層面恢復了財務自由，例如可以重新開設銀行戶口或申請信貸。但是，在破產令生效時，你於物業中的業權份額已經透過法律程序轉移至破產受託人名下，這個轉移是為了償還債務而進行的，並不會因為破產期結束而自動逆轉。受託人仍然持有該業權，並且有責任繼續將其變賣套現，直至相關債務及費用清還為止。
即使聯名物業是唯一居所，可否豁免被納入破產資產？
答案同樣是：不可以。香港的破產法例旨在公平地保障債權人的利益，因此會將破產人名下所有具價值的資產都計算在內。即使該物業是你和家人的唯一居所，法律上並無豁免條款。你所擁有的業權份額，依然會被視為可供變現的資產，自動轉歸給破產受託人處理。
整個處理過程（如買回業權）大概需要多長時間？
這個過程沒有一個固定的時間表，因為涉及多個步驟和不同單位的協調。一般來說，整個流程包括主動聯絡受託人、委託專業測量師為物業進行估價、雙方就購買價進行協商、以及最後經由律師處理買賣協議和相關法律文件。每個環節都需要時間。綜合來看，由開始接洽到最終完成交易並解除釘契，預計需要數個月的時間，實際進度取決於各方的溝通效率和合作程度。
如果聯名物業的另一方是我配偶，他/她需要為我的債務負責嗎？
在法律原則上，配偶並不需要為你個人的債務負責，除非他/她本身是該筆債務的擔保人。然而，影響是實質存在的。你的破產會導致整個物業被「釘契」，雖然你的配偶無需償還你的債務，但他們在物業中的資產卻會因為你的破產而被凍結，無法自由出售或進行轉按。這也是為何很多非破產的聯名業主會選擇與受託人協商，透過合法的破產物業轉名程序買回另一半業權，以求徹底解決問題，讓物業業權回復完整。