金管局於2025年2月28日宣佈暫停實施多年的壓力測試，意味著「供款與入息比率」(Debt-to-Servicing Ratio, DSR) 已成為銀行審批按揭的唯一核心指標。對於準備「上車」或換樓的您來說，準確計算DSR不再是選項，而是規劃置業預算、避免估錯數導致撻訂風險的首要任務。究竟DSR如何計算？金管局最新的DSR上限是多少？月入五萬可以買到幾多錢的樓？如果不達標又有何「過關」財技？本文將為您由淺入深，全面拆解DSR的定義、最新上限、精準計算公式，並提供三大實戰攻略，助您在睇樓前清晰掌握自己的真實借貸力。
壓力測試已成過去，為何「供款與入息比率」是您現時申請按揭的唯一指標？
金管局最新政策解讀 (2025年2月28日起)：正式告別壓力測試
暫停壓力測試的背景與對買家的即時影響
隨著壓力測試的規定暫停，現時申請按揭最關鍵的指標，就是您的供款與入息比率。香港金融管理局（金管局）在2025年2月28日宣布，所有住宅物業按揭申請將暫停實施壓力測試要求。這項調整主要是考慮到美國加息周期似乎已見頂，本地利率進一步飆升的風險相對降低。對於準買家而言，最直接的影響是置業的門檻有所降低，因為過往一些因未能通過壓力測試而被拒的申請，現在有機會獲批。
「供款與入息比率」(DSR) 成為按揭審批的唯一核心基準
在壓力測試暫停之後，「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）就成為了銀行審批按揭時，衡量申請人還款能力的唯一核心標準。簡單來說，銀行會根據您的總收入，來評估您能否在符合供款與入息比率上限的要求下，承擔每月的按揭供款和其他債務。因此，準確理解和計算自己的DSR，是現時成功申請按揭的第一步。
新舊對比：DSR 與已暫停的壓力測試有何根本分別？
壓力測試 (過去式)：評估申請人應對未來加息風險的能力
壓力測試的主要目的，是評估您在未來利率上升環境下的還款能力，可說是一種前瞻性的風險評估。它的計算方式是在當時的按揭利率基礎上，假設利率再上升2厘，然後計算出新的每月供款額。申請人必須證明，即使在加息後，新的供款額仍然不會超過其每月總入息的60%。這個機制是用來確保借款人有足夠的財務緩衝區，去應對未來的利率波動。
供款與入息比率 (現在式)：評估申請人當前的實際還款負擔
供款與入息比率則完全聚焦於您當前的財務狀況。它直接計算您所有債務（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）的每月總供款額，然後與您的每月總入息作比較。根據金管局的指引，這個比率一般不能超過50%。DSR的計算不涉及任何利率假設，它純粹反映您在現時利率水平下的實際還款負擔，是一個評估「當下」還款能力的直接指標。
為何精準計算DSR，是規劃置業預算的首要步驟？
避免因估算錯誤而導致撻訂的財務風險
準確計算供款與入息比率並非純粹的數字練習，而是保障您財務安全的重要一步。如果您在簽署臨時買賣合約後，才發現自己的DSR不達標而導致銀行拒絕按揭申請，您可能會因無法完成交易而被迫撻訂，最終損失慘重的訂金。提前精算DSR，能助您有效管理這個潛在的財務風險。
助您在睇樓前，清晰掌握自己的借貸力上限
在您開始四處睇樓之前，先花時間計算自己的DSR，就等於為自己畫出了一幅清晰的財務地圖。您可以根據供款與入息比率上限，反推出自己能夠承擔的最高每月供款額，再由此推算出最高的貸款總額。這個數字，就是您的借貸力上限。掌握了這個關鍵數據，您就可以將睇樓目標鎖定在自己能力範圍內的物業，避免浪費時間和精力，讓整個置業過程更具效率和確定性。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？一文看懂核心定義與金管局準則
DSR的官方定義與在按揭審批中的重要性
談到申請按揭，『供款與入息比率』（Debt-Servicing Ratio，簡稱DSR）絕對是您必須了解的核心指標。簡單來說，這是一個由香港金融管理局（金管局）制定的標準，用來衡量您每月所有債務總供款，佔您每月總入息的百分比。這個比率直接反映了您的還款能力，是銀行決定是否批出按揭貸款，以及批出多少貸款額的關鍵依據。
金管局訂立的基本要求
根據金管局的指引，供款與入息比率公式的計算結果，通常不可超過一個特定的上限。具體來說，銀行會將您正在申請的按揭供款，加上所有其他現有債務（例如私人貸款、信用卡分期等）的每月還款額相加，然後再除以您的每月總入息。這個計算出來的百分比，就是您的DSR。
為何銀行必須嚴格遵守DSR的審批標準？
這並非銀行單方面設下的門檻，而是金管局為維持整個銀行體系穩健而設下的宏觀審慎監管措施。嚴格遵守DSR標準，可以確保借款人不會過度借貸，降低日後因利率波動或經濟逆轉而出現斷供的風險，從而保障銀行和金融市場的穩定。
DSR上限50%：銀行審批的黃金法則
對於大部分按揭申請人來說，「供款與入息比率上限」這條黃金法則是50%。換句話說，您每個月所有的債務供款總和，不可以超過您每月總入息的一半。
首次置業及自住物業申請人的基本門檻
如果您是首次置業，而且購買的物業是用作自住用途，那麼銀行審批您的按揭申請時，便會以50%作為DSR的基準線。
如何初步評估您的DSR是否達標
您可以做一個簡單的初步計算。假設您月入HK$50,000，沒有任何其他貸款。那麼，您的每月總供款上限就是 HK$25,000 (HK$50,000 x 50%)。只要您心儀物業的預計每月按揭供款低於這個數目，理論上便符合了基本的DSR要求。
DSR上限降至40%的三大關鍵情境
然而，50%並非適用於所有情況。在某些特定情境下，金管局會要求銀行將供款與入息比率上限收緊至40%，以管理更高的潛在風險。以下是三個您必須留意的關鍵情境：
情境一：非首次置業 (已持有或擔保其他按揭)
如果您本身已經持有其他未供完的按揭，或者您是另一宗按揭的擔保人，銀行在審批您的新按揭申請時，DSR上限便會由50%下調至40%。
情境二：非自住用途 (如物業作出租用途)
假如您購買物業的目的並非自住，而是打算用作出租或其他投資用途，基於投資風險較高，DSR上限同樣會收緊至40%。
情境三：主要收入來源並非來自香港
如果您的主要收入並非來自香港本地（例如是海外工作收入），銀行在評估還款穩定性時會更為審慎，因此DSR上限亦會調整至40%。
【實用教學】從月薪反向規劃：我的DSR能負擔多少樓價？
在規劃置業藍圖時，與其先看中物業再計算能否負擔，一個更穩健的方法是從自身收入出發，反向推算出自己的實際購買力。要精準掌握這個數字，關鍵就在於理解您的「供款與入息比率」(DSR)。這個由香港金融管理局訂立的核心指標，直接決定了銀行願意批出的貸款額度。以下將引導您一步步從月薪開始，規劃出清晰的置業預算。
第一步：計算您的「最高可承擔月供」
置業預算規劃的第一步，是找出您每月可以用於償還所有債務的金額上限。這個數字並非主觀評估，而是有明確的官方標準。
基準公式：您的每月總入息 x DSR上限 (50%或40%)
這個基礎的供款與入息比率公式十分直接。根據金管局的指引，銀行用以審批按揭的供款與入息比率上限有兩個主要標準：
- 50%上限：適用於首次置業、申請自住物業按揭，並且沒有為其他按揭作擔保的人士。
- 40%上限：若您並非首次置業（例如已持有或正擔保其他按揭）、物業用作出租等非自住用途，或主要收入並非來自香港，這個較嚴格的上限便會適用。
案例分析：月入HK$45,000，您的最高供款額是多少？
假設您的每月總入息為HK$45,000，並且沒有任何其他按揭負擔，希望購買自住物業。
- 您的最高可承擔月供 = HK$45,000 x 50% = HK$22,500
這個HK$22,500就是您每月所有債務供款（包括新申請的按揭及其他所有貸款）的總和上限。
第二步：識別蠶食您借貸力的「隱形負債」
計算出HK$22,500的理論上限後，下一步是檢視現實。這個數字並非您可以全數用於新按揭供款的金額，您必須先扣除所有現存的債務供款。
信用卡分期、私人貸款、學生貸款等如何影響DSR
銀行在審批按揭時，會透過信貸報告（TU）查閱您所有的信貸紀錄。因此，不論是信用卡分期付款、私人貸款、學生貸款、汽車貸款還是稅務貸款，其每月的還款額都會被計算在內，直接佔用您的DSR額度。這些看似零散的債務，正是蠶食您最終借貸力的「隱形負債」。
模擬計算：一筆私人貸款如何即時降低您的可負擔樓價
延續月入HK$45,000的案例。假設您目前有一筆私人貸款，每月需要還款HK$5,000。
- 您的最高總供款額上限：HK$22,500
- 扣除現有私人貸款月供：- HK$5,000
- 您可用於新按揭的最高月供：HK$22,500 – HK$5,000 = HK$17,500
經過計算，您真正能用來供樓的預算，已由HK$22,500即時下降至HK$17,500。這個數字的變化，將直接影響您可以負擔的貸款總額及樓價。
第三步：綜合評估您的實際置業預算
當您得到最真實的「可承擔按揭月供」數字後，便可以進入最後一步，將這個月供金額轉化為實際的置業預算。
利用按揭計算機，從「最高月供」反推出可負擔的貸款總額
您可以利用網上的按揭計算機進行反向推算。將您的「最高可承擔按揭月供」（例如HK$17,500）、一個模擬的按揭利率（例如現時銀行普遍用作審批的封頂利率約4.125%）以及最長還款年期（例如30年）輸入計算機。計算機便會反向推算出您可以承擔的最高貸款總額。
結合首期資金，鎖定您可以負擔的物業價格範圍
最後一步，是將計算出的最高貸款總額，加上您已儲備的首期資金。
- 您的置業預算 = 最高可承擔貸款總額 + 您的首期金額
這個總和，就是您可以在市場上尋找的物業價格範圍。透過這個由收入反向規劃的過程，您能夠在睇樓前已建立一個非常清晰及實際的預算，避免因錯誤估算借貸力而浪費時間，甚至承受撻訂的風險。
深入剖析DSR計算公式：銀行如何精算您的供款與入息？
要準確計算供款與入息比率，就好像解構一道看似簡單，但其實內有乾坤的數學題。根據金管局的要求，供款與入息比率公式的基本結構是「每月總債務供款」除以「每月總入息」。不過，銀行在審批時，對分子(債務)與分母(入息)的定義和計算方式都有非常嚴謹的標準。以下將會逐一拆解，讓您了解銀行是如何精算這兩個關鍵數字。
關鍵(一)：準確計算「每月總債務供款」(分子)
分子部分，即「每月總債務供款」，是整個供款與入息比率公式中最容易被低估的一環。它不單指您正在申請的按揭，而是您個人所有債務的總和。
擬申請的按揭供款：為何H按須以「封頂息率」計算？
當您申請H按（銀行同業拆息按揭）時，銀行並不會用當前浮動的低利率來計算您的每月供款。根據供款與入息比率金管局的指引，銀行必須採用該按揭計劃的「封頂息率」(Cap Rate) 作為計算基準。這樣做的目的是為了進行風險評估，確保即使未來利率上升至封頂水平，您的還款能力依然穩健。例如，即使您現時的H按實際利率可能只有3.5%，但如果計劃的封頂息率是4.125%，銀行便會以後者來計算您的每月供款，從而得出一個較為保守的審批結果。
其他現有債務：私人貸款、稅貸及分期付款全面睇
除了新申請的按揭，您所有現存的債務都會被計入「每月總債務供款」之內。這包括但不限於：
- 其他物業按揭或擔保
- 私人貸款
- 汽車貸款
- 稅務貸款
- 學生貸款
- 信用卡分期付款
- 任何形式的循環貸款或分期購物計劃
銀行會將這些債務的每月還款額，與新申請按揭的每月供款相加，得出最終的「每月總債務供款」數字。
【專家提示】銀行會透過信貸報告(TU)查核您所有已申報及未申報的債務
這裡有一個重點要提醒您，在申報債務時必須誠實和全面。銀行在審批按揭前，必定會查閱您的個人信貸報告(由環聯TransUnion提供)。這份報告詳盡記錄了您所有的信貸帳戶和還款紀錄。即使您遺漏申報某項分期付款，銀行也能從報告中得知。任何隱瞞或不實申報，不但會影響您的信貸評級，更有可能導致按揭申請被即時拒絕。
關鍵(二)：全面申報「每月總入息」(分母)
分母部分，即「每月總入息」，是證明您還款能力的核心。銀行對不同性質的收入有不同的計算方法和證明要求，關鍵在於提供清晰和可持續的入息證明。
固定收入人士：薪金、雙糧及花紅的計算方法與證明文件
對於有固定月薪的受薪人士，計算方法相對直接：
- 基本薪金：直接以每月薪金計算。
- 固定雙糧或年終獎金：通常會將總額除以12個月，再加到每月入息之中。
- 非固定花紅或佣金：銀行審批會較為審慎，一般會以過去1至2年的平均金額計算，並可能在此基礎上作出折讓。
所需證明文件：最近3個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單、最近期的稅單及僱傭合約。
非固定收入人士(自僱/佣金)：銀行如何評估及所需證明
對於收入來源非固定的人士，例如自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金的銷售人員，銀行的評估會更為嚴謹：
- 評估方法：銀行通常會要求申請人提供最少6個月，甚至長達12個月的入息證明。然後計算這段時期的平均收入，並可能因應收入的波幅作出一定比例的折讓（例如只計算平均收入的八成）。
所需證明文件：最少6個月的個人及公司銀行戶口紀錄、商業登記證、經審核的財務報告及最近1至2年的稅單。
租金收入可以計入嗎？銀行如何進行折算？
租金收入可以被視為入息的一部分，但銀行必定會進行折算：
- 持有已簽署及加蓋釐印的有效租約：銀行通常會將租金收入打七至八折計算。例如，每月租金收入為HK$20,000，銀行會視之為HK$14,000至HK$16,000的額外月入。
- 物業未出租或未能提供有效租約：銀行會參考市場的「擬租金收入」作評估，但折讓會更大，可能只有六折。
折算的原因是為了預留空間應對潛在的空租期、維修開支及物業稅等成本。
供款與入息比率不達標？三大實戰過關策略
計算供款與入息比率後，若發現結果超出金管局訂立的上限，這意味著您需要調整財務部署。要順利通過審批，關鍵在於優化供款與入息比率公式中的三個核心元素：增加總入息、減少總債務，或降低貸款額。以下為您拆解三個最直接有效的實戰策略，助您規劃下一步。
策略一：增加「總入息」— 善用按揭擔保人
誰有資格成為擔保人？需要符合什麼條件？
增加「總入息」最常見的方法，就是邀請一位合資格的擔保人共同申請按揭。銀行對擔保人的資格有明確要求，一般需要符合以下條件：
* 關係密切：通常是直系親屬，例如父母、配偶或兄弟姊妹。
* 收入穩定：擔保人必須有穩定的收入來源，並且能提供相關證明文件，如稅單、糧單及銀行紀錄。
* 信貸紀錄良好：銀行會查閱擔保人的信貸報告(TU)，確保其沒有不良的還款紀錄。
* 非破產人士：擔保人不能是未解除破產令的人士。
加入擔保人後，DSR如何重新計算？
加入擔保人後，銀行的供款與入息比率公式會將您和擔保人的財務狀況合併計算。新的計算方式如下：
DSR = (您的每月總債務 + 擔保人的每月總債務) ÷ (您的每月總入息 + 擔保人的每月總入息)
簡單來說，分母的「總入息」會大幅增加，有助降低最終的DSR百分比。但是，必須留意分子的「總債務」也會同時加上擔保人本身的所有債務，例如他自己的按揭、私人貸款等。所以在邀請擔保人前，也需要了解其本身的負債狀況。
作為擔保人的長遠影響與責任
成為擔保人是一個重大的決定，帶有法律責任。首先，若借款人未來無法償還貸款，擔保人有法律責任承擔整筆按揭債務。其次，這會直接影響擔保人自己未來的借貸能力。因為這次的按揭會記錄在他的信貸報告中，若他將來想申請按揭置業，他的供款與入息比率上限將會由50%收緊至40%，審批標準會更加嚴格。
策略二：減少「總債務」— 優先清還高息貸款
為何應優先清還私人貸款及信用卡結欠？
在計算DSR時，銀行審視的是您每月的「總債務供款」，而不是總欠款額。私人貸款和信用卡分期付款的每月供款額相對較高，對DSR的影響非常顯著。例如，一筆HK$100,000的私人貸款，每月還款可能達HK$3,000至HK$4,000。清還這類貸款能即時、有效地降低DSR公式中的分子，是改善DSR數字最快的方法之一。
如何向銀行證明您已清還相關債務？
僅僅口頭告知銀行已清還債務是不足夠的。您必須主動向相關的財務機構索取正式的還款證明文件，例如「貸款結清信」(Settlement Letter)或顯示結餘為零的月結單。將這些文件提交給按揭審批銀行，才能在DSR計算中正式扣除相關的每月債務供款。
策略三：降低「貸款額」— 調整置業方案
增加首期付款，直接降低按揭總額
這是最直接的方法。當您增加首期資金，需要申請的按揭貸款總額自然會減少。貸款額降低，每月供款亦會隨之下降，從而直接降低您的供款與入息比率。在預算許可的情況下，稍為提高首期，可能是成功獲批按揭的關鍵一步。
考慮延長還款年期的利弊分析
將還款年期拉長（例如由25年延長至30年），可以攤薄每月的還款額，有助於符合DSR的要求。這是一個可行的財務技巧。但是，它的弊處是總利息支出會顯著增加。因為還款時間越長，您需要支付給銀行的利息就越多。所以在作決定前，應仔細權衡眼前的審批需要與長遠的財務成本。
關於供款與入息比率的常見問題 (FAQ)
作為擔保人，會如何影響我自己未來申請按揭的DSR？
幫家人或朋友做擔保，看似只是簽個名，但這會直接影響您自己未來的借貸能力，特別是供款與入息比率的計算方式。銀行在審批您的按揭申請時，會將您擔保中的按揭月供，視為您現有的固定債務。
根據金管局的指引，當您已經有按揭在身（包括作為擔保人），您再申請新按揭的供款與入息比率上限，會由基本的50%收緊至40%。換言之，您新申請的按揭月供，加上您擔保中的按揭月供，兩者的總和不可以超過您個人每月總入息的40%。這個安排會大幅削減您個人的實際借貸力，所以在決定成為擔保人之前，務必仔細評估對自己置業計劃的長遠影響。
申請高成數按揭保險，對DSR上限的要求有不同嗎？
不論您是申請傳統的七成按揭，還是透過按揭保險計劃申請高成數按揭（例如八成或九成），基本的供款與入息比率上限要求是相同的。根據金管局的現行指引，首次置業人士的DSR上限劃一為50%。
大家可能會有疑問，是因為在過去，高成數按揭申請人需要通過更嚴格的壓力測試。不過，自2025年2月28日起，金管局已暫停實施壓力測試要求。因此，現在申請高成數按揭，審批標準與普通按揭一樣，主要就是看您的供款與入息比率是否能維持在50%或以下。
若主要收入來自海外，DSR的審批標準會否更嚴格？
如果您的主要收入來源並非來自香港，銀行在審批按揭時的確會採取更審慎的標準。最主要的影響是，您的供款與入息比率上限會被收緊。一般申請人的DSR上限是50%，但對於主要收入來自海外的申請人，這個上限會下調至40%。
銀行這樣做的原因，是考慮到海外收入可能涉及匯率波動風險，以及在核實收入文件方面的複雜性較高。除了DSR上限收緊外，可承造的按揭成數通常亦會比本地收入的申請人降低一成。所以在規劃預算時，需要預留更充裕的首期資金。
銀行除了看DSR，還會考慮信貸評級(TU)嗎？兩者關係為何？
供款與入息比率(DSR)與信貸評級(TU)是銀行審批按揭的兩大支柱，兩者同樣重要，而且關係密不可分。您可以這樣理解：DSR是衡量您「未來」還款能力的數學題，計算您的收入能否應付每月供款。而TU則是反映您「過去」信貸紀錄的成績表，顯示您是否一個可靠的借款人。
銀行會透過查閱您的TU信貸報告，來核實您申報的所有債務，包括私人貸款、信用卡結欠等。這些資料會直接用來計算您供款與入息比率公式中的「每月總債務供款」部分。即使您的DSR計算結果達標，但如果TU評級欠佳（例如有逾期還款紀錄），銀行亦有權拒絕您的申請，或者批出較差的貸款條件，例如較高的按揭利率。因此，在申請按揭前，保持良好的信貸紀錄與準確計算DSR同樣關鍵。