在樓價高企的香港，價錢相對「親民」的未補地價居屋，成為許多「綠表」及「白居二」買家的上車希望。然而，購買未補地價居屋的程序繁複，由申請資格、核心概念（如「補地價」）、以至買賣流程都與私樓大有不同，稍一不慎隨時失預算或錯失良機。
為此，本文為你整合了2025年最新的「買未補地價居屋終極指南」，將會一步步帶你了解整個過程：由申請資格要求、買賣四大核心步驟、所有開支及時間線預算，到常見問題都會逐一詳解，助你輕鬆掌握所有細節，順利置業。
買未補地價居屋資格：綠表、白居二申請條件一覽
想知道如何買未補地價居屋，第一步就是要了解自己是否合乎資格。購買未補地價居屋的入場券主要分為兩種，就是大家經常聽到的「綠表」和「白表（白居二）」。兩者的申請條件和背景都不同，我們逐一來拆解，讓你清晰地找到自己的定位。
綠表及白表（白居二）資格定義
綠表資格人士
綠表資格主要提供給現時正享用公共房屋資源的人士。如果你屬於以下任何一個類別，你就有機會用綠表資格申請購買未補地價居屋：
- 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民。
- 持有由房委會或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
- 「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表（白居二）資格人士
如果你不是以上提到的公屋住戶，就有機會透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得買未補地價居屋資格。簡單來說，白表申請人就是不屬於綠表資格，但入息和資產又未超過房委會所定上限的香港永久性居民。這個計劃需要每年留意政府的公佈，經過申請、攪珠、中籤後才能獲得購買資格。
白居二核心申請條件 (以2025年為例)
白居二的申請條件每年都會更新，當中最重要的就是入息、資產和物業擁有權的限制。我們以2025年的標準為例，讓你有一個具體的概念。
入息限額
申請人的家庭總收入是關鍵門檻。在扣除法定強積金供款後，家庭每月的總收入不能超過以下限額：
* 一人申請者：HK$30,000
* 二人或以上家庭：HK$60,000
資產限額
除了收入，家庭的總資產淨值也要符合規定。資產包括存款、股票、基金、車輛等。
* 一人申請者：HK$615,000
* 二人或以上家庭：HK$1,230,000
物業擁有權限制
這是一項非常嚴格的規定。由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的家庭成員都不能在香港擁有或共同擁有任何住宅物業。
主要不符合資格情況
除了要符合上述的基本條件，也要留意一些情況會直接讓你失去申請資格。以下幾類人士，即使符合入息資產限額，也無法申請購買未補地價居屋。
任何資助自置居所計劃的業主、借款人及其配偶
如果你或你的配偶，曾經是任何資助自置居所計劃的業主或聯名業主，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃等，那麼無論該單位是否已經出售，你和你的配偶都永久失去再次申請的資格。
購買資助單位不足十年的「關鍵成員」
「關鍵成員」是指當初為了讓家庭符合申請人數要求（例如二人或以上家庭）而被加入申請表的一員。如果這位關鍵成員日後從該資助單位的戶籍中刪除，由轉讓契據日期起計十年內，他都不能再次申請購買資助房屋。
公務員建屋合作社成員
任何公務員建屋合作社的成員，或本地公務員建屋計劃下的物業承批人，除了本身是公屋住戶外，一般都不符合申請資格。
買未補地價居屋必讀：核心概念與轉讓限制
在深入研究如何買未補地價居屋的具體步驟前，有幾個核心概念必須先弄清楚。這些概念就像是遊戲規則說明書，掌握了它們，你在置業路途上自然會走得更順暢，也能更準確地評估自己的選擇。
「補地價」是什麼？ — 解構樓價折扣的關鍵
你可能會好奇，為什麼居屋的樓價總是比同區的私人樓宇便宜一截？答案就在於「地價」。
政府免除地價的折扣概念
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，是政府推出的資助房屋。它的初衷是協助合資格市民置業。所以，政府在首次出售居屋單位時，會免去大部分地價，直接以一個折扣價出售。這個折扣率，就是你看到的居屋樓價與市價之間的主要差距。簡單來說，你買入居屋時，其實只是支付了單位的建築成本和一小部分地價。
解除轉讓限制的關鍵步驟
「補地價」就是指業主日後若想將單位在公開市場自由出售或出租，需要向政府繳還當年獲豁免的地價差額。完成補地價後，單位的轉讓限制就會被解除，它在法律上就等同於一個普通的私人物業，可以賣給任何人，不再受買家資格的限制。
二手居屋市場結構：居二市場 vs 自由市場
理解了補地價的概念後，你就會明白為什麼二手居屋市場會被清晰地劃分為兩個世界：居二市場和自由市場。
居屋第二市場（居二市場）
這個市場是專為未補地價的居屋而設的。在這裡交易的單位，賣家不需要補地價，但買家就必須是持有有效資格的人士，主要是「綠表資格人士」或成功抽中「白居二」的「白表資格人士」。這正是探討如何購買未補地價居屋時，你會接觸到的主要市場。因為買家身份受限，所以這裡的樓價通常會比自由市場低。
自由市場（公開市場）
當居屋業主完成了補地價手續，他的單位就可以投放到自由市場。在這個市場上，單位已經沒有任何轉讓限制，買賣程序和條件與一般私人樓宇完全一樣。任何人都可以在這裡買賣已補地價的居屋，不再需要任何「綠表」或「白居二」資格。
居屋轉讓限制：不同年份單位的出售規則
政府為了確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人，而不是成為短期炒賣工具，設定了嚴格的轉讓限制。而且，這些限制會根據單位首次出售的年份而有所不同，規則愈來愈嚴謹。
2022年及之後首次出售的單位
限制最嚴格。業主在買入單位的首5年內，只能以不高於原價的價錢，轉售予居二市場的合資格買家。由第6年起，才可以在居二市場自行議價出售。如果想補地價並在自由市場出售，則需要等待足足15年。
2019年至2021年首次出售的單位
業主在買入單位的首2年內，只能以不高於原價轉售予居二市場的合資格買家。由第3年起，才可以在居二市場自行議價出售。至於補地價並在自由市場出售的年期限制，則為10年。
2018年首次出售的單位
業主在買入單位的首2年內，同樣只能以不高於原價轉售予居二市場的合資格買家。第3至第5年期間，可以在居二市場自行議價出售。買入滿5年後，便可以申請補地價，繼而在自由市場出售。
2017年及之前首次出售的單位
規定相對寬鬆。業主買入單位滿2年後，便可在居二市場自行議價出售。同時，他們可以隨時申請補地價，然後在自由市場上出售單位，沒有額外的年期限制。
買未補地價居屋完整流程：由申請到收樓四大步驟
想了解如何買未補地價居屋，其實整個過程並不如想像中複雜。只要掌握關鍵節點，整個流程可以清晰地拆解為四大步驟，由最初的資格申請，到最後成功收樓，每一步環環相扣。以下就為你詳細解說，讓你對買未補地價居屋的程序一目了然。
步驟一：申請及獲取「購買資格證明書」
這一步是整個買樓旅程的起點，目標是取得一張關鍵的「入場券」——「購買資格證明書」。沒有這份文件，就無法在居屋第二市場進行任何交易。
遞交白居二申請及等待攪珠
對於白表人士而言，第一關就是要申請「白居二」計劃。你需要密切留意房委會每年公佈的申請日期，準時遞交申請表格及繳付申請費。完成申請後，就是等待攪珠結果公佈的時刻。
中籤後進行資產審查
如果幸運中籤，房委會便會發信通知你，要求在指定時間內提交入息及資產證明文件，進行詳細的資產審查。這一步是為了核實你是否完全符合買未補地價居屋資格。記得要準確及誠實地申報所有資料。
申領「購買資格證明書」（准買證）
成功通過資產審查後，你會收到房委會發出的「批准信」。這封信代表你已具備資格，但它並不是最終的買樓文件。你需要根據信上指示，填妥確認書並繳付費用，才能正式申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這張准買證有效期通常為12個月，你必須在這段時間內完成簽署臨時買賣合約的步驟。
步驟二：尋找樓盤、簽訂臨約及申請按揭
手持准買證，就可以正式開始你的睇樓之旅。這個階段節奏明快，涉及落訂和申請按揭，是交易的核心部分。
尋找盤源及核實賣方「可供出售證明書」
你可以透過地產代理或網上平台尋找心儀的未補地價居屋盤源。當你找到目標單位後，最重要的一步，是請賣方出示由房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），並核實其有效性。這份文件證明業主已獲准在居二市場出售其單位，是保障你權益的關鍵。
簽訂臨時買賣合約及支付細訂
當買賣雙方就樓價達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。簽署臨時合約時，買家需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」），金額通常是樓價的3%至5%。
準備文件向銀行申請按揭
簽署臨時合約後，你就可以立即憑着這份合約，連同個人入息證明等文件，向各大銀行申請按揭貸款。由於未補地價居屋有政府擔保，按揭審批一般較為順暢，但仍建議多比較幾間銀行的方案。
步驟三：申請「提名信」及簽署正式買賣合約
這個步驟主要是處理法律及官方文件，確保交易獲得房委會的正式認可。
經律師向房委會申請「提名信」
你的代表律師會協助你，將你的「准買證」、賣方的「准賣證」正本，以及臨時買賣合約副本等文件，一併遞交給房委會，以申請「提名信」。這封信是房委會同意這次交易的官方證明。
獲發「提名信」後簽署正式買賣合約
一般在遞交申請後，需要數個工作天才能獲發提名信。收到提名信後，買賣雙方就可以在律師樓簽署正式買賣合約，這也代表交易在法律層面上得到進一步確認。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式合約時，買家需要支付加付訂金（俗稱「大訂」）。連同之前的細訂，已支付的總訂金金額一般會是樓價的10%。
步驟四：驗樓、辦理成交及收樓
來到最後一步，距離成為業主只差咫尺。仔細完成最後的程序，便能順利收樓。
成交前進行最後驗樓
在正式成交日之前，買家有權對單位進行最後一次視察，俗稱「驗樓」。這一步是為了確保單位的狀況與簽約時相符，以及屋內的電器、傢俬等是否按合約訂明保留。
辦理成交手續及支付樓價尾數
在成交當日，你的按揭銀行會將貸款餘額直接轉帳至你的律師樓戶口。你的律師會代為處理，將樓價尾數全數支付給賣方律師。
簽署轉讓契據及收取鎖匙
支付尾數後，雙方律師會安排買賣雙方簽署樓宇轉讓契據，完成業權轉移的最終法律程序。完成所有手續後，你便可以從賣方或其代理手上，正式收取單位的鎖匙，完成整個買賣流程。
買未補地價居屋開支總覽：所有費用逐項睇
要清楚如何買未補地價居屋，除了了解申請資格和流程，最實際的一環就是「計數」。整個置業過程涉及多項開支，由申請初期到最後成交，每筆費用都應該預先納入預算。現在我們就將所有費用攤開，逐項為你詳細解說，讓你對整個財務規劃更有把握。
申請及資格相關費用
這些是啟動整個買樓旅程的入場門票，主要是向房屋委員會（房委會）支付的行政費用。
白居二申請費
要獲取購買未補地價居屋的資格，第一步就是遞交「白居二」申請。以近年的收費作參考，申請費用大約為二百多元。這筆費用在遞交申請時支付，無論最終是否中籤，都不會退還。
購買資格證明書（准買證）費用
當你幸運中籤，並且通過資產審查後，下一步就需要向房委會申領一份名為「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的文件。這份文件是你睇樓和簽署臨時買賣合約的憑證。申領費用現時為港幣870元，有效期為12個月。
提名信申請費
在你找到心儀單位，並簽署臨時買賣合約後，你的代表律師需要向房委會申請「提名信」。這份文件確認房委會同意你購買該單位。申請費用現時為港幣1,040元，必須由律師樓的支票或本票支付。
樓價及訂金
這是整個開支中最大的一部分，也就是樓宇本身的價錢，通常分三期支付。
臨時訂金（細訂）
當你與賣家達成價格共識，簽署臨時買賣合約時，就需要支付臨時訂金，俗稱「細訂」。金額通常是樓價的3%至5%，視乎雙方協商而定。
加付訂金（大訂）
簽署臨時合約後，通常在14天內，買賣雙方會簽署正式買賣合約。屆時，你需要支付加付訂金，也就是「大訂」。連同之前的細訂，訂金總額一般會達到樓價的10%。
樓價尾數
樓價的餘額，即樓價的90%，會在成交日（通常是簽署正式合約後2至3個月內）支付。這筆款項主要會由銀行批出的按揭貸款支付，買家只需確保首期資金足夠。
中介及法律費用
聘用專業人士協助處理交易，是保障自己權益的重要一步。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理尋找樓盤和進行交易，買賣雙方通常都需要支付佣金。市場慣例是樓價的1%，在你成功買入單位後支付。
律師費及雜費
整個買賣過程必須由律師處理，以確保所有法律文件和程序的合規性。律師費會因應不同律師樓和交易的複雜程度而有所不同，費用一般包括處理買賣合約、樓契、按揭契等文件。此外，還會有少量雜費，例如查冊費、註冊費等。
政府稅項
這是置業時一筆不可避免的開支，必須預留充足資金應對。
從價印花稅
購買任何物業，都需要向稅務局繳交從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。稅率根據物業價格而定，樓價越高，稅率也越高。這是除了樓價以外最大的一筆開支，買家必須在簽署正式買賣合約後指定期限內繳付。你可以利用稅務局的計算機，根據你的樓價預估所需稅款。
買未補地價居屋時間線：由申請到收樓要幾耐？
了解如何買未補地價居屋，除了要知道流程和開支，時間規劃一樣重要。整個過程可以分為「資格申請」和「樓宇交易」兩個主要階段，每個階段都有自己的時間表。想有個清晰預算，就讓我們一步步拆解由申請到成功收樓，到底需要多長時間。
資格申請階段需時
白居二申請至攪珠
首先是申請「白居二」資格。房委會通常在每年特定時間接受申請，例如2025年的申請期是在3月。由截止申請到正式攪珠，一般需要大約一個月時間。這段時間主要是行政處理，申請人只需耐心等待攪珠結果公佈。
中籤後至獲取准買證
幸運中籤後，並不代表可以馬上買樓。房委會將會分批發信，要求中籤者提交入息及資產證明文件作詳細審查。整個審查過程約需一個月。審查通過後，你會收到「批准信」。收到批准信後，你需要在四星期內，親身前往房委會申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。所以，由中籤到成功領取准買證，預計需要一至兩個月。
樓宇交易階段需時
尋找樓盤時間
拿到准買證後，就正式進入買樓直路。准買證有效期為12個月，你需要在這一年內簽訂臨時買賣合約。尋找心儀樓盤的時間因人而異，可以很短，也可以用上好幾個月。這部分完全取決於你的個人步伐、市場盤源，以及你的決策速度。
臨約至正約
當你找到合適單位並與賣家達成協議後，便會簽訂臨時買賣合約。之後，你的律師需要向房委會申請「提名信」，這是買賣未補地價居屋的必需文件。房委會處理提名信申請一般需要約5至10個工作天。因此，由簽署臨約到簽署正式買賣合約，普遍會預留約14日時間。
正約至成交日
簽署正式買賣合約後，就代表交易在法律上已確認。接著，銀行需要時間處理按揭審批和放款，而雙方律師亦要處理樓契等法律文件。這個過程通常需時約兩個月。在成交日當天，你便可以支付樓價尾數和領取鎖匙，正式成為業主。
總需時預估
總結整個買未補地價居屋的時間線，資格申請階段（由遞交申請至取得准買證）大約需時3至4個月。而樓宇交易階段（由尋找樓盤至收樓）則視乎搵樓速度，快則3個月，慢則可能接近一年。因此，整個過程最短可能在6至7個月內完成，但若計及充裕的搵樓時間，預算一年至一年半會是比較穩妥的規劃。
買未補地價居屋常見問題 (FAQ)
在了解如何買未補地價居屋的整個流程後，你可能還會遇到一些具體疑問。我們整理了幾個在交易過程中大家最常遇到的問題，助你更清晰地規劃置業的每一步。
Q1：「購買資格證明書」過期怎麼辦？
「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的有效期為12個月，由簽發日期開始計算。這一點非常重要，因為房委會規定這份文件既不能續期，也不能延期。假如你在12個月的有效期內，未能與賣家簽訂臨時買賣合約，你的購買資格便會自動失效。屆時，你就需要等待下一輪「白居二」計劃推出時，重新遞交申請，並再次經歷抽籤和資產審查的整個過程。所以，成功取得「准買證」後，就要好好把握這一年時間，積極尋找合適的單位。
Q2：未補地價居屋按揭成數及年期有何限制？
未補地價居屋的按揭申請，因為有房委會作為擔保，所以條件比一般私人樓宇寬鬆。對於綠表資格的買家，最高可以申請到九成半（95%）按揭；而持有白居二資格的買家，最高也可申請到九成（90%）按揭。至於還款年期，最長可達25年。這讓買家的首期預算和每月供款壓力都大為減輕。當然，銀行在最終批核時，仍然會考慮單位的樓齡以及申請人本身的信貸紀錄和還款能力，作為最終的參考。
Q3：「政府擔保期」如何影響按揭申請？
「政府擔保期」是影響未補地價居屋按揭批核的關鍵因素。房委會由單位首次出售的日期起計，提供為期30年的按揭擔保。正因為有這個擔保，銀行才較樂意批出高成數的按揭。如果一個單位樓齡已經25年，這就代表剩餘的擔保期只有5年。當剩餘的擔保期太短，銀行批核按揭的態度便會變得審慎，有機會縮減還款年期，甚至未必能批足九成或九成半的按揭額度，也可能要求買家通過壓力測試。所以，當你考慮購買樓齡較高的單位時，最好先向銀行了解清楚按揭的細節。
Q4：賣家未有「准賣證」可以簽臨約嗎？
這是一個風險極高的做法，絕對不建議。根據房委會的標準程序，買方律師必須持有賣方有效的「可供出售證明書」（即「准賣證」）正本，才能為買家向房委會申請「提名信」。缺少「提名信」，整宗交易是無法繼續的。如果你在賣家未持有「准賣證」的情況下簽訂臨約並支付了訂金，萬一賣家最終因任何原因申請不到「准賣證」，或者文件資料有誤，交易便會停滯不前。屆時要追討訂金將會非常費時失事。最穩妥的做法，是在簽署任何合約前，先確認賣家已持有有效的「准賣證」。
Q5：買入未補地價居屋後可以出租嗎？
答案是絕對不可以。購買未補地價居屋的一個最基本條件，就是單位必須用作業主自住。由於業主是以遠低於市值的折扣價購入單位，其使用權會受到嚴格限制。根據香港的《房屋條例》，將未補地價的資助房屋單位出租、轉讓或分租，均屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款500,000港元及監禁一年。如果你確實希望將單位出租，唯一合法的途徑，是先向房委會申請評估和完成補地價程序，解除單位的轉讓限制。完成手續後，你的單位就等同於一般私樓，可以自由在市場上出租或出售。