想在樓市中再下一城，但被高昂的非首置印花稅（第1標準稅率）嚇怕？若您正與家人聯名持有物業，透過「甩名」將業權轉讓予近親，以恢復首次置業身份，是現時市場上最常用，亦是合法慳稅的有效策略。此舉不但能讓您再次以較低的從價印花稅（第2標準稅率）入市，更能靈活部署家庭資產，為未來置業大計鋪路。
然而，「甩名」程序涉及繁複的法律步驟、銀行按揭審批及稅務計算，當中細節繁多，稍有不慎或會招致額外開支甚至交易失敗。本文將為您提供最全面的【甩名手續全攻略】，由淺入深，一步步拆解整個流程。我們將透過清晰的5步教學，詳細解構由簽訂臨約、申請新按揭、委託律師至繳交印花稅的完整程序，並附上律師費、印花稅的精算方法、壓力測試要求及注意事項，助您順利完成甩名，輕鬆實現置業目標。
為何要辦理甩名？拆解甩名目標、定義與首置優勢
在考慮置業或進行資產規劃時，你可能聽過「甩名」這個術語。其實，辦理專業的甩名手續，是不少家庭善用規則、規劃未來財務的重要一步。這篇文章會和你一起，由淺入深地拆解甩名的所有細節，讓你清楚了解它的作用和價值。
了解「甩名」：近親轉讓的法律定義與操作
所謂「甩名」，法律上的正式名稱是「業權轉讓」，通常指聯名物業的其中一位業主，將自己持有的業權，轉讓給另一位聯名業主。這個過程最常見於家庭成員之間，所以也常被稱為「近親轉讓」。這並非簡單的口頭協議，而是一項需要經由律師處理、具法律效力的正式物業交易。
轉讓契(Assignment)與送讓契(Deed of Gift)在甩名上的根本區別
進行甩名主要有兩種法律文件可供選擇，但它們的後果卻有天壤之別。
第一種是「轉讓契」(Assignment)。這是最標準和穩妥的做法。整個甩名手續會以正常買賣的形式進行，雙方會簽訂買賣合約，並訂立一個轉讓價。這個價格可以是參考銀行估價而定。這樣做的好處是業權清晰，承接方日後申請按揭或轉售物業，都不會遇到阻礙。
第二種是「送讓契」(Deed of Gift)，即是無償贈送。雖然聽起來好像可以省錢，但實際上隱藏不少風險。首先，銀行普遍不願意為「送契樓」批出按揭，因為假如送贈人在送出業權的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該次轉讓。這不僅令新業主難以申請按Gitgitt揭，未來要出售物業時，買家同樣會因按揭問題而卻步。而且，稅務局並不會因為成交價是零而豁免印花稅，它依然會根據物業的市場估值來徵收稅款。因此，透過轉讓契進行甩名是明智的選擇。
甩名中的「近親」定義（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）
在甩名手續中，「近親」的定義非常重要，因為它直接影響印花稅的計算方式。根據稅務局的定義，近親包括你的父母、配偶、子女，以及兄弟姊妹。在這些關係之間進行業權轉讓，便可以適用於較低的印花稅率。
辦理甩名的最大誘因：恢復首置身份以節省印花稅
過去，辦理甩名的最大動力，是讓其中一方恢復首次置業身份（首置），從而在購買新物業時，可以大幅節省印花稅開支。這個策略為不少家庭開拓了換樓或投資的空間。
首置印花稅 vs 非首置印花稅：稅率差異實例計算
在政府樓市政策調整前，首置與非首置買家所繳付的印花稅額有極大差距。舉一個簡單例子說明：假設你想購入一個價值港幣800萬的物業，在舊有政策下，如果你已持有物業（非首置），便需要繳付高達15%的從價印花稅，即120萬港元。但如果你透過甩名恢復了首置身份，則只需按第二標準稅率計算，稅款約為3.75%，即30萬港元。僅僅一個甩名操作，稅務開支的差距就高達90萬港元，效果非常顯著。
最新樓市政策下，甩名操作的現時價值
自2025年初政府撤銷所有住宅物業需求管理措施後，非首置買家已再無須繳付額外的從價印花稅。這樣一來，單純為了節省印花稅而進行甩名的誘因確實減少了。不過，恢復首置身份在今天依然有它的實際價值，而這個價值主要體現在申請按揭上。銀行和按揭保險公司對首置人士的審批通常較為寬鬆，特別是在申請高成數按揭方面，首置身份可以讓你更容易申請到九成按揭，大大減輕首期負擔。因此，甩名仍然是規劃置業階梯的一個重要財技。
聯名物業種類如何影響甩名手續？
在開始甩名手續前，你必須先了解你和聯名人的物業持有方式，因為它直接決定了甩名的複雜程度。香港的聯名物業主要分為「聯權共有」和「分權共有」兩種。
聯權共有（長命契）的甩名限制與處理方法
「聯權共有」(Joint Tenancy)，俗稱「長命契」，特點是所有業主共同擁有整個物業，不分你我，業權並無特定份額。其核心在於「生存者權利」，即任何一位業主去世，其業權會自動轉移給在生的其他業主。
在這種模式下，甩名的程序會比較繁複。因為業權沒有劃分份額，你不能直接轉讓「自己的一半」。正確的處理方法分兩步：第一步，是先透過律師發出「分割通知書」(Notice of Severance)，解除聯權共有的關係，將業權轉為「分權共有」，例如每人各佔50%。第二步，當業權份額確立後，想甩名的一方才可以透過簽署「轉讓契」，將自己名下的50%業權正式轉讓給另一方。
分權共有的業權獨立性與甩名彈性
「分權共有」(Tenancy in Common)則靈活得多。在此模式下，每位業主都清晰地持有物業的一個指定份額，例如A持有70%，B持有30%。這些份額是獨立的，業主可以自由處置自己的部分。因此，如果物業是以分權共有形式持有，甩名手續就直接得多。想甩名的一方，只需直接透過律師訂立「轉讓契」，將自己名下的業權份額轉讓給承接方即可，省卻了分割業權的步驟。
【甩名教學】5步完成聯名物業甩名程序
了解整個甩名手續的流程，其實就像一場精心策劃的內部交易。雖然是近親之間的業權轉讓，但程序上依然要跟足物業買賣的標準步驟。這篇文章會為你清晰拆解整個過程，讓你對每一步都心中有數，順利為其中一方恢復首置身份做好準備。
您的個人化甩名時間線與文件清單
在正式啟動程序前，先準備好所需文件，可以讓整個甩名過程更順暢。這就像旅行前收拾好行李一樣，能避免中途出現阻滯。
甩名所需文件(入息證明、住址證明、原有樓契等)
雙方需要準備的文件清單如下：
* 轉讓方及承接方： 香港身份證副本。
* 物業文件： 臨時買賣合約、原有樓契、原有按揭貸款合約。
* 承接方財務文件： 最近3至6個月的入息證明（如糧單、稅單）、最近3個月的住址證明（如水電煤單、銀行月結單）、現有債務證明（如私人貸款、信用卡結欠）。
甩名標準時間線(1至2個月流程拆解)
一般來說，整個甩名手續需時約1至2個月，具體時間取決於銀行按揭審批的速度。
* 第一周： 雙方簽訂臨時買賣合約，承接方向銀行遞交按揭申請及所需文件。
* 第二至四周： 銀行進行物業估價及審批按揭申請，包括壓力測試。
* 第五周： 銀行正式批出按揭貸款。雙方委託律師樓處理後續法律文件。
* 第六至八周： 律師草擬及簽署正式轉讓契，安排繳交印花稅，並在成交日辦理業權轉讓及於土地註冊處登記。
第一步：簽訂臨時買賣合約
這是啟動甩名程序的法律起點。即使是近親轉讓，雙方仍需簽訂一份臨時買賣合約，確立這次業權轉讓的法律基礎。這份文件是承接方向銀行申請按揭的必要文件。
甩名臨約關鍵條款：成交日期、轉讓價、雙方資料
臨時買賣合約中，有幾個關鍵條款需要特別留意：
* 雙方資料： 清晰列明轉讓方（賣方）及承接方（買方）的姓名及身份證號碼。
* 轉讓價： 這是計算印花稅及按揭貸款額的基礎，應參考銀行估價後釐定一個合理價格。
* 成交日期： 預留足夠時間（建議至少1.5至2個月）讓銀行完成按揭審批及律師處理文件。
第二步：承接方申請新按揭
簽訂臨約後，承接方需要立即向銀行申請新的按揭貸款。因為原有的聯名按揭會因業權變動而需要解除，承接方必須以個人名義重新申請一筆新的貸款來承接整個物業。
委託律師前，為何應先取得銀行按揭批核？
這一步的次序非常重要，是整個甩名手續中最關鍵的風險管理環節。建議先取得銀行的「原則上批核」或正式批核通知書後，才正式委託律師。原因是如果銀行最終拒絕按揭申請，整個甩名便無法繼續，但已支付的律師費通常無法退還。先確認資金來源，可以避免不必要的金錢損失。
比較不同銀行的甩名按揭計劃
不同銀行對甩名個案的估價、利率及現金回贈或有差異。承接方應比較數間銀行的按揭計劃，選擇最適合自己財務狀況的方案。可留意各銀行的H按封頂利率、P按利率及其他優惠條款。
第三步：通過銀行按揭審批與壓力測試
這是決定甩名成功與否的核心關卡。銀行會將這次申請視為一宗全新的按揭個案，對承接方的還款能力進行嚴格審批。
承接方必須能獨立通過入息及壓力測試
由於甩名後，物業及按揭將由承接方一人承擔，銀行必須確保其個人入息足以應付全數的按揭供款。銀行會根據金管局指引，為承接方進行供款與入息比率計算及壓力測試。
如何計算供款與入息比率(DTI)以順利完成甩名
簡單來說，承接方的每月總債務供款（包括新按揭及其他貸款）不能超過其月入的50%。在壓力測試下（假設利率上升2%），每月供款不能超過月入的60%。準確計算自己的還款能力，是順利完成甩名的基礎。
第四步：委託律師辦理轉讓契
獲得銀行的正式按揭批核後，就可以安心委託律師樓處理後續的法律文件。一般情況下，轉讓方與承接方會委託同一位律師處理，以節省成本及方便溝通。
律師在甩名手續中的角色與職責
律師的角色至關重要，主要職責包括：
* 草擬及解釋正式的物業轉讓契。
* 審核業權，確保物業沒有任何產權負擔。
* 代為計算及安排繳交印花稅。
* 與銀行方面協調，處理新舊按揭的銜接。
* 在成交日完成業權轉讓，並到土地註冊處進行註冊。
律師樓辦理甩名手續的收費參考
處理甩名手續的律師費，與一般二手樓買賣相若。收費會根據物業價值及個案的複雜程度而定，市場上一般收費約在HK$7,000至HK$15,000之間。
第五步：繳付印花稅及完成物業註冊
這是整個甩名程序的最後階段，完成後，業權便正式轉移，而轉讓方亦成功恢復首置身份。
繳交甩名印花稅的時限：簽署臨約後30日內
根據稅務條例，物業買賣的印花稅必須在簽署臨時買賣合約後的30日內繳交。逾期繳交將會面臨罰款，律師會提醒並協助處理。
於土地註冊處完成註冊，正式完成甩名
在成交當日，律師會將已簽署的轉讓契交往土地註冊處進行註冊（俗稱「打厘印」及「註冊」）。完成註冊後，土地註冊處的公開紀錄會更新業主資料，這代表整個甩名手續在法律上已圓滿結束。
甩名成本全分析：印花稅、律師費及按揭開支
決定進行甩名手續前，大家最關心的肯定是整個過程涉及的開支。甩名的成本主要由三大核心部分組成：印花稅、律師費以及與新舊按揭相關的費用。清晰掌握這些費用的計算方法，是規劃整個甩名流程的第一步，有助你作出最符合經濟效益的決定。
甩名印花稅計算：如何釐定轉讓價以節省稅款
在甩名過程中，印花稅是最大的一筆開支。由於近親轉讓的印花稅是根據「轉讓價」或「物業估值」（以較高者為準）來計算，如何合法地釐定一個較低的轉讓價，就成為節省稅款的關鍵。
如何合法利用銀行估價，選取最低價作轉讓價
一個既穩妥又合法的方法，是向多間銀行為物業申請免費估價。不同銀行對同一物業的估值可能存在差異。你可以聯絡滙豐銀行、中國銀行、恒生銀行等多間金融機構，取得它們的估價報告。之後，選取當中最低的一個估價作為是次內部轉讓的「成交價」，並以此為基礎向稅務局申報及繳付印花稅。這個做法有真實的市場數據支持，能有效降低印花稅基數，同時具備向稅務局解釋的理據。
轉讓價過低的雙重風險：稅務局追討與銀行拒批按揭
雖然轉讓價愈低，印花稅愈少，但將轉讓價定得不合常理地低，會引發兩個主要風險。第一，稅務局若認為轉讓價遠低於市價，有權不接納該申報價，並會自行對物業進行估價，然後向你追討印花稅的差額。第二，承接業權方申請新按揭時，銀行亦會審視轉讓價。如果價格過低，銀行可能會質疑交易的真實性，或視之為「名義上的買賣，實質上的送贈」，從而增加審批難度，甚至拒絕批出按揭。
稅務局對近親轉讓個案的7年追溯期
需要特別留意，稅務局對於認為估值過低的近親轉讓個案，擁有長達7年的追溯期。這意味著即使交易完成後數年，稅務局仍有權重新評估物業當時的價值，並追討少付的印花稅款。因此，採用有銀行支持的最低估價作為轉讓價，是規避未來風險的明智做法。
甩名成本互動計算機：即時估算總開支
為了讓你對總開支有更具體的概念，可以利用以下的估算方法，即時計算出各項主要成本。
輸入物業估值與轉讓份額
首先，你需要輸入兩個基本數字：物業的市場估值（例如HK$800萬），以及你計劃轉讓的業權份額（例如50%）。
自動計算應繳印花稅(第二標準稅率)
根據你輸入的資料，計算機會自動算出需要用作計算印花稅的樓價部分（HK$800萬 x 50% = HK$400萬），並套用適用於首置及近親轉讓的「第二標準稅率」進行計算。
預估律師費及按揭相關開支
除了印花稅，計算機還會提供律師費的大約參考範圍（一般介乎HK$7,000至HK$15,000，視乎樓價而定），以及可能涉及的按揭申請費用，讓你對總支出一目了然。
甩名印花稅詳解：第二標準稅率與計算方法
甩名手續的一大好處，就是近親之間的轉讓可以採用較低的「第二標準稅率」計算印花稅，而不是劃一的稅率。
甩名印花稅公式：(物業估值 x 轉讓業權%) x 第二標準稅率
計算方式非常直接。首先將物業的估值乘以需要轉讓的業權百分比，得出用作計稅的樓價。然後，再根據這個樓價，到稅務局的稅率表找出對應的稅率。
計算實例：價值HK$800萬物業甩一半業權的稅款
假設一個由夫婦聯名持有的物業，現時估值為HK$800萬，丈夫打算將自己的一半業權（50%）轉讓給妻子。
用作計算印花稅的樓價為：HK$800萬 x 50% = HK$400萬。
根據第二標準稅率，介乎HK$3,528,240至HK$4,500,000的樓價，稅率為1.5%。
因此，應繳的印花稅款為：HK$400萬 x 1.5% = HK$60,000。
甩名潛在成本：原有按揭的罰息期計算
在計算成本時，千萬不要忽略一個潛在的開支，就是原有按揭的罰息。甩名涉及提早清還舊有按揭，再由承接方申請新按揭。如果舊按揭仍在罰息期內，銀行就會收取一筆罰款。
如何查詢及計算原有按揭罰息
你可以查閱當初簽訂的按揭貸款合約（Mortgage Loan Agreement），上面會清楚列明罰息期的長度（通常為2至3年）以及罰款的計算方法（通常是原貸款額的某個百分比）。最直接的方法是致電你的按揭銀行，客戶服務主任會清楚告訴你罰息期何時屆滿，以及現在提早還款需要支付多少罰息。
規劃甩名時機以避開罰息期
最理想的情況，是規劃好甩名手續的時機，待原有按揭的罰息期結束後才正式進行。這樣就能完全避免這筆額外的支出。如果因為要趕著恢復首置身份買新樓而無法等待，就要將這筆罰息成本計算在總開支之內，以作全面預算。
【甩名個案分析】不同背景下的最佳甩名策略
理論知識固然重要，但每個家庭的財務狀況與目標都獨一無二。要成功利用甩名手續達成理財目標，關鍵在於制定符合自身情況的策略。以下我們將剖析三個常見的真實個案，助你從中找到最適合自己的甩名方案。
個案一：高收入夫婦如何快速甩名，捕捉換樓時機
甩名流程優化與時間管理技巧
對於收入穩定且充裕的夫婦來說，甩名的主要挑戰並非財務審批，而是時間。當市場上出現心儀的「筍盤」時，能否快速完成甩名手續，恢復其中一方的首置身份以節省大筆稅款，就成為了致勝關鍵。
要做到「快、狠、準」，時間管理和流程優化是核心。一個專業的做法是「雙線並行」。首先，在物色新樓盤的同時，就要開始為現有聯名物業的甩名做準備。承接方應立即向銀行申請按揭預先批核，取得銀行的初步承諾。
其次，委託同一家律師行同時處理甩名及買入新物業兩宗交易。這樣可以大大簡化文件往來和溝通成本，律師能更好地協調兩邊的成交日期，確保在簽署新物業的正式買賣合約前，甩名方的首置身份已經法律上生效。整個流程的精髓在於「準備先行」，將所有可控的步驟提前完成，才能在機遇來臨時迅速出擊。
個案二：一方收入不穩家庭的財技：「拉長成交期」操作
甩名「拉長成交期」步驟與法律風險
如果家庭中一方是主要收入來源，另一方收入不穩定或暫時無法通過壓力測試，甩名就會遇到按揭審批的阻礙。這時候，可以考慮一種較進階的財務技巧——「拉長成交期」。
操作步驟如下：首先，雙方簽訂一份甩名的臨時買賣合約。法律上，簽署臨約後，轉讓方已可視為恢復首置身份，能夠立即著手購入新物業。然後，關鍵一步是將甩名交易的正式成交日期，設定在一個較遙遠的未來，例如半年甚至一年後。這段時間給予了承接方充足的緩衝期去改善財務狀況，例如建立更穩定的收入證明，直到有信心能獨立通過銀行的按揭審批為止。
然而，這種操作伴隨法律風險。這份長時間未完成的合約，對雙方關係的穩定性是一個考驗。假如在成交期內雙方關係生變，例如出現離婚等情況，這份未完成的甩名合約可能會令物業的業權分配變得複雜。因此，在採用此策略前，雙方必須有極高的互信基礎，並且建議諮詢律師，了解潛在的法律後果。
個案三：父母甩名給子女的注意事項與資產規劃
如何透過甩名進行資產傳承及避免未來爭議
父母將聯名物業的業權甩名給子女，是常見的資產傳承方式，既能幫助子女置業，也能讓父母自己恢復首置身份，為退休生活或再投資鋪路。這種操作不僅是財務決定，更涉及家庭資產的長遠規劃。
首先，在轉讓價格上，建議先向多間銀行為物業估價，並選取一個合理的估值作為轉讓價。這樣既能減省印花稅，也能為子女將來申請按揭提供依據。切忌以遠低於市價甚至「零元」的送贈形式轉讓，因為「送契樓」在未來五年內極難獲得銀行按揭，會嚴重影響物業的流通性。
更重要的是，這是避免未來家庭爭議的關鍵一步。如果家中有其他子女，父母應清晰地與所有家庭成員溝通這次資產安排的意圖，說明這是資產贈予還是需要子女日後償還部分價值。將一切攤開來講，甚至訂立家庭協議，雖然看似多此一舉，卻能有效避免因財產分配不均而產生的誤會與矛盾，確保家庭和睦。
特殊物業甩名：長命契與資助房屋處理方法
處理一般私樓的甩名手續相對直接，但如果你的物業是俗稱「長命契」的聯權共有物業，或者屬於未補地價的資助房屋，那處理方法就完全是另一回事。這兩種情況都有特定的規則與程序，我們來逐一拆解。
長命契甩名：拆解「聯權共有」轉「分權共有」的兩大步驟
長命契（聯權共有）的最大特點，是所有業主共同擁有整個物業，業權並無劃分份額。所以，你不能像分權共有那樣，直接將自己的「一半」業權轉走。要完成甩名，就必須先「拆契」，將業權關係由「聯權共有」轉為「分權共有」。整個過程主要分為兩大步驟。
第一步：單方發出分割通知書(Notice of Severance)
第一步，是其中一位業主（想甩名的一方或想承接的一方都可以）向所有其他聯名業主，發出一份名為「分割通知書」的法律文件。這份文件的作用，就是正式通知對方，要將物業的聯權共有關係解除。然後，律師會將這份通知書註冊到土地註冊處。完成註冊後，物業的業權狀態就會由「聯權共有」轉變為「分權共有」，通常每人各佔一半業權。
第二步：透過轉讓契(Assignment)完成甩名
當物業成功轉為分權共有之後，甩名的程序就變得簡單了。這時候，想甩名的一方就可以透過簽署正式的「轉讓契」，將自己名下的獨立業權份額，轉讓給承接方。之後的步驟，就跟我們之前提過的一般私樓甩名程序一樣，包括申請新按揭、繳付印花稅及到土地註冊處註冊等。
資助房屋(如居屋)甩名：嚴格限制與申請程序
處理資助房屋（例如居屋、綠置居等）的甩名，比處理私樓複雜得多，因為當中牽涉到房屋署的嚴格規定。在未補地價的情況下，資助房屋的業權是不可以隨意轉讓的。業主必須向房屋署提出申請，並且只有在符合署方接納的特定理由下，才有可能獲得批准。
未補地價居屋的甩名限制
房屋署對未補地價資助房屋的甩名有兩大基本限制。第一，轉讓形式必須是無涉及金錢代價的轉讓，例如以「送贈契」形式進行。第二，承接業權的人，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這兩項是硬性規定，只有極少數的特殊情況（如業主破產或遺產繼承）才會有例外。
房署接納的居屋甩名原因(如離婚、移民、年滿65歲等)
不是任何原因都可以申請居屋甩名。房屋署列出了一些普遍會接納的理由，最常見的包括：因離婚或分居，業權需要轉給配偶；業主決定移民或永久離開香港；業主年滿65歲，希望將業權轉給家庭成員；業主因病危，例如患上癌症等嚴重疾病。其他理由例如家庭成員曾支付大部分樓價或供款，或者業主去世由遺產繼承人承繼等，也在考慮之列。
居屋甩名官方申請程序、費用及文件
如果符合上述原因，就可以正式向房屋署遞交「業權轉讓申請書」。申請時需要清楚列明轉讓原因，並且附上相關證明文件，例如離婚的法庭令、移民簽證、醫生證明等。申請時需要繳交一筆申請手續費（現時為港幣$3,020），這筆費用不論申請成功與否都不會退還。當申請獲初步批准後，你便需要聘請律師草擬轉讓契，然後再由律師將文件交給房署的法律事務分處審批，這一步還需要支付另一筆文件審批費用（現時為港幣$2,630）。