免費網上物業估價：一站式比較多間銀行及市場趨勢
在申請按揭前，做好初步的銀行估價是不可或缺的一步。現在各大銀行，例如中銀或恆生銀行，都提供了免費的網上物業估價工具。這些工具非常方便，讓你足不出戶，就能即時獲取心儀物業的初步估值。你還可以同時比較多間銀行的估價結果，從而掌握市場的整體趨勢，為自己的買賣決策或按揭申請打好基礎。
如何使用免費物業估價工具？
使用這些網上工具的過程相當簡單直接，通常只需要幾個步驟，就能取得重要的參考數據。
步驟一：輸入物業資料
首先，你需要準備好物業的詳細地址資料。系統會要求你依序選擇或輸入物業的「區域」（例如香港、九龍或新界）、 「分區」、 「屋苑名稱」、 「座數」、 「層數」以及「單位」。提供越精準的資料，估價結果的參考價值就越高。這個設計是模擬專業估價的邏輯，由宏觀的地區位置，逐步鎖定至個別單位。
步驟二：解讀即時估價報告
提交資料後，系統通常會即時生成一份估價報告。這份報告會列出幾個關鍵數據，你需要了解它們的含意。報告會顯示物業的「估價金額」（港元），還有「實用面積」與「建築面積」（平方呎），以及「物業樓齡」。樓齡是影響銀行審批按揭年期的重要因素，所以這個數據值得留意。
估價後如何部署下一步？
取得估價報告後，下一步的部署就取決於估價結果是否符合你的預期。
估價符合預期：即時比較按揭計劃
如果網上估價與你的預算或成交價相符，這是一個正面的訊號。你可以更有信心地進入下一步，開始比較不同銀行的實際按揭計劃，尋找利率最優惠、回贈最高的方案，為順利上會做好準備。
估價出現異常：預視潛在風險
假如估價結果與你的預期有明顯差距，例如出現銀行估價不足，或者銀行估價高於成交價太多，這就是一個預警信號。這讓你能夠提早察覺潛在風險，例如了解背後的銀行估價不足原因。你可以藉此機會尋找更多間銀行進行估價，或者深入研究該物業的成交紀錄，及早調整自己的財務預算與策略。
深入了解銀行估價：為何是申請按揭的關鍵第一步？
在準備申請物業按揭的過程中，第一件要做的事，往往就是進行銀行估價。這一步驟至關重要，因為銀行批出的最終貸款額度，正是由這個估價結果所決定。可以說，準確掌握心儀物業的估值，是整個置業財務規劃的基礎，直接影響你的首期預算以至後續的供款安排。
甚麼是「銀行估價」？
所謂銀行估價，簡單來說，就是銀行委託專業的測量師行，對你想購買或抵押的物業進行價值評估。銀行需要透過這個估價來衡量該物業作為抵押品的市場價值，從而管理自身的貸款風險。在審批按揭時，銀行會同時參考物業的成交價與估價，並且以兩者之中的較低者（whichever is lower）作為計算貸款額的基礎。舉例來說，如果成交價是600萬，但銀行估價只有580萬，銀行便會用580萬來計算最高貸款額，這也是構成銀行估價不足情況的主要原因。
銀行估價準唔準？解構數據來源與局限性
很多人會問，銀行的估價到底準確嗎？銀行估價的主要依據，是參考物業所在地區近期同類型單位的成交紀錄，特別是來自土地註冊處的官方數據。此外，測量師行亦會考慮樓齡、層數、坐向、景觀及市場整體氣氛等多種因素。不過，估價存在一個先天局限性，就是數據的滯後。土地註tare處的成交數據，通常反映的是簽署買賣合約後約一至個半月前的市況。因此，在市況急速轉變時，例如樓價急升或急跌，銀行估價便可能與當下的市場價格出現明顯差距，這亦是其中一個常見的銀行估價不足原因。
為何不同銀行的估價結果會有差異？
當你嘗試向不同銀行查詢估價時，可能會發現結果不盡相同。例如，向銀行估價中銀查詢的結果，可能與銀行估價恆生提供的有所出入。這種差異是完全正常的。原因在於，每間銀行都有各自合作的測量師行名單。不同的測量師行，其內部使用的數據庫、估價模型，以及對後市走勢的看法都可能存在差異。有些測量師行可能作風較為保守，有些則較為進取。正是這些專業判斷上的細微分別，導致了不同銀行最終提供的估價結果有所不同。這也意味著，當你遇到銀行估價不足，甚至是銀行估價高於成交價的特殊情況時，比較多幾間銀行的估價，是一個非常實用的策略。
如何獲取最準確的銀行估價？三大途徑全攻略
想為心儀物業取得一個可靠的銀行估價，其實一點也不複雜。掌握以下三個主要途徑，你就可以根據自己的需要和物業的特性，選擇最適合的方法，為申請按揭做好第一步準備。
途徑一：銀行網上估價系統 (最快捷)
想最快知道物業的大約價值，各大銀行的網上估價系統絕對是首選。這個方法非常方便，而且完全免費。你只需要到訪例如中銀或恆生銀行的官方網站，找到物業估價的頁面，然後按照指示，依序輸入物業的區域、屋苑、座數、樓層和單位等資料，系統通常在幾秒內就會提供一個即時的參考估價。這個方法特別適用於大型屋苑或成交活躍的物業，因為有充足的市場數據支持，估價的準確性會比較高。不過，假如系統顯示「無紀錄」或「未能估價」，就需要多加留意，這可能是因為單位成交疏落，或存在一些特殊情況，而這亦可能是潛在銀行估價不足原因的警號。
途徑二：致電銀行按揭熱線 (最靈活)
當網上估價系統無法提供結果時，下一步就是拿起電話，直接致電銀行的按揭專線。這個方法勝在靈活，特別適合處理網上系統未能覆蓋的物業類型，例如村屋、唐樓，或者成交紀錄較少的單幢樓。致電查詢前，最好先準備好完整的物業地址。銀行職員可能會進一步詢問單位的實用面積、業主叫價等資訊，以便他們透過內部系統或聯絡估價行作人手查詢。透過直接對話，你不單可以獲取估價，更有機會了解銀行對該類物業的按揭取態，對於部署下一步非常有幫助。
途徑三：直接委託測量師行 (最權威，需收費)
如果你的目標是獨立屋、特色單位，或者是一些成交紀錄極度稀有的物業，以上兩種方法都可能無法提供精準的估價。在這種情況下，最權威的做法就是直接委託專業的測量師行進行正式評估。測量師會進行實地視察，核對物業圖則，再結合專業的市場分析，最終提供一份詳盡的估價報告。雖然這項服務需要收費，但其報告在銀行業界的認受性最高，是處理複雜或高價物業交易時，避免日後出現銀行估價不足問題的最穩妥方法。這筆費用，可以看作是保障順利交易的一項重要投資。
處理銀行估價不足 (估價唔足)：四大實戰方案避免「抬錢上會」
買樓申請按揭時，最令人頭痛的莫過於銀行估價出現問題。當你千辛萬苦找到心儀單位，並與業主達成共識後，如果銀行對物業的估值低於你們的成交價，這就是所謂的「銀行估價不足」，亦是置業路上一個常見的挑戰。
甚麼是「銀行估價不足」？
簡單來說，「銀行估價不足」就是指銀行評估的物業價值，低於你和賣家議定的成交價。銀行批出的按揭貸款額，是基於成交價和估價之中的較低者計算。所以，一旦估價不足，銀行願意借出的金額就會減少，買家便需要準備更多現金去填補首期的差額，也就是俗稱的「抬錢上會」。
舉個例子，假設你看中一個單位，成交價是600萬港元，你打算申請九成按揭。如果銀行估足價，同樣認為單位值600萬，你能借到的貸款額就是540萬（600萬 x 90%）。但如果銀行估價只有550萬，貸款額便會以550萬為基礎計算，最終只批出495萬（550萬 x 90%）。這中間的45萬差額，就需要由你自掏腰包補上，大大增加了首期預算。
為何會出現估價不足？四大常見原因
了解銀行估價不足原因，有助於我們更好地預防和應對。一般而言，主要有以下幾個情況：
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市場氣氛熾熱：在樓市暢旺時，業主的叫價往往非常進取，甚至超越市場水平。但銀行的估價系統主要依賴土地註冊處的成交紀錄，這些數據通常有約一個月的滯後。當樓價升得太快，銀行的估價便會追不上業主的開價。
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市況逆轉或波動：相反，當樓市掉頭向下，銀行為控制風險會變得非常審慎，迅速調低估價。這種情況下，即使簽署臨時合約時估價尚算充足，到正式申請按揭時，估價也可能已經下跌。
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物業成交疏落：一些單幢樓、村屋，或者某些大型屋苑的特色單位，由於成交參考個案不多，銀行在缺乏足夠數據支持下，估價取態會相對保守。
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單位存在特殊因素：如果物業曾發生不愉快事件（例如凶宅），或者有僭建、釘契等問題，都會直接影響銀行估價，甚至導致銀行拒絕批出按揭。
解決估價不足的四大應對策略
面對估價不足，先不要自亂陣腳。這裡有四個實戰策略，可以助你應對這個難題。
策略一：自行補足首期差額
這是最直接的方法。如果資金相對充裕，或者差額不算太大，自行補上首期是解決問題的最快途徑。這也是為什麼我們常建議買家在預算首期時，應預留一筆應急錢，以應對估價不足等突發情況。
策略二：向銀行提供正式買賣合約上訴
你可以向銀行提交已簽署的臨時或正式買賣合約，以證明該成交價是真實的市場價格。有些銀行，例如中銀或恆生，在收到合約後會重新考慮，並可能酌情將估價調高一些，使其更貼近成交價。雖然上調的幅度通常有限，但這始終是一個值得嘗試的方法。
策略三：比較多間銀行估價
千萬不要只依賴一間銀行的估價結果。不同銀行委託的測量師行不同，對後市的看法也有差異，因此對同一單位的估價可能存在出入。建議多向幾間主要銀行查詢，例如比較恆生銀行估價與中銀的估價。有時候，另一間銀行可能提供更理想的估值，足以解決你的問題。
策略四：簽署臨約前先做口頭估價
這是最理想的預防措施。在你簽署任何有法律約束力的文件之前，先將心儀單位的地址資料提供給幾間銀行，進行免費的網上或電話口頭估價。這樣做可以讓你對銀行可能批出的貸款額有一個初步預算，心中有數，避免在支付訂金後才發現估價不足，陷入進退兩難的局面。
【隱藏陷阱】銀行估價高於成交價？提防按揭申請被拒
一般人申請按揭時，最常遇到的是銀行估價不足的問題。不過，當銀行估價高於成交價時，看似是買到了便宜貨，實際上可能隱藏著另一個陷阱，甚至有機會導致銀行拒絕批出按揭。
剖析「銀行估價高於成交價」的潛在風險
當你滿心歡喜，以為自己成功「執平貨」，用低於市價的金額購入心儀物業時，銀行卻可能對這宗交易亮起紅燈。銀行審批按揭的核心是風險管理，一個遠低於市場估價的成交價，會令銀行對交易的背景產生疑慮。如果成交價與銀行估價差距過大，例如低於估價5%以上，銀行便會格外審慎，深入探究背後的原因，以免承擔不必要的風險。
銀行因估價過高而拒批按揭的三大原因
銀行對於估價與成交價差異過大的交易特別敏感，主要出於以下幾個原因：
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懷疑「送贈契」或內部轉讓
如果成交價遠低於市價，銀行首先會懷疑這宗交易是否屬於「送贈契」性質，即業主以極低價錢甚至無償將物業轉讓給親屬。由於送贈契的物業在指定年期內（通常為五年）的業權可能存在被挑戰的風險，銀行一般不會為這類物業批出按揭。 -
懷疑單位存在隱藏問題
一個異常的低價，可能是物業本身存在問題的警號。銀行會擔心單位是否為凶宅、有僭建物、業權不清，或其他估價報告未能完全反映的潛在缺陷。這些因素都會嚴重影響物業的轉售能力，對銀行而言，這代表抵押品的價值不穩定，風險自然增加。 -
懷疑涉及「枱底交易」
這是銀行最為警惕的情況。銀行或會懷疑買賣雙方有秘密協議，故意在合約上寫低成交價，然後私下以現金補回差額（俗稱「枱底數」）。這樣做的目的，可能是為了避稅，或更重要的是，為了繞過按揭成數的限制。例如，刻意將成交價壓低至某個樓價水平，以申請更高的按揭成數。這種行為在銀行眼中等同欺詐，一旦發現，不但會即時拒絕按揭申請，更可能會有法律後果。
如何應對銀行估價高於成交價？
遇到銀行估價高於成交價的情況，你可以嘗試以下幾個方法處理：
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比較多間銀行的估價
不同銀行，例如中銀或恆生，會委託不同的測量師行進行估價，因此估價結果可能存在差異。你可以多向幾間銀行查詢，尋找一間估價與你的成交價較為接近的銀行申請按揭。 -
提供正式買賣合約及佐證
向銀行提交由持牌地產代理簽署的正式買賣合約，證明這是一宗在公開市場上進行的公平交易。這能增加交易的透明度與可信性，有助減低銀行的疑慮。如果成交價較低有合理解釋，例如業主急於移民而割價求售，也可以嘗試向銀行解釋，並提供相關證明。 -
選擇估價取態較進取的銀行
市場上有些銀行的估價策略相對進取，對估價與成交價差異的接受程度也可能較高。你可以透過按揭轉介公司了解不同銀行的取態，從而選擇最合適的申請對象。
銀行估價如何影響按揭成數及年期？
銀行估價是整個按揭申請流程的基石。這個估值數字不單純是一個參考價，它直接決定了銀行最終願意批出的貸款金額，並且與物業的樓齡一同影響最長的還款年期，是買家能否順利上會的關鍵。
估價與最高貸款額的關係
要計算最高貸款額，銀行會採用「成交價」與「銀行估價」兩者之中的較低者（take the lower of the two）作為計算基礎。這個原則是銀行控制信貸風險的核心。
當銀行估價充足，即估價等於或高於成交價時，貸款額會以成交價計算。例如，一個單位成交價為600萬，銀行估價同為600萬，申請九成按揭，貸款額便是540萬（600萬 x 90%）。
相反，一旦出現銀行估價不足的情況，即估價低於成交價，銀行便會以估價來計算貸款額。假設同一個單位成交價是600萬，但銀行，不論是中銀或恆生，基於其內部數據及風險評估，估價僅為580萬。那麼，最高的貸款額便只能是522萬（580萬 x 90%）。這意味著，買家原本預算60萬首期，現在則需要準備78萬（600萬 – 522萬）才能完成交易，這就是俗稱的「抬錢上會」。銀行估價不足原因有很多，市況波動或物業本身成交疏落都是常見因素。
物業樓齡對估價及按揭年期的影響
除了估價金額，物業的樓齡也是影響按揭審批的重要一環。銀行普遍會以「75減」作為計算最長還款年期的初步指標，即「75減物業樓齡」或「75減借款人年齡」，同樣以較低者為準，並且一般最長不超過30年。
例如，一位35歲的買家購入一個樓齡20年的單位，計算結果分別為40年（75-35）及55年（75-20）。由於按揭年期上限為30年，所以他最高可獲批30年還款期。
不過，如果同一個買家購入的是一個樓齡達50年的單位，計算結果則變為40年（75-35）及25年（75-50）。銀行會取較短的25年作為最長還款期。這意味著每月供款額會增加，通過壓力測試的難度也會相應提高。
當然，這條規則並非絕對。對於一些樓齡雖高但保養得宜、成交活躍的大型屋苑，例如美孚新邨或太古城，銀行在審批按揭時的取態會較為靈活，仍有機會批出較長的還款年期。
銀行估價常見問題 (FAQ)
網上銀行估價有法律效力嗎？
網上取得的銀行估價結果，本身不具備任何法律約束力。它主要是銀行根據市場成交數據庫，提供的一個即時參考價格。這個估價可以讓你對物業價值有一個初步概念。不過，在正式申請按揭時，銀行會再委託專業測量師行進行正式評估，這份詳細的估價報告才是銀行審批貸款額的最終依據。所以，網上估價與最終估價有機會出現出入。
查詢銀行估價是否需要收費？
一般情況下，查詢銀行估價是完全免費的。不論是使用各大銀行例如中銀或恆生的網上即時估價系統，還是直接致電按揭熱線查詢，銀行都將此視為一項售前服務，不會收取任何費用。只有在特殊情況下，例如你需要一份具法律效力的正式估價報告作物業訴訟等用途，並直接委託測量師行出具報告時，才會涉及相關費用。
為何我的物業在網上「無紀錄」？
當網上估價系統顯示「無紀錄」時，通常有以下幾個可能的原因。第一，物業的樓齡太舊（例如唐樓）或太新（例如剛入伙的一手樓盤），系統數據庫可能未有覆蓋。第二，物業類型比較特殊，例如村屋、獨立屋或成交極度稀少的特色單位，缺乏足夠的成交數據支持電腦估價。第三，單位可能有複雜的業權問題，例如俗稱的「釘契」。這也是其中一個潛在的銀行估價不足原因，因為參考數據不足會令估價趨向保守。遇到這種情況，最好的方法是直接致電銀行熱線，由職員為你進行人工查詢。
銀行估價會否考慮單位的豪華裝修？
銀行估價主要考慮的是物業的客觀條件，例如地點、樓層、座向、景觀、實用面積及近期同類單位的成交價。對於單位內部裝修，估價的影響其實相當有限。因為裝修的價值非常主觀，而且銀行會假設下一手買家很可能會重新裝修，所以不會將數十萬甚至上百萬的裝修費用直接加到估價之上。一個保養得宜、狀態企理的單位，或會比一個殘破失修的單位估價稍高，但千萬級的豪華裝潢，對估價的正面影響並不如業主預期中大。