當物業價值上升，不少業主均考慮將物業套現，以獲取資金作投資、裝修或應付其他財務需要。然而，面對市場上林林總總的方案，例如加按、轉按及重按，加上複雜的H按與P按利率，往往令人感到無從入手，擔心揀錯方案白白捱貴息。
本終極指南將為您深入拆解影響套現利率的4大關鍵，詳細比較3大方法的利弊，並提供5步申請教學，助您輕鬆鎖定全城最抵的低息高回贈計劃。我們更獨家研發【物業套現成本及利息計算機】，讓您即時評估個人財務狀況，預計實際到手現金，助您在芸芸方案中，作出最精明的抉擇。
【獨家決策工具】物業套現成本及利息計算機
面對五花八門的物業套現利率，要計出最划算的方案，往往令人頭痛。我們明白您需要一個清晰、透明的比較方式，所以特別設計了這個個人化決策工具。您只需要輸入幾個簡單資料，就能立即掌握關鍵財務數據，輕鬆比較不同物業套現方案的利息和總成本，助您作出最精明的決定。
第一步：輸入您現有的物業及按揭資料
開始前，先讓我們了解一下您的基本狀況。這個步驟的資料，是整個估算的基礎。
物業種類 (自動判斷加按、轉按或重按)
您只需簡單選擇物業的按揭狀況，例如按揭是否在原銀行，或是在其他機構，又或者已經供斷。我們的計算機系統會根據您的選項，自動判斷最適合您的申請類型是加按、轉按還是重按，省去您自行研究的複雜過程。
物業最新估值 (附即時網上估價連結)
物業的市值直接影響您的套現潛力。您可以在此輸入物業的最新估值。假如您不確定，我們已貼心附上即時網上估價連結，讓您一鍵取得最新的市場估價，確保計算結果更貼近現實。
尚餘按揭金額
如果您現時的物業仍有按揭在身，請輸入尚餘的貸款金額。這個數字是用來計算您最終可以從新貸款額中，實際提取多少現金的關鍵。
第二步：輸入您期望的套現方案
接下來，請告訴我們您的理財目標。這一步是將您的期望轉化為具體的數字。
計劃套現金額
您希望從這次物業套現中，取得多少現金？直接輸入您心目中的金額，計算機便會為您評估可行性。
預計還款年期 (5-30年)
您可以靈活選擇5至30年的還款年期。一般來說，年期越長，每月供款額越低，但總利息支出會相應增加。您可以嘗試輸入不同年期，看看哪種方案最符合您的還款能力。
按揭年利率 (附市場H按/P按參考利率)
利率是影響總還款成本的核心。您可以輸入一個預計的年利率。如果沒有頭緒，計算機亦提供了現時市場上普遍的H按與P按參考利率，讓您的估算有根有據。
第三步：獲取即時個人化財務分析報告
完成以上輸入後，一份為您度身訂造的財務分析報告便會即時呈現。這份報告清晰易明，助您全面掌握所有細節。
新總貸款額及每月供款
報告會首先列出銀行批出的新總貸款額，以及在您選擇的年期和利率下，最新的每月供款額是多少，讓您對未來的現金流有清晰預算。
「雙週供」選項及可節省總利息預覽
除了傳統的月供，報告還會展示「雙週供」方案的選項。由於還款頻率加快，本金會減少得更快，因此可以縮短總還款期，並且節省一筆可觀的總利息支出。
總成本分析 (律師費、估價費等)
物業套現除了利息，還涉及一些行政開支。報告會為您估算律師費、估價費等一次性成本，讓您對總支出有全盤的了解，避免隱藏收費。
銀行現金回贈及「實際到手現金」估算
這是最令人期待的部分。計算機會將銀行提供的現金回贈計算在內，然後扣除相關成本，最後估算出您「實際到手現金」的金額，讓您知道最終有多少資金可供運用。
壓力測試：模擬加息2%對供款影響
為了確保您的財務穩健，報告內置了壓力測試功能。它會模擬在現有利率基礎上加息2%後，您的每月供款會增加多少，助您評估自己在利率波動下的還款能力。
儲存及並列比較不同方案
您可以嘗試輸入不同的套現金額、還款年期或利率，然後儲存各個方案。計算機支援並列比較功能，將不同方案的優劣清晰地並排展示，讓您一目了然，輕鬆選出最適合自己的終極方案。
物業套現三大方法：加按、轉按、重按點揀好？
想利用手上的物業增加現金流，但面對五花八門的方案，往往最關心的是物業套現利率高低。其實，選擇哪種方法，很大程度取決於您目前的按揭狀況和財務目標。以下為您拆解三種主流的物業套現方法，分別是加按、轉按和重按，助您清晰了解它們的運作模式和分別，從而作出最適合您的決定。
加按套現：手續最簡便
什麼是加按？
加按，全名為「現有按揭加按貸款」。簡單來說，就是向您現時提供按揭的銀行，申請增加貸款額。這通常是因為您的物業價值上升了，或者您已經償還了一部分本金，所以釋出了新的貸款空間。整個過程都在同一間銀行辦理，就像在原有的貸款基礎上「加碼」。
適用情況：物業已大幅升值或尋求快速資金
如果您需要一筆資金應急，而且時間相當緊迫，加按是一個理想的選項。因為銀行已經有您的個人及按揭紀錄，審批流程會相對簡化和快速。此外，如果您的物業在過去幾年有顯著升值，透過加按便能輕鬆將物業的賬面價值，轉化為實際可用的現金。
加按優點與缺點分析
加按最大的優點是方便快捷。由於是向原有銀行申請，很多時候可以豁免重新聘請律師處理法律文件，節省了時間和律師費。不過，缺點也相當明顯。您只能接受原有銀行提供的按揭條款及利率，沒有比較的空間。假如市場上其他銀行正提供更吸引的低息計劃或現金回贈，您便無法受惠。
轉按套現：賺取回贈兼享低息
什麼是轉按？
轉按，是指將整筆按揭貸款由原來的銀行（A銀行），轉移到另一間能提供更佳條款的新銀行（B銀行）。在轉移的過程中，如果物業估值上升，您可以同時向B銀行申請提取額外的現金，這就是「轉按套現」。整個操作等同於申請一筆全新的按揭貸款。
適用情況：罰息期已過，追求更佳按揭條款
轉按最常見的時機，是原有按揭的罰息期（通常為首2至3年）剛剛屆滿。這時候轉換銀行就沒有額外罰款。如果您的目標是尋找更低的物業套現利息、賺取可觀的銀行現金回贈，或者想將還款年期重新拉長以減輕每月供款壓力，轉按便是非常值得考慮的方案。
轉按優點與缺點分析
轉按的吸引力在於讓您重獲市場主導權。您可以貨比三家，挑選全城最優惠的利率和回贈方案，長遠能節省可觀的物業套現利息支出。而且，套現金額的彈性也較大。然而，轉按的手續相對繁複，基本上等於重新申請一次按揭。您需要提交入息證明等文件，銀行會重新為物業估價，並且必須委託律師樓辦理相關手續，整個過程需時較長。
重按套現：已供斷物業的融資選擇
什麼是重按？
重按，指的是為一間已經完全清還按揭貸款（俗稱「供斷」）的物業，重新向銀行申請按揭貸款以套取資金。因為物業本身沒有任何按揭負擔，所以您可以將它作為抵押品，申請一筆全新的貸款。
適用情況：物業無按揭在身，需要大額資金
如果您持有的物業已經供斷，現在因為生意周轉、子女升學或個人投資等原因，需要一筆較大額的資金，重按就是您的不二之選。由於物業是「全份」屬於您，沒有任何貸款綑綁，您可以自由地向任何一間銀行查詢及申請，爭取最有利的貸款條件。
重按優點與缺點分析
重按的最大優勢是能最大限度地釋放物業價值，獲得的貸款額通常是三種方法中最高的。您可以全面比較市場上所有銀行的按揭計劃，靈活性最高。至於缺點，重按的手續與申請一手或二手樓宇按揭完全一樣，需要經過完整的估價、信貸審查和法律程序，所需時間和前期費用（如律師費）與轉按相若。
【決策圖表】一圖看清您最適合哪種套現方案
| 方案 | 適用對象 | 主要目標 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|
| 加按 | 物業按揭在身，未過罰息期或急需資金 | 快速獲取小額資金 | 手續最簡單，審批快，節省律師費 | 利率和條款選擇受限於原有銀行 |
| 轉按 | 物業按揭已過罰息期 | 尋找更低利率、賺取現金回贈、套現 | 可享市場最優惠條款，節省利息 | 手續繁複，需時較長，有律師費等成本 |
| 重按 | 物業已完全供斷 | 需要大額資金作長遠規劃 | 貸款額最高，可自由選擇任何銀行 | 流程與新造按揭無異，需時及成本 |
影響物業套現利息4大關鍵：銀行審批準則大揭秘
想知道物業套現利率高低由誰決定？其實銀行審批物業套現利息時，有一套相當清晰的準則。這不單純是看市場利率，更重要的是評估申請人的背景和抵押品的質素。了解這四大關鍵，就像掌握了與銀行談判的籌碼，有助你爭取最理想的利率。
關鍵一：信貸評級 (TU) 與還款紀錄
信貸評級，即是大家常說的環聯 (TransUnion) 報告，是銀行評估你的第一關。它就像你的理財成績表，詳細記錄了你的信用卡、私人貸款等還款習慣。一個良好的還款紀錄，證明你是個可靠的借款人，銀行自然願意提供更優惠的物業套現利率。相反，如果報告上有逾期還款紀錄，或評級偏低，銀行便會認為風險較高，利率條款也可能相對遜色。
關鍵二：物業質素與銀行估價 (樓齡、地點、類型)
除了申請人，你的物業本身也是主角。銀行會委託測量師行為物業進行專業估價，而物業的質素直接影響估值高低。樓齡太高的舊樓、地點偏遠或成交疏落的屋苑，以及唐樓或村屋等特定類型，銀行在估價上或會比較保守。一個理想的估價，不但能讓你套現更多資金，也代表物業流通性高，銀行承擔的風險較低，這對爭取較低的利息有正面作用。
關鍵三：入息證明與供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率 (DSR) 是銀行衡量你還款能力的核心指標。簡單來說，就是計算你每月所有債務的總供款額，佔你每月總收入的百分比。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。銀行需要你提供穩定且足夠的入息證明，例如稅單、糧單或銀行月結單。你的收入愈穩定，DSR比率愈低，就愈能證明你有充裕的能力應付未來供款，銀行批出的利率自然會更具競爭力。
關鍵四：總貸款額與按揭成數
總貸款額大小與按揭成數，同樣會影響最終的利率。一般而言，較大的貸款額對銀行來說是更重要的生意，有時反而能獲得更好的利率和現金回贈。而按揭成數（即貸款額佔物業估值的百分比）則反映了銀行的風險。如果申請的按揭成數較高，接近金管局規定的上限，銀行或會認為風險稍高，並在利率上作出相應調整。
H按 vs P按：如何選擇最慳息的套現計劃？
了解銀行如何評估你之後，就來到實際選擇按揭計劃的環節。市場上主要分為H按和P按兩種，它們的利率計算方式和特性截然不同，直接影響你長遠的物業套現利息開支。
H按 (同業拆息按揭) 特點與風險
H按的全名是香港銀行同業拆息按揭，其利率以銀行同業拆息 (HIBOR) 為基礎，再加上銀行指定的百分比。優點是在低息環境下，HIBOR處於低位，H按的實際利率通常會比P按低，讓供款更輕鬆。風險在於HIBOR的波動性較大，會跟隨市場資金狀況而升跌，若市場利率趨升，你的供款壓力便會隨之增加。
P按 (最優惠利率按揭) 特點與穩定性
P按則是以最優惠利率 (Prime Rate) 為基礎，減去銀行提供的百分比。最優惠利率由各銀行自行釐定，雖然也會跟隨美國利率走勢，但其變動頻率遠比HIBOR低，穩定性是其最大優點。選擇P按，你的供款額會相對平穩，較容易作出財務預算。不過，在普遍的市場情況下，P按的起步利率通常會比H按稍高。
鎖息上限 (CAP Rate) 的重要性
這可以說是H按計劃的靈魂所在。為了對沖HIBOR飆升的風險，現時絕大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」(CAP Rate)。這個上限通常會與P按計劃的利率水平掛鈎。當H按的實際利率升穿這個上限時，你的供款利率就會被鎖定在Cap Rate水平，不會無限上升。正因為有這個「安全網」的存在，H按計劃結合了低息期的潛在好處和高息期的保障，成為了市場上最主流的選擇。
5步完成物業套現：由申請到現金到手流程圖解
了解過影響物業套現利率的各種因素後，自然就想知道實際操作起來的流程是怎樣的。很多人會覺得物業套現的過程必定相當繁複，但事實上，整個流程比想像中更直接。只要跟著以下五個清晰的步驟，您就可以由準備申請到成功取得現金，一步步完成整個程序。
步驟一：初步諮詢及準備文件
俗語有云：「工欲善其事，必先利其器」。在正式申請前，做好準備工夫可以讓後續流程順暢很多。您可以先向相熟的銀行按揭部門或專業的按揭顧問作初步諮詢，了解自己物業的大約可套現金額、最新的物業套現利率和現金回贈等資訊。與此同時，可以開始準備一些基本文件，例如身份證明文件、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單或銀行月結單）、住址證明，以及現有按揭的還款結單。
步驟二：揀選銀行並遞交申請
準備好文件後，就進入了比較和選擇的階段。建議不要只向一間銀行查詢，應該「貨比三家」，比較不同銀行提供的物業套現計劃。除了比較物業套現利息高低，現金回贈、罰息期長短，以及銀行的審批速度都是重要的考慮因素。選定心儀的銀行後，便可以填寫正式的按揭申請表格，並連同之前準備好的文件一併遞交。現在很多銀行都提供網上申請渠道，過程更加方便快捷。
步驟三：銀行進行物業估價及審批
銀行收到您的申請後，就會正式啟動內部的審批程序。這個階段主要有兩項核心工作。第一，銀行會委託專業的測量師行為您的物業進行估價，這個估價結果會直接影響最終的貸款額。第二，銀行會審核您提交的入息證明文件，計算您的供款與入息比率（DSR），並查閱您的信貸報告（TU），以評估您的還款能力和信貸狀況。這個步驟是整個流程的關鍵，決定了申請是否成功及獲批的條款。
步驟四：委聘律師辦理法律文件
當銀行初步批核您的申請後，下一步就需要委聘律師樓處理相關的法律程序。律師的角色是處理所有與物業業權及按揭相關的法律文件，確保交易合法合規，保障銀行和您的雙方權益。律師會為物業進行查冊，確認業權清晰，並草擬新的按揭契據等法律文件。一般而言，申請轉按或重按都必須經由律師處理，而部分銀行的加按申請則可能簡化程序，視乎個別情況。
步驟五：簽署按揭契據及收取款項
這是整個流程的最後一步，也是最令人期待的一步。當所有法律文件準備妥當後，律師樓會通知您親身前往簽署正式的按揭契據。簽署完成後，律師會安排銀行發放貸款。如果是轉按套現，銀行會先將款項用於清還您在原銀行的按揭餘額，然後將餘下的套現金額存入您指定的銀行戶口。至此，您套現的現金就會正式到手，整個物業套現過程便大功告成。
物業套現及利息常見問題 (FAQ)
物業套現除了利息，還有什麼隱藏成本？
在考慮不同的物業套現利率方案時，除了關心物業套現利息支出，還有幾項潛在成本需要一併納入預算。最主要的是律師費，因為轉按或重按涉及轉換承按銀行，需要委託律師樓草擬和處理新的按揭契據。其次是銀行的物業估價費，雖然部分銀行會豁免此項收費，但最好在申請前先查詢清楚。此外，如果你的貸款額超過金管局規定的按揭成數上限，便可能需要支付按揭保險的保費。不過，許多銀行為了吸引客戶，會提供豐厚的現金回贈，這筆回贈金額很多時候足以覆蓋律師費及估價費等開支，所以在比較時，記得要計算扣除回贈後的實際總成本。
由申請到成功套現，一般需時多久？
由遞交申請到資金正式到手，所需時間主要視乎你選擇的套現方式。如果是在原有的按揭銀行申請「加按」，因為手續最為簡便，省卻了許多文件往來的程序，整個過程最快可以在兩至三星期內完成。假如是選擇「轉按」或為已供斷的物業申請「重按」，由於牽涉到在新銀行建立全新的按揭戶口，以及律師樓處理轉名等法律程序，流程會相對較長，一般預計需要一個半月至兩個月。因此，規劃資金用途時，應將這段審批時間考慮在內。
頻繁查詢物業套現利率會否影響信貸評級？
在決策初期，向不同銀行或按揭轉介公司查詢最新的物業套現利率，這類型的查詢屬於「軟性查詢」（Soft Inquiry），並不會對你的信貸評級（TU）構成任何影響。信貸紀錄只會在您選定銀行並正式遞交貸款申請後，銀行向環聯信貸資料庫索取您的信貸報告以作審批時，才會留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）的紀錄。短時間內出現過多的硬性查詢紀錄，才有可能輕微影響評級。所以，在比較階段多做資料搜集，了解市場行情是完全沒有問題的。
聯名物業申請套現有何特別注意事項？
若物業由多於一人共同持有，申請套現的首要條件是所有業主必須達成共識。不論業權是以「聯權共有」（俗稱長命契）或「分權共有」的形式存在，所有業主都必須親自簽署按揭申請文件及相關的法律文書，缺一不可。在審批過程中，銀行會合併計算所有聯名業主的總收入與總負債，來評估是否符合供款與入息比率（DSR）的要求。因此，在行動前，所有業主應就套現金額、資金用途及未來的還款責任進行清晰溝通並取得一致同意。
如何比較不同銀行的套現計劃利息與回贈？
要精明地比較各銀行的套現計劃，不能單純比較表面的物業套現利息高低。一個全面的分析，應該計算「淨總成本」。首先，要留意按揭利率是H按還是P按，以及鎖息上限（CAP Rate）的水平。其次，現金回贈的金額是關鍵，因為高額回贈能直接降低前期成本。同時，要了解罰息期的長短與條款，避免未來若想提早還款時產生額外支出。最後，部分銀行會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），這類戶口能以存息對沖按揭利息，變相降低實際利息開支。建議將所有因素一併考慮，計算出整個優惠期內的實際支出，才能找出真正最划算的方案。