與親友夾份買樓，如今關係生變想「拆夥」退場，卻發現出售業權困難重重？這種只出售部分業權的物業，俗稱「半契樓」，因其業權不完整，在市場上向來是燙手山芋，不僅難以尋找買家，銀行按揭亦幾乎無門。然而，出售分權共有業權並非絕路。無論您是想出售個人份額的業主，還是考慮「斬契」自保的聯權共有人，甚至是尋找另類投資機會的買家，本終極指南將為您提供一站式解答。本文將深入拆解分權共有與聯權共有（長命契）的根本區別，提供詳盡的「半契樓」出售流程、剖析分割聯權業權的法律步驟，並全面評估相關的風險、成本與潛在回報，助您在複雜的業權交易中作出最明智的決策。
分權共有 vs 聯權共有（長命契）：賣樓權利有何根本區別？
要清楚了解分權共有賣樓的整個流程與細節，我們首先需要掌握一個核心概念，就是「分權共有」與另一種常見的「聯權共有」（俗稱長命契）在法律上的根本分別。這兩種業權持有方式，直接決定了業主能否獨立出售其業權份額，以及出售的程序。
一表看清：分權共有與聯權共有的四大核心差異
業權性質：獨立份額 vs 單一整體
分權共有，顧名思義，代表每位共有人都持有物業中一個獨立、可分割的業權份額，例如A持有70%，B持有30%。而聯權共有則完全不同，所有共有人在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業100%的業權，不存在個人份額的概念。
出售權利：可獨立出售 vs 需全體同意
這是兩者最關鍵的實際差異。分權共有出售物業時，任何一位業主都有權獨立將自己名下的業權份額賣給第三方，法律上無需徵求其他共有人的同意。相反，聯權共有的業主因為沒有獨立份額，所以不能單方面出售其「權益」，必須得到所有共有人的一致同意，才能共同將整個物業出售。
繼承方式：按遺囑/繼承法 vs 生存者自動取得
在繼承安排上，分權共有人的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。當業主身故後，其份額會按照其遺囑內容或無遺囑繼承法進行分配。而聯權共有則具備獨特的「生存者取得權」（Right of Survivorship），當其中一位業主去世，其權益會自動、即時地轉移給其他在生的共有人，這個法律效力甚至凌駕於遺囑之上。
適用對象：投資夥伴 vs 親密家庭成員
基於上述特性，分權共有因為能清晰界定各人出資與權益比例，並且容許資產獨立傳承，所以較適合生意夥伴或投資者。聯權共有則因為其自動繼承的便利性，能簡化身後業權轉移手續，所以一直以來都是夫婦、父母子女等親密家庭成員聯名置業的主流選擇。
深入剖析「分權共有」(Tenancy in Common)：為何能單獨出售業權？
法律基礎：獨立業權份額的自主性
分權共有的法律基礎，在於承認每位共有人都擁有一個獨立且明確的業權份額。這個份額在法律上是一個可以被獨立處理的資產，就像你擁有一間公司的部份股份一樣，你有權決定如何處置屬於你的那一部分，這就是其自主性的體現。
業權份額的靈活性：可按出資比例自由設定 (如70%/30%)
分權共有的另一大優點是其靈活性。業權份額不一定要平均分配，它可以完全按照共有人的協議或出資比例來設定，例如其中一方出資較多，便可佔有70%業權，另一方則佔30%。這種安排能夠準確反映各方的投資貢獻，在商業合作中尤其重要。
繼承安排：業權份額可作為個人遺產獨立繼承
由於業權份額是獨立的個人資產，所以當分權共有人身故，其持有的份額便會納入其遺產之中。他可以透過訂立遺囑，自由決定將這份業權傳承給子女、配偶或任何指定受益人，確保其投資能夠按照個人意願傳承下去。
深入剖析「聯權共有」(Joint Tenancy / 長命契)：為何不能直接出售？
法律概念：所有共有人被視為「單一擁有人」
聯權共有的法律概念比較抽象，它將所有共有人視作一個不可分割的單一法人。打個比喻，如果兩夫婦以聯權共有方式持有一層樓，法律上並不是他們「各自擁有一半」，而是他們「共同擁有全部」。既然個人沒有獨立的份額，自然就沒有可以單獨出售的東西。
核心特徵：「生存者取得權」(Right of Survivorship) 凌駕遺囑
這個特徵是理解聯權共有的關鍵。當其中一位共有人去世，物業的全部業權會依法自動轉移到仍然在生的共有人身上。這個過程是即時的，並且效力優先於任何遺囑安排。即使逝者在遺囑中寫明要將物業權益留給其他人，該條款亦屬無效，這就是「長命契」稱號的由來。
出售前提：必須先將業權轉為分權共有
那麼，如果聯權共有人想出售自己的權益，應該怎麼辦？唯一合法途徑，是先進行一個名為「分割聯權共有」（Severance of Joint Tenancy）的法律程序。透過律師向其他共有人發出通知，並在土地註冊處登記，將業權形式由聯權共有轉為分權共有。完成轉換後，該業主便會獲得一個獨立的業權份額，屆時便可以按分權共有的方式自由出售。
【實戰操作指南】分權共有出售的完整流程與步驟
談到分權共有賣樓，整個過程確實比出售全權擁有的物業來得特殊。不過，只要清晰理解每個環節，就能有條不紊地完成交易。以下我們將整個流程拆解為四個關鍵步驟，讓你從估價到成交，都能掌握實務操作的重點。
步驟一：評估業權價值與市場定位
如何為「不完整業權」(半契樓) 進行準確估值？
為分權共有業權估值，並非簡單地將物業市價乘以你的業權份額。由於「不完整業權」的物業（俗稱「半契樓」或「碎契樓」）在市場上面臨兩大挑戰：銀行普遍不會提供按揭，以及買家購入後需與其他共有人協商使用權，所以市場流通性偏低。因此，其價值通常需要從完整市價的基礎上作出大幅折讓，折讓幅度可達三成至五成不等，視乎物業質素和與其他共有人的關係而定。準確的估值需要綜合考慮市場對同類不完整業權物業的接受程度，這通常需要專業測量師或具備相關經驗的地產代理協助。
尋找潛在買家的特殊渠道 (拍賣行、專門地產代理)
由於不完整業權的市場較為小眾，透過傳統的地產代理門店或網上平台放盤，效果可能未如理想。潛在買家通常是尋求低價投資機會的資深投資者，他們未必會瀏覽主流渠道。因此，有效的放售途徑主要有兩個：一是委託拍賣行，例如環亞物業拍賣等，透過公開拍賣接觸目標買家群；二是尋找專門處理此類特殊物業買賣的地產代理，他們通常擁有對應的客戶網絡，能更精準地進行配對。
步驟二：委託律師草擬及審閱法律文件
證明業權份額的法律文件準備
在正式開始銷售程序前，你需要準備好證明你業權份額的法律文件。最重要的文件就是你當初購入該業權份額時所簽訂的樓契（轉讓契）。這份文件清楚列明了你是以分權共有形式持有該物業，以及你所佔的具體份額（例如二分之一、三分之一）。你的律師會協助你核實這些文件，確保業權清晰無誤，為接下來的交易做好準備。
為何處理分權共有出售，律師的角色尤其重要？
在分權共有出售的交易中，律師的角色遠超於一般物業買賣。他們不僅是處理文件，更是風險管理的關鍵。一位經驗豐富的律師，能夠預視新舊業主交接時可能出現的糾紛，並在買賣合約中草擬具針對性的條款，以保障買賣雙方的權益。例如，如何界定新買家的使用權、如何處理與其他共有人的關係等，這些都需要專業的法律意見來制訂對策，確保交易的穩妥性。
步驟三：簽訂臨時及正式買賣合約
合約中必須註明的特別條款 (如保障新買家使用權)
分權共有物業的買賣合約，必須加入特別條款，以處理其業權不完整的特性。最重要的條款之一，是關於物業使用權的協定。例如，合約可以訂明賣方需確保物業在成交時處於「交吉」狀態，或釐清新買家將如何與其他共有人共同使用該物業。這些條款能增加買家的信心，因為它直接處理了買家最關心的問題：購入業權後能否順利使用物業。
處理與其他共有人之間的知會與協商
法律上，分權共有人出售自己的業權份額，無需徵得其他共有人的同意。然而，從實務操作和建立良好關係的角度出發，建議在出售過程中適時知會其他共有人。一個友好的溝通，可以避免日後新買家與舊共有人之間產生不必要的磨擦或對立。雖然這不是法律上的強制步驟，但妥善處理能讓整個交易過程，以及交易後的業權共存關係變得更加順暢。
步驟四：完成交易與業權轉讓 (Completion)
在土地註冊處更新分權共有業權記錄
交易的最後一步，是在律師的協助下簽署正式的轉讓契，並將其送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，你的業權份額便合法地轉移給新買家。土地註冊處的業權記錄亦會隨之更新，顯示新的分權共有人組合。這個步驟標誌著整個出售過程在法律層面的正式完成。
妥善處理樓宇管理費、差餉等費用的交接
在成交當日，律師樓會計算並劃分清楚所有與物業相關的費用，例如管理費、差餉及地租等。賣方需要負責支付截至成交日為止的所有費用，而成交日之後的費用則由新買家承擔。律師會確保這筆賬目清晰無誤，讓你完成交易後，無需再為這些雜費煩惱，實現乾淨俐落的交接。
【聯權共有業主必讀】如何合法「分割業權」以達成出售？
當我們討論分權共有賣樓的自主性時，許多以「聯權共有」（長命契）方式持有物業的業主，可能會覺得自己陷入了困局。既然聯權共有人在法律上並不擁有獨立的業權份額，這是否意味著若無法得到其他共有人同意，就永遠不能單獨將自己的權益出售？答案並非如此，法律其實提供了一條明確的途徑，讓任何一位聯權共有人，都能夠合法地取回業權的自主控制權，最終能夠像分權共有出售一樣處理自己的業權，而這條路徑的核心，就是「分割業權」的法律程序。
關鍵法律程序：認識「分割聯權共有」(Severance of Joint Tenancy)
「分割聯權共有」是一個正式的法律程序，它的作用是將物業的持有方式，由「聯權共有」轉變為「分權共有」。你可以將它理解為一個「解體」的過程。原本所有共有人被視為一個密不可分的單一業主，經過分割程序後，這個單一體就會被分解，每一位共有人會轉而持有物業一個明確而且獨立的業權份額。例如，兩位聯權共有人進行分割後，便會各自成為持有50%業權份額的分權共有人。
為何「分割業權」是聯權共有人實現獨立出售的唯一合法途徑？
要理解這一點，必須回到聯權共有的法律本質。在聯權共有關係下，你並不擁有物業的「一半」或任何特定比例，而是與其他共有人共同擁有「全部」。因此，在法律上你根本沒有一份可以獨立出售的「個人資產」。分割業權的程序，正正就是為了「創造」出這份獨立的、可供出售的個人資產。一旦業權由聯權共有轉為分權共有，你就擁有了明確的業權份額（例如50%），這份額便成為你可以自由買賣的產權。所以，這是實現獨立出售前，一個不可或缺的法律前置步驟。
法律依據：《物業轉易及財產條例》(第219章) 第8條詳解
這個分割業權的權利，並非僅僅是慣例，而是有堅實的法律基礎作後盾。香港法例《物業轉易及財產條例》(第219章) 第8條，就明確規定了聯權共有人如何分割其業權。這條法例是整個程序的核心依據，確保了任何一位共有人，都有權啟動這個程序，將業權轉化，取回自主權。
條文如何保障任何一位共有人單方面分割業權的權利？
該條文最關鍵的一點，是賦予了任何一位聯權共有人「單方面」分割業權的權利。也就是說，你決定要將業權分割時，並不需要徵求其他共有人的同意或批准。法律保障你只需透過特定的方式通知對方，即可啟動程序。這個設計的目的，就是為了避免任何一位共有人，因為與其他業主意見不合，而被永久「鎖死」在一段共有關係之中，無法動用自己的資產。
分割聯權共有業權的詳細程序
整個分割程序在律師的協助下，過程相當清晰直接，主要分為以下幾個關鍵步驟。
步驟一：透過律師向其他共有人發出書面「分割意向通知書」
第一步，你需要委託律師，草擬一份正式的書面通知，清楚表明你希望分割聯權共有的意向。這份「分割意向通知書」(Notice of Severance) 會由你的律師正式送達至物業的其他所有聯權共有人。這份通知書的發出，是觸發業權轉變的法律起點。
步驟二：在土地註冊處登記相關文件 (如轉讓契據或分割通知書)
發出通知書後，下一步就是將業權的變動記錄在案，使其具備法律效力。律師會將相關的法律文件，例如已送達的分割通知書，或一份由你簽署、將業權份額轉讓給自己的轉讓契據，交往土地註冊處進行註冊。這個註冊的步驟，是向公眾及所有機構（如銀行）正式宣告，該物業的業權持有方式已經改變。
步驟三：業權成功轉換為分權共有，即可按程序出售
當上述文件成功在土地註冊處註冊後，物業的業權便正式由「聯權共有」轉變為「分權共有」。到了這一步，你已經成功取得了物業的一個獨立業權份額。接下來，你就可以按照我們在文章其他部分所介紹的分權共有出售流程，自由地為你的業權份額尋找買家，簽訂買賣合約，完成交易。
【風險與回報】分權共有出售與「半契樓」市場的挑戰與機遇
當考慮進行分權共有賣樓時，最吸引人的莫過於其遠低於市價的售價，但這份吸引力的背後，隱藏著相應的挑戰與風險。深入了解「半契樓」市場的運作邏輯，是在機遇中獲利，還是陷入困境的關鍵。
為何分權共有物業成交價通常有巨大折讓？
分權共有物業的價值折讓，主要源於其業權不完整所帶來的兩大結構性問題：融資困難與市場流通性極低。
按揭困難：銀行普遍拒絕為「半契樓」承造按揭
對於銀行而言，不完整的業權是極高風險的抵押品。假如新業主日後斷供，銀行即使收回這半份業權，也難以在市場上出售以彌補損失。因此，幾乎所有傳統銀行都會拒絕為「半契樓」或任何形式的不完整業權承造按揭。這意味著，買家必須準備充足的現金一次過全額支付樓價，這道門檻已將絕大部分的潛在買家拒之門外。
市場流通性低：買家稀少導致二次出售極其困難
正因為無法承造按揭，導致「半契樓」的潛在買家群體非常狹窄，僅限於少數資金充裕且願意承受高風險的投資者。當你購入一份不完整業權後，未來若想再次進行分權共有出售，你將會面臨完全相同的困境。買家稀少，意味著物業的市場流通性極低，資產難以在需要時迅速變現。
最大的隱憂：與其他共有人的潛在法律糾紛
購入半份業權，實際上等於與一位素未謀面的陌生人共同擁有一項資產。你無法預測對方的性格、意願與財政狀況，這成為投資中最大的變數與隱憂。
使用權與管理權的爭議 (出租、自住、裝修等決策)
新業主雖然合法地擁有一半業權，但不代表自動擁有一半的使用權。關於物業的任何重大決策，例如是自住、出租、進行大型裝修，甚至只是更換門鎖，法律上都需要得到所有共有人的同意。若你希望將單位出租賺取回報，但另一位共有人堅持自住，雙方便會陷入僵局，最終可能需要透過法律途徑解決，過程耗時費力。
案例分析：新業主購入一半業權後，卻無法入住的真實個案
市場上曾出現這樣的真實個案：一位投資者透過拍賣購入某單位的一半業權，原計劃與居住在單位內的另一位共有人協商，共同將單位出租。然而，對方堅決拒絕，並表示會繼續在單位內居住。投資者訴諸法律，希望爭取物業的使用權或變賣整個物業。但經過漫長的法律程序，法庭最終考慮到對方在該單位已居住多年等因素，判決對方擁有繼續居住的權利。結果，投資者手持一半業權，卻無法入住，也無法出租，投資回報遙遙無期。
如何透過「聯名置業協議」預防日後爭議
一份清晰的「聯名置業協議」是管理分權共有關係的最佳工具。這份協議應在聯名置業初期由所有共有人共同訂立，猶如一份物業的「婚前協議」。協議會詳細列明各方的權利與義務，包括物業的使用方式、開支分攤、出售物業的決策機制（例如多數決或全體同意），以及當其中一方想退出時的處理方案（例如優先購買權）。作為半契樓買家，在購入前應查詢是否存在這類協議；即使沒有，也可在購入後嘗試與另一位共有人訂立，為日後的合作關係打下清晰基礎。
投資潛力：分權共有物業的潛在回報與獲利策略
儘管風險重重，但巨大的價格折讓確實為精明的投資者提供了獨特的獲利空間。成功駕馭分權共有物業的投資，通常涉及以下幾種策略。
策略一：低價購入後，與另一業主協商共同出售整個物業
這是最直接的獲利方式。投資者以低於市價四至五成的價格購入一半業權後，主動接觸另一位共有人，提出將整個物業以完整的業權（全契）在公開市場上出售。由於全契物業的市場價值遠高於兩份半契業權的價值總和，這對另一位共有人同樣具有吸引力。成功出售後，雙方按業權比例分配所得，投資者便能賺取當初購入價與全契市價之間的差額。
策略二：成功收購剩餘業權，將「碎契」合併為「全契」後高價出售
此策略的目標是統一業權。投資者在購入第一份業權後，積極與其他共有人協商，收購他們手中剩餘的業權份額。一旦成功集齊所有業權，原本的「碎契」便會合併為一份完整的「全契」。擁有100%業權後，投資者便能像普通業主一樣，在市場上以正常市價自由出售或出租物業，從而實現利潤最大化。
策略三：與其他分權共有人達成共識，共同出租賺取回報
如果短期內無法統一業權或共同出售，將物業轉化為收租資產是另一條出路。投資者可以與其他共有人達成書面協議，共同將物業出租，並按業權比例分享租金收入。這能將一個原本可能因意見不合而閒置的物業，轉化為能夠持續產生現金流的資產，實現長線的租務回報。
【財務與稅務詳解】分權共有出售的成本計算
決定要進行分權共有賣樓，除了要尋找合適買家，準確計算當中涉及的財務成本同樣重要。整個分權共有出售過程的開支，主要可以分為印花稅、律師費與及市場折讓三大範疇，每一項都需要仔細預算。
印花稅 (釐印費) 計算方法
計算基礎：按「業權份額市值」或「轉讓價」(以較高者為準)
計算印花稅的第一步，是釐清稅基。稅務局計算的基礎，並非整個物業的價值，而是你打算出售的「業權份額」的價值。計算方法是取「業權份額的市場估值」或雙方協定的「轉讓價」中較高的一個。例如，即使你以友情價轉讓，稅務局仍會參考當時的市場估值來計算應繳稅款，避免因低報成交價而少交稅款的情況。
實例解說：600萬物業出售一半業權，如何計算印花稅？
讓我們用一個具體例子說明。假設一個物業的市場總值為600萬港元，而你持有其中一半業權並打算出售。
首先，計算你出售的業權份額市值：600萬 x 50% = 300萬港元。
然後，假設你的轉讓價同樣是300萬港元。由於轉讓價與市值相同，稅基就是300萬港元。
最後，根據當時的從價印花稅率（第2標準稅率，假設買家為香港永久性居民且在港沒有其他住宅物業），價值300萬港元的物業交易，印花稅便是100港元。
近親轉讓的稅務寬減與注意事項 (第二標準稅率)
如果業權是轉讓給「近親」，稅務上會有一定的寬減。近親的定義包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。在這種情況下，即使買方本身已持有其他物業，交易通常仍可以申請按較低的「第二標準稅率」計算印花稅，而非按更高的稅率計算。這項安排為家庭成員之間的資產調配提供了便利，但進行前最好先向律師確認資格，確保符合稅務局的所有要求。
律師費及雜項開支預算
為何處理分權共有出售的律師費可能更高？
處理分權共有出售的法律程序，比一般全權物業買賣更為複雜，所以律師收費也可能相應提高。律師需要投入更多時間和精力處理幾個關鍵環節。第一，律師要仔細進行業權查冊，核實賣方持有的業權份額是否清晰、完整及沒有任何未解除的押記。第二，草擬買賣合約時，需要加入更詳盡的特別條款，例如釐清新舊共有人之間的物業使用權、管理費分攤等，以保障新買家權益和預防日後爭議。這些額外的工作都會反映在最終的律師費報價上。
定價策略與議價空間
如何評估一個合理的折讓率以吸引「半契樓」買家？
為不完整的業權定價，是整個出售過程中最具挑戰性的一環。「半契樓」最大的買賣障礙，是銀行普遍拒絕為這類物業承造按揭，買家需要準備全額資金進行交易。因此，一個具吸引力的折讓率是促成交易的關鍵。
這個折讓率沒有固定標準，但主要反映了買家需要承擔的幾項核心風險與不便：
1. 流動性風險：買家未來想再次出售這份業權時，會面對同樣的困難。
2. 按揭風險：買家無法利用財務槓桿，資金成本較高。
3. 使用權糾紛風險：買家需要與素未謀面的其他共有人協商物業的使用方式，存在極大不確定性。
綜合市場情況，半契樓的成交價折讓率普遍可達三成至五成不等。賣家需要評估物業的地點、質素以及與另一共有人的關係，從而釐定一個既能吸引買家，又符合自身利益的價格。
分權共有出售：常見問題 (FAQ)
處理分權共有賣樓的過程，總會遇到一些特別的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程有更全面的掌握。
Q1: 我進行分權共有出售，法律上需要徵求或通知其他共有人嗎？
這是一個核心問題，答案其實很明確。根據香港法律，由於分權共有的本質是每位業主都持有獨立的業權份額，所以你有絕對的權利自由地將屬於自己的那一部分出售，法律上並無規定你需要徵求其他共有人的同意。
換句話說，你不需要得到他們的批准才能賣出你的份額。不過，從實際操作與維持良好關係的角度出發，事先知會一聲，總是有助減少不必要的誤會或磨擦。始終，你的買家將會成為他們的新夥伴。
Q2: 如果其他共有人惡意阻止新買家進入物業，可以怎樣處理？
這種情況確實比較棘手，但法律上有方法應對。新買家購入你的業權份額後，就合法地成為了物業的共有人之一，與其他共有人一樣，擁有使用和進入物業的權利。
如果舊共有人無理阻止，新買家可以先透過律師發出正式的律師信，要求對方停止阻礙行為。假如對方依然故我，新買家便可以向法院申請禁制令，強制對方容許其進入物業。在某些情況下，如果共有人之間的矛盾無法解決，任何一方都有權向法院申請「售賣令」，要求強制出售整個物業，然後按業權比例分配所得款項，徹底解決問題。
Q3: 出售分權共有業權後，原物業的按揭貸款應如何處理？
這點非常重要，因為按揭貸款通常是登記在整個物業之上，而非單獨的業權份額。當你出售自己的份額時，必須妥善處理這筆共同債務。
一般而言，有幾個處理方式。最常見的是，所有共有人達成共識，將整個物業一同出售，用賣樓所得的款項一次過清還整筆按揭。另一種可能是，由留下的共有人向銀行申請轉按，以自己的名義承擔全部按揭貸款，從而將你的名字從按揭契中移除。無論如何，在你的分權共有出售交易完成之前，必須得到承按銀行的同意並解除你個人的擔保責任，否則交易將無法完成。
Q4: 如果其中一位分權共有人破產，會否影響其他業主出售其份額？
如果其中一位共有人不幸破產，他名下的資產（包括其物業份額）將會由破產管理署署長或受託人接管。這並不會直接阻止你出售自己持有的業權份額，因為你的份額仍然是獨立和屬於你的。
不過，整個情況會變得比較複雜。因為你的交易夥伴，即破產共有人的代表，變成了破產受託人。受託人的首要目標是變賣資產以償還債務，所以他們亦有強烈意願出售破產者的業權份額。這時，你可能需要與受託人協商，看看是否可以一同將整個物業出售，這樣通常能獲得較理想的價錢。
Q5: 經由遺產繼承的分權共有業權，其出售程序有何不同？
經由遺產繼承的業權，其出售程序基本上與一般的分權共有出售相同，但在正式開始賣樓前，必須先完成一個關鍵的法律步驟。
遺產的執行人或管理人，必須先向高等法院的遺產承辦處成功申請「遺囑認證」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份法庭文件是唯一合法證明，授權他們有權處理及變賣離世者名下的資產，包括其物業份額。待取得這份文件後，執行人就可以代表遺產，按照正常程序委託地產代理和律師，進行業權的出售和轉讓。