已補地價居屋（自由市場居屋）向來是上車客及小家庭的熱門選擇，因其價格較同區私樓實惠，間隔亦普遍實用。然而，在申請按揭時，買家往往會遇到兩大「攔路虎」：樓齡過高導致銀行批出的按揭年期縮短，增加每月供款及壓力測試難度；以及銀行估價不足，隨時打亂首期預算。本文將為您深入拆解影響已補地價居屋按揭的四大關鍵，從樓齡與申請人年齡如何限制還款期，到估價不足的應對策略及壓力測試要求，助您避開常見陷阱，做好萬全準備，順利上會。
已補地價居屋按揭基礎：與私樓、未補地價居屋有何不同？
談及已補地價居屋按揭，很多朋友首先會思考一個問題：「這與申請私樓按揭有甚麼分別？」這個問題十分核心，因為清晰理解當中的差異，就是成功置業的第一步。實際上，已補地價居屋在按揭世界中，扮演著一個介乎私樓與資助房屋之間的獨特角色，讓我們逐一拆解。
甚麼是「已補地價居屋」（自由市場居屋）？
定義：繳付地價後可於公開市場自由買賣
首先，我們要理解甚麼是「已補地價居屋」。簡單來說，居屋最初是政府以折扣價出售予合資格市民的資助房屋。當原業主向政府補回當年的折扣差價（即是「補地價」），這個單位的轉讓限制便會解除，從此可以像一般私人住宅一樣，在公開市場自由買賣或出租，任何人都符合購買資格，不再需要綠表或白表等特定身份。
法律地位：按揭審批中等同一般私人住宅
最關鍵的一點是，單位一旦完成補地價，銀行在審批按揭時，就會將它視為一間普通的私人住宅。所有標準，包括按揭成數、壓力測試，甚至是關乎每月供款的已補地價居屋按揭年期計算，都會跟隨金管局對私人住宅的指引。這一點與未補地價居屋有著根本性的分別。
已補地價居屋、未補地價居屋與私樓按揭比較
按揭成數、壓力測試及政府擔保之分別 (表格形式)
為了讓大家更清晰地理解三者的分別，我們準備了一個簡單的比較表，讓你可以一目了然。
| 項目 | 已補地價居屋 | 未補地價居屋 (綠表/白居二) | 私人住宅 |
|---|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 與私樓看齊，可申請按揭保險，樓價$1,000萬以下最高可借9成 | 綠表最高9成半；白表最高9成 | 可申請按揭保險，樓價$1,000萬以下最高可借9成 |
| 壓力測試要求 | 需要 | 豁免 | 需要 |
| 政府擔保 | 沒有 | 有（由房委會提供擔保） | 沒有 |
從上表可見，已補地價居屋的按揭條款基本上與私樓完全一致，同樣需要通過壓力測試，亦沒有房委會的按揭擔保。
已補地價居屋的優勢與目標客群
優勢：價格較同區私樓實惠，間隔實用
了解按揭的規則後，你可能會問，為何要選擇已補地價居屋？它最大的吸引力，在於其「性價比」。通常，這類單位的價格會較同區、面積相若的私人住宅實惠，而且間隔往往更為實用，俗稱「無鑽石廳、無窗台」，每一平方呎的空間都能善用。
目標客群：年輕上車客、小家庭
正因如此，已補地價居屋成為了不少人的置業首選，特別是預算相對有限，但又希望擁有較大居住空間的年輕上車客及小家庭。他們可以用一個較相宜的價格，在心儀的地區覓得安居之所，因此這類物業在市場上一直有穩定的承接力。
核心痛點：影響已補地價居屋按揭年期的兩大關鍵
申請已補地價居屋按揭時，最讓人關心的往往是已補地價居屋按揭年期能否借足。這直接影響每月的供款壓力與入息要求。其實，銀行在審批最長還款年期時，主要會考慮兩個互相牽制的因素：物業的樓齡和申請人的年齡。讓我們逐一拆解這兩大關鍵。
關鍵一：物業樓齡如何限制按揭年期？
銀行計算公式：「75減樓齡」 vs 「80減樓齡」
銀行評估物業時，樓齡是一個硬指標。普遍來說，銀行會使用一條簡單的公式來計算最長的按揭年期。較常見和審慎的計算方法是「75減樓齡」。舉例來說，如果一個單位的樓齡是40年，最長的按揭年期就是 75 – 40 = 35年。
不過，有些取態較積極的銀行，會採用更寬鬆的「80減樓齡」作基準。用同一個40年樓齡的單位計算，最長年期就變成了 80 – 40 = 40年。這幾年之差，足以影響整個供款預算。
還款年期上限：香港按揭普遍最長為30年
這裡有一個重點需要留意。即使按照公式計算出的年期超過30年，例如上面兩個例子分別得出35年和40年，香港大部分銀行的住宅按揭還款期上限普遍都是30年。所以，最終獲批的年期會以30年為上限。公式的真正作用，是當物業樓齡偏高時，會導致可批出的年期少於30年。
實際案例：樓齡如何影響每月供款及入息要求
假設您想買入一個樓齡48年的單位，貸款額為400萬，利率為4.125%。
-
如果銀行用「75減」計算：
最長年期為 75 – 48 = 27年。
每月供款約為 $20,490。 -
如果找到用「80減」的銀行：
最長年期為 80 – 48 = 32年。但由於上限為30年，最終會批出30年。
每月供款約為 $19,427。
可以看到，短短3年的年期差距，每月供款就相差超過一千元。這不單影響現金流，更直接影響壓力測試下的最低入息要求，選擇不同銀行，結果可以很不同。
關鍵二：申請人年齡如何限制按揭年期？
計算公式：「75減」或「80減申請人年齡」
除了看「樓」，銀行也要看「人」。它們同樣會用類似的公式來評估申請人的還款年期，基準通常也是「75減申請人年齡」或較寬鬆的「80減申請人年齡」。例如一位40歲的申請人，以「75減」計算，可借年期為35年，但最終仍會以30年為上限。
銀行對臨近退休人士還款能力的評估
如果申請人年齡較大，例如接近60歲的退休年齡，銀行會特別關注其退休後的還款能力。因為退休後收入或會顯著減少，銀行需要確保借款人有足夠的財政能力履行還款責任。所以，即使公式計算出的年期較長，銀行也可能根據實際情況作出調整。
樓齡與人齡：銀行如何決定最終按揭年期？
審批準則：「取其短」原則
當銀行同時計算了「樓齡」和「人齡」得出的兩個最長年期後，會如何決定最終結果？答案很簡單，就是「取其短」（Take the shorter of the two）。這是銀行控制風險的基本原則，確保在貸款期完結時，物業不會太舊，同時借款人亦不會太年長。
綜合案例分析（樓齡主導 vs 人齡主導）
- 案例一：樓齡主導
- 申請人：30歲
- 物業樓齡：50年
- 銀行標準：「75減」
計算結果：
* 以樓齡計：75 – 50 = 25年
* 以人齡計：75 – 30 = 45年（上限為30年）
* 最終批核年期： 銀行會取較短的25年。
- 案例二：人齡主導
- 申請人：55歲
- 物業樓齡：20年
- 銀行標準：「75減」
計算結果：
* 以樓齡計：75 – 20 = 55年（上限為30年）
* 以人齡計：75 – 55 = 20年
* 最終批核年期： 銀行會取較短的20年。
透過這兩個案例，您可以清楚看到，樓齡與人齡如何共同鎖定最終的已補地價居屋按揭年期。在置業前，必須將這兩個因素一併考慮，才能準確評估自己的負擔能力。
申請前的兩大潛在風險與應對策略
準備申請已補地價居屋按揭，除了要計清楚樓齡與年期，還有兩個常見的關卡需要留意。這兩個環節直接關係到你的首期預算和入息要求，及早了解和準備，整個置業過程自然會更加順暢。
風險一：估價不足問題與防範
為何已補地價居屋容易估價不足？
已補地價居屋在銀行估價時，有時會出現估價不足的情況。主要有兩個原因。第一是成交相對疏落，部分居屋屋苑的買賣個案不像大型私人屋苑那麼頻繁，銀行缺乏足夠的近期成交數據作參考，估價取態自然會比較保守。第二是樓齡普遍較舊，樓宇的狀況和折舊也是銀行估價時的重要考慮因素，樓齡高的物業估值自然會有所調整。
估價不足的後果：如何影響首期預算？
估價不足直接影響的是你的首期預算。銀行批出的按揭貸款額，是基於物業成交價或銀行估價的「較低者」來計算。舉個例子，假設你看中一個單位，成交價為500萬，你打算申請九成按揭。如果銀行估足價，你可以借到450萬，首期是50萬。不過，如果銀行對單位的估價只有480萬，銀行便會以480萬作為基礎去計算貸款額，九成按揭就是432萬。這時候，你需要支付的首期便會增加到68萬（500萬 – 432萬），比原先的預算多了18萬。
應對策略：簽署臨約前必做的銀行初步估價
要避免這個情況打亂你的財務部署，最有效的方法就是在簽署臨時買賣合約前，先向幾間不同的銀行查詢對心儀單位的網上或電話初步估價。這個步驟非常重要，而且是免費的。你可以掌握一個大概的估價範圍，如果發現估價與業主的叫價有較大差距，便可以在談判時有更充分的理據，或者重新評估自己的首期預算是否足夠應付。
風險二：壓力測試與入息要求
壓力測試計算方法：供款與入息比率及加息後比率
已補地價居屋按揭的審批標準與私樓看齊，申請人必須通過金管局規定的壓力測試。壓力測試主要有兩部分。第一部分是「供款與入息比率」要求，在現行的按揭利率下，你每月的總供款額，不能超過你每月入息的50%。第二部分是模擬利率上升2厘後的壓力測試，在加息2厘後，你的每月總供款額，不能超過你每月入息的60%。銀行會以這個標準來評估你的還款能力。
申請時需要準備的入息證明文件清單
為了順利通過壓力測試，你需要向銀行提交詳盡的入息證明文件。準備齊全的文件可以加快審批流程。一般來說，固定收入的受薪人士需要準備以下文件：
* 最近三至六個月的糧單
* 最近三至六個月顯示薪金入帳的銀行戶口月結單
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
* 僱傭合約
如果是佣金或花紅等非固定收入人士，銀行可能需要你提供更長時間（例如六個月至一年）的入息證明，以計算一個較平均的收入水平。自僱人士則需要提交公司利得稅稅單、公司財務報表及個人銀行紀錄等文件。
如何選擇最適合您的已補地價居屋按揭計劃？
成功申請已補地價居屋按揭，關鍵在於懂得比較和選擇。市場上的計劃林林總總，看似複雜，但只要掌握幾個核心要點，就能輕鬆找出最適合自己的方案。接下來，我們將從銀行取態、計劃種類以至現金回贈等幾個方面，一步步為您拆解。
銀行審批取態比較：樓齡計算與估價鬆緊度
每間銀行的審批準則都有細微差別，這些差別足以影響您的最終選擇。了解它們的取態，是選對按揭計劃的第一步。
「75減」vs「80減」：不同銀行如何影響您的選擇
銀行計算已補地價居屋按揭年期的主要公式，是基於一個特定基數減去物業樓齡。市場上最普遍的基數是「75」，但亦有部分取態較進取的銀行會採用「80」作為基數。這個數字的差別，直接影響您可以獲批的最長還款年期。
舉個例子，一個樓齡48年的單位：
* 採用「75減」的銀行：最長還款年期為 75 – 48 = 27年。
* 採用「80減」的銀行：最長還款年期為 80 – 48 = 32年，但由於香港按揭上限為30年，所以最終可批出30年。
選擇採用「80減」的銀行，意味著您可以獲得更長的還款期，每月供款額會更低，壓力測試的要求也相對輕鬆。
各大銀行估價取態：保守 vs 進取
由於已補地價居屋的成交量相對同區私樓可能較疏落，銀行在進行估價時的取態便顯得尤其重要。部分銀行取態較為保守，估價可能與市場成交價有一定距離，造成「估價不足」的情況。這意味著您需要準備更多的首期資金去填補差額。
相反，一些取態較進取的銀行，更願意「估足價」，讓您的貸款額能緊貼成交價。因此，在簽署臨時買賣合約前，向多間銀行為心儀單位進行初步網上估價，比較結果，是保障自己預算的重要一步。
比較按揭計劃種類：H按 vs P按
目前市場主流的按揭計劃有利率波動的H按，以及利率相對穩定的P按。
H按（同業拆息按揭）與鎖息上限（封頂位）
H按的利率以銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上銀行利潤（例如 H+1.3%）。HIBOR每日浮動，所以供款額會有變化。H按計劃的最大優點是設有「鎖息上限」（又稱封頂位），這個上限通常與P按利率掛鉤。當HIBOR大幅上升時，您的實際按揭利率亦只會升至鎖息上限水平，為您提供保障。
P按（最優惠利率按揭）的穩定性
P按的利率則以最優惠利率（P）為基礎，減去一個固定點子（例如 P-2.5%）。P由各銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。選擇P按的好處是供款額的可預測性高，方便您作長遠的財務規劃。
比較現金回贈與罰息期
除了利率，現金回贈與罰息期也是比較按揭計劃時不可或缺的一環。
現金回贈高低與罰息期的取捨
現金回贈是銀行為吸引客戶而提供的一筆過現金獎賞，通常貸款額越高，回贈比例越高。罰息期則是指在指定時期內（普遍為2至3年）提早償還全部或部分貸款，需要向銀行支付罰款。
如何取捨很視乎您的個人計劃。如果您打算長期持有單位自住，短期內沒有轉售或轉按的打算，那麼選擇一個現金回贈較高的計劃會更划算。反之，如果您預計未來幾年可能會換樓或轉按，選擇一個罰息期較短的計劃，能為您保留更大的靈活性。
尋找最佳按揭：按揭轉介的角色與優勢
面對眾多選擇，要逐一向銀行查詢和比較，既費時又費力。這時候，免費的按揭轉介服務就能發揮極大作用。
為何要使用免費按揭轉介服務？
按揭轉介公司與各大銀行有緊密聯繫，能為您提供一站式的比較服務。他們掌握著最新的利率、回贈優惠，以及各銀行的審批取態，例如哪間銀行正採用「80減」樓齡計算方式，或哪間銀行對您的目標屋苑估價最進取。他們能根據您的個人財務狀況和需要，快速篩選出最合適的幾個方案，而且整個過程對申請人完全免費。
關鍵細節：銀行的律師行認可名單 (On List)
這是一個經常被忽略，卻足以影響整個交易流程的細節。每間銀行都有一份認可的律師行名單（On List），辦理按揭時必須選用名單上的律師行。如果您自行選擇的律師行，剛好不在承造按揭銀行的名單上，銀行將不會批出貸款，您可能需要臨急更換律師行，既延誤時間又可能產生額外費用。按揭轉介顧問通常會提醒您注意此點，並協助您配對合適的銀行與律師行，確保交易順暢。
已補地價居屋按揭常見問題 (FAQ)
在申請已補地價居屋按揭的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更順利地完成整個置業流程。
申請已補地價居屋按揭，是否可以加擔保人？
可以。由於已補地價居屋在銀行審批按揭時，基本上等同私人住宅處理，所以申請人同樣可以增加擔保人，以提升成功獲批的機會。
當申請人的入息未能通過壓力測試，或者收入不穩定時，增加一位有穩定收入的擔保人是常見的做法。銀行會將擔保人的收入計算在內，從而幫助申請人符合入息要求。一般而言，銀行較傾向接受直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人。
需要留意的是，銀行會一併審核擔保人的財務狀況，包括其信貸紀錄及現有債務。如果擔保人本身亦有按揭在身，銀行審批的標準將會更加嚴格。
首期來自借貸，會否影響按揭申請？
這視乎你申請的按揭成數。
假如你打算申請高成數按揭，例如透過「按揭保險計劃」承造八成至九成按揭，首期資金來源就必須是申請人本身的儲蓄，不能來自借貸。申請按揭保險時，申請人需要簽署聲明，確認首期並非由私人貸款等借貸方式籌集，這是香港按揭證券公司的嚴格規定。
假如你申請的按揭成數較低（例如六成或以下），銀行對首期資金來源的態度會相對寬鬆。不過，用作支付首期的貸款，將會被視為你的個人債務。銀行在計算供款與入息比率及壓力測試時，會將這筆貸款的每月還款額計算在內，結果會直接提高你通過壓力測試的入息要求。
已補地價居屋的樓契不齊全，會否影響按揭申請？
會，而且影響非常大。樓契是證明物業業權的關鍵法律文件，若出現樓契不齊全的情況，即所謂的「業權不完整」（Defective Title），絕大部分銀行都會直接拒絕其按揭申請。
銀行承擔的風險是，假如日後需要收回物業並出售（即「銀主盤」），不完整的業權會令物業難以轉售，銀行的利益便無法得到保障。因此，在簽署臨時買賣合約前，買家應委託律師查核賣方是否持有完整的樓契，這是保障自己權益的必要步驟。
已補地價居屋是否適用於「按揭保險計劃」？
是的，已補地價居屋完全適用於「按揭保險計劃」（MIP）。
當居屋完成補地價程序後，其物業性質在法律及市場上已與一般私人住宅無異。因此，合資格的買家可以向香港按揭證券公司申請按揭保險，從而向銀行申請高成數按揭。舉例來說，樓價在1,000萬港元或以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。
這項政策大大降低了購買已補地價居屋的首期門檻。不過，申請依然要符合按揭保險的所有審批準則，包括通過壓力測試，並且物業的樓齡亦會影響最終批出的已補地價居屋按揭年期。