想以較相宜的價錢「上車」，又不想受入息及資產限制？自由市場居屋向來是不少港人的置業首選。它既有比私樓低的入場門檻，又能自由出租，看似是個理想選擇，但當中涉及的補地價、按揭成數、買賣流程等細節，卻往往令準買家感到困惑，甚至無從入手。
究竟自由市場居屋與居屋第二市場有何分別？樓齡會如何影響按揭申請？整個買賣過程包含哪些步驟和開支？本文為你準備了終極「懶人包」，由兩者分別、優劣分析，到按揭申請、財務預算，再到睇樓、簽約、成交的7大步驟，為你一文拆解所有疑問，助你輕鬆覓得心水安樂窩。
自由市場居屋 vs. 居屋第二市場：一篇搞懂核心分別
想入手自由市場居屋，第一步就是要弄清楚它和「居屋第二市場」（常說的綠表市場）的分別。這兩個市場的物業，在買家身份、樓價、以至自由市場居屋按揭申請上，都有很大差異。讓我們逐一拆解，助你清晰了解兩者的核心不同之處。
買家資格：誰可以購買？
自由市場居屋最大的優點，就是買家資格沒有任何限制。因為原業主已經向政府補回了地價，所以單位的轉售限制已經解除。不論你的入息或資產水平如何，也不論你是否持有綠表或白表資格，只要是香港永久性居民，就可以像購買一般私樓一樣，自由入市。
相反，居屋第二市場的單位並未補地價，所以設有嚴格的買家限制。只有持有有效「綠表」資格的人士（例如公屋住戶），或成功抽中「白居二」名額的合資格白表申請者，才能在這個市場購買單位。
樓價與補地價：為何自由市場樓價較高？
瀏覽自由市場居屋放盤時，你會發現樓價普遍比第二市場高，原因就在於「補地價」這筆費用。自由市場的樓價，已經包含了業主支付給政府的地價差額，你可以把它理解為單位的「完整市值」。
而第二市場的樓價，則只是反映了單位扣除政府資助（即折扣率）後的部分價值。舉個例，一個市值600萬的單位，當年折扣率是40%，第二市場的樓價可能只是360萬左右。但業主補回240萬地價後，在自由市場放售的目標價就會是600萬或以上。
按揭成數與壓力測試：銀行審批有何不同？
在申請自由市場居屋按揭方面，銀行會將它視作一般私樓處理。這代表按揭成數和壓力測試的要求，基本上與私樓看齊。一般而言，樓價在1,000萬港元或以下，最高可借九成；1,000萬至1,125萬最高可借八成至九成；而樓價更高的單位則有其他階梯式成數上限。所有申請人都需要通過銀行的壓力測試。
居屋第二市場的按揭審批則有所不同。由於有房委會作為擔保人，買家可以向銀行申請高達九成半的按揭成數（綠表）或九成按揭（白居二），而且普遍不需要通過壓力測試。不過，這個擔保期是有限的。如果擔保期已過，銀行審批按揭便會變得保守，實際按揭成數及年期可能會大打折扣。
轉售及出租彈性：自由市場的投資優勢
當你自由市場買居屋後，最大的優勢就是擁有極高的自主權。你可以隨時將單位在公開市場上出售給任何買家，也可以自由將單位放租，賺取租金回報。這讓物業同時具備自住和投資的雙重價值。
相比之下，經第二市場購入的未補地價單位，在轉售和出租方面都受到嚴格限制。業主不能將單位出租。若要再次出售，也只能在居屋第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家，買家基礎相對狹窄。除非日後選擇補地價，否則無法在自由市場流通。
為何選擇自由市場居屋？全面分析優劣與適合人群
在香港樓市中，自由市場居屋一直是一個獨特且吸引的選項。它既不像私樓般價格高昂，又比居屋第二市場有更大的彈性。不過，自由市場買居屋是否真的適合你？這需要從它的優點與潛在風險兩方面來客觀分析。
四大核心優勢：比同區私樓更吸引？
當你細心比較自由市場居屋放盤與同區私樓時，會發現它在幾個核心層面上，具備相當的競爭力。
入場門檻較低，性價比高
自由市場居屋的最大吸引力，無疑是其價格。在同一地區，用相若的預算，你通常可以買到比私樓面積更大的自由市場居屋單位。換句話說，每呎的價格更為實惠，這對於預算有限，但又追求居住空間的買家而言，性價比非常高。
間隔實用率高，空間見使
大部分居屋的設計理念以實用為先，所以間隔方正，沒有太多花巧的設計。相較於近年不少設有大窗台、長走廊或豪華會所的私樓，居屋的實用率普遍更高。這代表你付出的每一分錢，都更實在地轉化為家中的可用空間，單位感覺自然更「見使」。
潛在買家更廣，市場流動性高
由於已經補了地價，自由市場居屋的買賣限制與私樓看齊，任何人士都有資格購買，無需符合綠表或白表資格。這大大擴闊了潛在買家的基礎。日後若你需要放售單位，承接力會比只能售予特定資格人士的第二市場居屋更強，市場流動性也相對較高。
可自由出租，作長線收租回報
與未補地價的居屋單位嚴禁出租不同，自由市場居屋的一大優勢是業主可以將單位合法出租。這不僅為業主提供了靈活性，例如在轉換工作或家庭成員變動時可以暫時放租，也為投資者開闢了一條以較低成本入場，獲取穩定租金回報的途徑。
三大潛在風險：買入前必須考慮
選擇自由市場居屋的同時，也必須正視它的一些固有條件，這些因素會直接影響你的財務預算與居住體驗。
屋苑樓齡對按揭年期及維修成本的影響
市場上大部分自由市場居屋放盤的樓齡都比較高。樓齡是銀行審批自由市場居屋按揭年期的關鍵因素之一。一般而言，銀行會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款期，所以樓齡越高的物業，獲批的按揭年期可能越短，這會直接增加每月供款的壓力。同時，高樓齡屋苑亦意味著未來可能需要面對大型維修，相關開支需要預先納入考慮。
屋苑管理與配套設施與私樓的差距
居屋屋苑的管理模式與配套設施，通常以基本和實用為主。你很難找到像私樓一樣的豪華住客會所、游泳池或健身室。屋苑的日常管理、保安服務以及公共空間的保養質素，也可能與新型私樓存在一定差距。這是在追求性價比時，需要在生活品質上作出的取捨。
單位內部狀況的潛在維修問題
由於單位有一定樓齡，內部裝修和設施，例如水喉、電線等，可能已經老化。睇樓時，需要特別留意是否有滲水、牆身剝落等問題。購入單位後，很可能需要預留一筆相當可觀的資金進行基本甚至全面的翻新工程，這筆開支絕對不能忽視。
你是否適合入手？三類目標買家剖析
綜合以上優劣，自由市場居屋特別適合以下三類有明確置業目標的人士。
首次置業人士與年輕家庭
對於首次置業或剛組織家庭的年輕人來說，預算往往是首要考慮。自由市場居屋提供了以較低門檻購置實用大單位的機會，讓他們能夠在市區或交通便利的地點安居，滿足對生活空間的需求。
預算有限的換樓客
部分換樓客可能正持有一個面積較小的單位，希望改善居住環境，但又不想承擔過高的樓價升幅。他們可以透過出售原有物業，換入面積更大、間隔更實用的自由市場居屋，輕鬆實現「細屋換大屋」的目標。
長線收租的投資者
對於尋求穩定現金流的投資者而言，自由市場居屋是一個值得考慮的選項。它的入場成本較同區私樓低，而租金水平卻相差不遠，意味著租金回報率可能更為可觀。加上其可合法出租的特性，非常適合用作長線收租的投資工具。
財務規劃：自由市場居屋按揭申請與開支預算
準備好資金，是成功購入心儀自由市場居屋的關鍵一步。整個財務規劃可以分為兩大部分：第一是申請自由市場居屋按揭的細節，第二是準確計算買樓所需的總開支。清晰了解這兩點，整個置業過程自然會更加順暢。
自由市場居屋按揭全解構
由於自由市場居屋已經補妥地價，在銀行眼中，其物業性質與一般私樓無異。所以，申請按揭的程序和審批標準基本上是跟隨私樓的框架，當中主要涉及按揭成數、壓力測試和按揭計劃選擇三大核心。
按揭成數：樓價與樓齡如何影響貸款上限？
銀行批出的按揭成數，主要由樓價和物業樓齡這兩個因素決定。根據香港金融管理局的現行指引，銀行最高可為價值3,000萬港元以下的物業提供七成按揭。
除了樓價，樓齡是另一個關鍵變數。銀行在計算最長還款年期時，普遍會用「75減」或「80減」樓齡的方式作評估。例如，一個樓齡40年的單位，以「75減」計算，最長還款年期便是35年。但由於金管局規定按揭還款期最長為30年，所以最終會以30年為上限。如果物業樓齡太高，例如50年，銀行批出的還款年期就可能縮短至25年。還款期縮短，會直接影響每月供款額，申請人需要有更充裕的還款能力。
壓力測試要求：與私樓看齊的審批標準
申請自由市場居屋按揭，同樣需要通過壓力測試。這個測試與私樓的標準完全一致，主要分為兩部分：
第一部分，在現行利率下，每月總供款額不得超過申請人家庭總收入的50%。
第二部分，假設利率上升2%，每月總供款額不得超過申請人家庭總收入的60%。
銀行會嚴格按照這個標準審批，所以準備好充足的入息證明文件，例如稅單、糧單和銀行月結單，是成功申請按揭的基本要求。
P按 vs H按：如何選擇最優惠按揭計劃？
市場上的按揭計劃主要分為P按和H按兩種。
P按（最優惠利率按揭）的利率以最優惠利率為基礎，息率相對穩定，供款額變動較少，適合追求穩定的業主。
H按（銀行同業拆息按揭）的利率則跟隨銀行同業拆息浮動，通常利率會比P按低，但波動性較大。為了保障業主，H按計劃一般都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎，等於為供款額設定了最高的「安全網」。
現時市場上大部分人都會選擇H按計劃，因為既能享受低息環境的好處，又有鎖息上限提供保障。
買樓總開支預算清單
在自由市場買居屋，除了首期，還有一系列雜費需要準備。準確預算好所有開支，才能確保交易順利完成。
首期計算：除了樓價一成，還要預留什麼？
首期是樓價扣除銀行貸款後需要支付的部分。假設一個600萬的單位，銀行批出七成按揭（420萬），首期就是180萬。不少人以為首次置業可以借足九成，但這需要透過申請按揭保險計劃，而且對申請人的入息和物業樓價都有更嚴格的要求，並非必然獲批。
所以，在預算時，最好以樓價的三至四成作為首期目標，同時預留一筆額外資金應付其他雜費，這樣會比較穩妥。
雜費一覽：印花稅、律師費、代理佣金及基本裝修費
買樓過程中，以下幾項主要雜費是必須預留的：
印花稅：這是最大筆的開支之一。首次置業人士可按第二標準稅率繳交，稅率按樓價而定。以600萬樓價計算，印花稅約為18萬元。
律師費：聘請律師處理樓契、買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
代理佣金：一般為樓價的1%，買賣雙方都需要支付。600萬的物業，佣金就是6萬元。
基本裝修費：不少自由市場居屋放盤的樓齡較高，單位內部可能需要翻新。一筆基本的裝修費用，由數萬到數十萬不等，最好也納入初步預算之中。
實戰手冊：自由市場居屋買賣流程全拆解
當你看中了心儀的自由市場居屋，接下來的買賣流程就像一場按部就班的闖關遊戲。我們將整個過程拆解成七個清晰的步驟，讓你對自由市場買居屋的每一步都心中有數，由搵樓到收樓，都能輕鬆應對。
步驟一：物色心水放盤及初步篩選
善用網上平台（如28Hse, House730）及地產代理資源
尋找理想的自由市場居屋放盤，第一步就是善用網上資源。現在的搵樓平台，例如28Hse和House730，資訊非常豐富，你可以安坐家中，一次過瀏覽不同地區的樓盤。除了網上平台，聯絡熟悉該區的地產代理也十分重要。他們掌握著一些尚未公開或較獨家的盤源，並且能根據你的具體要求，提供更貼身的建議。
設定關鍵篩選條件：地區、校網、呎價、間隔
面對海量的樓盤，懂得設定篩選條件能為你節省大量時間。首先，明確你的核心需求：鎖定心儀的地區或校網；設定一個實際的呎價預算範圍；然後根據家庭需要，決定是尋找兩房還是三房的間隔。這樣一來，搜尋結果就會大大收窄，讓你更專注於真正合適的選擇。
如何識別及避開無效的「殭屍盤」
在網上搵樓時，有時會遇到一些長期未更新、甚至已成交的「殭屍盤」。要識別它們，可以留意幾個細節：放盤日期是否已超過半年甚至一年？單位相片看起來是否非常陳舊？當你向代理查詢時，如果對方總是含糊其辭，或者極力推薦其他單位，這很可能就是一個用來吸引點擊的無效盤。直接詢問單位是否仍然有效及可以預約睇樓，是過濾殭屍盤最直接的方法。
步驟二：實地睇樓與環境考察Checklist
單位內部檢查清單：漏水、結構、窗戶等
網上圖片始終有限，實地睇樓才是關鍵。進入單位後，你需要化身為偵探，仔細檢查每個角落。重點觀察天花板、牆角及窗邊有沒有水漬或發霉的痕跡，這些是漏水的警號。檢查牆身有沒有不尋常的裂痕，特別是主力牆。同時，試試開關所有窗戶，確保窗框穩固，沒有變形或滲水跡象。這些細節都直接影響你日後的居住質素和維修開支。
屋苑外部及社區環境評估：交通、配套、管理質素
睇樓不只看單位內部，屋苑的「硬件」和周邊環境同樣重要。在大廈大堂和走廊逛一圈，留意公眾地方的清潔及保養狀況，這能反映管理公司的質素。評估一下屋苑與最近的交通樞紐（如地鐵站、巴士站）的實際步行距離。最後，考察附近的社區配套，例如街市、超市、食肆及康樂設施是否齊全，構想一下未來在這裡的日常生活是否便利。
步驟三：查冊及核實補地價文件
當你遇到非常合心意的單位，下一步就是委託地產代理或律師進行土地查冊（查冊）。查冊可以確認單位的業權狀況，例如業主是誰、單位有沒有被用作抵押（按揭）或涉及任何法律訴訟。最重要的一點，是必須要求業主出示已補地價的證明文件，確保單位能在自由市場上合法轉讓。
步驟四：議價、簽署臨時買賣合約及付細訂
一切核實無誤後，便進入議價階段。你可以根據單位的狀況、市況及自己的預算，與業主商討一個雙方都滿意的成交價。達成共識後，便會簽署臨時買賣合約，這是一份具有法律約束力的文件。簽署臨時合約時，買家需要支付樓價約3-5%作為「細訂」。
步驟五：正式申請按揭及委託律師
簽署臨約後，你需要立即向銀行正式申請自由市場居屋按揭。由於自由市場居屋的按揭審批標準與私樓看齊，銀行會考慮你的入息、樓齡等因素。建議同時向幾家銀行申請以作比較。與此同時，你需要委託一位律師代表你處理後續的法律文件，包括審核正式合約、處理樓契及按揭文件等。
步驟六：簽署正式買賣合約及付大訂
通常在簽署臨約後的14天內，買賣雙方的律師會準備好正式買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付「大訂」，金額一般是樓價的10%減去已付的細訂。完成這一步，整個交易就基本確定下來。
步驟七：驗樓及正式成交（收樓）
在正式成交日（通常在簽署正式合約後的一個月至兩個月內）之前，你有權對單位進行最後驗收，俗稱「驗樓」。這一步是確保單位內的設施和狀況與合約訂明的一致。驗樓沒有問題後，在成交日當天，你的律師會將樓價尾數及相關款項交給賣方律師，而你則會從代理或律師手上取得單位的鑰匙，正式成為業主。
買家必備知識：補地價計算與轉售限制
想成功購入心儀的自由市場居屋，了解單位的補地價狀況是不可或缺的一環。所謂「補地價」，是指業主向房屋委員會（房委會）繳付一筆款項，用以補回當年政府以折扣價批出單位的差價。完成這個步驟之後，單位的轉讓限制便會解除，可以像私樓一樣在公開市場自由買賣、出租或進行加按，這就是自由市場買居屋的最大優勢。雖然補地價是由賣家負責，但作為買家，清楚理解其計算方法和背後的轉售限制，有助你評估樓盤價值，作出更精明的決定。
業主補地價計算方法（買家需知）
補地價的金額並非一個固定數目，而是會隨著市場樓價浮動。當樓市處於高位時，需要補上的金額自然會更高。這也是為什麼有些業主即使樓價上升，也未必急於放售自由市場居屋放盤的原因。
補價金額計算公式：(補價時市值 x 當年首次購入時的折扣率)
這個公式其實相當直接。簡單來說，折扣率就是當年政府賣樓給你時，打了多少折扣。
舉個例子：假設業主在多年前以120萬買入一個單位，當時房委會評估的十足市值是200萬。
當年的折扣率 = (200萬 – 120萬) / 200萬 = 40%
假設業主現在想賣樓，而房委會評估單位現時的市值為600萬。
需要補地價的金額 = 600萬 x 40% = 240萬
業主向房委會支付240萬後，這個單位便能在自由市場上出售。買家在考慮自由市場居屋按揭時，銀行也會將單位視作一般私樓處理，估價和審批標準都會以此為基礎。
各年份居屋轉售限制一覽表
房委會為了確保資助房屋資源的妥善運用，不同時期推售的居屋有不同的轉售限制。這些限制直接影響了一個單位何時才能補地價，繼而流入自由市場。
1982年至2018年首次推售的居屋
市面上絕大部分的自由市場居屋放盤，都屬於這個類別。這些單位的轉讓限制期（通常為5年）早已屆滿。業主只要向房委會繳付補價，就可以隨時在公開市場出售單位，限制最少，流通性也最高。
2019年至2021年首次推售的居屋
由2019年起，房委會收緊了轉售限制。這批單位的業主，必須在首次購入單位後的10年，才可以補地價並在公開市場出售。換句話說，在可見的將來，你在自由市場上基本不會遇到這個年份的放盤。
– 首2年：只能在居屋第二市場，以不高於原價的價格轉售予合資格人士。
– 第3至10年：可在居屋第二市場，自行議價轉售予合資格人士。
– 10年後：才可補地價於自由市場出售。
2022年及以後首次推售的居屋
最新的居屋計劃，轉售限制最為嚴格。業主需要持有單位長達15年後，才能補地價並在自由市場出售。這項政策旨在進一步打擊短期炒賣，確保單位由用家主導。
– 首5年：只能在居屋第二市場，以不高於原價的價格轉售。
– 第6至15年：可在居屋第二市場，自行議價轉售。
– 15年後：才可補地價於自由市場出售。
自由市場居屋常見問題 (FAQ)
綠表或白表資格人士，可以購買自由市場居屋嗎？
絕對可以。當你看到心儀的自由市場居屋放盤時，毋須考慮自己是否持有綠表或白表資格。自由市場居屋的核心定義，就是業主已經向政府補回當年的買樓折扣差價（即補地價）。完成這個步驟後，單位的轉售限制就會完全解除。它在法律上及市場上的地位，已經等同於一個普通私樓單位。因此，任何人士，不論其入息、資產水平，都可以自由市場買居屋。
自由市場居屋的樓契（業權）與私樓有何不同？
兩者的業權權益本質上是相同的，都屬於完整的業權。最主要的分別，在於樓契文件中所記載的歷史。自由市場居屋的樓契，會包含單位最初由居屋身份轉為自由買賣的法律文件，例如房委會發出的「提名信」及「補地價收據」等。這些文件是業權歷史的一部分，證明單位已合法地解除轉讓限制。相比之下，一手私樓的樓契自然不會有這些文件。對新買家來說，這並無任何負面影響，律師在交易過程中會仔細核實這些文件，確保業權清晰。
購買高樓齡的自由市場居屋，申請按揭有何特別限制？
購買高樓齡單位時，申請自由市場居屋按揭的審批標準與私樓完全一致。銀行主要考慮兩個因素：樓齡與人齡。銀行普遍會用「75減」這個準則來計算最長還款年期，並以較低者為準。例如，若物業樓齡為45年，最長還款期便是30年（75-45）；若申請人年齡為50歲，最長還款期則是25年（75-50）。在這種情況下，銀行會批出25年的還款期。如果物業樓齡真的非常高（例如超過50年），銀行有機會調低估價，或者要求提供更多關於樓宇結構狀況的資料。
「租者置其屋」單位補地價後，是否等同自由市場居屋？
是的，兩者在市場地位上完全相同。「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）的單位，與居屋一樣，都是政府的資助出售房屋，附有轉售限制。一旦租置單位的業主向房委會完成補地價程序，其單位的性質便與已補地價的自由市場居屋無異。它同樣可以在公開市場上自由出售、出租及承造按揭，買家亦不受任何資格限制。
自由市場居屋的裝修工程，有何限制？
自由市場居屋的裝修限制，基本上與私樓看齊，主要受制於《建築物條例》及該屋苑的「大廈公契」。成為自由市場單位後，房委會並不會對其內部裝修有額外規管。裝修時的最大通則，就是絕對不能改動任何主力牆。由於不少居屋採用特定設計，部分間隔牆也可能屬於結構牆，因此在計劃任何拆牆工程前，必須查閱樓宇的建築圖則。此外，大廈公契亦可能對更換窗戶、喉管位置，甚至能否改建開放式廚房等有特定規定。展開工程前，最好先向管理處查詢及了解清楚。