甚麼是按揭？2025終極按揭天書：9大重點由零學懂申請、按揭保險、加按及轉按

置業安居是無數香港人的夢想，而「按揭」正是實現這個夢想最關鍵的橋樑。然而，面對五花八門的按揭計劃（H按、P按）、繁複的審批門檻（按揭保險、壓力測試），以及不同的財務操作（加按、轉按），您是否感到無從入手？

不用擔心。這本《2025終極按揭天書》正是為您而設。我們將由最基本的「甚麼是按揭」概念講起，一步步帶您拆解9大核心重點，內容涵蓋按揭申請流程、按揭保險的最新要求、利率選擇策略、評估個人負擔能力，以至轉按及加按套現的理財技巧。無論您是準備首次上車的「樓市小白」，還是希望優化現有貸款的精明業主，本文都將為您提供最清晰、最實用的指引，助您輕鬆駕馭按揭申請的每一步。

甚麼是按揭？3分鐘掌握置業貸款核心概念

按揭的定義與運作原理

按揭的法律本質：以物業作為抵押品的貸款

究竟甚麼是按揭？簡單來說，按揭就是一種「有抵押貸款」。當您想買樓但資金不足時，可以將您準備購入的物業，預先抵押給銀行或財務機構，然後換取一筆貸款來支付樓價。在法律上，這份按揭合約賦予了貸款機構一個權利，假如您在未來無法依時償還貸款，機構就有權收回並出售該物業，用以抵償您尚未清還的債務。所以，按揭的本質就是以物業的價值，為一筆大額貸款作擔保。

借款人、貸款機構與抵押品之間的關係

在這個過程中，主要涉及三個角色：您（借款人）、銀行（貸款機構）和您購入的單位（抵押品）。它們之間的關係其實很直接：銀行先為您支付樓價的大部分金額，讓您可以成功「上會」做業主。之後，您就需要履行合約精神，在往後數十年的還款期內，每月準時向銀行分期償還本金和利息。當您還清所有貸款後，物業的抵押權就會解除，屆時單位才算完全屬於您。

按揭核心三要素：按揭成數、還款年期與利率

按揭成數（LTV）：決定您的首期金額

按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是決定您需要準備多少首期的關鍵。它指的是銀行願意批出的貸款額，佔物業價格的百分比。例如，一個價值800萬的單位，如果銀行批出七成按揭（70% LTV），貸款額就是560萬，您便需要自己準備餘下的三成，即240萬作為首期。成數越高，您需要準備的首期就越少。要申請更高成數的貸款，便可能需要了解什麼是按揭保險，它能幫助合資格人士申請高達九成的按揭。

還款年期：影響每月供款與總利息支出

還款年期是指您需要用多少時間來還清整筆按揭貸款，香港普遍最長為30年。年期的長短會直接影響您的財務安排。選擇較長的還款年期，例如30年，好處是每月供款額會較低，現金流比較輕鬆。但是，因為償還本金的速度減慢，總利息支出會相對較多。反之，選擇較短的年期，每月供款壓力會較大，但總利息支出會顯著減少。

按揭利率：決定您的總借貸成本

按揭利率是您向銀行借貸需要支付的成本，它直接決定了您的總利息支出。香港市場上的按揭計劃主要分為H按和P按，它們的利率計算方式不同，會隨市場環境而波動。即使只是零點幾個百分點的利率差異，在長達數十年的供款期內，總利息開支的差別也可以非常大。因此，選擇一個最適合自己財務狀況的利率計劃，是申請按揭時的重要一步。

按揭與一般私人貸款的關鍵區別

有抵押 vs. 無抵押

按揭與一般私人貸款最根本的分別，在於有無抵押品。按揭貸款必定是以物業作為抵押，所以屬於「有抵押貸款」。由於銀行手上有您的物業作「擔保」，一旦您無法還款，銀行的風險相對較低。相反，大部分私人貸款屬於「無抵押貸款」，銀行單純基於您的信貸紀錄和還款能力批出貸款，銀行需要承受的風險自然較高。

貸款額度與審批標準的差異

正因為風險水平不同，兩者的貸款條件也有很大差異。按揭貸款因為有物業作抵押，貸款額度可以非常高，動輒數百萬甚至上千萬，利率亦相對低廉。而且因為物業本身有價值，日後更有機會透過什麼是加按等方式，將物業升值的部分套現。而私人貸款由於風險較高，貸款額通常設有上限，一般是月薪的若干倍數，利率也遠高於按揭貸款。在審批方面，按揭的審核標準極為嚴謹，除了審查個人財務狀況，還涉及對物業的專業估價，過程比較複雜。

按揭計劃大比拼：H按、P按與定息按揭如何選擇？

了解過甚麼是按揭的基本概念後，下一步就是面對置業路上第一個重要抉擇：選擇哪一種按揭計劃。市場上最主流的選擇是H按和P按，另外還有定息按揭。它們的利息計算方式、穩定性與風險都各有不同，直接影響您未來數十年的供款開支。讓我們逐一拆解，助您找出最適合自己的方案。

H按（銀行同業拆息按揭）全面剖析

H按是現時香港最普遍的按揭計劃，超過九成的按揭申請人都選用H按。它的利率與市場資金的流動性緊密掛鈎，透明度高。

什麼是HIBOR（香港銀行同業拆息）？

HIBOR的全名是Hong Kong Interbank Offered Rate，中文是「香港銀行同業拆息」。簡單來說，這是銀行之間互相借貸時使用的利率。當市場資金充裕，銀行「水頭」充足時，HIBOR就會下跌；反之，當市場資金緊張，銀行需要用更高利息來借錢時，HIBOR就會上升。這個利率由香港銀行公會每日更新，極具透明度。一般按揭計劃主要參考一個月HIBOR。

H按利率結構：HIBOR + 銀行息差

H按的實際按揭利率，計算公式非常直接：
H按實際利率 = HIBOR + 銀行批核的息差

例如，假設銀行批給您的計劃是H+1.3%，而今天的一個月HIBOR是3%，那麼您的實際按揭利率就是 3% + 1.3% = 4.3%。由於HIBOR每日浮動，您的供款利率也會隨之變動。

H按的優點與風險

H按最大的優點是利率緊貼市況，透明度高。在減息週期或市場資金充裕時，HIBOR處於低位，H按的供款利率可以非常低，讓業主享受低息環境的好處，節省利息開支。

它的風險也源於同一特性：波動性。在加息週期或資金流動性收緊時，HIBOR可能急速抽升，導致您的每月供款額大幅增加，打亂您的財務預算。

關鍵保障：「鎖息上限」（封頂位）如何運作？

為了管理H按的利率波動風險，銀行提供了一個極其重要的保障機制，稱為「鎖息上限」或「封頂位」（Cap Rate）。這個上限通常與P按的最優惠利率掛鈎。

運作方式是，即使HIBOR不斷上升，您的實際按揭利率最多只會升至這個預設的上限水平。例如，一個H按計劃的鎖息上限可能是P-2.5%，如果當時的P是5.875%，那麼您的封頂利率就是3.375%。即使HIBOR升至4%，您的實際利率仍然會被鎖定在3.375%，有效保障您免受利率急升的衝擊。正因這個設計，H按計劃才廣受市場歡迎。

P按（最優惠利率按揭）全面剖析

P按是較傳統的按揭計劃，其利率相對穩定，變動頻率遠低於H按。

什麼是Prime Rate（最優惠利率）？大P與細P的分別

Prime Rate（P）是銀行提供給最優質客戶的貸款利率，由各家銀行自行釐定。香港的P主要分為兩種：

大P：由匯豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行採用的最優惠利率。
細P：由渣打銀行、東亞銀行等其他大部分銀行採用的最優惠利率。

兩者之間通常有輕微差距，所以在比較P按計劃時，要清楚了解銀行採用的是哪一個P。

P按利率結構：Prime Rate – 銀行息差

P按的計算公式與H按相反，是用減法：
P按實際利率 = 最優惠利率（P） – 銀行批核的息差

例如，銀行批出的計劃是P-2.5%，而當時的P是5.875%，您的實際按揭利率就是 5.875% – 2.5% = 3.375%。

P按的優點與缺點

P按最大的優點是穩定。最優惠利率的調整通常跟隨美國聯儲局的加息或減息步伐，變動頻率較低，可能幾個月甚至幾年才變動一次。這讓您的每月供款額非常穩定，方便規劃個人財務。

缺點是在普遍的低息環境下，P按的實際利率通常會高於H按。除非HIBOR大幅抽升至觸及H按的鎖息上限，否則P按的利息開支一般較高。

H按 vs P按：市場週期下的選擇策略

加息週期與減息週期的考量

加息週期：當市場預期利率會持續上升時，HIBOR的升幅通常會比P更快更急。此時，H按的「鎖息上限」就顯得尤其重要。由於封頂位與P掛鈎，當HIBOR升穿封頂利率後，H按的實際利率會被鎖定，表現與P按無異。因此，即使在加息週期，很多人仍會選擇H按，以期在利率見頂回落時能率先享受減息的好處。
減息週期：當市場步入減息週期，HIBOR通常會迅速回落，H按的供款利率會即時下調，讓業主能最快享受到減息的優勢。相比之下，P的調整步伐可能較慢，P按業主享受減息的時間或會滯後。

總結來說，由於H按設有鎖息上限，它結合了「升有上限，跌無下限」的優點，使其在絕大多數市場環境下都比P按更具吸引力。

快速比較表格：優劣點一目了然

特點	H按（銀行同業拆息按揭）	P按（最優惠利率按揭）
利率基礎	香港銀行同業拆息 (HIBOR)	最優惠利率 (Prime Rate)
波動性	高，每日浮動	低，跟隨主要利率政策變動
透明度	非常高	較高
優點	低息環境下利率較低，能最快反映減息	供款穩定，易於預算
缺點	利率波動大，供款額不穩定	低息環境下利率通常較高
關鍵機制	設有「鎖息上限」(Cap Rate) 作為保障	沒有鎖息上限概念
適合人士	能承受一定利率波動，追求更低利息支出的申請人	極度重視供款穩定性，不欲承擔利率波動風險的申請人

定息按揭：穩定供款的另一選擇

除了H按和P按，市場上還有定息按揭計劃，主要由香港按揭證券有限公司提供。它為追求極致穩定性的業主提供了另一種選擇。

什麼是定息按揭？

定息按揭是指在指定的年期內（例如10年、15年或20年），按揭利率會被完全鎖定，不會受任何市場利率波動影響。期滿後，按揭計劃會轉為當時市場上的浮息按揭（通常是P按）。

優點：鎖定利率，豁免壓力測試

定息按揭最大的吸引力在於其絕對的穩定性。無論市場如何加息，您的供款額在鎖定期內都絲毫不變，讓您可以精準地規劃長遠的財務。另一個主要優點是，申請定息按揭計劃，一般可以豁免進行壓力測試，只需符合基本的供款與入息比率要求，降低了申請門檻。

缺點：利率或較高，缺乏彈性

為了換取這份穩定，定息按揭的利率通常會比當時的H按或P按更高，等於是為鎖定利率的保障支付了「保險費」。此外，它的彈性較低，如果在定息期內市場進入減息週期，您將無法享受到利率下調的好處，需要繼續以較高的鎖定利率供款。

置業第一步：評估您的個人按揭能力

在掌握了甚麼是按揭這個核心概念後，買樓旅程的下一步，就是從理想藍圖回到現實層面：準確評估自己的個人按揭能力。這一步是整個置業計劃的基石，直接決定了您可以選擇的物業範圍、需要準備的首期資金，以及未來的財務規劃。計算過程可能涉及不少變數，但透過合適的工具，您可以輕鬆掌握自己的實力。

引入「我的首置按揭能力預評估」工具

要清晰了解自己的按揭能力，不一定要親身到每間銀行查詢。為了讓您更有預算地規劃置業大事，我們特別設計了「我的首置按揭能力預評估」工具。這個工具的目的，就是將複雜的審批邏輯簡化，讓您在幾分鐘內，就能獲得一個清晰的財務輪廓。

輸入簡單資料：預算樓價、月入、收入性質、是否首置

使用這個工具非常直接。您只需要根據個人狀況，輸入四項基本資料。第一是您的目標樓價預算。第二是您的每月固定收入。第三是您的收入性質，例如是固定月薪，還是包含佣金或花紅的非固定收入。最後，點選您是否首次置業人士。這些都是銀行初步評估時最關鍵的因素。

即時獲取個人化報告：最大按揭成數、預計首期及每月供款

提交資料後，工具系統會即時為您生成一份簡單易明的個人化報告。報告會清晰列出幾個核心數字：根據您的情況，銀行可能批出的最高按揭成數是多少；對應這個成數，您需要準備的大約首期金額；以及在現行利率下，您預計的每月供款是多少。這份報告能讓您對自己的購買力有一個實在的概念。

您的潛在挑戰與下一步建議

這份報告的價值不只在於提供數字。它還會根據您輸入的資料，初步分析您在申請按揭時可能遇到的潛在挑戰。例如，如果您的收入非固定，報告或會提示您需要準備更詳盡的收入證明。同時，報告會提供具體的下一步建議，例如您可以如何準備文件，或者在現有條件下，應該優先考慮哪一類型的物業，助您更有信心地邁出置業的下一步。

按揭申請與審批核心：由按揭保險到壓力測試

當你了解過什麼是按揭，選定了心儀的物業，接下來就要面對整個置業過程中至關重要的一關：向銀行申請按揭並成功獲得審批。這個過程就像一場評核，銀行會從多個角度評估你的財務狀況和還款能力。我們會一步步拆解當中兩大核心部分：能夠助你借取更高成數的「按揭保險」，以及銀行用作評估你還款能力的兩大門檻。

高成數按揭關鍵：解構按揭保險計劃 (MIP)

對於首期預算有限的朋友來說，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）絕對是實現置業夢想的重要階梯。它打破了傳統銀行按揭成數的限制，讓你可以用較少首期「上車」。

甚麼是按揭保險？為何需要它？

很多人初次接觸時，可能會誤以為按揭保險是保障自己的。其實，準確來說，按揭保險是為銀行提供的一種保障。根據香港金融管理局的指引，銀行一般只能批出最高七成的按揭。如果你希望借取高於這個成數的貸款（例如八成或九成），銀行就需要承擔額外的信貸風險。

所以，透過購買由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的按揭保險，一旦借款人未來無法償還貸款，保險公司就會賠償銀行因承造高成數貸款而產生的損失。正因為有了這層保障，銀行才放心批出更高成數的按揭給你。簡單來說，你支付保費，換取借取更高成數按揭的資格，從而減輕首期負擔。

按揭保險申請資格：首置定義、收入要求、物業限制

申請按揭保險並不是沒有條件的，你需要符合特定的資格準則：

首次置業定義：要申請最高九成按揭，申請人必須是「首次置業」人士。這裡的「首置」並非指人生第一次買樓，而是在遞交申請時，所有按揭申請人及擔保人在香港都未持有任何住宅物業。即使你曾經擁有物業但已經出售，只要目前名下沒有住宅，便符合資格。
收入要求：申請九成按揭的申請人，必須是固定受薪人士。如果你的收入來源包括佣金或花紅等非固定部分，或者你是自僱人士，一般最高只能申請八成按揭。
物業限制：並非所有物業都適用於高成數按揭。例如，村屋的按揭成數上限一般較低。另外，購買一手樓花時，只有選擇「建築期付款」計劃（即物業落成後才開始供款）才能申請高成數按揭。

按揭保費的計算方式與支付選項

按揭保費的金額並非固定，它會根據你的貸款額、按揭成數和還款年期而有所不同。一般來說，貸款額愈高、成數愈高、年期愈長，保費就會愈貴。

支付保費主要有兩種方式：

一次性付清：在提取按揭貸款時一次過支付所有保費。選擇這種方式通常可以享有保費折扣。
加借入貸款：將保費加到總貸款額之中，然後與每月的按揭供款一同分期償還。這種方式的好處是無需即時動用大額現金，但總利息支出會稍為增加。

銀行審批兩大門檻：供款與入息比率及壓力測試

除了按揭保險的資格，銀行內部亦有自己一套嚴謹的審批標準，其中最重要的就是以下兩大財務指標。

供款與入息比率（DSR）：每月總債務不可超過入息50%

供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）是銀行審批按揭最基本的「守龍門」要求。它的計算方法很直接：將你每月所有的債務供款（包括申請中的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）加起來，總額不得超過你每月總入息的50%。這是確保你有足夠的剩餘收入應付日常生活開支的硬性指標。

壓力測試：歷史、目的與最新狀況（暫停措施）

壓力測試是金管局過去為管理銀行信貸風險而設立的機制。它的目的是模擬在加息環境下，借款人是否仍有足夠的還款能力。以往的要求是，在假設現行按揭利率上升2厘後，你的每月供款額不得超過月入的60%。

不過，因應市場環境變化，金管局已於2025年2月28日宣布，暫停實施這項壓力測試要求。這項措施無疑降低了申請按揭的門檻。

暫停壓測後，銀行的審批標準變化

雖然壓力測試已經暫停，但這並不代表銀行會完全放鬆審批。50%的供款與入息比率（DSR）要求依然存在，而且是銀行必須遵守的底線。銀行仍然會詳細審核申請人的信貸紀錄、收入穩定性及財務背景。暫停壓測主要是減省了一重假設性的計算，讓一些原本因為收入剛好未能通過壓力測試的申請人，現在有機會成功獲批。

申請按揭所需文件清單

準備充足的文件，可以讓你的按揭申請過程更順暢。不同收入性質的人士，需要準備的文件略有不同。

固定受薪人士所需文件

如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，所需文件相對簡單直接：

香港永久性居民身份證副本
臨時買賣合約
最近三個月的住址證明
最近三至六個月的糧單及顯示支薪紀錄的銀行月結單
最新的稅務局評稅通知書
僱傭合約
強積金（MPF）月結單

非固定收入或自僱人士的證明技巧

如果你的收入並非固定，例如是佣金制的銷售人員、自由工作者（Freelancer）或自僱人士，銀行的審批會更為審慎。你需要提供更多文件去證明你的收入穩定性，關鍵技巧是展示一個清晰且持續的收入紀錄：

更長時間的收入證明：提供最少過去六個月，甚至一年的銀行戶口紀錄，以展示你的平均收入水平。
稅務文件：提供過去一至兩年的稅務局評稅通知書是證明總收入的最有力文件。
專業資格或商業證明：如果你是專業人士（如律師、會計師），可提供相關的執業證明。自僱人士則可提供商業登記證、公司財務報表等文件。

總之，目標是讓銀行相信，雖然你的收入每月有浮動，但長遠來看是穩定可靠的。

按揭種類與策略：新造、轉按、加按全攻略

當你掌握了「什麼是按揭」這個基本概念後，下一步就是了解在置業的不同階段，可以如何運用不同種類的按揭。按揭並非一成不變，它更像一套靈活的理財工具，懂得運用，就能為你帶來意想不到的好處。接下來，我們將會深入探討三種最常見的按揭操作：新造按揭、轉按和加按。

新造按揭：首次為物業申請按揭

新造按揭，顧名思義，就是為一個新購入的物業，第一次向銀行申請的按揭貸款。無論你買的是一手新盤還是二手樓，只要是為這個單位首次承造按揭，都屬於新造按揭的範疇。這是每個業主必經的第一步，也是整個置業流程中最關鍵的環節之一。

申請時機：簽署臨時買賣合約後

申請按揭的最佳時機，是在簽署臨時買賣合約之後。簽了臨約，代表你與賣家已達成初步的買賣協議，這時你就可以拿著這份合約，正式向心儀的銀行遞交按揭申請。千萬不要等到簽署正式買賣合約後才行動，因為銀行的審批過程需要時間，提早申請可以讓你更從容地處理後續事宜，確保交易順利。

關鍵步驟與流程

新造按揭的流程其實相當直接。首先，你需要比較不同銀行的按揭計劃，選擇利率和回贈最吸引的一間。然後，準備好個人身份證明、入息證明（如糧單、稅單）和臨時買賣合約等文件，提交給銀行。銀行收到申請後，會為你的物業進行估價，並審核你的還款能力。審批通過後，銀行會發出「按揭貸款確認信」，之後就交由律師樓處理餘下的法律文件和放款事宜，直至交易完成。

轉按（轉按揭）：善用市場時機減省利息

轉按，簡單來說就是「轉會」，將你現有的按揭貸款，由原來的A銀行轉移到另一間能提供更優惠條件的B銀行。這是一種非常普遍的理財策略，尤其是在市場利率出現變化，或者你的罰息期（通常為首兩至三年）結束後，就值得考慮。

轉按的主要目的：追求更低利率或現金回贈

轉按最直接的好處，就是爭取更低的按揭利率。即使利率只是降低零點幾個百分點，在長達二三十年的還款期內，節省的利息總額也可以相當可觀。此外，新銀行為了吸引客戶，通常會提供豐厚的現金回贈，這筆錢可以直接幫補你的律師費等開支，甚至有餘額落袋。

轉按套現：因物業升值而提取額外資金

如果你的物業在過去幾年升值了，轉按就是一個釋放資產價值的好方法。假設你當初用400萬買入單位，承造六成按揭（貸款240萬）。幾年後，單位升值至600萬，還款後貸款餘額剩下200萬。這時你轉按到新銀行，同樣申請六成按揭，便可以借到360萬（600萬 x 60%）。用這360萬還清舊有的200萬貸款後，你手上就多出了160萬的現金，這就是「轉按套現」。

甩走按揭保險的技巧

對於當初需要申請高成數按揭，因而要了解「什麼是按揭保險」的業主來說，轉按還有一個妙用，就是「甩走」按揭保險。當你的貸款餘額降低至物業價值的六成或以下時，你就不再需要按揭保險了。透過轉按，你可以向新銀行申請一份全新的、毋須按揭保險的貸款，從而省下保費，並且解除物業的出租限制。

加按：向原按揭銀行增加貸款額

加按，是另一種套現方法，但操作對象是你原本承造按揭的銀行。當你的物業升值後，你可以向同一家銀行申請，重新評估物業價值，並增加你的貸款額。很多人會問「什麼是加按」和轉按套現的分別，其實它們的目的相似，但操作方式不同。

加按與轉按套現的分別

最核心的分別在於，加按是在「同一家銀行」內進行操作，而轉按套現則是「轉換到新銀行」。加按的程序通常比較簡單快捷，因為銀行已有你的紀錄。但缺點是，原銀行未必會提供最優惠的利率或現金回贈。轉按雖然程序稍為繁複，需要重新提交文件審批，但好處是可以貨比三家，爭取市場上最佳的優惠條件。

加按套現的常見用途與注意事項

加按套現出來的資金，用途非常廣泛，例如用作子女的教育經費、家居裝修、個人投資，或者作為生意周轉的資金。不過，在申請加按前有幾點需要注意。首先，增加貸款額意味著你未來的每月供款和總利息支出都會增加，必須仔細評估自己的還款能力。其次，銀行會重新審視你的入息和信貸紀錄，確保你符合最新的審批標準。

不同物業類型按揭天書：新盤、二手樓、居屋大不同

置業路上，不論是閃亮登場的新盤、充滿故事的二手樓，還是設有資助的居屋，它們的按揭申請都有各自的「遊戲規則」。清楚了解不同物業類型的按揭特性，是為自己爭取最有利貸款方案的第一步。接下來，我們會逐一拆解這三類物業的按揭關鍵點。

新盤（一手樓）按揭策略

購買由發展商直接出售的一手樓，最大的特色是付款辦法選擇較多，而這些選擇會直接影響你的按揭部署。

即供付款 vs 建期付款的按揭考量

發展商通常提供兩種主要的付款計劃：即供與建期。

即供付款，是指在簽署臨時買賣合約後短時間內（例如90或120天）便要申請按揭，並開始供款。選擇即供的好處是發展商提供的樓價折扣通常最大，可以節省一筆可觀的資金。不過，這也代表你需要在物業尚未落成、不能入住的情況下，便開始承擔每月的按揭供款。

建期付款，則是指等到物業接近現樓狀態，發展商發出收樓通知書後，才正式向銀行申請按揭。這樣的好處是資金壓力較小，而且可以利用收樓時最新的按揭政策，例如當時可能已放寬的按揭保險計劃，有機會為較高價的物業申請高成數按揭。但缺點是樓價折扣會比即供少，並且要承擔收樓時銀行對物業估價下跌，或自身財務狀況變差的風險。

發展商按揭（呼吸Plan）的蜜月期與潛在風險

部分發展商會聯合旗下或相熟的財務公司，提供所謂的「發展商按揭」，市場上亦戲稱其為「呼吸Plan」，意指申請門檻極低。這類計劃通常不需要通過銀行的壓力測試，甚至對入息證明的要求也較寬鬆。

它的吸引之處在於首兩至三年的「蜜月期」，期間的利率非常低，供款輕鬆。但陷阱在於蜜月期結束後，利率會大幅抽升至遠高於市場的水平。因此，這類計劃只是一種短期融資工具，使用者必須有清晰的計劃，在低息期內改善財務狀況或等待物業升值，並在罰息期結束後，立即申請轉按至傳統銀行，否則便會陷入高息供款的困境。

二手樓按揭注意事項

與新盤相比，二手樓的按揭申請流程相對直接，但有兩個關鍵點需要特別留意：銀行估價和還款年期。

銀行估價的重要性：估價不足的應對

申請二手樓按揭時，銀行批出的貸款額是基於其委託估價行對物業的估價，而不是你的成交價。如果銀行估價低於成交價，例如你以600萬買入單位，但銀行只估值580萬，銀行便會以580萬作為基礎計算按揭成數。這意味著，你需要準備額外資金去填補這20萬的差額，這就是所謂的「估價不足」。

為了避免這種情況，最穩妥的做法是在簽署正式買賣合約前，先向多於一間銀行對心儀單位進行網上或口頭估價，心中有數。若估價普遍不足，可嘗試以此為理據與賣家議價。

還款年期計算：「75減人齡」與「75減樓齡」法則

銀行在計算二手樓的最長還款年期時，普遍會參考兩條非官方的黃金法則，並以計算結果較短者為準。

第一條是「75減人齡」。例如申請人今年48歲，最長的還款期就是27年（75 – 48）。
第二條是「75減樓齡」。如果物業樓齡已有50年，最長的還款期就是25年（75 – 50）。

假設上述48歲的申請人，購買這個50年樓齡的單位，銀行最終批出的還款年期便會是較短的25年，而不是27年。由於還款期縮短會直接增加每月供款額，因此購買樓齡較高的單位前，必須將此因素計算在內。

居屋及資助房屋按揭

居屋及其他資助房屋的按揭申請，因涉及政府擔保，所以與私樓截然不同。了解甚麼是按揭在資助房屋市場的應用，會發現條款寬鬆得多。

政府擔保的角色與豁免壓力測試

購買一手居屋的最大優勢，是香港房屋委員會會為業主作為擔保人。在這個政府擔保下，銀行承擔的風險大大降低，因此銀行不需要為一手居屋的按揭申請人進行壓力測試，申請人只需符合「供款與入息比率」的要求即可，上車門檻較私樓低。

綠表 vs 白表：按揭成數與首期差異

購買一手居屋的申請人分為綠表和白表兩種資格，其按揭成數也不同。

綠表申請人（主要為公屋租戶）最高可承造九成半按揭（95%），意味著首期只需樓價的5%。
白表申請人（符合資格的非公屋住戶）最高則可承造九成按揭（90%），首期為樓價的10%。

以一個400萬的居屋單位為例，綠表買家首期只需20萬，而白表買家則需要準備40萬。

二手居屋按揭關鍵：19年政府擔保期

對於在第二市場（未補地價）購買二手居屋，按揭申請的關鍵在於政府擔保期的剩餘年期。房委會的擔保期由單位首次出售日期起計。銀行業界普遍以19年作為一個重要分界線，如果單位樓齡超過19年，代表政府擔保期可能不足，銀行有機會不批出九成或九成半的高成數按揭，或要求縮短還款年期。因此，購買樓齡較高的二手居屋前，必須先向銀行查詢清楚其按揭政策。

按揭實戰：真實個案拆解與分析

理論知識總是讓人感覺有點距離，不如我們直接看看幾個真實情境，分析一下不同背景的人士是如何成功踏出置業一步。這些個案涵蓋了單身貴族、換樓家庭和自由工作者，或許你也能從中找到自己的影子，為自己的置業藍圖規劃好路線。

個案一：月入5萬單身人士，善用按保買入700萬單位

陳先生是一位月入5萬元的單身專業人士，他看中了一個價值700萬元的單位，希望盡快上車。作為首次置業人士，他首先想到的就是利用高成數的按揭保險計劃。

要成功申請，關鍵在於計算他的供款能力。根據金管局指引，申請人的「供款與入息比率」（DSR）不能超過50%。以陳先生月入5萬元計算，他每月所有債務的總供款上限就是25,000元。

假設按揭利率為4.125厘，還款期30年，每月25,000元的供款額大約可以借到515萬元的貸款。這意味著，雖然他符合申請按揭保險的資格，可以借超過傳統的六成按揭，但並不能借足九成（即630萬元）。他需要準備的首期金額是700萬元減去515萬元，即185萬元，按揭成數約為73.6%。

這個個案告訴我們，即使有按揭保險幫助，最終能否成功借貸，還是取決於收入是否能通過銀行的DSR測試。所以，準確評估自己的還款能力，是整個置業計劃中最重要的一環。

個案二：夫婦總收入8萬，如何「先賣後買」換三房

李生李太家庭總收入約8萬元，育有一名小孩，現居的兩房單位已不敷應用，計劃換一個價值約900萬元的三房單位。他們選擇了最穩健的「先賣後買」策略。

首先，他們將現有的單位以600萬元售出，償還餘下的300萬按揭貸款後，手上便有300萬元的現金。更重要的是，在賣出舊有物業後，他們再次恢復了「首次置業」的身份。

恢復首置身份有兩大好處：第一，他們可以再次申請按揭保險計劃，以較高成數購入新單位；第二，他們可以支付較低的首次置業印花稅。以8萬元的總收入計算，他們最高可負擔的每月供款為4萬元，足以申請到約810萬元的按揭貸款（約九成按揭）。

因此，購買900萬元的單位，他們只需付出90萬元首期。利用賣樓所得的300萬元現金，支付首期後仍有210萬元，足以應付印花稅、律師費、裝修及其他雜費，資金非常充裕。這個策略雖然需要處理搬遷的過渡期，但能有效降低財務風險，讓換樓過程更安心。

個案三：自由工作者（Freelancer），如何準備文件成功申請八成按揭

阿Wing是一位收入不錯的自由工作者，每月平均收入約6萬元，但收入來源不穩定。她知道自由工作者申請按揭的難度較高，因此提早半年就開始準備。銀行審批非固定收入人士的申請時，最重視的是收入的穩定性與可證明性。

由於九成按揭保險通常只適用於固定受薪人士，阿Wing的目標是申請八成按揭。為了增加成功率，她準備了以下一套完整的文件：

過去兩年的稅務局報稅紀錄（利得稅報稅表）：這是銀行最重視的官方收入證明，能清晰反映過往的收入水平。
過去最少六個月的個人及公司銀行戶口月結單：用螢光筆標示出主要的收入來源，證明有持續和穩定的資金流入。
有效的商業登記證（BR）：證明其業務的合法性。
與主要客戶簽訂的服務合約或工作證明：用作證明未來一段時間的收入來源相對穩定。
強積金（MPF）供款紀錄：自僱人士的持續MPF供款紀錄，也是一個有力的收入證明。

透過這份齊全的證明文件，阿Wing成功讓銀行信納其還款能力，最終獲批八成按揭，順利購入心儀單位。這個案提醒所有自僱或非固定收入人士，周詳的文件準備是成功申請按揭的基石。

影響供款的其他關鍵因素與理財技巧

除了按揭成數、利率和年期，要全面掌握什麼是按揭，您還需要了解一些會直接影響您財務決策的關鍵細節。這些因素不只關乎借貸成本，更是一些能幫助您慳得更多的理財技巧。

現金回贈的計算方法與限制

申請按揭時，銀行為了爭取客戶，通常會提供現金回贈作為獎勵，這筆錢直接存入您的戶口，感覺就像一筆額外獎金。回贈金額通常是貸款額的某個百分比，例如1%或更高。

不過，這裡有一個您必須知道的行內規則。根據金管局指引，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，銀行在計算最終貸款額時，需要先將整筆回贈金額扣除。

舉個例子，假設您申請500萬貸款，銀行提供2%現金回贈，即10萬元。因為10萬元超過了貸款額的1%（5萬元），銀行批出的貸款額上限就會變成490萬（500萬 – 10萬）。這代表您需要準備多10萬元的首期資金。所以，在比較不同銀行的回贈優惠時，記得計算清楚這條數，確保您的首期預算充足。

罰息期（Lock-in Period）對轉按的影響

基本上所有按揭計劃都會設有「罰息期」，通常是貸款生效後的首兩至三年。在這段期間，如果您想提早全數清還貸款，例如透過轉按到另一間銀行，原有的銀行就會向您收取一筆罰款。

罰款的計算方式各有不同，可能是貸款額的某個百分比，或已收利息的一部分。罰息期的存在，主要是為了保障銀行的利息收入。

這對計劃轉按的人士尤其重要。當您看到市場上有更吸引的利率或現金回贈，想轉按減省利息開支或套現時，必須先查閱自己現有按揭合約的罰息期是否已經完結。否則，罰款的金額可能會完全抵銷轉按所能節省的利潤，甚至得不償失。

Mortgage-Link（按揭掛鈎存款戶口）的理財價值

Mortgage-Link（按揭掛鈎存款戶口）是一個非常實用的理財工具，很多銀行都有提供。簡單來說，它是一個高息活期存款戶口，存款利率與您的按揭利率完全相同。

這個戶口的高息存款額通常設有上限，普遍是剩餘按揭貸款額的一半。例如，您的按揭貸款還剩200萬，高息存款上限就是100萬。您存入這100萬資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷一部分的按揭利息支出，效果等同於為這部分貸款實現了「零利息」。

Mortgage-Link最大的好處是資金靈活。由於它是活期戶口，您可以隨時提取資金作應急之用，兼備儲蓄、慳息和流動性的三重優點，是管理按揭供款的絕佳幫手。

按揭轉介的角色與好處

面對市場上五花八門的按揭計劃，要逐一比較實在費時失事。這時候，按揭轉介公司就能夠大派用場。他們的角色就像您的私人按揭顧問。

按揭轉介公司會為您一次過比較多間銀行的按揭計劃，包括利率、現金回贈、罰息期及Mortgage-Link等細節，助您找出最適合的方案。他們掌握最新的市場資訊，有時更能憑藉與銀行的良好關係，為客戶爭取到額外的現金回贈或更優惠的條款。

最重要的一點是，他們的服務對申請人是完全免費的。他們的收入來源是銀行支付的佣金。透過專業的按揭轉介服務，您不但可以節省時間，更能確保自己找到市場上最划算的選擇，讓整個按揭申請過程更順暢。

按揭常見問題（FAQ）

按揭申請流程一般需時多久？

一般而言，由遞交申請至銀行批出貸款，整個按揭流程大約需要兩星期至一個月。實際時間會受幾個因素影響，例如申請文件是否齊備、物業類型（標準屋苑或特殊物業）、是否需要申請按揭保險，以及銀行當時的業務量。一個清晰的流程大致是：遞交文件、銀行初步審批、物業估價、批出正式貸款確認信，最後由律師樓處理後續文件並安排提取貸款。如果想加快進度，最關鍵的一步是預先準備好所有收入及身份證明文件，確保資料準確無誤，能大大縮短銀行的審批時間。

海外收入可以申請香港按揭嗎？

答案是肯定的，不過銀行在審批海外收入人士的按揭申請時，態度會相對審慎。銀行主要考慮的是收入證明的真確性及穩定性。申請人通常需要提供更詳盡的文件，例如海外的稅務紀錄、僱傭合約正本以及過去六個月以上的銀行月結單，以證明其收入來源。此外，銀行亦會評估申請人與香港的聯繫，例如是否有直系親屬在港居住，或是否由本地公司外派等。在按揭條款上，銀行或會將按揭成數下調一成，即原本最高可借七成，海外收入人士或只可借六成，同時對供款與入息比率的要求亦可能更嚴格。

為家人作擔保人會影響自己申請按揭嗎？

會的，而且影響相當直接。當您為家人作為按揭擔保人，銀行在審批您自己的按揭申請時，會將您所擔保的該筆貸款視為您的潛在債務。這意味著，該筆貸款的每月供款額會被計算在您的「供款與入息比率」（DSR）之內，直接壓縮了您個人的借貸能力。即使您的家人一直準時還款，這筆擔保責任依然會記錄在您的信貸報告中。因此，在您申請自己的按揭時，銀行批出的貸款額度可能會減少，甚至按揭成數亦有機會被下調。在決定成為擔保人前，務必仔細評估這項責任對自己未來置業或考慮加按套現計劃的長遠影響。

村屋、唐樓等特殊物業的按揭申請有何不同？

村屋、唐樓等物業的按揭申請，相較於大型私人屋苑會比較複雜，銀行審批時主要有以下幾點分別。首先是估價，由於這類物業的成交個案較疏落，加上物業狀況差異大，銀行估價往往較為保守，甚至有機會出現估價不足的情況。其次是按揭成數，一般較低，例如村屋按揭成數普遍最高為八成半。第三是還款年期，銀行會以「75減樓齡」或更嚴謹的標準計算最長還款期，樓齡高的唐樓，其還款年期可能會大幅縮短。最後是業權審查，特別是村屋，銀行會非常仔細地審查其地契、轉讓限制及路權等問題，確保業權清晰完整，整個過程需時亦會較長。