2025年2月，金管局宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，為樓市投下震撼彈。不少準買家或會認為，既然毋須再承受「加息三厘」的嚴苛考驗，單憑個人入息已足夠「過關」，聯名買樓是否已成過去式？答案是：言之尚早。儘管壓力測試暫停，但「供款與入息比率」(DTI) 的50%上限依然是銀行審批按揭的核心。對於樓價高企的香港而言，要獨立承擔高額貸款，合併收入的聯名方案，對許多伴侶或家庭來說仍然是不可或缺的「入場券」。然而，聯名買樓是一項影響深遠的財務及法律決定，絕非單純「人多好辦事」。它既能助您輕鬆「上車」，亦可能成為未來置業或關係變動時的枷鎖。本文將為您全面拆解壓力測試暫停後，聯名買樓的5大關鍵利弊，深入剖析「甩名」重奪首置身份的財技、與按揭擔保人的分別，以及「長命契」與「分權共有」兩種業權模式的法律風險，助您在置業路上作出最明智的抉擇。
聯名買樓壓力測試基礎：2025年新政策審批關鍵
談到聯名按揭壓力測試，這一直是許多準買家申請按揭時的一大關口。不過，隨著2025年按揭政策迎來重大轉變，審批的核心也隨之調整。我們先來了解一下基本概念，再看看新政策如何影響你的置業大計。
拆解聯名買樓與供款與入息比率 (DTI)
聯名買樓定義：兩人或以上共同申請按揭
簡單來說，聯名買樓就是指兩人或以上，以共同業主的身分一起申請按揭貸款。申請人可以是夫妻、情侶、家人或朋友。
聯名目的：合併收入以符合銀行的DTI要求
聯名買樓最主要的目的，就是將所有申請人的收入合併計算。這樣可以提高可申報的總入息，讓家庭更容易滿足銀行對於「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）的要求，從而成功申請到目標的貸款額。
過往「壓力測試」的運作原理回顧
如何透過合併收入通過加息後的壓力測試
在以往，銀行審批壓力測試按揭時，除了計算基本的供款與入息比率，還需要進行一個假設性的「壓力測試」。銀行會假設在現有的按揭利率之上再加息，然後計算申請人的供款額是否依然在其可負擔的範圍內。當時，透過聯名方式合併二人收入，自然能提高收入基數，讓申請更容易通過這個假設的加息情境，這也是過去進行壓力測試聯名申請的一大誘因。
壓力測試對高額貸款申請的影響
對於申請高額貸款的個案，壓力測試的影響尤其顯著。因為貸款額愈高，每月供款額也愈大，在假設加息後，供款佔入息的比率很容易超出上限。因此，合併收入幾乎是成功申請大額貸款的必要條件。
【2025重要更新】暫停壓力測試後的審批核心
政策詳情：2025年2月28日起暫停新造按揭壓力測試
根據香港金融管理局的最新指引，由2025年2月28日起，所有新造的自住物業按揭申請，均暫停實施壓力測試。
現時審批標準：供款與入息比率 (DTI) 上限為50%
目前，銀行的審批標準回歸到最核心的指標，就是「供款與入息比率」(DTI)，其上限設定為50%。換句話說，你每月的總供款額，不能超過你每月總收入的一半。
為何聯名買樓在DTI制度下依然重要
既然壓力測試暫停了，聯名買樓壓力測試這個考慮是否已不存在？其實不然。雖然門檻看似降低，但DTI 50%的規定依然是硬指標。對於一些樓價較高，或申請人收入僅僅達標的情況，合併兩人的收入可以顯著降低DTI比率，讓原本可能超出上限的申請變得合規，最終順利獲取貸款。因此，即使在新的審批制度下，聯名買樓依然是提升貸款能力的重要策略。
聯名買樓財務利弊分析：對按揭與信貸的雙重影響
決定聯名買樓，就像展開一場財務上的深度合作。雖然現時聯名按揭壓力測試的要求已經暫停，但這個決定對個人財務的長遠影響依然深遠。它不單止關乎能否成功上會，更會牽動你未來的信貸狀況與置業部署。讓我們像朋友一樣，客觀地分析一下當中的好處與潛在風險。
聯名買樓的2大財務好處
提升貸款能力：合併收入滿足更高貸款額的審批要求
聯名買樓最直接的好處，就是可以合併申請人的收入來計算供款能力。即使銀行暫停了壓力測試按揭的硬指標，審批核心依然是「供款與入息比率」（DTI）。將兩人的收入相加，可以讓總收入數字變得更為可觀。這樣一來，在申請相同貸款額時，DTI比率會更低，自然更容易通過銀行的審批門檻，甚至有能力挑戰更高樓價的單位，選擇自然更多。
分攤財務壓力：共同承擔首期及每月供款
除了按揭審批，現實的財務壓力也是一大考量。香港樓價高昂，單憑一人之力儲夠首期絕非易事。聯名買樓意味著可以兩人合力儲蓄，共同分擔首期開支，大大縮短上車的時間。物業成交後，每月的供款同樣由兩人分攤，這能顯著減輕個人的經濟負擔，讓日常生活開支保留更多彈性，不至於因為供樓而犧牲所有生活品質。
聯名買樓的3大潛在風險
影響個人信貸評級：雙方信貸報告均顯示全部按揭負債
這一點是許多人容易忽略的陷阱。假如你們聯名申請了一筆500萬的按揭貸款，在信貸報告上，並不是顯示每人負債250萬。事實是，兩位的信貸報告上都會清楚列明，各自共同承擔著一筆高達500萬的總按揭負債。這筆龐大的負債額會佔用你大量的信貸額度，日後若想獨立申請信用卡、私人貸款或汽車貸款，銀行在審批時都會將此計算在內，可能導致獲批額度大減，甚至被拒絕。
阻礙未來置業：因共同負債影響日後獨立申請按揭
承接上一點，聯名負債亦會成為未來置業規劃的絆腳石。假設數年後，其中一方事業有成，希望獨立購入一個單位作投資之用。在申請新按揭時，銀行必定會將他現有的聯名按揭負債納入DTI計算。由於身上已背負著一筆共同按揭，要再獨立申請另一筆貸款就會變得非常困難，因為個人的供款能力可能早已超出銀行的標準。
「甩名」成本高昂：涉及印花稅、律師費及轉按手續
世事難料，假如未來因感情或財務狀況有變，需要將其中一方的業權轉讓給另一方，即俗稱的「甩名」，這個過程絕不簡單。法律上，「甩名」等同一次正式的物業買賣交易。這意味著需要支付一筆可觀的費用，當中包括按轉讓業權部分的樓價計算的印花稅、處理買賣合約的律師費等。同時，接收業權的一方需要重新向銀行申請按揭，並且必須以個人收入獨立通過銀行的入息審查，過程既昂貴又複雜。
按揭擔保人 vs 聯名買樓：方案比較與決策指南
按揭擔保人是什麼？
定義：業主為一人，擔保人收入納入供款能力計算
將兩人收入合併計算，是順利通過聯名按揭壓力測試或入息審查的常見策略。除了聯名買樓，其實還有一個更具彈性的選擇，就是尋找「按揭擔保人」。按揭擔保人方案的核心概念很直接，物業的業權只會由一人持有，即樓契上只有一個名字。在申請按揭時，銀行會將擔保人的收入一併納入供款能力計算，協助主要借款人符合銀行的供款與入息比率 (DTI) 要求。簡單來說，擔保人只「借出」其收入作審批用途，並不會獲得物業的任何業權。
擔保人的法律責任與信貸影響
成為擔保人並非只是名義上的支持，而是需要承擔實質的法律責任。一旦物業持有人（即借款人）未能準時供款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。同時，整筆按揭貸款的總額也會完整地記錄在擔保人的信貸報告 (TU) 上。這會直接影響擔保人日後申請其他貸款（例如自己買樓的按揭）的審批能力。
擔保人與聯名方案全方位比較
業權歸屬：擔保人方案業權清晰，聯名方案則為共有
兩者最根本的分別在於物業的擁有權。在擔保人方案下，業權百分百歸屬於單一業主，結構非常清晰。聯名買樓方案則代表業權由兩人或以上共同持有，所有關於物業的重大決定，例如出售或加按，都需要所有業主同意。
貸款能力：兩者均可合併收入以通過入息審查
在提升貸款能力這一點上，兩個方案的效果是相同的。不論是聯名買樓壓力測試還是由擔保人協助的壓力測試按揭，銀行都會合併計算所有相關人士的收入，以評估是否符合供款與入息比率的要求。因此，兩者都能有效幫助申請人借取更高的貸款額。
未來靈活性：「解除擔保」遠比「甩名」簡單及低成本
當關係或財務狀況出現變化時，擔保人方案的靈活性就顯得非常突出。業主只需透過轉按向新銀行申請，並證明自己有獨立的還款能力，便可以「解除擔保」，過程相對簡單，成本主要是律師費。相反，聯名物業要「甩名」（即業權轉讓），則牽涉到買賣程序，需要支付印花稅、律師費及其他行政費用，成本極高且手續繁複。
決策指南：我應選擇聯名還是擔保人？
根據關係穩定性評估（夫妻 vs 情侶／家人）
關係的穩定性是首要的評估因素。對於法律關係穩固的夫妻，聯名買樓（特別是長命契）能為雙方提供資產保障。對於未婚情侶或家人，由於未來可能存在較多變數，業權清晰且易於拆分的擔保人方案，通常是更穩妥的選擇，可以避免日後因關係變化而引發的複雜業權糾紛。
根據未來置業或貸款規劃作考量
假若其中一方在可見的將來有獨立置業或申請大額貸款的計劃，選擇擔保人方案會更具優勢。因為聯名買樓會令雙方同時佔用信貸額度。擔保人雖然信貸同樣受影響，但「解除擔保」後便能迅速釋放其信貸能力，規劃彈性大得多。
根據對資產獨立性的要求作決定
如果雙方希望清晰劃分資產，並保持各自財務的獨立性，擔保人方案是必然之選。在此方案下，物業完全屬於單一業主，可以獨立作出所有決策。聯名買樓則意味著資產是共同擁有，任何一方都無法獨立處置，這在重視資產獨立性的個案中可能成為一個限制。
聯名物業「甩名」財技：重組業權與恢復首置身份
當大家談及聯名物業時，除了關心聯名按揭壓力測試的計算方式，一個不可不提的進階財技就是「甩名」。這操作正式名稱為「近親轉讓」，是不少聯名業主用作重組資產、規劃未來置業藍圖的重要一步。透過這個程序，可以靈活地變更物業的業權結構，為家庭的長遠財務目標鋪路。
詳解「甩名」（近親轉讓）的目的與流程
核心目的：讓其中一方恢復「首次置業」身份
「甩名」最主要的目的，是讓其中一位聯名業主將其業權轉讓給另一方後，回復「首次置業」的身份。在以往稅務政策下，這一步能讓該家庭成員在日後購買新物業時，享受到較低的印花稅率。雖然現時稅制有所改變，但恢復首置身份在申請高成數按揭保險，或者為未來可能出現的政策變動做準備時，依然具備戰略價值。這操作等於釋放了一個置業名額，讓家庭在資產配置上有更大的彈性。
操作流程：透過買賣合約將業權轉讓予另一方
「甩名」並非簡單地在文件上刪除名字，而是一項正式的物業買賣交易。整個流程需要經由律師處理，業權轉讓一方（賣方）與接收業權一方（買方）會簽訂一份正式的買賣合約。合約會列明轉讓的業權份額及成交價，然後處理後續的法律程序及到土地註冊處登記，最終將業權完整地轉移到接收方名下。
「甩名」的成本與關鍵考量
印花稅成本：按轉讓部分的物業估值計算
進行「甩名」時，印花稅是其中一項主要開支。稅款的計算基礎，並非整個物業的市值，而是按照所轉讓的業權份額來計算。舉例來說，若一個市值800萬的物業由兩人各持一半業權，甩名時轉讓的價值就是400萬。只要雙方屬近親關係（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹），便可以按較低的第二標準稅率繳交印花稅。
法律及行政費用：律師費、銀行罰息等
除了印花稅，整個過程還涉及其他費用。首先，處理物業轉讓必須聘請律師，因此律師費是免不了的開支。另外一個關鍵點是，如果原有的按揭貸款仍處於罰息期內（通常是首兩至三年），「甩名」等於提早清還整筆按揭，銀行會因此收取罰息。這筆費用可能相當可觀，在決定前必須向銀行查詢清楚。
新按揭審批：接收業權方需獨立通過銀行的DTI審查
這是整個「甩名」操作中最關鍵的財務關卡。接收業權的一方，需要以個人名義重新申請按揭。這意味著銀行會獨立審核他個人的財務狀況，尤其是供款與入息比率（DTI）。即使過去聯名買樓壓力測試輕鬆過關，現在接收方必須單憑自己的收入，去承擔整筆新按揭的供款。如果其個人收入不足以通過銀行的審批，整個甩名計劃就無法進行。
聯名買樓的法律基礎：聯權共有 vs 分權共有
成功通過聯名按揭壓力測試，只是聯名買樓的第一步。接下來，大家需要面對一個更深層次的法律抉擇：選擇以「聯權共有」還是「分權共有」的方式持有物業。這兩種方式在業權、決策權以至將來的遺產繼承上都有根本性的分別，直接影響每位業主的權益，是進行聯名買樓壓力測試規劃時必須考慮的一環。
聯權共有 (Joint Tenancy) — 俗稱「長命契」
業權特點：視為單一業主，權益均等，需共同決策
在法律上，「聯權共有」將所有業主視為一個單一的整體。不論有多少位聯名業主，他們共同擁有整個物業的百分之百業權，沒有份額之分。所以，任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或申請加按，都必須得到所有業主一致同意，並共同簽署法律文件才能生效。
繼承方式：生存者自動繼承已故者業權
「長命契」最關鍵的特點在於其繼承方式，即「生存者權利」。假如其中一位業主不幸離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是自動發生的，已故業主的業權份額不會計入其遺產之中，也不能透過遺囑分配給其他人。
適用對象：關係穩固的夫妻
基於這種「你的就是我的」和自動繼承的特性，「聯權共有」最適合關係非常穩固、財產緊密相連的夫妻。雙方都希望在自己身故後，物業能順理成章地由伴侶繼承，避免繁複的遺產承辦程序。
分權共有 (Tenancy in Common)
業權特點：按協定比例持有業權，可獨立處理個人份額
「分權共有」則完全不同。各業主會按照出資比例或雙方協定的份額，各自持有物業的一部分業權，例如一方佔70%，另一方佔30%。每位業主都可以獨立處理自己持有的業權份額，例如將其出售、轉讓或抵押，理論上無需得到其他業主同意。
繼承方式：業權份額按遺囑或繼承法分配
在繼承方面，「分權共有」沒有生存者權利。若其中一位業主離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其訂立的遺囑或無遺囑繼承法來分配給指定的繼承人。
適用對象：生意夥伴或希望清晰劃分資產的家人
這種方式清晰界定了各人的資產份額，並保障了個人財產的傳承自由。所以，「分權共有」較適合生意夥伴、朋友，或是希望清晰劃分出資比例與資產的家人（例如兄弟姊妹）一同置業。
如何選擇？兩種持有方式的決策考量
考慮因素：關係穩定性與遺產規劃
你的首要考量是關係的本質與長遠的遺產規劃。如果你希望物業在你離世後直接歸伴侶所有，簡化程序，「聯權共有」是理想選擇。相反，如果你希望將自己的業權份額留給子女或父母等其他人，就必須選擇「分權共有」，並透過遺囑清晰訂明。
考慮因素：出資比例與資產獨立性
其次，要考慮雙方的出資比例。假如雙方在首期或未來供款上的貢獻並不均等，並希望在業權上反映這個差異，「分權共有」是唯一能做到這點的方式。它尊重個人的資產獨立性。選擇「聯權共有」則意味著雙方同意權益均等，不論出資多少。
考慮因素：未來物業處置的靈活性（如加按、出售）
最後，思考未來處置物業的靈活性。「聯權共有」要求所有決定必須一致，這在關係良好時是保障，但在關係破裂時可能導致僵局，令物業無法出售或加按。而「分權共有」雖然允許業主獨立處理其份額，但出售整個物業同樣需要全體同意。選擇哪一種，取決於你看重的是共同決策的安全性，還是保留個人資產處理的些微彈性。
聯名買樓按揭常見問題 (FAQ)
關於聯名買樓的按揭安排，總會遇到各種細節上的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。