曾經歷破產，是否意味著置業夢就此破滅？許多人誤以為破產紀錄會成為一生烙印，令申請按揭難過登天。事實上，只要掌握正確方法和時機，破產人士同樣有機會重握物業鑰匙。本文將為你呈獻終極指南，由專家拆解破產後申請按揭的4大核心步驟，從取得關鍵的「破產解除證明書」、到有策略地重建環聯(TU)信貸評級、掌握最佳申請時機，以至活用進階財技，我們將會一步步引領你掃除障礙，助你重建財務信譽，最終成功「上會」，實現置業目標。
第一步：取得「破產解除證明書」 奠定按揭申請基礎
要實現破產按揭成功，整個旅程的第一步，也是最關鍵的一步，就是正式結束你的破產身份。這並非單純等待時間過去，而是需要一個主動的法律程序。整個過程的基石，就是取得一份名為「破產解除證明書」的官方文件。這份文件是你重返正常財務生活的法律憑證，缺少了它，任何銀行的大門都不會為你打開。
為何「破產解除證明書」是置業的入場券？
我們可以將「破產解除證明書」想像成一張入場券。在法律上，只要你仍在破產期內，就不能處理任何資產或申請新的信貸。這份證明書的作用，就是向所有金融機構，包括銀行和信貸資料庫，清晰地宣告你的破產令已經正式結束。當你持有這份文件，你才重新獲得簽訂新合約的權利，這自然也包括申請樓宇按揭。沒有這份官方證明，即使你已經符合解除破產的年期，在金融系統的紀錄中，你的身份依然是「未解除破產」，任何貸款申請都會即時被拒絕。
申請「破產解除證明書」：流程、時間及費用詳解
一般來說，首次破產人士在破產令頒布滿四年後，破產令會自動解除。但是，這份關鍵的證明書並不會自動寄到你手上，你必須親自或委託律師向高等法院提出申請。整個流程包括到法院登記處提交申請表格、進行宣誓等步驟。整個過程由申請到正式取得文件，通常需要數星期至一個月左右的時間，並且需要繳付相關的法庭費用。這是一個必須主動完成的程序，絕對不能忽略。
關鍵行動：如何主動通知環聯(TU)更新信貸紀錄
取得「破產解除證明書」後，下一步的關鍵行動，就是立即將這份文件的副本提交給香港的信貸資料庫—環聯(TransUnion, TU)。這一步非常重要，因為高等法院與環聯是兩個獨立的機構，它們之間的資訊並不會自動互通。更新信貸紀錄的責任完全在於你本人。你必須主動聯絡環聯，要求他們根據你的證明書，更新你個人信貸報告中的破產狀態。這個動作等於是正式通知整個金融界，你已經擺脫破產身份，為下一步的信貸重建工作鋪路。
釐清關鍵時間點：信貸紀錄五年「洗底期」如何計算？
關於破產後按揭，很多人對信貸紀錄的「洗底期」存在一個常見的誤解。這個為期五年的紀錄保留期，並不是由你破產令解除當天開始計算。正確的計算方法，是從你主動通知環聯，而環聯正式更新你的破產解除狀態當天起計算五年。舉個例子，假如你的破產令在2020年1月1日解除，但你延至2021年1月1日才通知環聯，那麼相關的破產紀錄將會保留至2026年1月1日才會被移除。所以，愈早通知環聯，就愈早開始這個五年的倒數計時，這直接影響你日後申請破產按揭的黃金時間。
第二步：重建信貸評級(TU) 打破「零信貸」僵局
取得「破產解除證明書」只是為申請破產按揭鋪平了道路，下一步的關鍵，就是重建您在銀行眼中的信譽。很多人以為破產後只要不再接觸任何借貸，就能「洗底」，但這其實是通往置業路上最大的誤解。要實現破產按揭成功，我們必須主動出擊，打破「零信貸」的僵局。
銀行審批迷思：為何「零信貸紀錄」比差劣評級更難獲批按揭？
在銀行審批按揭的邏輯中，一份空白的信貸報告，有時比一份差劣的報告更難處理。試想像一下，一份評級很差的報告，雖然反映了過去的財務問題，但它至少提供了數據，讓銀行可以評估風險。反之，一份「零信貸紀錄」的報告，對銀行來說是一個完全的未知數。銀行沒有任何歷史數據去分析您的理財習慣和還款責任感，就像面對一個沒有任何履歷的求職者，無從判斷其能力。在風險控制至上的原則下，這種「未知」的風險，往往比「已知」的風險更讓銀行卻步，這亦是許多破產後按揭申請失敗的核心原因。
「斬腳趾避沙蟲」的謬誤：完全不借貸如何成為置業障礙
經歷過破產，對債務產生恐懼是人之常情。許多人會選擇完全杜絕信用卡和任何貸款，認為只要不再借錢，財務狀況就會慢慢變好。這種「斬腳趾避沙蟲」的想法，雖然可以理解，但對重建信貸而言卻是適得其反。如果您完全沒有信貸活動，環聯(TU)就沒有新的資料來更新您的信貸報告。結果是，您的信貸紀錄會一直停留在空白狀態。當您幾年後打算申請按揭時，銀行只會看到一片空白，無法評估您的信貸狀況，最終也只能拒絕您的申請。因此，要成功置業，就必須摒棄這種消極避世的做法，轉而主動、有策略地管理您的信貸。
重建信貸實戰指南：由零開始提升TU評級
要打破僵局，就要有實際行動。重建信貸是一個需要耐性和紀律的過程，但只要跟隨正確的策略，一步步建立健康的財務習慣，就能逐步提升您的信貸評級，為日後的按揭申請打下穩固基礎。
策略一：申請首張信用卡以建立信貸活動
重建信貸的第一步，是主動製造信貸活動。您可以嘗試向一些門檻較低的中小型銀行或財務機構申請您的第一張信用卡。不用在意最初獲批的信貸額度有多低，關鍵在於成功開設一個信貸賬戶。當您擁有第一張信用卡後，環聯的系統便會開始記錄您的信貸活動，您的信貸報告亦正式由「空白」變為「活躍」，這是由零到一的關鍵突破。
策略二：維持準時全數還款的黃金法則
擁有信用卡後，如何使用它才是重建信譽的核心。黃金法則是：每月準時、並且全數繳付所有結欠。您可以將一些日常固定開支，例如電話費、交通費或超市購物，透過這張信用卡支付，然後在月結單到期前必定清還所有款項。切記避免只繳付最低還款額(Min Pay)，因為這會產生利息，同時亦會讓信貸機構認為您依賴信貸度日。每一次的準時全數還款，都會在您的信貸報告中留下記錄，證明您是一個負責任的借款人。
策略三：建立至少一年健康信貸歷史，目標F級或以上
信貸評級的提升需要時間累積。銀行希望看到的是您長期穩定的還款表現，而非三兩個月的短暫紀錄。因此，您需要有耐性地維持上述的良好還款習慣至少一年或以上。這個過程的目標，是將您的環聯(TU)信貸評級提升至F級或以上。雖然A級為最高，但F級已屬於一個相對穩健的水平，足以向銀行證明您已擺脫過去的財務陰霾，具備可靠的理財能力，大大增加破產後按揭的成功機會。
第三步：掌握申請時機與策略 提升按揭成功率
完成了重建信貸的基礎後，下一步就是掌握申請破產按揭的時機與策略。這一步非常關鍵，直接影響破產按揭成功的機率。這不單是提交申請文件，更是一場需要周詳部署的財務規劃，讓你從被動變為主動，向銀行證明你的財務狀況已經重回正軌。
破產按揭黃金時間線：5年與8年的關鍵分野
時間是影響破產後按揭申請的關鍵因素。在解除破產後，有兩個非常重要的時間點，分別是「5年」和「8年」。理解這兩個時間點的分別，有助你規劃置業藍圖，選擇最適合自己的申請時機。
解除破產滿5年：申請六成或以下按揭的可行性
當你取得「破產解除證明書」，並且主動通知環聯更新紀錄後，相關的破產紀錄會在信貸報告中保留5年。換句話說，在解除破產滿5年後，你的信貸報告理論上將會回復清白。這時候，你便具備了申請傳統按揭的基本條件，可以開始嘗試申請六成或以下的按揭貸款。因為銀行審批的主要依據是環聯的信貸報告，報告上再沒有破產紀錄，銀行就少了一個直接拒絕的理由，審批的機會自然會提高。
解除破產滿8年：挑戰高成數按揭（經按揭保險）的黃金窗口
如果你需要申請高成數按揭，例如八成或九成，就需要通過按揭保險公司的審批。按揭保險公司的審批標準比銀行更為嚴格。根據環聯的資料處理政策，破產紀錄會在解除令頒布的8年後，從資料庫中被正式移除。這是一個很重要的分別，「保留5年」是指紀錄依然存在但已過期，「8年後移除」是指紀錄完全消失。因此，解除破產滿8年後才申請高成數按揭，是成功率最高的黃金窗口。
如何選擇合適的承按銀行及財務機構？
選對了時間，下一步就是選對申請的對象。並非所有銀行都對曾破產人士持相同態度，懂得選擇，就能夠避開不必要的阻礙。
避開「舊債主」：為何不應向曾欠債的銀行申請？
一個很實際的建議，就是絕對不要向你曾經欠債的銀行申請按揭。原因很簡單，因為銀行有自己的內部紀錄，這個紀錄不受環聯的「洗底」時限影響。這份內部紀錄可以說是永久的。所以即使你的信貸報告已經「洗底」，他們審批時依然會參考這份負面紀錄，申請基本上都會被拒絕。
另闢蹊徑：優先考慮中小型銀行的原因
相對於大型銀行，一些中小型銀行或財務機構的審批政策可能更具彈性。大型銀行的審批系統很多時候比較依賴自動化的評分模型，有過破產紀錄的申請很容易在初步篩選階段就被過濾掉。而一些中小型銀行，可能會有較大的彈性，願意花更多時間作個案審批，全面評估你現時的還款能力和信貸狀況，給予重建財務的申請人一個機會。
財務規劃：為何曾破產人士需準備更充裕的首期？
除了時機和銀行選擇，充足的財務準備也是成功申請破產按揭的基石。建議曾有破產紀錄的申請人，需要準備比一般人更充裕的首期資金。第一，銀行即使願意批核，批出的貸款成數也可能比預期保守，利率條款亦可能稍遜。準備更多首期，可以應對估價不足或批核成數不足的突發情況，避免交易失敗。第二，準備更充裕的首期，本身就是向銀行展示你具備良好理財能力和決心的證明，有助增加審批人員的信心。
進階財技：利用「聯名物業」突破按揭申請樽頸
當 стандартні методи申請破產按揭遇到阻力時，其實還有一項進階財技可以考慮，就是透過「聯名物業」的方式來處理。這個策略尤其適用於夫婦或伴侶，其中一方信貸紀錄良好，另一方則曾有破產紀錄。若能善用此法，將有機會扭轉乾坤，為置業之路打開一扇新的窗戶。
核心原理：活用「業主」與「借款人」身份分離原則
要理解這個財技，首先要釐清兩個在物業交易中的關鍵角色：「物業擁有人」（業主）與「按揭借款人」（借款人）。許多人直覺地認為兩者必然是同一個人，但事實並非如此。法律上與銀行操作上，這兩個身份是完全可以分離的。這項原則正是整個策略的基石，讓我們可以靈活部署，繞過信貸紀錄不佳所帶來的障礙。
法律解析：物業擁有人與按揭貸款人的角色區別
從法律層面分析，物業擁有人是指在土地註冊處（田土廳）上登記的業權持有人，他擁有該物業的法定權益。而按揭貸款人，則是與銀行簽訂貸款協議，承擔還款法律責任的一方。簡單來說，業主是資產的擁有人，借款人是債務的承擔者。因此，法律上完全容許由A君和B君共同持有物業業權，但按揭貸款的責任只由A君一人承擔。
實際操作：由信貸良好一方單獨作為借款人申請
在實際操作中，這個策略的執行方式相當直接。假設夫婦二人計劃聯名置業，但其中一方有破產紀錄。在申請按揭時，應由信貸紀錄良好、收入穩定的一方，單獨作為唯一的「借款人」向銀行提交申請。另一方雖然同為「聯名業主」，但並不會在按揭貸款申請文件上出現，也不作為借款人或擔保人。如此一來，銀行在審批信貸時，其審查焦點便會集中在信貸狀況良好的申請人身上。
實戰個案分析：夫婦一方曾破產如何成功上會？
讓我們看一個真實個案。陳先生與太太計劃購入一個單位，但陳太太在多年前曾有破產紀錄，雖然破產令早已解除，但他們仍對申請破產後按揭感到疑慮。陳先生的收入穩定，信貸評級（TU）一直保持良好。他們採用了身份分離的策略，最終成功上會。
申請佈局：信貸良好方作唯一借款人，破產方僅為聯名業主
他們的申請佈局非常清晰：在臨時買賣合約上，業主為陳先生與陳太太二人聯名。但在向銀行申請按揭貸款時，所有文件均只由陳先生一人作為借款人提交。陳太太的角色僅限於物業的共同擁有人，完全不參與按揭貸款的申請過程。這樣，他們向銀行展示了一個財務狀況非常穩健的借款人，令整個破產按揭成功批核的機會大增。
成功關鍵：此策略如何有效繞過不良信貸紀錄的審查
這個策略的成功關鍵，在於它有效地將銀行的信貸審查範圍，限定在財務健康的借款人身上。銀行最關心的始終是貸款能否被準時償還。由於陳先生的收入與信貸紀錄足以獨立承擔整個按揭供款，銀行評估的風險自然較低。陳太太的過往信貸紀錄，因為她並非借款人，所以不會直接影響銀行對這筆貸款的風險評估，從而巧妙地繞過了審批障礙。
了解銀行與按揭保險公司的審批底線
雖然上述策略非常實用，但它的成功率並非百分之百，關鍵在於申請的按揭成數。因為低成數與高成數按揭的審批機構與風險考量有所不同，其底線亦有天壤之別。
低成數按揭：銀行對非借款業主的背景審查彈性
當申請的是六成或以下的低成數按揭時，由於物業本身已有足夠的抵押價值，銀行的風險相對較低。在這種情況下，部分銀行對於非借款的聯名業主，其背景審查的彈性會較大，甚至可能不會深入追查其過往的信貸狀況。只要唯一的借款人條件優良，銀行便有較大機會批出貸款。
高成數按揭：按保公司對所有業主背景均作嚴格審查
情況在高成數按揭上則完全逆轉。凡是需要經按揭保險公司（例如HKMC）承保的高成數按揭申請，審批標準會極為嚴格。按保公司為了管理風險，通常會對所有名列在物業契據上的業主進行全面的背景與信貸審查。換言之，即使其中一方只是聯名業主而非借款人，其過往的破產紀錄亦會被納入考慮，並且極有可能成為導致申請被拒絕的直接原因。在這種情況下，即使想加入破產按揭擔保人也未必能解決問題，因為審查的核心已觸及業主本身的背景。
破產後按揭常見問題 (FAQ)
關於破產按揭，許多朋友在了解基本申請步驟後，腦海中仍會浮現不少具體疑問。要成功申請破產後按揭，除了掌握大方向，細節同樣關鍵。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
破產後按揭的利率和條款會否比一般按揭差？
這是一個非常實際的問題。答案是，很有可能會。銀行在審批任何貸款時，核心考量是風險評估。過往的破產紀錄，會被視為一個較高的風險因素。因此，銀行會透過調整按揭條款來管理這種風險。
具體來說，你獲批的按揭利率，可能會比市場上最優惠的利率（俗稱P按減最多或H按封頂利率最低的計劃）略高一些。同時，銀行批出的按揭成數可能較為保守，現金回贈等優惠亦可能較少。這並非針對個人，而純粹是銀行的商業風險定價策略。你可以將它理解為，成功獲批是首要目標，待建立數年穩定的還款紀錄後，未來可以再考慮以轉按方式，爭取更佳的條款。
申請按揭時，可以找信貸良好的家人作擔保人嗎？
增加一位信貸紀錄良好、財政穩健的家人作為破產按揭擔保人，理論上是可以的。這操作有機會加強申請的說服力，尤其是在申請人的收入恰好未能通過壓力測試時。
但是，必須清楚一點，擔保人並非萬能的解決方案。銀行審批的核心，始終是借款人本身的信貸狀況。銀行需要確信，申請人已經徹底改善財務管理，並成功重建了個人信貸。擔保人的角色是輔助，而不是取代借款人自身的信貸審查。若申請人自身的信貸紀錄仍未達標，即使有實力雄厚的擔保人，銀行亦很可能拒絕申請。
若與配偶聯名置業，銀行會如何評估還款能力？
這是一個常見情況，處理方式十分考驗策略。如果曾經破產的一方，與配偶一同作為「共同借款人」申請按揭，銀行會同時審查兩位的信貸報告。那麼，不良的信貸紀錄便會直接影響審批結果，成功率極低。
一個更理想的做法，是運用「業主」與「借款人」身份分離的原則。由信貸紀錄良好、收入穩定的一方，單獨作為按揭的「唯一借款人」。而曾經破產的配偶，則只作為「聯名業主」出現在樓契上，不參與按揭貸款申請。在這種佈局下，銀行會集中評估那位唯一借款人的還款能力，從而繞過不良信貸紀錄的審查。不過要注意，此策略主要適用於六成或以下的按揭。若申請高成數按揭，按揭保險公司通常會審查所有業主的背景。
除了銀行，向財務公司申請按揭有何利弊？
假如銀行申請屢試不果，向財務公司求助是另一條出路，但必須權衡其利弊。
好處是，財務公司的審批門檻普遍較銀行寬鬆，對信貸紀錄的要求較低，處理速度也可能較快。對於信貸評分仍在重建初期，又急於上會的人士，這或許是一個可行的選項。
壞處則非常明顯，就是資金成本高昂。財務公司的按揭利率，通常遠高於銀行。而且，其貸款條款、罰息期等細節，也可能較為嚴苛。因此，這通常只被視為一個短期或過渡性的方案。長遠之計，仍是在成功上會後，努力維持良好還款紀錄，待信貸評級改善後，盡快尋求轉按至傳統銀行，以減輕利息負擔。
重建信貸期間申請私人貸款，會否影響日後按揭審批？
這是一個需要小心處理的問題。在重建信貸的階段，任何信貸活動都會留下紀錄。申請私人貸款，會對日後的按揭審批產生雙面影響。
從正面看，如果你申請一筆小額貸款，並且能展示出完美的準時還款紀錄，這有助於向銀行證明你的信貸管理能力。但是，風險在於負面影響。首先，每次申請貸款都會在信貸報告上留下查詢紀錄（hard inquiry），短期內過多查詢會降低信貸評分。其次，私人貸款本身是一種負債，會直接計入你的總債務，從而提高供款與入息比率，增加通過按揭壓力測試的難度。
總括而言，除非有絕對必要，否則在計劃申請按揭前的關鍵時期，應盡量避免申請新的私人貸款。利用信用卡建立健康的消費及還款紀錄，是更穩妥的重建信貸方法。