將辛苦購入的居屋單位傳承給下一代，是許多香港父母的心願。然而，由於未補地價居屋受《房屋條例》規管，轉名程序遠比私樓複雜，業主往往在「生前送贈」與「身後繼承」兩個選擇之間感到困惑。究竟哪種方式更適合您的家庭？兩者在申請資格、費用成本、按揭處理，以及對子女未來置業的長遠影響上有何天淵之別？本文將為您一文看清兩大途徑的根本分野，透過五大關鍵比較、完整程序拆解及財務規劃分析，助您為家庭作出最明智的資產傳承決策。
居屋轉名兩大途徑：剖析「生前送贈」與「身後繼承」
計劃將居屋轉名子女，是許多家庭都會考慮的資產傳承安排。當我們談及居屋轉名給子女，主要有兩條路可走，分別是業主在生時處理的「生前送贈」，以及身故後的「身後繼承」。這兩個方法表面看來都是將物業業權交給下一代，但實際上，兩者在法律程序、申請條件，特別是對子女的資格要求上，存在著根本性的差異。了解這些分別，對於作出最適合家庭狀況的決定至關重要。
轉名限制核心：為何未補地價居屋受《房屋條例》規管？
在深入探討兩種轉名途徑之前，我們必須先理解一個核心概念：為何未補地價的居屋轉讓會受到諸多限制。這一切都源於居屋的資助性質。
《房屋條例》的資助性質與業權轉讓限制
居屋是政府以折扣價錢出售的資助房屋，目的是協助合資格市民置業。因為業主當初並非以十足市價購入單位，所以政府在法律上仍然持有單位的部份權益（即相等於當年折扣的差價）。《房屋條例》（第283章）的存在，就是為了規管這些資助房屋，確保公共資源不會被濫用。因此，條例嚴格限制未補地價的居屋業主，不可以在公開市場上自由買賣、出租或轉讓業權。
釐清「補地價」與轉讓自由的關係
「補地價」的程序，簡單來說，就是業主向房屋委員會繳付一筆款項，用作買回政府手上持有的業權份額。一旦完成補地價，該居屋單位就會被視為一般的私人住宅物業，從此解除所有《房屋條例》下的轉讓限制。業主便可以像處理任何私樓一樣，自由地在市場上出售、出租或轉名給任何人，不再需要向房委會申請或得到其批准。所以，我們接下來討論的限制，都是針對「未補地價」的居屋。
「送贈」與「繼承」的根本分野：對子女資格的要求
了解完居屋的背景限制後，我們來看看「生前送贈」與「身後繼承」最關鍵的分別，這一點直接影響你的子女是否有資格接收業權。
生前送贈：承讓人必須為「認可家庭成員」
如果業主選擇在生時以送贈方式轉名，這項申請需要得到房屋署的酌情批准，而且對承讓人（即接收業權的子女）的身份有嚴格要求。根據規定，承讓人必須是該單位戶籍上已登記的「認可家庭成員」。如果你的子女當初購買居屋時，名字並不在家庭成員名冊上，即使他們後來與你同住，也不符合「生前送贈」的承讓人資格。
身後繼承：承讓人無需為「認可家庭成員」
相反，身後繼承的規則就比較寬鬆。如果業主在身故後，其業權根據遺囑或無遺囑繼承法例轉移給子女，這位繼承人並不需要是單位的「認可家庭成員」。只要子女是法律上認可的合法繼承人，便可以透過辦理遺產承辦的法律程序，向房屋署申請繼承該單位業權。這是兩者之間最核心的分野。
何謂「認可家庭成員」？房屋署官方定義
那麼，房屋署定義的「認可家庭成員」究竟是指誰？這並非單純指有血緣關係的家人。它的官方定義是指，在最初申請購買該居屋單位時，已名列於申請表（例如「家庭成員登記冊」）上，並獲得房屋委員會批准納入該單位戶籍的成員。這些成員的名字會正式記錄在房屋署的檔案中。因此，判斷子女是否符合資格，關鍵在於查核當初的官方記錄。
【決策指南】送贈 vs 繼承？五大關鍵利弊全方位比較
決定為子女安排居屋轉名，是每個家庭深思熟慮的規劃。而在「生前送贈」與「身後繼承」之間作出抉擇，更牽涉到資格、金錢、時間以至對子女未來的長遠影響。這一步棋應該如何走？以下我們將從五個關鍵層面，為你作全方位比較，助你找到最適合家庭的方案。
比較一：資格要求
送贈的嚴格限制 vs 繼承的相對彈性
兩者最根本的分野，在於對子女身份的要求。
選擇「生前送贈」，房屋署有非常嚴格的規定，承讓的子女必須是該單位戶籍內的「認可家庭成員」。換句話說，如果子女的名字當初沒有登記在家庭申請表上，或者中途已遷出而除名，他們就沒有資格接受送贈。
相比之下，「身後繼承」的彈性就大得多。法律上，繼承權是根據業主的遺囑或遺產法來決定。所以，即使子女並非戶籍成員，只要他們是合法繼承人，就可以承繼該居屋業權。這一點對於子女已長大遷出的家庭尤其重要。
比較二：費用與時間成本
申請費、律師費、印花稅及審批時間對比
在成本方面，兩者的構成有所不同。
「生前送贈」涉及幾項固定開支。首先是向房屋署遞交申請的行政費，然後是獲批後，由律師擬備轉讓契據草稿交予署方審批的另一筆費用。此外，還要計算聘請律師處理整個送贈契的專業服務費。好消息是，由於未補地價居屋的送贈屬於無償轉讓，一般情況下無需繳付印花稅。時間上，由遞交申請至獲批，官方指引約需六星期，之後還需要律師處理文件，整個過程可能需時數月。
「身後繼承」的費用主要集中在法律程序上。繼承人需要聘請律師辦理遺產承辦，例如申請「遺囑認證」或「遺產管理書」，律師費會按遺產的複雜程度而定。此過程不涉及向房署支付申請費，但處理遺產的法律程序需時較長，由幾個月到一年以上都有可能。
比較三：財務與按揭影響
銀行貸款限制與未來融資能力分析
不論是送贈還是繼承，未補地價居屋的按揭都受到《房屋條例》的約束。
若物業仍有按揭在身，透過「生前送贈」轉名後，新業主（子女）必須承擔原有的按揭，但有三大限制：不可加按套現、不可延長還款期、而且即使物業已供滿，亦不能向銀行申請重新按揭。這意味著，子女接手後，無法利用這間屋作物業融資。
「身後繼承」的情況也類似。繼承人會一併承繼物業的按揭貸款（如有），並且同樣受到上述的按揭限制。關鍵在於，財務影響是在繼承發生後才出現，而非在父母生前就轉移。
比較四：對子女的長遠影響
「首次置業」身份的保留與喪失
這是對子女未來影響最深遠的一環，也是許多家庭最關心的考慮點。
香港的「首次置業」身份非常寶貴，因為它關乎購買物業時的印花稅稅率。無論是透過「生前送贈」還是「身後繼-承」，一旦子女成為了居屋的業主，他們便會即時失去「首次置業」的身份。
將來，如果他們有能力並打算自行購入私人樓宇，便需要按較高的非首次置業稅率繳付從價印花稅，稅款差額可以十分巨大。這是一個必須向子女清楚說明，並且需要他們理解和同意的長遠代價。
情景分析：哪種方案最適合你的家庭？
案例一：父母健康，希望安穩交棒給同住子女
如果父母年事已高（例如已滿65歲），身體狀況良好，而希望承繼物業的子女一直同住，並且是戶籍內的「認可家庭成員」，「生前送贈」是一個清晰、安穩的選擇。這樣做能讓父母在生時就處理好業權交接，確保物業順利傳承給指定的子女，避免將來可能出現的爭議，給予雙方安心。
案例二：業主健康突發狀況，需作緊急資產規劃
當業主健康出現突發問題，例如被診斷患上危疾，需要為資產作緊急部署時，「生前送贈」便成為一個可行的選項，因為「業主病危」是房署認可的其中一個特殊情況。這能確保業權在最短時間內轉移給屬意的家庭成員。同時，訂立一份清晰的遺囑（俗稱「平安囑」）亦是應對突發狀況的另一重要工具，它能確保在最壞情況發生後，資產能按自己意願分配。
案例三：子女已遷出，但父母仍希望將物業傳承
這個情況非常普遍。若子女早已遷出，不再是單位內的「認可家庭成員」，「生前送贈」這條路基本上是行不通的。在這種情況下，唯一的合法途徑就是透過「身後繼承」。父母應盡早訂立遺囑，明確指定該名子女為物業的繼承人。這樣既能實現傳承的心願，又能確保整個過程合法合規。
【途徑一】詳解居屋「生前送贈」程序與7大認可情況
想為未補地價的居屋轉名子女，首先要認識的官方途徑，就是「生前送贈」。這個程序並非隨時可以申請，而是要在房委會認可的「特殊情況」下，以「送贈契」的形式進行，即是不涉及任何金錢代價的業權轉讓。簡單來說，整個過程的關鍵在於，你的家庭狀況是否符合房屋署的既定條件，並成功取得他們的書面批准。
申請「生前送贈」的7種官方認可特殊情況
房屋署對於「特殊情況」有清晰的界定，並非業主單方面的意願就足夠。申請居屋轉名給子女，通常需要符合以下其中一種情況，房署才會酌情考慮批准。
情況(1)：業主年滿65歲
如果業主年滿65歲或以上，希望將物業傳承給下一代，可以基於年邁的理由申請將業權轉讓予名列戶籍內的家庭成員。
情況(2)：業主宣告病危
當業主不幸身患重病，並有註冊醫生簽發的病危證明文件，也可申請將業權轉移，以預先處理資產安排。
情況(3)：業主移民或永久離港
若業主決定移民海外，或需要永久遷往內地、澳門或台灣定居，並能提供相關證明文件，例如入境簽證或居留批准書，便可申請轉讓業權。
情況(4)：業主因結婚遷出
業主結婚後，如果需要搬離現有居屋單位，與配偶共建新家庭，可以申請將原居屋的業權轉讓給其他已登記的家庭成員。
情況(5)：為申請其他房屋福利
有時為了符合申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼等資格，業主或其家庭成員可能需要更改物業業權，這種情況亦在房署的考慮之列。
情況(6)：家庭成員曾付大額首期或供款
假如在購買單位時，有家庭成員（例如子女）曾支付大部分首期或長期負責按揭供款，基於其對物業的重大財政貢獻，亦可申請將其名字加入業權或將業權完全轉讓他。
情況(7)：業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產會由破產管理署接管。在法律程序下，業權可能需要轉移，這也屬於可獲批准的特殊情況之一。
居屋送贈申請四步曲
假如你的情況符合上述任何一項，接下來就可以啟動申請程序。整個流程主要分為四個步驟，環環相扣。
第一步：準備文件及填寫申請書 (HD7)
首先，你需要向房屋署索取或在其網站下載「業權轉讓申請書 (HD7)」。填寫時要清晰列明申請的理由，並附上所有相關的證明文件副本，例如醫生證明、結婚證書或移民文件等。
第二步：遞交申請及繳付手續費
填妥申請書並備齊文件後，便可交回所屬地區的租約事務管理處。遞交申請時，需要繳付一筆不可退還的申請手續費，金額會按年調整，應以房署最新公布為準。
第三步：獲房署審批及發出「轉讓同意書」
房屋署在收齊所有文件後，一般需要約六個星期時間進行審批。如果申請獲批，你將會收到一份名為「轉讓同意書」的正式文件。這份同意書的有效期通常為一年。
第四步：聘請律師辦理送贈契及法律手續
收到「轉讓同意書」後，你便可以正式聘請律師處理後續的法律程序。律師會負責草擬「送贈契」(Deed of Gift)，並處理所有簽署、打釐印及到土地註冊處登記等手續，直至業權完全轉移到新業主名下。
【途徑二】詳解居屋「身後繼承」法律程序
除了生前送贈，身後繼承是另一個處理居屋轉名子女的常見途徑。這個方法的最大特點，是繼承人無須是單位原有的「認可家庭成員」。只要是法律上認可的繼承人，就可以承繼業權。整個過程的核心，在於遵循香港的遺產承辦法律程序，然後再向房屋署辦理轉名手續。
繼承的法律基礎：遺囑 (平安囑) vs 無遺囑繼承
業主身故後，居屋的業權會成為其遺產的一部分。處理這份遺產的法律程序，主要取決於業主生前有否訂立有效的遺囑，俗稱「平安囑」。這兩種情況的處理方式和法律文件都完全不同。
有遺囑：申請遺囑認證 (Grant of Probate)
如果業主生前已訂立遺囑，並且在遺囑中指定了遺囑執行人，那麼該執行人就需要向高等法院的遺產承辦處申請「遺囑認證」。這份文件是法庭發出的官方證明，確認遺囑的真確性，並且正式授權遺囑執行人，根據遺囑的指示去管理和分配遺產，包括處理居屋轉名給子女的事宜。
無遺囑：申請遺產管理書 (Letters of Administration)
如果業主在沒有訂立遺囑的情況下離世，法律就會根據《無遺囑者遺產條例》的規定，來決定遺產的分配順序。通常情況下，近親（例如配偶、子女）有優先權申請成為遺產管理人。申請人需要向法庭申請「遺產管理書」。這份文件同樣是法庭發出的授權書，委任該申請人為遺產管理人，去處理遺產的分配事宜。
繼承轉名手續：如何向房署辦理？
當繼承人成功從法庭取得「遺囑認證」或「遺產管理書」後，就可以正式啟動向房屋署申請轉名的程序。整個過程涉及呈報、審核和法律文件處理三個主要步驟。
向房署呈報業主去世及提供法律文件
首先，遺囑執行人或遺產管理人需要帶備業主的死亡證，以及法庭頒發的「遺囑認證」或「遺產管理書」正本，連同繼承人的身份證明文件，到該居屋所屬的租約事務管理處呈報業主去世的事實，並且提交業權轉讓的申請。
房署審核並簽發「業權轉讓同意書」
房屋署職員在收到所有文件後，會進行審核，確保所有法律程序均已妥善完成。核實無誤後，房署便會簽發一份名為「業權轉讓同意書」的文件。這份同意書是進行下一步法律程序的關鍵，代表房署批准該次因繼承而引發的業權轉讓。
律師辦理轉名文件及更新土地註冊記錄
最後一步，繼承人需要聘請律師，並將房署發出的「業權轉讓同意書」交予律師。律師會負責草擬一份名為「承辦及轉讓同意書」(Assent) 的法律文件，並且安排相關人士簽署。文件簽署完成後，律師會將其送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，居屋的業權便正式轉到繼承人名下，整個繼承轉名程序便告完成。
【財務規劃】居屋轉名費用、印花稅及按揭全拆解
談及居屋轉名子女的安排，除了關心程序，箇中涉及的費用和財務影響，自然是大家最重視的一環。整個過程並非完全免費，從政府部門的行政費到律師的專業服務，都需要預留一筆預算。這部分會為你逐項拆解，讓你對財務規劃有更清晰的掌握。
轉名總費用清單：三大潛在開支一覽
整個居屋轉名給子女的過程，主要涉及三方面的費用，我們一起來看看。
房委會行政及法律文件費
首先是支付給房屋委員會的費用。這筆費用主要分為兩部分。第一部分是遞交業權轉讓申請時，需要繳付一筆申請手續費，目前約為港幣二千至三千元，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。當申請獲批後，你委託的律師需要將擬備好的轉讓契據草稿，交給房署的法律事務分處審批，這時便需要繳付第二部分的法律文件審批費，金額亦是約港幣二千多元。
律師樓專業服務費
處理業權轉讓涉及複雜的法律文件，所以必須聘請律師代為辦理。律師會負責草擬及處理「送贈契」（Deed of Gift），並處理所有相關的法律程序。律師費沒有一個固定的收費標準，會因應不同律師樓的收費和個案的複雜程度而異。建議多向幾間律師樓查詢報價，再作決定。
銀行按揭轉名手續費（如適用）
如果你的居屋單位仍有按揭在身，業權轉讓就需要得到承按銀行的同意。銀行會處理按揭戶口轉名的手續，並且一般會收取一次性的手續費。每間銀行的收費不同，所以在啟動程序前，最好先向你的承按銀行查詢清楚相關收費。
印花稅解碼：為何送贈未補價居屋通常免稅？
很多人對於居屋轉名是否需要繳付印花稅感到疑惑。其實，關鍵在於居屋是否已經補地價。
「無償轉讓」送贈契的稅務處理
未補地價的居屋轉名，房署規定必須以「送贈」形式進行，當中不可涉及任何金錢代價，也就是法律上所說的「無償轉讓」。因為整個過程沒有交易金額，所以稅務局不會對此類轉讓徵收從價印花稅（AVD）。這就是為何透過生前送贈方式將未補價居屋轉名給子女，通常都無需繳付印花稅的原因。
與已補地價居屋「甩名」的印花稅分別
情況就完全不同了。當居屋完成補地價後，它就等同於私人樓宇，可以在公開市場自由買賣。家庭成員之間轉讓業權，例如夫婦其中一方「甩名」給另一方，性質上是一宗物業買賣。這宗交易就需要根據所轉讓業權的價值來計算印花稅。即使作價定為零，稅局仍會以物業的市值來評估應繳的稅款。
按揭關鍵：轉名後的「三大限制」須知
成功轉名後，如果物業本身有按揭，新的業主（子女）在承接按揭時，需要注意銀行設下的三大限制。這些限制會直接影響日後的財務彈性。
限制一：不可加按套現
新業主承接按揭後，不能向銀行申請增加貸款額，也就是俗稱的「加按套現」。新的按揭貸款額，最多只能等於原有的貸款餘額。想透過物業升值來獲取額外備用資金，這條路是行不通的。
限制二：不可延長還款期
按揭的還款年期亦不能延長。例如，原有的按揭尚餘15年還款期，新業主承接後，還款期同樣只剩下15年，不能重新拉長至25年或30年，來減輕每月的供款壓力。
限制三：已供滿物業一般不可重按
如果物業在轉名時已經完全供滿，即是「現契樓」，新業主日後一般也不能將此物業拿到銀行進行重新按揭（Re-mortgage），來借取資金作其他用途。這項限制大大減低了物業作為融資工具的靈活性。
【長遠影響】子女接受業權前必讀：代價與責任
將居屋轉名子女，表面看來是一份厚禮，但這份禮物同時附帶著實在的代價與長遠的責任。在子女簽下名字，正式成為業主之前，雙方都需要清晰理解這項決定對子女未來人生的深遠影響。這不單是資產的轉移，更是一種身份的轉變，以及隨之而來的財務和法律義務。
代價：失去「首次置業」身份與未來稅務成本
子女接受父母的居屋轉名後，最直接的代價就是會立即失去「首次置業」的寶貴身份。即使整個轉名過程可能因為屬於無償送贈而免卻了印花稅，但這個身份的失去，將會在子女日後計劃自行購買物業時，構成實在的財務影響。
解釋從價印花稅 (AVD) 的稅率差異
雖然政府在2025年已撤銷所有住宅物業的額外印花稅，意味著無論是否首次置業，所有買家現時均按照相同的從價印花稅第二標準稅率繳稅。表面上，失去首置身份的稅務成本看似消失了，但實際影響轉移至另一個關鍵領域：銀行按揭。
現時，「首次置業」身份的最大優勢在於能夠申請按揭保險計劃，以獲取高成數的按揭貸款。一般而言，非首次置業人士最高只能承造七成按揭，而合資格的首次置業人士則有機會承造高達九成的按揭。這意味著兩者需要準備的首期資金，存在巨大差異。
實例計算：首置與非首置印花稅差額
讓我們透過一個實例，看看失去首置身份在財務上的實際影響。
假設子女未來打算購買一個價值600萬港元的私人住宅單位：
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作為「首次置業人士」：他有機會申請九成按揭，貸款額為540萬港元。他需要準備的首期資金為：600萬 – 540萬 = 60萬港元。
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因已持有居屋而失去首置身份：他最高只能申請七成按揭，貸款額為420萬港元。他需要準備的首期資金為：600萬 – 420萬 = 180萬港元。
從計算可見，兩者所需的首期金額相差達120萬港元。這筆龐大的資金差距，正正是子女接受居屋業權後，在未來置業時需要面對的直接財務代價。
責任：成為新業主的法律及維修義務
業權轉移後，子女便成為單位的合法擁有人，所有與物業相關的法律及維修義務亦會一併轉移。這意味著子女需要有心理和財務準備，去承擔作為業主的日常責任。
管理費、差餉、地租及維修開支
成為業主後，子女需要負責支付一系列恆常開支，包括：
* 管理費：每月向物業管理公司或業主立案法團繳付，用作大廈的日常管理和保養。
* 差餉及地租：每季向政府繳交的稅項。
* 維修開支：除了日常的家居維修，更重要的是樓宇的大型維修。當樓齡漸長，業主立案法團可能通過決議進行強制驗樓後的大維修工程，每戶需要分攤的費用可能高達數萬甚至十數萬港元，這是一筆必須預留的潛在龐大開支。
家庭考量：如何處理其他成員的期望與潛在糾紛
將居屋轉名給其中一名子女，是家庭內部重大的資產分配決定，很容易觸動其他家庭成員的神經。特別是家中有其他兄弟姊妹時，這個安排可能會引起他們的期望落差，甚至引發日後的家庭矛盾。
建議召開家庭會議，確保安排透明
為了維持家庭和睦，一個非常重要的步驟是召開一次正式的家庭會議。在會議上，父母可以坦誠地向所有子女解釋作出這個決定的原因、考量以及對未來家庭的期望。會議的目的並非尋求所有人的同意，而是確保整個安排過程公開透明，讓每位成員都有機會表達自己的想法和疑慮。清晰的溝通是預防未來誤解與糾紛的最佳方法，也能讓接受業權的子女在一個更和諧的家庭氛圍中，承擔起新的責任。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
在處理居屋轉名子女的過程中，你可能會遇到一些 spezifische 問題。這裡我們整理了幾個最常見的疑問，並提供清晰的解答，幫助你更好地規劃。
Q1: 子女曾出資供樓但非戶籍成員，可申請轉名嗎？
這是一個相當常見且重要的問題。答案的關鍵在於轉名途徑是「生前送贈」還是「身後繼承」。
對於「生前送贈」，房屋署的規定非常嚴格。雖然「家庭成員曾付出大額首期或供款」是其中一個可獲批的特殊理由，但是接收業權的子女，必須是該單位已登記的家庭成員（即戶籍成員）。所以，即使子女出資供樓，如果他並非戶籍成員，業主亦不能在生前透過送贈方式將業權轉給他。
不過，「身後繼承」的情況就完全不同。繼承業權的子女，並無戶籍成員的身份限制。只要他是法律上認可的繼承人，不論他是否在居屋的戶籍內，都可以辦理繼承手續。
Q2: 整個「送贈」程序（由申請到完成）需時多久？
整個「生前送贈」的時間表可以分為幾個階段。首先，你需要準備所有證明文件和填寫申請書。然後，遞交申請後，房屋署在收齊所有文件的情況下，一般需要約六個星期時間進行審批，並以書面通知結果。
在收到房屋署發出的「轉讓同意書」後，你便需要聘請律師處理後續的法律文件，例如草擬送贈契。這個階段的時間，視乎律師樓的處理效率而定，通常需要數星期。要留意，「轉讓同意書」的有效期為一年，所有法律手續必須在一年內完成。總括而言，整個過程由申請到完成，預計大約需要二至三個月。
Q3: 中途取消申請，房署手續費會退還嗎？
答案是不能。根據房屋署的政策，所有就業權轉讓申請所繳付的手續費，均不會退還。這個原則適用於任何情況，不論申請最終是成功獲批、被拒絕，或是申請人自行中途取消申請，已繳付的費用都不會發還。所以在遞交申請前，最好先確定所有條件均已符合，避免不必要的開支。
Q4: 已補地價的居屋轉名給子女，程序有何不同？
當居屋完成補地價後，其法律地位基本上等同於私人住宅，業權轉讓的限制亦隨之解除。因此，已補地價的居屋轉名給子女，程序上有根本性的分別。
最主要的區別是，整個過程完全無需向房屋署申請或取得其批准。業主可以直接聘請律師，透過一般私人樓宇的「轉讓契」或「送贈契」方式辦理轉名手續。整個流程只涉及律師樓和土地註冊處，程序大大簡化。不過，需要特別注意的是稅務問題，因為這類轉讓會涉及印花稅，其計算方式與未補地價居屋的零稅款情況完全不同。