生意遇上樽頸，急需現金周轉？面對高息卡數或私人貸款，利息支出百上加斤？其實，您手上的物業「磚頭」，正是解決財務困境、把握投資機遇的關鍵鎖匙。
物業二按貸款，為業主提供一個遠比傳統銀行加按、轉按更靈活快捷的套現渠道。當銀行因嚴格的壓力測試、信貸報告（TU）要求及漫長審批時間而將您拒諸門外時，財務公司的二按服務憑藉免入息證明、高達物業估值9成，以及最快24小時現金到手的絕對優勢，能助您在關鍵時刻即時解決資金需要。
本終極指南將為您由淺入深，全面拆解物業二按的每一個環節。從二按的核心定義、與其他貸款的分別、我們的六大獨家優勢、貸款額計算實例，以至潛在的利率風險及法律須知，我們將一一詳述。更重要的是，我們會為您規劃「甩二按」的清晰路線圖，助您視二按為財務「過渡期橋樑」，最終目標是重組財務，重返銀行的低息按揭方案。
物業二按是什麼？一文看清與加按、轉按、業主貸款分別
物業二按核心定義與3大主要用途
手頭上的物業，其實是一項可以靈活運用的資產。當你急需資金時，物業二按貸款便是一個常見的套現方案。它讓你在保留原有銀行按揭（一按）的同時，獲得一筆額外現金。
定義：在原有按揭（一按）基礎上，向另一間財務機構申請的抵押貸款
簡單來說，物業二按就是在你已有的銀行按揭之上，再向另一間財務公司申請第二份按揭貸款。你的物業會同時抵押給兩間機構：原有的銀行（一按）和新的財務公司（二按）。這種操作的好處是，申請過程通常獨立於原有銀行，審批標準也較為靈活。
用途一：解決短期資金周轉，應對個人或生意上的緊急現金需要
生活中總有突如其來的現金需求。可能是你的生意遇上絕佳的入貨時機，但流動資金不足。也可能是家庭出現預期之外的開支。物業二按可以快速將你的物業價值轉化為現金，助你應對這些緊急的財務狀況，把握每個機會。
用途二：整合高息債務，重組卡數或私人貸款以降低利息支出
如果你同時背負多項卡數或私人貸款，高昂的利息支出會是不小的負擔。物業二按提供了一個整合債務的選項。你可以利用二按批出的較大額資金，一次過清還所有高息欠款。這樣，你只需集中處理一項還款，並且有機會透過重組債務來減輕整體的利息壓力。
用途三：把握投資機遇，套現資金作其他投資或應付大額支出
當市場出現難得的投資機會，或者你有裝修、結婚等大額消費計劃時，物業二按也能提供所需資金。它讓你不用出售物業，就能釋放物業的潛在價值，將資金投放在其他能創造更高回報的地方，或者用來提升生活質素，讓你的理財規劃更具彈性。
【比較總表】二按 vs 加按 vs 轉按 vs 業主貸款關鍵差異
面對眾多物業貸款選項，很多人都會感到混淆。以下為你清晰剖析「二按」、「加按」、「轉按」和「業主貸款」之間的核心分別，助你找出最適合自己需要的方案。
- 物業二按 (Second Mortgage):
- 貸款機構： 向「新的財務公司」申請。
- 原有按揭： 保留原有的銀行一按，不受影響。
-
核心特點： 審批較靈活，通常不需要通過銀行的壓力測試，也不一定查閱信貸報告（TU）。適合信貸評級稍遜或急需資金，但無法通過銀行審批的人士。利率一般較高。
-
加按 (Top-up Mortgage):
- 貸款機構： 向「原有的銀行」申請。
- 原有按揭： 在原有按揭基礎上增加貸款額。
-
核心特點： 由於樓價上升或已償還部分本金，可向原銀行申請套現。審批嚴格，需要查閱TU及通過壓力測試。利率與市場一按利率相近，相對較低。
-
轉按 (Remortgage):
- 貸款機構： 將整份按揭由「原有銀行」轉至「新的銀行」。
- 原有按揭： 舊的按揭會被完全清還，由新銀行的按揭取代。
-
核心特點： 主要目的是尋求更優惠的利率或現金回贈。過程中亦可因應物業升值而套現（轉按套現）。審批同樣嚴格，與申請一份新的一按貸款無異。
-
業主貸款 (Property Owner Loan):
- 貸款機構： 多為財務公司。
- 原有按揭： 通常不影響原有按揭，甚至物業本身不需作正式抵押。
- 核心特點： 本質上是一種私人貸款。因為申請人是業主，財務公司視其還款能力較高，因此會批出較高貸款額或較優惠利率的私人貸款。審批最快，但物業並非直接抵押品，利率通常高於有抵押的二按。
財務公司二按 vs. 銀行加按：為何選擇我們？
當您需要資金周轉，考慮利用物業套現時，市場上主要有財務公司的物業二按貸款及銀行的加按兩種途徑。兩者在審批門檻、貸款額度及靈活性方面存在顯著差異。了解這些分別，有助您根據自身的財務狀況與需要，作出最合適的決定。
財務公司二按的六大優勢
相比傳統銀行，財務公司的二按服務，在設計上更注重彈性與效率，旨在為業主提供一個更便捷的融資方案。
審批極度靈活：申請免查閱信貸報告(TU)、免入息證明
我們明白，部分業主可能因為職業性質（例如自僱人士或現金收入者）而難以提供傳統的入息證明，又或者信貸報告未達銀行的嚴格標準。因此，我們的審批流程更具彈性，申請過程可以豁免查閱信貸報告及提交入息證明，主要根據物業本身的價值作審批，讓您的財務背景不再成為獲取資金的阻礙。
貸款成數更高：最高可達物業估值9成，不受金管局規管
財務公司的按揭業務並不受金融管理局的監管指引所限制。這代表我們可以提供遠高於銀行的按揭成數，最高可達物業估值的九成。這意味著即使扣除一按的尚欠餘額，您仍然可以套現更大額的資金，以應付生意周轉或個人財務需要。
接受物業更廣：未補地價居屋、唐樓、村屋及不限樓齡物業
銀行對於用作抵押的物業類型及樓齡有較多限制，例如樓齡過高的唐樓、村屋，或尚未補地價的資助房屋，通常難以獲批按揭。我們的二按服務則接受更多種類的物業，包括唐樓、村屋、未補地價居屋，並且不設樓齡上限，讓更多業主能活用其資產。
批核放款極速：最快24小時完成審批及現金到手
時間就是金錢，尤其在您急需資金周轉的時候。財務公司的審批流程以效率見稱，省卻了銀行繁複的程序。從申請、批核到簽署法律文件，整個過程可以大幅縮短，最快在24小時內就能完成，讓您迅速取得所需現金，把握每個重要時機。
收費清晰透明：申請過程豁免手續費、估價費及律師費
我們主張收費清晰，絕無隱藏條款。在申請我們的二按貸款過程中，您可以豁免一般所需的手續費、物業估價費及律師費。這樣可以確保您能獲得全數的批核金額，無需為各種前期開支而煩惱。
還款彈性更大：提前清還貸款絕無罰息，助您靈活理財
我們理解您的財務狀況會隨時間改善。因此，我們的二按貸款設有極高的還款彈性。假如您日後資金充裕，可以隨時提早清還全部或部分貸款，而我們絕不收取任何罰息費用。這讓您在理財規劃上擁有更大自由度。
銀行加按的限制與高門檻
雖然銀行的加按利率可能較低，但其申請門檻及限制，卻令不少有實際需要的業主被拒諸門外。
審批嚴格：必須通過壓力測試及查閱TU，要求良好信貸紀錄
銀行處理任何按揭申請，都必須嚴格遵守金管局的指引。申請人除了要提交齊全的入息證明文件，還必須通過壓力測試，並擁有良好的信貸紀錄（TU）。任何一項不符標準，申請便很可能被拒絕。
成數受限：受金管局指引規限，可套現金額有限
在金管局的規管下，銀行的按揭成數設有上限。這直接限制了業主透過加按可套現的金額，對於需要較大筆資金的業主而言，銀行批出的額度未必能滿足其需求。
物業限制：對樓齡及物業類型有較多要求
銀行在接受按揭物業時，取態相對保守。樓齡較高的物業、樓契不全的村屋，或是物業用途較特殊的單位，銀行普遍不會承做按揭，大大收窄了可申請加按的物業範圍。
審批緩慢：流程需時數星期甚至更長
銀行內部處理按揭申請的流程嚴謹而繁複，涉及多個部門的審批。由提交申請到最終成功取得款項，整個過程動輒需要數星期，甚至一兩個月，遠水不能救近火，未必能配合您緊急的資金需要。
物業二按利率、成數及貸款額計算方法
要善用您的物業價值，申請一份合適的物業二按貸款，首先要清楚了解當中可借的實際金額是如何計算出來。整個計算過程比您想像中簡單，關鍵在於掌握物業的最新估值、財務公司的按揭成數，以及您現有的一按貸款餘額。接下來，我們會一步步拆解計算方法，並且分享一個真實個案，讓您對實際操作有更具體的概念。
如何計算二按可借金額？
想知道您的物業最多可以套現多少資金嗎？其實只需要跟隨以下三個簡單步驟，您就可以輕鬆計算出一個大概金額。
步驟一：獲取物業最新市場估值
計算的第一步，是為您的物業取得一個最新的市場估值。這個估值是整個貸款額計算的基礎，它反映了物業在當前市場上的價值。您可以透過網上估價工具，或者直接聯絡我們，獲取一個專業而且貼近市場的估價報告。
步驟二：確認財務公司提供的最高二按成數（例如：9成）
下一步，就是確認我們能夠提供的最高按揭成數。有別於銀行受金管局規管，財務公司的二按成數可以更高，最高可達物業估值的9成。這代表您可以從物業中釋放更大比例的資金，應對不同財務需要。
步驟三：運用二按公式計算：（物業估值 x 最高按揭成數）- 尚欠一按餘額 = 最高可套現金額
最後，將所有數字代入這條清晰的公式中。假設您的物業最新估值為800萬，我們提供的最高按揭成數是9成，而您的一按貸款尚欠300萬。計算方法就是：（800萬 x 90%）- 300萬 = 720萬 – 300萬 = 420萬。所以，您最高可以套現的金額就是420萬元。
個案分享：60萬二按貸款如何拯救生意危機
理論之外，一個真實的例子更能說明物業二按如何解決燃眉之急。讓我們看看一位客戶的親身經歷。
客戶背景：零售店主因銀行加按被拒，面臨資金鏈斷裂
客戶陳先生經營一間零售店，近期因生意周轉需要，向原有的一按銀行申請加按套現。可惜，銀行以其收入不穩定為由拒絕了申請。眼看著供應商的付款期限將至，公司的資金鏈即將斷裂，陳先生感到非常徬徨。
解決方案：以自置物業申請我們的免TU二按貸款
在朋友介紹下，陳先生了解到我們的物業二按服務。他決定利用自己已供款多年的自置物業，申請我們的免TU二按貸款。整個申請過程無需查閱信貸報告，也豁免了繁複的入息證明文件，大大簡化了手續。
成果：即日成功批核60萬現金，助生意渡過難關
陳先生提交申請後，我們即日就完成了審批，並成功批出60萬現金。這筆資金的及時到來，讓他能夠立即支付供應商的款項，成功穩住了生意。這次經驗讓他明白，在傳統銀行渠道以外，靈活的二按方案是解決突發財務問題的有效方法。
申請二按的潛在風險與法律須知
物業二按貸款雖然能提供靈活的資金周轉方案，但在您拍板決定前，充分了解當中的潛在風險和相關法律事項，是保障自己權益的關鍵一步。這一步並非要令您卻步，而是幫助您作出最精明、最穩妥的財務決策。
風險一：高利率與樓價波動的影響
財務上的風險，主要來自利率變動與物業市場的不可預測性。兩者環環相扣，可能對您的還款能力構成直接衝擊。
利率陷阱：警惕「蜜月期」後利率飆升的風險
市面上部分二按產品會提供首一至兩年的「蜜月期」低息優惠，看似相當吸引。可是，優惠期結束後，利率或會大幅抽升至一個遠高於市場平均的水平。如果未有預先規劃，每月供款額的突然飆升，可能會對您的現金流造成巨大壓力。
負資產危機：當樓價下跌時，總貸款額可能超越物業價值
假如樓市逆轉，物業的市場價值下跌，您的總貸款額（即一按餘額加上二按貸款）就有可能高於物業的現有價值，這就是俗稱的「負資產」。一旦陷入負資產，您不僅失去了物業的資產淨值，未來想透過轉按或出售物業來解決財困，亦會變得非常困難。
斷供後果：無力償還貸款，物業最終或淪為銀主盤
這是最需要避免的情況。若因利率飆升或個人財政狀況轉變，導致無法繼續償還二按貸款，貸款機構有權採取法律行動收回物業。物業最終會被強制拍賣，成為「銀主盤」。即使物業被售出，所得款項亦未必足以抵銷所有欠款及法律費用。
風險二：未獲一按銀行同意的法律後果
除了財務風險，合約與法律層面的細節同樣不能忽視。特別是與您的一按銀行之間的協議，是申請二按時的法律基礎。
違反合約：大部分一按合約列明，申請二按需得其同意
翻閱您與一按銀行簽訂的按揭契據，幾乎所有合約都清晰列明，業主在為物業申請任何額外按揭（例如二按）之前，必須先取得一按銀行的書面同意。若在未獲同意下擅自申請二按，便構成了違約行為。
觸發Call Loan：一按銀行有權要求借款人立即全數清還按揭
一旦銀行發現其物業存在未經同意的二按，最嚴重的後果是觸發「Call Loan」條款。銀行有權單方面終止按揭合約，並要求您立即全數清還所有剩餘的按揭貸款。這突如其來的還款要求，對任何業主而言都是一個巨大的財務衝擊。
《放債人條例》如何保障您的權益
選擇一間正規、信譽良好的財務機構，是規避風險的重要一步。了解相關法例如何保障您，能讓您在借貸過程中更安心。
我們的貸款協議嚴格遵守香港法例，保障借貸雙方
作為負責任的貸款機構，我們所有的貸款協議及操作流程，均嚴格遵從香港法例第163章《放債人條例》的規定。條款清晰透明，詳細列明利率、收費及雙方權責，確保您的權益得到充分保障。
您的個人資料處理遵循《個人資料(私隱)條例》
我們同樣高度重視您的私隱。所有您提交的個人資料，其收集、使用及儲存過程，均會恪守香港法例第486章《個人資料(私隱)條例》的最高標準，確保您的資料安全，絕不濫用。
「甩二按」退場策略：視二按為過渡，重返銀行低息按揭
很多人將物業二按貸款視為財務上的長期負擔，但一個周全的退場策略，才是善用二按解決燃眉之急的精髓。我們相信，二按並非終點，而是一個讓您重整旗鼓、最終重返銀行低息按揭市場的重要踏板。
我們的承諾：二按是「過渡期橋樑」，而非「財務終點站」
申請二按的決定，往往是為了解決當下的資金挑戰。我們理解您的處境，並且從一開始就為您規劃好未來的財務路徑。我們的角色不只是一個貸款提供者，更是一個陪您走過財務過渡期的夥伴。
短期目標：助您解決即時財務問題，穩定現金流
申請二按的首要任務，是運用資金迅速處理最迫切的財務缺口。這筆資金可以讓您的生意繼續營運，或者應付家庭的突發開支，讓您的現金流恢復穩定，為之後的財務整理打好基礎。
長遠目標：協助您改善財務狀況，最終轉按至銀行，享受低息優惠
我們的最終目標，是協助您徹底改善財務健康。當您的信貸狀況和還款能力得到改善後，我們將助您把握時機，將物業轉按至銀行，整合所有按揭，重新享受銀行的低利率優惠，大幅減輕長期的利息支出。
您的個人化「甩二按」路線圖
我們為您設計了一套清晰的路線圖，助您有計劃地「甩二按」，逐步邁向更穩健的財務未來。
第一步：利用二按資金改善信貸評級(TU)，清還高息債務
取得二按資金後，首要行動是策略性地清還信用卡結欠或私人貸款等高息債務。這樣做不單能立即減輕您的利息負擔，更有助於逐步修復和提升您的信貸評級(TU)，這是重返銀行按揭市場的入場券。
第二步：建立穩定收入證明，為重返銀行按揭作準備
在處理好債務的同時，您需要開始建立清晰及穩定的收入記錄。不論您是受薪人士還是自僱人士，保留完整的糧單、銀行月結單及報稅紀錄都非常重要。一份穩健的收入證明，是向銀行展示您具備可靠還款能力的最佳憑證。
第三步：捕捉市場轉按時機，協助您整合一按二按，申請銀行低息方案
我們會密切留意市場利率走勢，並結合您已改善的財務狀況。當時機成熟時，我們將協助您啟動轉按程序，向銀行申請一筆新的按揭貸款，用以全數清還原有的一按及二按。最終，您只需向銀行供款，實現整合債務、降低利息的目標。
物業二按申請流程及所需文件
了解物業二按貸款的優勢後，自然會關心申請過程是否繁複。整個流程設計以簡便快捷為原則，務求讓您可以在最短時間內解決資金需要。
四步極速套現流程
我們將繁瑣的步驟簡化，讓您能輕鬆完成申請，極速獲取資金。
步驟一：網上提交申請或致電查詢
您可以透過我們的網站填寫簡單的申請表格，或者直接致電我們的專業團隊進行查詢。只需提供基本個人及物業資料，即可輕鬆啟動申請程序。
步驟二：專人跟進並提供初步批核方案
收到您的申請後，我們的貸款顧問會立即與您聯繫。顧問會細心了解您的財務狀況和需求，然後即時為您評估及制定最合適的初步批核方案。
步驟三：親臨律師樓簽署正式貸款合約
當您接納初步批核方案後，我們會安排您到指定的律師樓辦理手續。所有正式的貸款合約都會在律師的見證下簽署，確保整個過程合法合規，保障您的權益。
步驟四: 現金最快24小時內到手
完成所有合約簽署程序後，貸款額最快可以在24小時內轉賬到您指定的銀行戶口。整個過程快捷高效，讓您能迅速運用資金。
申請所需基本文件
為了讓審批過程更順暢，請您預先準備好以下幾份基本文件。
香港永久性居民身份證
這是核實申請人身份的基本文件。
物業證明文件（如：樓契、最近期按揭還款單）
用作證明您擁有該物業的業權，以及了解現有按揭的狀況。
住址證明
例如最近三個月內發出的銀行月結單或公共事業賬單，以核實您的通訊地址。
物業二按常見問題 (FAQ)
對於物業二按貸款，許多人心中總有各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地了解整個流程與細節。
申請免TU二按會否影響我的信貸報告？
一般而言，提供「免TU」方案的財務機構在審批過程中，不會查閱你的環聯(TU)信貸報告。所以，申請本身不會在你的報告上留下查詢紀錄。不過，當貸款成功批核後，該筆貸款紀錄仍有可能被更新至信貸資料庫。最重要的是，你必須維持良好的還款習慣。因為任何逾期還款或壞賬紀錄，基本上都會被呈報至信貸資料機構，進而對你的信貸評級造成負面影響。
在二按期間，樓契會由誰保管？
物業的原始樓契正本，在你承造一按時，已經抵押並存放在一按銀行。申請二按時，這個安排並不會改變。二按的財務機構會透過律師，在土地註冊處為你的物業註冊第二法定押記。這個法律程序確立了它作為第二債權人的身份，所以它並不需要實體保管樓契。
提早清還二按貸款有罰息嗎？
這是財務公司二按的其中一個常見優勢。許多財務公司的二按計劃都設有「免罰息期」或者完全沒有罰息條款，讓你可以根據自己的財務狀況，隨時靈活地提早清還全部或部分貸款，以節省利息支出。不過，每間機構的條款都有不同，所以在簽署貸款協議前，務必仔細閱讀合約細則，確認有關提早還款的具體安排。
有二按的物業可以自由買賣嗎？
可以。即使物業附有二按，你仍然可以自由在市場上出售。在簽訂買賣合約後，你的代表律師會分別向一按銀行及二按財務公司索取贖樓文件，以計算需要清還的總貸款額。在交易完成時，賣樓所得的款項會優先用作清還一按及二按的所有欠款，之後的餘額才會交到你的手上。整個流程十分普遍，只是需要同時處理兩個債權人的還款事宜。
如果物業是聯名持有，可以單方面申請二按嗎？
不可以。如果物業由多於一位業主聯名持有，申請任何按揭，包括二按，都必須得到所有註冊業主的書面同意，並且共同簽署所有相關的貸款及法律文件。這是因為按揭是將整個物業作為抵押品，任何一位業主都不能在未經其他共有人同意的情況下，單方面為物業增加額外的法律負擔。申請前，請務必與所有聯名業主進行溝通並達成共識。