置業上車是不少香港人的人生大事，但在簽署買賣合約前，您是否已仔細審閱一份關乎您未來居住權益、極其重要的法律文件——大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）？這份文件猶如大廈的「憲法」，內容鉅細無遺，從業權份數、公用地方界定，到飼養寵物、單位用途限制等，都一一列明。許多準業主因忽略其重要性，或未有深入理解箇中條款，到入伙後才發現諸多掣肘，甚至墮入法律陷阱，屆時已追悔莫及。
為此，本文將為您呈獻一份「買樓必睇」的公契終極指南，一文拆解公契的5大核心內容，揭示3大常見的魔鬼細節，並釐清其與《建築物管理條例》的關係。無論您是首次置業的新手，還是經驗豐富的投資者，本指南都旨在助您全面掌握公契的關鍵，精明地保障自身權益，安心買得心頭好。
公契是什麼？一份規管大廈業主與住戶的法律文件
公契的核心定義與法律地位
解答公契是什麼這個問題，其實很直接。大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱DMC）是一份具備法律約束力的合約文件，為整棟大廈的所有業主、住戶和物業管理公司訂立了一套共同遵守的規則。這份文件的法律地位非常穩固，當發展商和第一手業主簽署後，它就會在土地註冊處註冊。所以，之後不論單位轉手多少次，所有後續的業主都會自動受到這份公契的約束。這就是公契最重要的功能，它確保了大廈管理和住戶行為有一致的法律依據，讓大家可以有秩序地共享樓宇的公共空間和設施。
為何準業主必須徹底了解公契？
在簽署正式買賣合約時，代表你已經同意並接受公契內的所有條款，不論你是否已閱讀過。所以，在決定置業前，花時間了解公契內容，是一個對自己極為負責的行為。因為公契的影響力遠超你的想像，它直接關係到你入住後的日常生活品質和財務責任。例如，公契會詳細列明單位用途的限制，像是單位可否用作商業用途，或者是否容許飼養寵物。它也界定了哪些是你的私人空間，哪些是需要大家共同維護的公用部份。還有，管理費如何計算和分攤，以及日後大廈進行大型維修時的資金安排，這些都會在公契中找到答案。徹底了解公契，可以幫助你預視未來可能出現的爭議，並且讓你更清楚自己作為業主的權利和義務，確保你所購入的不只是一個單位，而是一個符合你期望的居住環境。
【公契審查清單】買樓前必睇5大核心內容
當你拿到一份厚厚的公契，可能會感到不知從何入手。其實，只要掌握了幾個關鍵點，就能看懂這份文件的核心。這份文件的主要功能，就是為整棟大廈的業主定下共同遵守的規則。以下我們為你準備了一份審查清單，涵蓋了公契內容中最重要的五個部份，助你在簽約前做好功課。
核心一：業權份數 (Undivided Shares) 與管理份數 (Management Shares)
首先，我們要理解兩個非常重要的概念：業權份數和管理份數。買入一個單位，法律上你不只是擁有該單位的空間，而是擁有整棟大廈和其土地的一部分，這個部分就以「業權份數」來表示。它代表了你在整個物業中所佔的法律權益比例，是業權的根本。
與此同時，公契還會列明每個單位的「管理份數」。這個份數是計算你每月需要繳付多少管理費的基礎，並且在某些情況下，也決定了你在業主會議上的投票權重。這兩個份數不一定完全相同，所以在查閱公契時，必須清楚了解自己單位所佔的業權份數與管理份數各是多少，這直接關係到你的財務責任和在大廈內的權益。
核心二：公用部份 (Common Parts) 與專用部份 (Exclusive Use Areas) 的界定
接下來，你需要仔細分辨大廈的「公用部份」與你的「專用部份」。專用部份很直接，就是你單位契約範圍內的私人空間。而公用部份則由所有業主共同擁有和負責，例如大堂、走廊、升降機、樓梯、天台和外牆等。
公契最重要的功能之一，就是清晰界定這兩者的範圍。為何這如此重要？因為這決定了維修責任誰屬。例如，如果你單位窗外的外牆出現滲水，那維修費用應由你個人承擔，還是由大廈全體業主共同分擔？答案就在公契對公用部份的定義之中。特別是一些位置，例如平台或相連天台，公契可能會賦予某個單位「獨家使用權」，但其業權和維修責任的歸屬，就必須細閱條文才能確定。
核心三：單位用途限制與居住守則
公契不只是一份關於業權和管理的文件，它更是一本住戶手冊，詳細列明了單位的用途限制和大家需要共同遵守的規則。這是公契內容中與日常生活最息息相關的一環。
常見的限制包括：住宅單位不可用作商業或工業用途；不可對單位進行結構性改動；不可飼養寵物或對寵物種類有所限制；以及關於噪音、垃圾處理、在公眾地方晾曬衣物等生活細節的規定。在你決定購入單位前，務必細閱這些條款，確保它們符合你的生活方式。如果你是愛寵之人，卻買了一個禁止飼養寵物的大廈單位，那將會是一個很頭痛的問題。
核心四：物業管理與業主組織
一份公契也會清楚列明大廈的管理架構。這包括了物業管理公司的權力與責任，例如它們如何被委任、有權收取哪些費用、以及需要提供哪些服務。
此外，公契還會訂明成立業主立案法團的程序和規則。業主立案法團是代表全體業主的法律組織，有權監督甚至更換管理公司，並就大廈的重大事項作出決策。了解這個機制，能讓你清楚知道自己作為業主，如何參與大廈管理、如何行使自己的權利，以及在對管理公司服務不滿時，可以透過什麼渠道表達意見。
核心五：管理費與維修基金
最後，當然是關於金錢的部分。公契會說明管理費是如何釐定的，通常是根據前文提到的「管理份數」按比例分攤。公契會列出管理費涵蓋的開支範圍，例如保安、清潔、日常維修、公眾地方水電費等。
除了日常的管理費，公契通常也會規定設立一個特別基金或維修基金，用作應付大型或非經常性的維修項目，例如更換升降機、翻新大廈外牆等。一個財政狀況健康、有充足儲備的維修基金，是保障物業長遠價值的重要一環。查閱公契中關於基金的條文，可以讓你預視到未來的財務負擔，並評估大廈的整體管理質素。
避開法律陷阱：拆解3大常見公契魔鬼細節
當我們了解公契是什麼之後，就會明白它不僅是一份普通的樓宇規則。實際上，公契內容的細節往往隱藏著一些不易察覺的陷阱。一份看似標準的文件，其條款的細微差異，足以對業主的權益產生深遠影響。想成為一個精明的業主，就要學會辨識這些「魔鬼細節」，保障自己的權利。
陷阱一：6大常見限制性條款
公契其中一個重要功能，是透過設立限制性條款來維持大廈的質素和秩序。這些條款直接影響你的居住自由度，所以在簽約前必須逐一細閱。以下是六種最常見的限制條款，值得你特別留意：
- 單位用途限制：公契會清晰界定單位的用途，例如住宅單位不可用作商業辦公、貨倉或任何工商業活動。這確保了樓宇的居住性質，避免人流複雜。
- 結構改動限制：為了整座大廈的結構安全，公契通常嚴格禁止業主擅自改動主力牆、橫樑或樓板。即使是非主力牆的改動，亦可能需要事先向管理處申請。
- 飼養寵物限制：這是一個極具爭議性的條款。很多公契會列明禁止飼養貓、狗等寵物，或對寵物的種類和體型設有限制。如果你是寵物主人，這一條絕對是審查重點。
- 外觀及公用地方使用限制：公契亦會規管大廈的外觀。例如，業主不可隨意在外牆懸掛廣告牌、晾曬衣物或安裝不合規格的冷氣機架。同時，在走廊、樓梯等公用地方擺放鞋櫃、單車等雜物，亦通常是不被允許的，以確保消防通道暢通及環境整潔。
- 滋擾行為限制：為保障所有住戶的安寧，公契會禁止任何產生過量噪音、異味或構成滋擾的行為。
- 轉讓或出租限制：雖然較少見於私人住宅，但在某些資助房屋或特殊物業的公契中，可能會包含轉售或出租的限制條款，例如要求業主在特定年期內不得出售物業。
陷阱二：發展商保留過多權利
在首份公契中，發展商（即大廈的「首任業主」）有機會為自己保留某些特殊權利，這些權利在物業售出後依然有效，變相削減了業主群體的自主權。常見的例子包括：
- 外牆廣告權：發展商可能保留大廈外牆的廣告位置使用權，並將廣告收益撥歸自己，而非撥入大廈管理基金。
- 命名權：發展商或會保留大廈、停車場甚至大廈內某些部分的永久命名權。
- 公用地方專用權：發展商有機會將天台、平台等公用地方的專用權，指定給某個特定單位（通常是發展商自己保留的單位），用作私人花園或安裝設施。
- 指定長期管理人：公契可能訂明由發展商旗下的管理公司擔任管理人，而且合約年期很長，業主難以更換。
這些保留權利會直接影響大廈的長遠管理和財務狀況，業主在買樓前應了解清楚，發展商為自己留了多少「著數」。
陷阱三：權責條文定義模糊
一份好的公契，其內容對各方權責的界定應該是清晰明確的。反之，如果條文定義模糊，便容易在日後引發爭議。最常見的模糊地帶在於「公用部分」與「私人部分」的界定，以及「維修」責任的歸屬。
例如，當窗戶或外牆出現滲水問題時，維修責任誰屬？這取決於公契如何定義「外牆」和「窗戶」—它們是屬於單位業主的私人財產，還是屬於全體業主共同負責的公用部分？又例如，連接單位的喉管，哪一段屬於私人，哪一段屬於公共？如果公契對這些細節的定義含糊其辭，一旦出現問題，業主與管理公司之間便可能就維修費用由誰承擔而爭論不休。因此，仔細審視公契中關於各部分界線和維修責任的定義，是避免未來糾紛的關鍵一步。
公契與《建築物管理條例》的關係
當我們深入理解公契是什麼之後，另一個關鍵問題隨之而來：這份由發展商制訂的私人合約，與香港的法律之間存在怎樣的關係？公契雖然對大廈所有業主具備約束力，但它並非獨立存在，而是必須在香港的法律框架下運作，其中關係最密切的，就是《建築物管理條例》（香港法例第344章）。
法律凌駕性：《建築物管理條例》地位優先
我們可以將公契看成是一座大廈的「內部憲法」，詳細列明了住戶的權利與責任。不過，這份「憲法」並非最高權威。在它的層級之上，是香港的成文法例，特別是《建築物管理條例》。這條例為全港的多層建築物管理提供了一個統一的法律基礎。
一個非常重要的原則是，任何公契內容如果與《建築物管理條例》的條文出現抵觸，那麼條例的規定將凌駕於公契之上，而該公契條款會被視為無效。換句話說，法律為所有業主提供了一個基本的保障，確保公契不能訂立任何違反法例或剝奪業主法定權益的不公平條款。
條例如何修正不公平的公契條款？
那麼，條例具體上是如何發揮作用，去修正那些可能對業主不公平的公契條款呢？《建築物管理條例》透過植入「隱含條款」及「強制性條款」的方式，直接完善了公契的功能。
條例的附表7就是一個很好的例子，它包含了一系列強制性條文，這些條文會自動被視為已納入香港所有大廈的公契之中。這些條款涵蓋了物業管理的核心範疇，例如管理公司的委任與解僱程序、財務預算的制訂、採購程序的透明度要求等。
這意味著，即使你手上那份陳舊的公契沒有列明這些保障，又或者寫了一些與法例相違背的內容，法律上仍會以條例的規定為最終依歸。這就好像一個法律上的「安全網」，確保了無論公契最初是如何草擬，業主們最基本的集體權益都能得到保障，讓大廈管理更趨公平和規範化。
大廈公契常見問題 (FAQ)
了解公契的基本內容和潛在陷阱之後，你可能會對日常執行時遇到的具體情況感到好奇。以下我們整理了幾個最常見的疑問，助你更全面地掌握公契的實際應用。
我是租客，需要遵守大廈公契嗎？
答案是肯定的。大廈公契的法律約束力並不僅限於業主，而是會延伸至物業的每一位佔用人，當中自然包括租客。這份文件的條款是跟隨物業本身的，所以不論業權如何變更，或者誰是居住者，都必須遵守。一般來說，業主會在租約中訂明，租客必須遵守大廈公契的規定。即使租約沒有明確寫出這一點，從法律原則上，租客依然有責任遵守。例如公契內關於飼養寵物、噪音管制或公共空間使用的規則，租客都必須同樣遵守。
如何索取大廈公契副本？
由於大廈公契是一份已在政府部門註冊的公開法律文件，任何人都可以查閱和索取副本。最直接的方法是透過土地註冊處進行。你可以親身前往土地註冊處的辦事處，或使用其網上查冊服務。只需提供準確的物業地址，進行土地查冊，查冊報告上便會列出與該物業相關的所有已註冊文件，包括大廈公契。然後你就可以付費申請一份公契的正式副本，方便詳細閱讀其內容。
大廈公契可以修改嗎？
理論上可以，但實際上極度困難。要修改一份已生效的大廈公契，法律程序非常嚴格。修改建議必須獲得大廈「全部」業主的一致同意，並且簽署一份新的「修改契約」(Deed of Variation)，然後再將這份新契約交往土地註冊處註冊。在擁有多個單位的大廈，要集齊所有業主簽名，幾乎是一項不可能的任務。因此，除非情況非常特殊，否則大廈公契一旦訂立，便很少會作出修改。
如管理公司或法團決定不合理，應如何處理？
假如你認為管理公司或業主立案法團的某項決定不合理，或其行為超越了公契賦予的權力，你可以採取幾個步驟處理。首先，應嘗試透過內部渠道解決，例如在業主大會上提出質詢，或以書面形式向管理委員會正式投訴，要求解釋其決策理據。假如內部溝通無效，業主可以向土地審裁處提出申請。土地審裁處有權審理因《建築物管理條例》或公契條款而引起的爭議，並可就管理事宜作出裁決或頒布命令。
什麼是「分公契」(Sub-Deed)？
「分公契」通常出現在大型或分期發展的屋苑。你可以將它理解為一份針對屋苑某特定部分的專屬公契。整個大型屋苑會有一份「主公契」(Master Deed)，規管所有業主共用的設施，例如屋苑的主要入口、車道、大型會所等。然後，屋苑內的個別期數、座數，甚至商場部分，可能會再訂立一份「分公契」，專門規管該部分內部獨有的公用地方，例如該座住宅的獨立大堂、升降機及專用康樂設施。這份分公契的功能，就是清晰界定該小區塊內業主的權利與責任。