抽中2025年居屋，固然值得高興，但接下來的按揭申請才是真正挑戰的開始。如何準確計算居屋利率和每月供款？政府最新的按揭擔保期政策有何影響？綠表與白表資格在首期和總利息上有何天壤之別？面對房委會與房協居屋不同的審批標準，又該如何部署？
本文將為您一文解構2025年居屋按揭的5大關鍵，從利率計算、政府新政影響，到綠白表資格分別、房委會與房協比較，以及常見的申請陷阱，提供最全面的實戰懶人包，助您輕鬆掌握整個按揭流程，順利上會。
2025年最新居屋利率與每月供款計算
談及置業大計，準確掌握居屋利息是財務規劃的第一步。想知道最新的居屋利率是多少，和如何進行居屋利息計算嗎？以下內容會為你一步步拆解，讓你對未來的供款開支更有預算。
目前市場主流居屋利率水平
P按（最優惠利率按揭）是唯一選擇
申請居屋按揭，有一點與私樓按揭截然不同。根據房屋委員會的規定，所有居屋按揭申請都只能選用P按（最優惠利率按揭）。這代表市場上利率較浮動的H按（銀行同業拆息按揭）並不適用於居屋。P按的利率相對穩定，讓你的供款預算更清晰。
實際居屋利率計算方式 (P – X%)
實際的居屋利率，計算方式是將銀行的「最優惠利率（P）」減去一個指定的百分比。公式很簡單：P – X% = 實際利率。這裡的「P」會因銀行而異，主要分為「大P」和「細P」兩種；而「X%」則是銀行提供的減幅，市場競爭下各間銀行提供的減幅會有所不同。
各大銀行現行實際居屋利率參考 (約4.125%)
截至目前，市場上大部分主要銀行為居屋按揭提供的實際利率水平大約是4.125%。這個數字是基於現時的「P」減去約1.75%計算得出。當然，這個利率會隨著金融環境和銀行政策調整，但4.125%是現階段一個非常重要的參考指標。
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居屋利率與每月供款：實例計算分析
案例分析：以樓價300萬元的單位為例
理論說完，我們來點實際的。假設你看中一個價值300萬元的居屋單位，並且以市場主流的實際利率4.125%來計算，不同申請資格和還款年期會帶來怎樣的分別？
綠表買家 vs 白表買家：首期、貸款額及每月供款對比
綠表和白表資格，最直接影響的是首期和貸款額。
- 綠表買家：
- 最高按揭成數：95%
- 最低首期：$150,000 (5%)
- 貸款額：$2,850,000
-
每月供款 (以30年計)：約 $13,813
-
白表買家：
- 最高按揭成數：90%
- 最低首期：$300,000 (10%)
- 貸款額：$2,700,000
- 每月供款 (以30年計)：約 $13,086
從中可見，綠表資格的首期壓力的確較低，但因為貸款額較高，所以每月供款亦會相應增加。
不同按揭年期（25年 vs 30年）對每月供款及總利息支出的影響
選擇不同的還款年期，會直接影響你的每月開支和長遠的利息總支出。我們以上述白表買家的270萬元貸款額為例：
- 選擇30年還款期：
- 每月供款：約 $13,086
-
總利息支出：約 $2,010,960
-
選擇25年還款期：
- 每月供款：約 $14,463
- 總利息支出：約 $1,638,900
選擇30年期，每月供款會減少約$1,377，初期的現金流會較鬆動。但長遠來看，總利息支出會比25年期多出約$372,060。如何取捨，就要視乎你個人的財務狀況和理財目標了。
政府擔保期延長：如何影響你的居屋按揭年期與總利息？
談到居屋利息的計算，2025年政府延長擔保期的新政策，絕對是近年影響最深遠的變動。這項新安排，直接影響銀行批核的按揭年期，而年期的長短，又決定了你每月的供款壓力與整個貸款期的總利息支出。這項變動，其實跟你日後的財務規劃息息相關，讓我們一步步拆解當中的細節。
新舊政策核心差異：擔保期由30年延長至50年
新政策最核心的改變，就是房委會為居屋單位提供的按揭貸款擔保期，由首次出售日期起計，從以往的30年，大幅延長至50年。
政策生效日期：一手（2025年1月1日）與二手（2025年3月1日）
這個新政策並非同一時間適用於所有居屋。一手居屋的擔保期延長，由2025年1月1日或之後首次出售的單位起計。至於二手市場，即居屋第二市場（居二），則由2025年3月1日起生效。
為何擔保期是影響按揭年期及總利息的關鍵？
要理解擔保期的重要性，首先要知道銀行為何願意為居屋提供高達九成半的按揭。原因在於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險極低。不過，這個擔保是有期限的。在舊政策下，銀行批核按揭年期時，普遍會用「30年擔保期減去樓齡」作為參考。例如一個樓齡20年的二手居屋，剩餘擔保期只有10年，銀行最多只會批出10年按揭。還款期極短，意味著每月供款額會非常高，令不少買家卻步。因此，擔保期的長短，直接鎖定了最長按揭年期，從而影響到每月供款額及最終的總利息支出。
新政策如何惠及不同買家？
隨著擔保期放寬，不同類型的居屋買家都能受惠，特別是考慮購買二手居屋的人士，選擇明顯增多了。
一手居屋：最長按揭年期由25年放寬至30年
在舊有做法下，即使是一手新居屋，銀行普遍也只會批出最長25年的按揭。在新政策下，由於擔保期極為充裕，銀行可以安心批出與私樓看齊的30年按揭年期。這讓一手居屋買家的每月供款負擔，可以明顯降低。
二手居屋（40年樓齡內）：最長可獲批30年按揭
對於二手市場，這次放寬的影響更為顯著。以往樓齡超過15至20年的居屋，已很難獲批長年期按揭。現在，只要單位由首次出售日期起計不多於40年，買家都有機會獲批最長30年的按揭。這大大激活了市場上大量舊屋苑的流轉，為買家提供更多價格相宜的選擇。
二手居屋（40-50年樓齡內）：按揭成數及年期調整方案
如果心儀的單位樓齡介乎40至50年，雖然仍在新的50年擔保期範圍內，但銀行審批會相對審慎。在這情況下，銀行或會將最高按揭成數由九成或九成半，下調至八成，而按揭年期亦會根據個別單位的狀況再作評估，未必能批足30年。
[真實個案] 李太如何利用新政為42年樓齡居屋成功上會？
紙上談兵可能有點抽象，我們來看看一個真實個案，了解新政策如何實際幫助買家。
案例背景：李太（55歲，綠表）的財務狀況與挑戰
55歲的李太是綠表資格持有人，她看中了市區一個樓齡已達42年的二手居屋單位，樓價約300萬元。在舊政策下，這個單位已超出30年擔保期，銀行根本不可能提供高成數按揭，李太的置業夢幾乎無法實現。即使有銀行願意審批，極短的還款期亦會令她無法負擔。
申請過程：在新政策下，如何計算利息及評估可負擔水平
新政策生效後，情況完全改變。由於單位樓齡42年，仍在新的50年擔保期內（尚餘8年）。李太向銀行申請按揭時，銀行考慮到物業樓齡較高，提出一個調整方案：最高按揭成數為八成（即貸款額240萬元），還款年期最長為15年。
在進行居屋利息計算時，假設當時的居屋利率約為4.125%，貸款額240萬元，分15年攤還，每月供款約為19,150元。這個數額仍在李太的負擔能力之內。
結果：成功獲批按揭，實現置業夢
最終，李太成功獲銀行批出按揭，順利購入心儀單位。這個個案清晰地顯示，政府延長擔保期的新政策，為一些原本在按揭市場上沒有機會的高樓齡居屋，重新打開大門，讓更多像李太一樣的市民，有機會實現自己的置業計劃。
房委會 vs 房協居屋：按揭審批、壓力測試及利率全方位比較
談到居屋利息和按揭申請，許多人可能以為房委會和房協的居屋都差不多，但實際上，兩者在按揭審批、壓力測試和實際居屋利率的處理方式上有著天壤之別。這主要是因為房委會提供政府擔保，而房協則沒有。這個根本性的差異，直接影響到你的上車門檻和整個申請流程。
房委會居屋：政府擔保下的寬鬆審批
房委會推出的居屋，不論是一手還是二手市場，都因為有政府作為最終擔保人，銀行視之為極低風險的貸款。因此，銀行在審批按揭時會非常寬鬆，提供了不少私樓沒有的「優待」。
核心優勢：一手及二手居屋均豁免壓力測試
這可以說是房委會居屋按揭的最大優勢。由於有政府擔保，銀行不需要為這筆貸款作風險評估，所以申請人完全無需通過壓力測試。這對於收入剛好「踩界」或者不穩定的朋友來說，無疑是大大降低了上車的難度。
無需按揭保險：節省額外開支
申請私樓的高成數按揭時，買家必須經按揭保險公司（HKMC）批核，並且支付一筆不小的按揭保險費用。但購買房委會居屋，即使是申請高達九成半的按揭，也完全不需要購買按揭保險，直接為你節省了一筆可觀的開支。
申請限制：樓齡影響年期、普遍不接受加擔保人
當然，寬鬆的審批也有一些限制。首先，二手居屋的按揭年期會受樓齡影響，因為政府擔保期設有上限。其次，由於審批標準已相當寬鬆，銀行普遍不接受為房委會居屋按揭申請加入擔保人，貸款人必須是業主本人。
特殊情況：退休人士如何透過「聲明書」獲批按揭
對於一些沒有固定入息證明的退休人士，申請房委會居屋按揭有一個特殊安排。他們只需向銀行簽署一份「聲明書」，聲明自己有能力供款（例如依靠子女的家用或個人儲蓄），銀行通常都會接納並批出按揭。這在私樓市場是幾乎不可能發生的。
房協居屋：更接近私樓的審批標準
房協的角色更像一個「非牟利發展商」，它並不為其出售的單位提供按揭擔保。因此，銀行在審批房協居屋的按揭申請時，會採用接近私樓的標準，要求相對嚴格得多。
必須通過壓力測試（可加擔保人）
與房委會居屋的最大分別是，申請房協居屋按揭，你必須通過銀行的入息審查和壓力測試。如果你的入息不足以通過測試，一個好處是可以像私樓一樣，邀請直系親屬作為擔保人，以增加成功獲批的機會。
高成數按揭必須經按證公司審批及購買按揭保險
如果你需要申請六成以上的高成數按揭，就必須經由按揭證券公司（HKMC）進行審批，和私樓的做法一樣。這意味著你需要支付按揭保險費，保費會根據貸款額和按揭成數計算，這是一筆額外的置業成本。
壓力測試的彈性處理：增加保費換取較寬鬆審批
如果你的入息未能通過壓力測試，按證公司提供了一個較具彈性的處理方法。你可以選擇支付一筆額外的按揭保費，從而換取較寬鬆的審批標準，例如豁免壓力測試，只需符合「供款佔入息比率不超過50%」的基本要求便可。
綠表 vs 白表資格：按揭成數、首期及總利息核心分別
談到居屋利息，申請人的身份資格是影響整個按揭規劃的第一步。你是「綠表」還是「白表」申請者，這個看似簡單的分別，其實直接決定了你的按揭成數、首期預算，甚至最終的總利息支出。這兩者的核心差異，是每位準買家在進行居屋利息計算前必須弄清楚的關鍵。
綠表與白表申請資格定義
在比較兩者的按揭條款前，我們先要清晰了解綠表與白表的資格分野。這決定了你將會循哪一條路徑申請居屋。
綠表資格定義 (如公屋住戶)
綠表申請人主要是指香港房屋委員會（房委會）轄下的公屋住戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。簡單來說，他們是現時正享用公共房屋資源的家庭，現在希望透過置業，將原有的公屋單位交還給房委會。這類申請人因為有明確的住屋需求流轉，所以在申請上有一定優先權。
白表資格定義 (符合入息資產限額的非公屋住戶)
白表申請人則是指不屬於綠表資格的香港永久性居民。他們需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，通常是未能負擔私樓，但經濟能力又超出申請公屋上限的「夾心階層」。他們需要通過嚴格的入息和資產審查，才能獲得抽籤購買居屋的資格。
[一圖看清] 綠表與白表按揭成數及首期核心分別
申請資格最直接的影響，就是銀行批核的最高按揭成數。成數高低，直接關係到你需要準備多少首期資金。
房委會居屋：綠表(95%) vs 白表(90%)
如果購買的是由房委會興建的居屋，綠表申請人的優勢就十分明顯。他們最高可以申請到樓價95%的按揭，意味著最低只需準備5%的首期。而白表申請人，最高按揭成數則為90%，最低需要準備10%的首期。
房協居屋：綠表與白表看齊(90%)
這裡有一個重要的分別需要注意。如果購買的是由房屋協會（房協）發展的資助房屋，情況就有所不同。不論是綠表還是白表申請人，最高按揭成數劃一為90%。在申請房協項目時，綠表的首期優勢便不存在。
申請資格如何影響你的總利息成本
較高的按揭成數代表首期壓力較小，這對於儲蓄不多的上車人士固然是好消息。但是，這也意味著你的總貸款額會更高，直接影響整個供款年期內的總居屋利息支出。
高按揭成數如何放大總利息支出
按揭貸款的基本原理很簡單，你借的本金越多，在相同的居屋利率和年期下，需要償還的總利息就越多。綠表申請人雖然首期付得少，但因為貸款額佔樓價95%，比起白表申請人的90%貸款額，需要為多出來的5%貸款額支付長達數十年的利息。這個長期的利息成本，是進行居屋利息計算時必須考慮的因素。
總利息成本比較：綠表與白表支出差異
讓我們用一個實例來看看實際差別有多大。假設一個房委會居屋單位樓價為400萬元，還款年期為30年，實際居屋利率為4.125%。
- 綠表買家：
- 首期 (5%)：20萬元
- 貸款額 (95%)：380萬元
- 每月供款：約 $18,409
-
30年總利息支出：約 282.7萬元
-
白表買家：
- 首期 (10%)：40萬元
- 貸款額 (90%)：360萬元
- 每月供款：約 $17,440
- 30年總利息支出：約 267.8萬元
從以上計算可見，雖然綠表買家的首期比白表買家少了20萬元，但在30年還款期內，總利息支出卻要多付約14.9萬元。這就是較高按揭成數帶來的長遠財務代價。
【進階必讀】居屋按揭計算的盲點 & 利率常見問題 (FAQ)
按揭計算的隱藏變數與盲點
網上的按揭計算機十分方便，但要準確計算實際的居屋利息支出，你必須了解計算機無法處理的幾個「盲點」。這些隱藏變數，往往才是決定你最終開支和現金流的關鍵。
銀行估價不足的處理
當銀行對單位的估價，低於你的買入價時，就是「估價不足」。銀行批出的貸款額，永遠是基於「買入價」或「銀行估價」兩者之中的較低者。例如，你同意以450萬買入一個單位，但銀行估價只有430萬。那麼，即使你是可借九成的白表買家，貸款額也是以430萬來計算 (430萬 x 90% = 387萬)，而不是450萬。中間的差額，連同原來的首期，都需要你用現金來填補，這會直接影響你的首期預算。
按揭保險費的計算與加借
一般來說，由於有房委會的擔保，購買一手或大部分二手居屋都無需像私樓一樣，額外購買按揭保險。這算是居屋的一大優勢。不過，凡事總有例外。例如購買一些房協樓宇，或者樓齡非常高的二手居屋，為了獲取高成數按揭，就有可能需要經按揭證券公司申請按揭保險。這筆保險費可以一筆過支付，也可以加到貸款總額中分期償還，後者會輕微增加你的總貸款額和每月供款。
銀行現金回贈的扣減規則
為了爭取客戶，銀行通常會提供現金回贈。這裡有一個很多人都會忽略的規定：如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都必須在貸款總額中扣除。舉個例子，你的貸款額是400萬，銀行提供1.5%的回贈 (即6萬元)。因為6萬元超過了貸款額的1% (4萬元)，所以銀行最終批出的貸款額會是400萬減去6萬元，即394萬元。這會直接減少你最終可用的貸款資金。
其他隱藏債務 (如私人貸款) 的影響
銀行審批按揭時，會計算你的「供款與入息比率」，確保你的總債務供款不超過月入的一半。這個「總債務」不只是新的居屋按揭供款，還包括你身上所有的債務，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果你有其他債務在身，它們會佔用你的借貸能力，銀行批給你的按揭貸款額度自然會減少。
關於居屋利率與按揭的常見問題
掌握了居屋利息計算的細節後，我們再來看看一些關於居屋利率和按揭申請的常見疑問。
問：居屋按揭可以申請H按嗎？
答：不可以。根據政府規定，所有未補地價的資助房屋，包括一手及二手居屋，按揭申請都只能選用以最優惠利率為基礎的P按計劃 (P-X%)。這是為了讓業主的供款額相對穩定，避免受銀行同業拆息(HIBOR)大幅波動的影響。所以，在比較不同銀行的居屋利率時，焦點應放在各銀行提供的「P」和「減幅」是多少。
問：未補地價居屋轉按會影響利率嗎？可以加按套現嗎？
答：轉按（轉去其他銀行）是可行的，但必須先向房委會申請並取得同意。至於加按套現，則受到嚴格限制。與私樓業主可以隨時加按物業作其他用途不同，未補地價居屋業主基本上不能加按套現。除非遇到一些極為特殊和緊急的情況，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育或殮葬開支，並經房委會逐宗個案審批，才有可能獲批。
問：申請居屋按揭，業主年齡會影響年期及總利息嗎？
答：業主年齡對居屋按揭年期的影響，比私樓按揭小。私樓按揭普遍會用「75減人齡」作參考，但居屋按揭的年期主要取決於政府的擔保期（現時新政策為50年）和單位樓齡。只要單位樓齡尚輕，在擔保期內，即使申請人年紀較大，仍有機會獲批最長的30年還款期。當然，還款期越長，每月供款越輕鬆，但整個貸款期的總居屋利息支出也會越多。
問：信貸評級(TU)差會影響居屋按揭利率或審批嗎？
答：會的。雖然居屋按揭豁免了壓力測試，但銀行仍然會審查申請人的信貸報告(TU)。一個良好的信貸評級是準時還款的證明。如果你的信貸評級很差（例如I級或J級），代表你過往的財務紀錄不佳，銀行會質疑你的還款能力。即使有政府擔保，銀行仍然有權拒絕你的按揭申請，或者要求你提供更多資料證明還款能力。所以，保持良好的信貸紀錄，對任何貸款申請都非常重要。