物業升值，想將「磚頭」變現金作周轉或投資，卻不知從何入手？面對複雜的轉按、加按計算，以及難以捉摸的壓力測試門檻，不少業主都感到卻步。本文為您提供2025年最新、最全面的「物業套現/轉按計算機」，只需輸入簡單資料，即可即時計算出最高可套現金額、新舊月供比較，更獨家提供初步壓力測試評估。我們將深入拆解轉按、加按、重按三大套現方法的分別，並分享實用的慳息秘訣，助您一文掌握所有關鍵，制定最精明、最划算的物業套現方案。
核心功能：您的專屬物業套現/轉按計算機
想知道您的物業能釋放多少備用資金，我們的物業套現計算機正能為您提供清晰答案。這個工具專為香港業主設計，是一個全面而易於操作的物業套現/轉按計算機，旨在協助您準確預算透過轉按或加按，可以獲取多少現金，並且了解新的供款詳情，讓整個財務規劃更有預算。
如何使用我們的轉按套現計算機？三步完成
整個計算過程非常直接，只需按照以下三個簡單步驟輸入資料，您就能即時掌握所有關鍵的財務數字。
第一步：輸入基本物業資料
首先，您需要輸入物業的基本資料，主要包括「物業市值」和「物業用途」。物業市值是計算最高貸款額的基礎，如果您不確定最新市價，可以先使用我們的網上即時估價服務。而物業用途（例如是自住或出租）亦相當重要，因為它會直接影響金管局規定的最高按揭成數，從而改變可套現的金額。
第二步：輸入您的現有按揭狀況
接著，請提供您現有按揭的資料。這包括「剩餘按揭貸款額」、「預計還款期」及「預計按揭年利率」。剩餘貸款額是用作計算實際可套取現金的關鍵，而新的還款期與利率，則決定了您日後每月的供款開支。準確輸入這些資料，有助我們的轉按套現計算機為您提供更貼近現實的分析。
第三步：獲取即時轉按套現分析結果
完成以上資料輸入後，只需點擊計算按鈕，一份詳盡的轉按套現分析報告便會即時呈現眼前。您無需等待，所有複雜的計算都由系統在瞬間完成，讓您馬上可以審視結果。
轉按計算機結果分析：全面了解您的套現潛力
計算結果並非只是一堆冰冷的數字，而是一份清晰的財務藍圖，它從多個角度剖析您的套現潛力，協助您全面評估這次財務安排的可行性與影響。
最高可套現金額
這是報告中最核心的數字，它直接顯示您在完成轉按及清還原有按揭後，可以實際獲得的額外現金金額。這筆資金的潛在用途廣泛，無論是作為投資備用金、業務周轉，或是家庭應急資金，這個數字都為您的計劃提供了實在的基礎。
套現後總貸款額
這個數額是您原有的按揭餘額，加上這次套現的金額後，所形成的新按揭總貸款額。了解這個總數，有助您掌握自己最新的總負債狀況，是進行穩健理財規劃的重要一步。
全新每月還款額
了解新的每月供款至關重要，它直接影響您未來的現金流安排。計算機會根據新的總貸款額、您選擇的還款年期及預計利率，清楚列出您全新的每月還款責任，讓您對日後的財務支出有明確預算。
總利息支出預估
除了每月供款，我們的計算機亦會預估在整個還款期內，您需要支付的總利息開支。這個數字有助您評估整個貸款的長遠成本，並且在比較不同銀行或不同年期的方案時，提供一個極具參考價值的指標。
物業套現三大方式：轉按、加按、重按全解説
想了解自己的物業能釋放多少資金，除了立即使用我們的物業套現計算機進行初步估算，首先要清楚市場上最主要的三種套現方式。這三種方法分別是轉按、加按和重按，它們對應著不同的物業狀況和財務需求。了解它們的運作原理和分別，可以助您選擇最合適的方案，用盡物業的潛在價值。
轉按套現 (Refinancing) – 善用轉按計算機尋求更佳利率
轉按，簡單來說就是將您在原來銀行的整筆按揭貸款，轉移到一間能提供更優厚條件的新銀行。大部分人選擇轉按，主要是為了爭取更低的按揭利率和更高的現金回贈。在轉按的過程中，您可以同時向新銀行申請提取物業升值部分的資金，這就是轉按套現。整個申請程序與申請一筆全新的按揭貸款非常相似，需要重新提交入息證明等文件，並且由律師樓處理相關法律手續。善用我們的物業套現/轉按計算機，可以即時比較不同利率下的每月供款變化，和計算出最高可套現的金額，讓您對轉按的財務效益一目了然。
加按 (Top-up Mortgage) – 原有銀行申請，手續最簡便
加按的操作相對簡單直接，您可以將它理解為向您現有的按揭銀行，申請一筆額外的貸款。由於銀行已經持有您的物業契據和個人財務記錄，所以審批流程通常比較快，手續也最為簡便，很多時候甚至不需要重新聘請律師。您可以套現的金額，主要來自兩部分：物業多年來的升值部分，或者您已經償還的貸款本金部分。如果您的目標是盡快取得資金，並且滿意現有銀行的服務和利率，加按是一個十分便捷的選擇。
重按 (Re-mortgaging) – 釋放「現契樓」價值
如果您的物業貸款已經完全還清，沒有任何按揭在身，這種物業就稱為「現契樓」。重按，就是將這間無按揭負擔的現契樓，重新抵押給銀行，從而申請一筆新的按揭貸款來獲取現金。這個做法能將您已經「鎖定」在物業中的資產價值，重新轉化為流動資金，用作投資、創業或其他大額支出。重按的申請流程基本上和新造按揭一樣，銀行會為物業重新估價，並且需要您提供完整的財務文件作審批。
轉按、加按、重按？計算機助您選擇最佳方案
總結來說，這三種方法各有優勢。轉按適合追求更佳利率和現金回贈的業主；加按勝在手續簡單快捷；而重按則是為現契樓業主釋放資產價值而設。到底哪一種方法最適合您，其實很視乎您的個人財務狀況和目標。這個時候，一個專業的物業套現計算機就是您最好的幫手。您只需要輸入物業市值、剩餘貸款額等基本資料，計算機就能助您模擬不同方案下的套現金額和未來供款，讓您在做決定前，有更清晰的預算和方向。
獨家壓力測試模擬：超越一般轉按計算機
為何傳統轉按計算機的結果不夠全面？
市面上一般的物業套現計算機，主要功能是根據您輸入的物業市值和現有按揭餘額，去計算出最高的理論套現金額。這個數字固然是重要的第一步，但它忽略了銀行審批按揭時最關鍵的一環：您的還款能力。計算出您可以套現一百萬，聽起來十分吸引人。不過，如果銀行最終認為您的入息水平，不足以應付轉按後的新供款額，那麼這個百萬數字也只是紙上談兵。銀行批核貸款與否，很大程度取決於「供款與入息比率」(DTI) 以及壓力測試的結果。
獨家功能：供款與入息比率(DTI)及壓力測試初步評估
正因如此，我們的物業套現計算機獨家整合了初步的壓力測試評估功能，讓您在規劃財務時，能夠獲得更全面及貼近真實審批情況的參考。這個進階功能，可以模擬銀行審視您財務狀況的初步評估過程。操作非常簡單，只需幾個步驟。
於計算結果頁選擇「進階財務評估」
當您使用我們的轉按計算機獲取初步的套現金額分析後，您會在結果頁面看到一個「進階財務評估」的選項。點選這個選項，即可進入下一步的模擬評估。
輸入您的每月總入息及其他每月債務供款
接著，您需要輸入兩項關鍵資料：您（以及擔保人，如適用）的每月總入息，以及目前每月需要償還的其他債務總額，例如私人貸款、稅務貸款或信用卡分期供款等。這些資料是計算還款能力的核心。
即時獲取「綠、黃、紅」燈初步評估結果
輸入資料後，系統會即時為您進行初步評估，並以簡單易明的「交通燈」形式顯示結果：
* 綠燈：表示以您目前的財務狀況，通過壓力測試的機會相當高。
* 黃燈：表示您的財務狀況處於臨界點，可能需要調整套現金額、延長還款期或增加擔保人，才能符合銀行的審批門檻。
* 紅燈：表示在現有數據下，通過壓力測試的機會較低，建議您需要大幅調整套現計劃或先處理好其他債務。
此模擬功能如何助您更準確規劃套現大計？
這個獨家的壓力測試模擬功能，為您的物業套現計劃帶來實質的幫助。它讓您在正式向銀行提交申請前，就能掌握一個更貼近銀行審批標準的預算，避免因還款能力不足而被拒絕申請，從而浪費時間和精力。如果評估結果是「黃燈」或「紅燈」，您便知道需要及早部署，例如考慮減少目標套現金額、先清還部分高息債務，或者與家人商討增加擔保人，這樣就能大大提高最終成功獲批的機會，讓您的套現大計更穩妥地進行。
轉按套現點計？計算公式與實例全公開
了解各種物業套現方式後，最核心的問題自然是：究竟可以套現多少現金？許多人以為計算過程十分複雜，但只要掌握基本公式，你也可以快速估算。當然，使用我們的物業套現計算機可以即時為你處理所有數字，讓你一目了然。以下我們將拆解計算方法，讓你對自己的財務潛力有更清晰的掌握。
轉按套現金額計算公式
計算轉按可套現金額的原理，其實就是找出物業升值後，可供借貸的淨值空間。這條公式非常直接：
最高可套現金額 = (物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 現有按揭餘額
簡單來說，新銀行會根據物業的最新價值，決定一個新的最高貸款總額。然後，從這個總額中，扣除需要償還給舊銀行的貸款餘額，剩下的部分就是你可以提取的現金。一部好的轉按計算機，就是內置了這條公式和最新的按揭成數規則，為你提供精準預算。
實例剖析：千萬物業如何輕鬆轉按套現？
讓我們用一個具體例子，看看實際操作是怎樣的。假設陳先生幾年前買入一個單位，現在希望轉按套現一筆資金作子女升學之用。
- 物業最新估值： HK$10,000,000
- 現有按揭餘額： HK$3,000,000
- 新銀行批出的最高按揭成數： 60% (假設為自住物業)
根據公式計算：
-
計算新貸款總額上限：
HK$10,000,000 (物業估值) x 60% (按揭成數) = HK$6,000,000 -
計算可套現金額：
HK$6,000,000 (新貸款總額) – HK$3,000,000 (現有按揭餘額) = HK$3,000,000
結果很清晰，陳先生這次轉按最高可以套現HK$3,000,000的現金。而他未來的總按揭貸款額，將會是新的HK$6,000,000。整個過程，我們的物業套現計算機只需幾秒鐘就能完成。
影響最高按揭成數的關鍵因素
在上面的例子中，60%的按揭成數是關鍵。這個百分比並非固定不變，銀行在審批時會考慮多個因素，主要包括：
- 物業價值： 根據香港金融管理局的指引，不同價值的物業，其最高按揭成數上限亦有不同。一般而言，樓價越高，按揭成數上限會相對較低。
- 物業用途： 「自住」物業可獲得的按揭成數，通常比「出租」或投資用途的物業高。如果物業用作出租，按揭成數上限普遍會下調一成。
- 申請人財務狀況： 銀行會嚴格審視申請人的入息是否穩定，以及是否持有其他按揭或擔保。如果申請人已有其他按揭在身，其供款與入息比率及壓力測試的要求會更嚴格，這亦可能影響最終獲批的按揭成數。
進階理財：善用轉按計算機發掘慳息策略
當您使用物業套現計算機清楚了解自己的套現潛力後，下一步就是思考如何為新的按揭供款慳得更多。一個精明的理財方案，不單止是爭取最優惠的利率與現金回贈，更可以透過不同的還款策略，在漫長的供款期內節省一大筆利息開支。以下為您介紹兩種專業且有效的慳息技巧，助您將理財效益最大化。
慳息技巧(一)：比較「月供」與「雙週供」
大部分人都習慣以「月供」方式償還按揭，即是每月還款一次。其實，銀行還提供另一種還款頻率選擇，就是「雙週供」。表面上看似只是將還款次數加密，但背後隱藏著一個能夠縮短還款期及節省利息的理財智慧。
「雙週供」如何縮短還款期及利息？
「雙週供」的原理相當直接。它將您原本的每月供款額除以二，然後每兩個星期償還這個金額。一年有52個星期，所以您全年總共會還款26次（52週 ÷ 2週/次）。這26次的「半份月供」，實際上等於償還了13個月的供款總額（26次 × 0.5 = 13個月）。相比傳統月供每年只還12個月的供款，您每年便多償還了一個月的本金。這個額外的還款會直接用作扣減貸款本金，由於本金減少得更快，未來需要支付的總利息自然會隨之下降，最終達到縮短還款期的效果。
實際可節省多少總利息？
實際節省的金額，會因應您的總貸款額、按揭利率及還款年期而有所不同。想準確了解這個策略的效益，您可以使用一個功能全面的物業套現/轉按計算機。這類計算機通常設有比較「月供」與「雙週供」的功能，讓您輸入資料後，能即時看到兩種還款方式下的總利息支出及還款期差異。舉例來說，一筆數百萬的貸款，選擇「雙週供」隨時可以為您節省數以十萬計的利息，並將還款期縮短數年。
慳息技巧(二)：善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 是另一個極受歡迎的慳息工具。這是一個與您按揭戶口相連的高息存款戶口。它的最大優點，是戶口內的存款可以賺取與按揭貸款利率完全相同的利息。例如，若您的按揭利率是P-2.5%，您在這個戶口的存款利息回報同樣是P-2.5%。您所賺取的高息收入，可以直接用作抵銷部分的按揭利息支出。這變相等於在不動用資金作額外還款的情況下，利用手頭上的流動資金去降低實際的利息成本。一般而言，可享高息的存款額設有上限，通常是剩餘貸款額的50%。對於手上有一定現金儲備的業主來說，這絕對是一個既能維持資金靈活性，又能有效節省利息支出的理想選擇。
由計算到套現：我們的數碼化申請流程
當您透過我們的物業套現計算機，清楚了解自己的財務潛力後，下一步便是將計劃付諸實行。我們深明過程中的每一步都十分重要，因此設計了一套全面數碼化的申請流程，由初步預算到最終收款，都為您提供清晰、便捷及安全的體驗。整個過程簡單直接，讓您能夠輕鬆掌握全局。
第一步：使用轉按計算機及網上估價獲取預算
一切周詳的計劃，都始於一個準確的預算。在正式申請前，首要步驟是善用我們的物業套現/轉按計算機，配合即時網上物業估價功能。您只需要輸入簡單資料，計算機便能即時為您分析可套現的最高金額、全新的每月還款額以及總利息支出預估。這個步驟能夠為您提供一個非常清晰的財務藍圖，助您在充分掌握資訊的情況下，作出最適合自己的決定。
第二步：網上遞交申請，最快1分鐘獲初步批核
當您對預算結果感到滿意，便可以無縫進入申請階段。我們的網上申請平台操作簡易，您只需按照清晰的指引填寫所需資料，即可完成遞交。系統經過精密設計，能夠快速處理您的申請，最快可在1分鐘內給予初步批核結果。這個初步批核讓您能夠即時了解申請的大致方向，為之後的步驟建立信心。
第三步：透過網上系統上載文件，專人跟進
我們明白處理文件可能相當繁瑣，所以將整個流程簡化。您無須親身前往分行，只需透過我們安全可靠的網上系統，便能隨時隨地輕鬆上載所需文件，例如身份證明、入息證明及住址證明等。當您提交文件後，系統會即時確認收妥，並且會有按揭專員全程跟進您的申請個案，確保過程順暢，並在有需要時提供專業協助。
第四步：安全收款 – 經結算所自動轉賬系統(CHATS)完成轉賬
當您的申請獲最終批核後，便會進入最後的放款程序。為確保您的資金安全，所有轉按套現的款項均會經由香港金融基建的「結算所自動轉賬系統」（CHATS）處理。這是一個專為銀行之間進行大額交易而設的即時支付系統，能夠確保資金安全、準確且迅速地轉賬至您的指定戶口，讓您安心收款，順利完成整個套現過程。
關於物業套現及轉按計算機的常見問題 (FAQ)
用過物業套現計算機初步估算後，您可能對實際操作的細節有更多疑問。這很正常，始終轉按套現是重要的財務決定。我們為您整理了一些最常見的問題，助您全面掌握下一步。
H按 (HIBOR Plan) 與 P按 (Prime Plan) 應如何選擇？
在選擇按揭計劃時，H按和P按是市場上最主流的兩個選擇。兩者各有特點，沒有絕對的好壞，關鍵在於哪一個更符合您的財務狀況和對利率走勢的預期。
H按特點與風險
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸的利率。它的利率結構通常是「HIBOR + 銀行指定的百分比」。
特點：H按利率緊貼市場資金流向，當市場資金充裕時，HIBOR會處於低水平，這時H按的實際利率會非常有吸引力。而且，大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（或稱「封頂利率」），這個上限通常與P按利率掛鈎，為供款額提供了一定保障。
風險：HIBOR的波動性較大，可以因為市場氣氛或資金流向而在短時間內顯著抽升，這會直接導致您的每月供款額增加。雖然有鎖息上限，但在加息週期，供款額仍然有機會升至並維持在封頂水平。
P按特點與風險
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，是由各間銀行自行決定的基準利率。它的利率結構通常是「P – 銀行指定的百分比」。
特點：P按的最大優點是穩定。最優惠利率的調整頻率遠低於HIBOR，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。這代表您的每月供款額會非常穩定，方便您規劃個人或家庭的現金流。
風險：P按的穩定性也代表它無法讓您享受到市場低息環境的好處。當HIBOR處於極低水平時，P按的利率通常會比H按高。
申請物業轉按套現需要準備哪些基本文件？
準備好文件，可以讓整個申請流程更順暢。雖然每間銀行的要求可能有些微差別，但一般而言，以下是您需要準備的基本文件清單：
- 香港永久性居民身份證副本
- 最近三個月的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單
- 最近三個月的入息證明，例如糧單、銀行月結單；如果是非固定收入人士，則可能需要提供最近六個月的入息證明及最新的稅務局評稅通知書
- 現有按揭的貸款合約及最近一期的供款通知書
使用轉按計算機後，實際轉按或加按涉及哪些費用？
物業套現/轉按計算機為您估算了可套現金額和每月供款，但在實際操作中，還會涉及一些額外費用，您需要將這些成本納入預算：
- 律師費：轉按涉及將原有按揭贖回，並簽訂新的按揭契，這些法律程序都需要經由律師處理，費用視乎律師樓收費而定。
- 物業估價費：新承按的銀行需要為物業重新進行估價，不過，現時很多銀行都會豁免此項收費以作推廣。
- 提前還款罰息：這是最需要留意的一項。請仔細查閱您現有按揭的貸款合約，大部分按揭計劃都設有罰息期（通常為首兩至三年）。如果您在罰息期內轉按，原有銀行會收取一筆罰款。
計算後，下一步應該怎樣做？
利用物業套現計算機得出的結果，是您規劃理財的第一步。接下來，您可以按照以下步驟，將計劃付諸實行：
- 獲取專業建議與報價：聯絡不同銀行的按揭專員，查詢最新的轉按利率、現金回贈及推廣優惠。比較各銀行的方案，找出最適合您的一間。
- 準備及遞交文件：根據銀行的要求，準備好上列提及的基本文件，然後遞交正式申請。
- 等待審批及辦理手續：銀行收到申請後會進行審批，包括查閱您的信貸報告及為物業估價。成功批核後，銀行會聯絡您及您的代表律師辦理後續的法律文件。
- 完成轉按，收取資金：律師樓完成所有手續後，新的按揭便會生效。如果您有申請套現，相關款項將會存入您指定的銀行戶口。