對於手持居屋的業主而言，要將單位在公開市場自由出售、出租或加按套現，必先處理「補地價」這一關。然而，補地價的計算方法、繁複的申請程序，以及如何把握最佳時機以節省開支，往往令不少業主感到困惑。本文將為你一文整合居屋補地價的所有關鍵資訊，由淺入深，逐步拆解補地價的計算公式、講解當中影響估價的變數，並提供清晰的5大申請步驟及文件清單，更會分析捕捉樓市週期的慳錢策略，助你輕鬆掌握整個流程，全面釋放物業價值。
為何要補地價？全面解鎖居屋3大潛在價值
許多業主在思考居屋補地價點計之前，更想了解的是補地價的實際作用。簡單來說，補地價就如同一條鑰匙，能夠全面解鎖單位的三大潛在價值，將資助房屋的業權完整化，使其價值與私人樓宇看齊。了解這些價值，是掌握整個居屋補地價計算方法與策略的基礎。
價值一：合法放租，賺取穩定回報
未補地價出租的法律風險與後果
將未補地價的居屋單位出租，是觸犯《房屋條例》的行為。一旦被發現，業主可能面臨高額罰款甚至監禁的嚴重後果。這種做法不僅將自己置於法律風險之中，租約本身亦不受法律保障，對業主與租客雙方都沒有好處。
補地價後：單位可於自由市場出租
當業主完成補地價程序，單位的轉讓限制便會正式解除。這意味著單位在法律上已等同於私人住宅，業主可以光明正大地將單位在自由市場放租。這不但能為業主帶來一筆穩定、合法的被動收入，更能善用資產，實現財務增值。
價值二：自由轉按或加按，靈活套現資金
未補地價物業的按揭限制
未補地價的居屋在按揭方面受到嚴格規管。業主不能隨意到銀行申請轉按或加按套現。若有資金需要，必須向房屋署提出特定理由申請，例如籌措醫藥費或家庭成員的教育開支，審批過程嚴格而且限制多，遠遠談不上靈活。
補地價後：不受限制，可按市場估價加按
補地價後，物業的性質徹底改變。業主可以像任何私人樓宇的業主一樣，自由選擇任何一間銀行，根據當時的市場估價申請轉按或加按。這大大提升了資金調動的靈活性，無論是需要現金周轉、進行其他投資，或是把握新的機遇，都能將物業升值的部分轉化為可動用資金。
價值三：於公開市場出售，獲取更高樓價
未補地價：僅限於第二市場，買家資格受限
未補地價的居屋，只能在「居屋第二市場」轉售。這個市場的買家僅限於持有「購買資格證明書」的綠表及白表人士，買家群體相對狹窄。買家基礎受限，直接影響了單位的議價能力與最終成交價，難以完全反映物業的真正市場價值。
補地價後：面向全港買家，提升物業價值
一旦完成補地價，居屋單位就能夠在公開的自由市場上出售，潛在買家擴展至全香港所有合資格的置業人士。更廣闊的買家基礎意味著更大的市場需求與競爭，這通常會推高物業的成交價格，讓業主能夠獲取更高的樓價回報，真正實現資產的市場價值。
居屋補地價年期限制：幾時先可以補地價？
要掌握居屋補地價點計，首要一步就是弄清楚自己的單位何時才符合補地價的資格。政府為了讓資助房屋資源真正惠及有需要人士，不同年份購入的居屋，其轉讓限制都有明顯分別，而且政策是愈來愈嚴格。這直接決定了你可以將單位放上自由市場的時間表，對你的賣樓或放租大計有著關鍵影響。了解這些年期限制，是學習整個居屋補地價計算方法的第一步。
新居屋轉讓限制 (2022年及之後)
如果你是在2022年或之後購入一手居屋，便需要遵守歷來最嚴格的轉讓限制。簡單來說，業主需要持有單位長達15年，才可以補地價並在自由市場出售。
禁售期：首5年
由首次轉讓契據日期起計，首5年內業主不能出售單位。在極特殊情況下，業主可以向房委會申請，以不高於原來買價的價錢將單位售回給房委會。
第二市場轉讓：第6至15年
持有單位滿5年後，業主可以在居屋第二市場，以自行議定的價格，將未補地價的單位轉售給合資格的綠表或白表買家。在這段期間，單位仍然不能補地價在自由市場出售。
自由市場（需補地價）：滿15年後
業主必須持有單位滿15年，才可以向房委會申請評估補價。完成補地價程序後，單位便能在自由市場上出售、出租或以其他方式轉讓，不再受任何限制。
舊居屋轉讓限制 (2019年至2021年)
在這段期間出售的居屋，轉讓限制相對新政策較短，但相比更早期的居屋已經有所收緊。
禁售期：首2年
由首次轉讓契據日期起計，首2年內同樣設有嚴格禁售期，業主不能隨意出售單位。
第二市場轉讓：第3至10年
持有單位滿2年後，業主便可以在居屋第二市場，將未補地價的單位自行定價出售予合資格人士。
自由市場（需補地價）：滿10年後
持有單位滿10年後，業主就可以申請補地價，之後便可於自由市場將單位出售。
更早期居屋轉讓限制 (2018年或之前)
至於在2018年或更早之前購入的居屋，轉讓限制就相對寬鬆得多。
自由市場（需補地價）：一般為滿5年後
根據當時的政策，業主一般只需持有單位滿5年，便可以申請補地價，繼而在自由市場上出售單位。不過，不同期數的居屋其首次轉讓契據的條款可能稍有不同，最準確的做法還是查閱自己單位的法律文件。
居屋補地價點計？一文睇清計算公式、變數及實例
想知道居屋補地價點計其實並不複雜，只要理解了背後的計算公式和幾個關鍵變數，你也可以輕鬆掌握整個居屋補地價計算方法。接下來，我們會一步步拆解這條公式，解釋每個數字的由來，並用實例示範，讓你對整個居屋補地價計法有更清晰的概念。
補地價計算機公式
補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值
這條官方的居屋補地價計算公式，看起來可能有點長，但核心概念很簡單。公式中「(購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值」這部分，其實就是你當年買入單位時，政府給予你的「折扣率」。所以，整條公式可以簡化為：補價金額 = 單位現時的市值 x 當年的折扣率。
關鍵變數(一)：如何評估「補價時市值」？
評估方式：由房屋署總產業測量師決定
公式中的「補價時市值」，並不是由業主自己決定，也不是參考地產網站的標價。這個估價是由房屋署的專業團隊，即總產業測量師，根據你提出申請當時的市況作出的專業評估。這個評估結果具有最終決定性。
影響估價因素：樓層、座向、單位狀況等
房屋署在評估市值時，會考慮多方面的因素，就像私人市場的物業估價一樣。單位的樓層高低、景觀座向、內部裝修及保養狀況，甚至是否有未經許可的改動，都會直接影響最終評估出來的市值。
如何預算：申請前可委託銀行或測量師行作初步估價
如果你想在正式提交申請前，對可能需要支付的補價金額有一個初步預算，可以先委託經常處理按揭的銀行，或獨立的專業測量師行，為你的單位進行一次初步估價。雖然這個估價不等於房屋署的最終結果，但可以作為一個相當有用的參考，幫助你規劃財務。
關鍵變數(二)：如何找出「當年折扣率」？
法律文件：「首次轉讓契據」(First Assignment)
另一個關鍵變數「當年折扣率」，是一個在你買入單位時就已經鎖定的固定數值，不會隨時間改變。要找出這個準確的數字，你需要查閱一份非常重要的法律文件，就是「首次轉讓契據」(First Assignment)。
尋找途徑：查閱樓契或向律師樓查詢
這份文件會清楚列明單位「購入時的十足市值」和你的「原來樓價」，讓你能夠計算出準確的折扣率。你可以翻查家中存放的樓契文件，通常都能找到。假如找不到，也可以聯絡當年協助你處理買賣的律師樓，他們一般會存有相關紀錄。
補地價計算實例示範
假設條件：現時市值$600萬，當年折扣率40%
讓我們用一個簡單的例子，將以上概念應用一次。假設你的單位，經房屋署評估後，「補價時市值」為港幣$600萬。同時，你查閱樓契後，確定「當年折扣率」為40%。
計算步驟：$6,000,000 x 40% = $2,400,000
套用簡化後的公式，整個居屋補地價計算就變得非常直接：將現時市值$6,000,000，乘以40%的固定折扣率，得出的應繳補價金額就是港幣$2,400,000。
網上補地價計算機資源
如果你希望快速得到一個大概的數字，現時不少地產資訊平台或銀行網站，都有提供免費的網上居屋補地價計算機。你只需要輸入單位的市值和當年的折扣率，就能即時得出估算金額。不過要留意，這些工具的結果僅供參考，最終的補價金額，必須以房屋署發出的「評估補價通知書」為準。
居屋補地價申請程序：5大步驟、時間線及文件清單
了解清楚居屋補地價點計之後，下一步自然就是正式提交申請。整個居屋補地價計算及申請的過程其實十分清晰，主要分為五個步驟。只要業主跟隨以下流程，就可以順利為物業解除轉讓限制，在自由市場上出租或出售。
第一步：遞交「評估補價申請書」
整個程序的起點，是向香港房屋委員會（房委會）遞交一份名為「評估補價申請書」的正式文件。業主可以從房委會的網站下載表格，填妥後連同所需文件一併提交。
所需文件：申請書、樓契副本
遞交申請時，你需要準備好兩項關鍵文件：已填妥的「評估補價申請書」正本，還有一份物業的「轉讓契據」（俗稱樓契）副本。
繳付申請費用
提交申請的同時，需要繳付一筆不可退還的申請費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票形式，抬頭寫明「香港房屋委員會」支付。
第二步：房署委派測量師上門視察
房委會收到申請後，會委派認可的產業測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況，這是整個居屋補地價計算方法中，用來釐定「補價時市值」的關鍵一步。
業主注意事項：估價前避免進行大型裝修
有一點要特別留意，測量師評估的市值會直接影響最終的補價金額。如果單位剛剛完成簇新的大型裝修，估價自然會相應提高。因此，建議在測量師完成視察及估價前，先不要進行任何大型的翻新工程，待完成補地價程序後再作打算。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成視察及評估後，房委會就會根據其報告，計算出最終的補價金額。然後，你會收到一份正式的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的總額。
處理時間：約兩個月
由你遞交申請表開始，到正式收到「評估補價通知書」，整個過程一般需要約一至兩個月時間。
通知書有效期：兩個月
這份通知書設有有效期，你必須在通知書發出日期起的兩個月內繳付補價。如果錯過了這個期限，這次的申請就會作廢，你需要重新遞交申請和繳付費用。
第四步：繳付補價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個選擇。如果同意評估的金額，就可以準備繳款。如果對估價有異議，則可以提出上訴。
繳款方式：銀行本票或透過律師行
繳付補價金額時，房委會一般只接受銀行本票或由律師行發出的支票。個人支票通常不被接納。
上訴機制：如反對估價，須於28天內提出
如果你認為房委會的估價過高，必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出反對。假若未能達成共識，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」及辦理註冊
成功繳付所有補價款項後，整個程序就進入最後階段。你會收到一份極為重要的法律文件，證明你的單位已經「鬆綁」。
最後步驟：到土地註冊處為物業「註契」
房委會確認收妥款項後，會向你發出「解除轉讓限制證明書」。最後一步，就是將這份證明書交由律師，帶到土地註冊處進行登記，這個過程稱為「註契」。完成註冊後，你的物業在法律上就與一般私人樓宇無異。
補地價申請流程時間軸（資訊圖）
為方便大家掌握整個流程所需時間，以下是一個簡單的時間軸概覽：
* 第1日： 遞交申請書、樓契副本及繳付申請費。
* 約1個月後： 房署測量師上門視察及進行估價。
* 約2個月後： 收到「評估補價通知書」。
* 收到通知書後28日內： 如有異議，可提出上訴。
* 收到通知書後2個月內： 繳付全數補價金額。
* 繳款後： 領取「解除轉讓限制證明書」，並到土地註冊處辦理註冊。
補地價最佳時機？捕捉樓市週期的慳錢策略
講到居屋補地價點計，除了要熟悉居屋補地價計算方法，更關鍵的是要捉緊最佳申請時機。因為掌握樓市週期的起伏，很大機會能為你節省一筆可觀的補價開支。這一步的策略性規劃，重要性絕對不亞於了解補地價計法本身。
核心策略：為何應在「樓市低位」申請補地價？
要理解這個策略，我們首先要重溫一下居屋補地價計算的基礎。整個策略的精髓，就在於補價金額與單位市值的直接關係。
補價金額與「現時市值」成正比
居屋補地價計算的核心公式，是將你單位「補價時的市值」乘以一個固定的「當年折扣率」。這個「當年折扣率」在你買入單位那一刻就已經鎖定，不會改變。真正影響你最終要支付多少錢的，就是「補價時的市值」這個變數。換句話說，樓價越高，單位的市值就越高，你需要補的金額亦會成正比增加。相反，當樓市回落，單位市值下跌，補價金額自然就會減少。
實際操作：低位鎖定補價成本，待高位時再出售或出租
聰明的業主會選擇在樓市氣氛比較淡靜，或者樓價處於周期性低位時，主動向房署申請評估補價。這樣做的目的，就是用一個較低的市值去計算補價金額，等於提早鎖定了補地價的成本。完成補地價之後，你並不需要馬上將單位出售。你可以繼續持有單位，等待樓市回升，到時再以一個理想的價錢在自由市場放售或出租，從而爭取更大的利潤空間。
補地價後需要立即出售嗎？
這是一個很常見的疑問。答案是：不需要。當你完成補地價，並且到土地註冊處辦理好「解除轉讓限制證明書」的註冊手續後，你的居屋單位在法律上就等同於一間私人樓宇。你可以選擇繼續自住，可以合法地將它出租賺取租金，也可以在任何你認為合適的時機，將它在自由市場上出售。業權完全由你自由掌握。
各期居屋首次出售折扣率參考
想準確預算補價金額，除了估算現時市值，了解自己單位的「當年折扣率」同樣重要。每一期居屋的折扣率都可能不同，甚至同一個屋苑不同座數的折扣率也可能有差異。最準確的資料一定是你樓契（首次轉讓契據）上列明的數字。不過，我們也為你整理了近年部分居屋計劃的折扣率，讓你作一個初步參考：
- 居屋2023：售價為市價六二折，折扣率為38%
- 居屋2022：售價為市價五一折，折扣率為49%
- 居屋2020：售價為市價六折，折扣率為40%
- 居屋2019：售價為市價五九折，折扣率為41%
- 居屋2018：售價為市價五二折，折扣率為48%
再次提醒，以上數字只作參考，你單位的確實折扣率，請務必查閱你的樓契文件為準。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
談到居屋補地價點計，除了計算公式，實際操作中總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些大家最關心的問題，從費用誰屬到程序需時，逐一為你拆解，讓你對整個居屋補地價計算過程有更通透的理解。
補地價費用由誰支付？賣家定買家？
市場慣例與法律責任
在法律層面上，其實並沒有明文規定補地價的費用必須由賣家還是買家承擔。這是一個可以由買賣雙方自由協商的條款。
不過，根據市場的普遍慣例，補地價的責任通常落在賣家（即原業主）身上。邏輯很簡單，因為補地價是為了解除賣家自己物業的轉讓限制，是賣方將單位變成可在自由市場交易的其中一個步驟。所以，絕大部分情況下，賣家會先處理好補地價事宜，或者將補地價的成本計算在最終售價內，然後以一個「已補妥地價」的價格出售物業。
由買家支付補價的潛在風險
雖然可以協商，但由買家直接支付補地價的做法並不常見，而且存在幾個潛在風險，需要特別留意。
首先是估價不確定性。簽署臨時買賣合約時，房署的最終評估補價金額是未知的。如果最終估價高於預期，買家就需要承擔額外的支出，這會打亂原有的財務預算。
其次是按揭申請的困難。銀行在審批按揭時，通常只會根據單位的成交價（即未補地價的樓價）來計算貸款額。買家需要額外支付的補地價款項，一般無法計入按揭貸款之中，這代表買家需要準備更充裕的現金作首期。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
補地價貸款介紹
這是一個很常見的誤解。答案是，補地價的款項本身，不能夠透過為該居屋單位申請按揭或加按來直接支付。換句話說，業主需要利用自己的儲蓄或其他資金來繳付這筆費用。
不過，如果業主現金不足，市面上有些銀行或財務機構有提供類似「補地價貸款」的私人貸款產品，但申請時需要注意，這類貸款的利率通常會比物業按揭高。另一個常見的做法，是在出售物業的過程中，利用買家支付的樓價，在交易完成當日由律師樓直接將款項支付給房委會，以完成補地價。
申請注意事項：銀行審批及條款
如果考慮申請私人貸款作補地價用途，銀行或財務機構會全面審核你的信貸報告（TU）、入息證明和還款能力。這類貸款的審批標準與一般私人貸款無異。申請前，必須仔細比較不同機構的實際年利率、還款期及相關條款，確保自己能夠應付每月的還款額。
整個補地價申請過程需時多久？
由遞交申請表格開始，到房署委派測量師上門視察，再到正式收到「評估補價通知書」，整個過程一般需要大約兩個月時間。收到通知書後，你有兩個月的有效期去繳付補價。如果逾期未繳，這次的申請就會作廢，之前繳付的申請費亦不會退還，需要重新再申請一次。
綠置居、租置計劃（公屋）補地價有何不同？
計算方式差異
綠置居、租置計劃（公屋）與居屋的補地價，雖然目的相同，但在計算方式上存在重要分別。
居屋的補地價計法相對透明，有一條清晰的公式，所以市面上的居屋補地價計算機都能提供一個初步估算。
相反，租者置其屋計劃（租置公屋）因為歷史原因，其定價基礎比較複雜，沒有一個標準的公開折扣率。因此，業主無法自行準確計算補價金額，必須正式向房委會提交申請，由署方評估後才能得知確實數目。而綠置居的補地價計算方法，則與新居屋的機制大同小異。
是否所有居屋都需要補地價？
例外情況：最早期的居屋計劃
答案是不是全部都需要。有一個特別的例外情況，就是香港最早期的居屋。在1982年以前，即政府推出的第一期至第三期甲的居屋，當時批出的地契條款中，並沒有加入轉讓限制。因此，這些極早期居屋的業主，可以像一般私人物業一樣，在自由市場上出售或出租單位，而完全無需補地價。例如沙田穗禾苑、觀塘順緻苑等，就屬於這類極少數的「免補地價」居屋。