面對私樓價格高不可攀，入場門檻較低的自由市場公屋，成為不少港人「上車」的另類選擇。然而，這類物業涉及「已補地價」的特殊背景，加上樓齡普遍偏高，令按揭申請、潛在維修以至升值潛力等問題變得複雜，稍一不慎隨時墮入陷阱。本文將為您全面拆解購買自由市場公屋的7大關鍵，由基本定義、優劣分析、搵樓策略，到買賣流程、按揭申請、成本計算等，提供一站式全攻略，助您掌握所有細節，避開潛在風險，精明地覓得心儀安樂窩。
甚麼是自由市場公屋？與居屋第二市場有何分別？
當大家考慮買公屋自由市場時，第一步就是要清晰理解它的本質，以及它和另一個經常聽到的「居屋第二市場」究竟有甚麼不同。簡單來說，自由市場買公屋，是指購買一個已經補足地價、可以在公開市場上自由買賣的公屋單位。兩者雖然都源自資助房屋，但在買賣資格、業權自由度和銀行按揭角度上，存在根本性的分別。
定義與來源：「租者置其屋計劃」與「補地價」
要了解自由市場公屋的由來，就要從兩個關鍵詞說起：一個是「租者置其屋計劃」，另一個就是「補地價」。
認識「租者置其屋計劃」（租置計劃）
市場上能夠出售的公屋單位，絕大部分都來自於香港房屋委員會（房委會）在1998年起推行的「租者置其屋計劃」。這個計劃容許指定公共屋邨的租戶，以非常優惠的折扣價錢購入自己正在租住的單位，從租客搖身一變成為業主。雖然這個計劃已經停止擴展，但當年售出的單位就成為了日後可以在市場上流轉的潛在盤源。
關鍵一步：「補地價」的意義與程序
租置計劃的業主當初是以極大折扣買入單位，所以單位附帶著轉讓限制，不能隨意在公開市場出售或出租。要解除這些限制，業主必須進行「補地價」這個關鍵步驟。程序上，業主需要向房委會申請評估補價金額。金額會根據單位的最新市值，以及當年購入時的折扣率計算。一旦業主繳付了這筆補價，單位就等同於一般私人物業，可以自由地在市場上出售給任何人，這就是我們所說的「自由市場公屋」。
公屋自由市場 vs. 居屋第二市場的關鍵差異
弄清楚定義後，我們來看看兩者最實際的分別，這直接影響誰能買、買了之後可以怎樣處理，以及如何向銀行申請按揭。
購買資格：任何香港永久性居民 vs. 綠表/白居二資格
自由市場公屋的最大優點是購買資格極為寬鬆。因為單位已經補足地價，所以任何香港永久性居民，甚至公司，都可以像買賣私樓一樣自由購入，沒有任何入息或資產限制。
居屋第二市場（或稱居二市場）則是一個設有門檻的市場。買家必須是合資格的「綠表」人士（主要是公屋租戶）或成功抽中「白居二」計劃的申請者，並持有有效的「購買資格證明書」才能入場。
業權狀態：可自由轉售出租 vs. 設有轉讓限制
業權的完整性是兩者最核心的分別。自由市場公屋的業主擁有完整的業權，可以隨時將單位在公開市場上轉售或出租，賺取租金回報，操作上與私樓無異。
居屋第二市場的單位因為未補地價，所以業權受限。單位不能合法出租，而且日後轉售時，也只能在居二市場內賣給下一位合資格的綠表或白居二買家。如果想在公開市場出售，新業主同樣需要先完成補地價的程序。
按揭申請：銀行審批角度的分別
在銀行眼中，兩類物業的風險評估角度也不同。對於自由市場公屋，銀行會將它視為一間普通的高樓齡私樓。審批按揭時，主要考慮的是物業的估值、樓齡、質素，以及借款人的還款能力。由於租置公屋的樓齡普遍較高，銀行在批核按揭年期時會比較審慎。
至於居屋第二市場的單位，因為有房委會提供的按揭擔保期（例如由首次出售日期起計30年或50年），對銀行來說風險較低。只要單位仍在擔保期內，銀行通常願意提供較高的按揭成數（例如九成）和較長的還款年期。
買自由市場公屋的優點與缺點（全面分析）
講到買公屋自由市場，不少人會被它的價格所吸引，但任何決定都有正反兩面。自由市場買公屋這條置業路，既有獨特的優勢，也伴隨著一些需要留意的潛在風險。在下決定前，全面了解它的好與壞，是必做的功課。
優點一覽：為何吸引買家？
價格優勢：與同區私樓的入場門檻比較
最直接的吸引力，就是價格。一般來說，自由市場公屋的呎價會比同區私人屋苑低一截。這代表用相若的預算，你有機會買到一個面積更大的單位。舉個例，用購買一個市區新式私樓開放式單位的價錢，可能已經足夠在自由市場上，購入一個間隔實用的兩房公屋單位，對於預算有限的上車客來說，吸引力相當大。
間隔實用：舊式公屋的實用率優勢
舊式公屋的設計非常務實，沒有華麗的會所，也沒有寬闊的窗台或工作平台。這些設計上的「減法」，換來的是極高的實用率。單位內的空間幾乎每一呎都能善用，間隔方正，擺放傢俬非常方便。相比起近年不少實用率偏低的新樓，公屋的「內櫳」顯得格外寬敞。
地理位置：成熟社區的交通及生活便利
大部分可作自由市場買賣的公屋，都座落於發展已久的成熟社區，例如黃大仙、沙田、屯門等。這些地區的交通網絡早已四通八達，無論是鐵路還是巴士線路都非常完善。同時，區內的街市、商場、食肆、學校及康樂設施等生活配套一應俱全，日常生活非常方便，不需要等待社區慢慢發展。
業權完整：已補地價後可自由出租或轉售
只要原業主已完成補地價程序，自由市場公屋的業權就與一般私樓無異。這代表你買入單位後，擁有完全的處置權。你可以隨時將單位放租，賺取租金回報，也可以在任何時候於公開市場上自由轉售給任何買家，不受任何身份或資格限制，買賣靈活性大大提高。
潛在缺點與風險：入手前必讀
風險一：高樓齡與潛在維修開支
高樓齡是買自由市場公屋時必須面對的現實。大部分租置公屋的樓齡都超過三十年，甚至四十年。樓宇老化會帶來各種維修保養問題，例如外牆剝落、水管老化等。業主需要有心理準備，未來可能要承擔大維修或強制驗樓的費用，這可能是一筆不小的開支。
風險二：按揭申請的變數與限制
銀行對於高樓齡物業的按揭審批取態較為審慎。樓齡是決定按揭年期的關鍵因素之一，銀行普遍會用「55減」或「60減」樓齡來計算最長還款期。這意味著一個40年樓齡的單位，按揭年期可能只有15至20年，大大增加了每月的供款壓力。部分樓齡太高的單位，銀行甚至可能拒絕批出按揭。
風險三：屋邨管理及公用設施老化
公屋屋邨的管理模式與質素，跟大型私人屋苑有一定距離。管理費雖然相對便宜，但提供的服務也較為基本。屋邨的公共空間和設施，例如電梯、走廊、大堂及遊樂場等，亦可能因為長年累月的使用而顯得比較陳舊。假如你對居住環境質素有較高要求，這一點需要納入考量。
風險四：轉手流轉率及升值潛力考量
雖然入場門檻較低，但自由市場公屋的升值潛力，普遍不及樓齡較新的私樓或居屋。它的市場定位較為特殊，買家群組相對較窄。未來放售時，市場承接力及流轉速度可能較慢。買家需要衡量，究竟是追求低價上車的即時效益，還是長遠的資產增值潛力。
尋找筍盤策略：如何發掘高性價比的自由市場公屋？
當你決定要買公屋自由市場的單位，下一步就是大海撈針，尋找心儀的「筍盤」。這個過程就像尋寶，需要策略和耐性。掌握有效的方法，不單可以節省時間，更能發掘出高性價比的選擇，為上車之路打下穩固基礎。
網上搵樓平台與篩選技巧
常用平台一覽與優劣比較
現時透過網上平台尋找樓盤已是主流，幾個大型地產資訊網站，例如28Hse、Spacious千居、House730等，都匯集了大量盤源。它們各有特點：28Hse的「業主盤」數量相對較多，為買家提供直接與業主溝通的機會。Spacious千居的介面設計較為現代，搜尋體驗流暢。而House730則與各大地產代理行有緊密合作，盤源更新速度快。你可以同時使用幾個平台，互相比較，以獲取最全面的市場資訊。
關鍵篩選條件：如何鎖定「已補地價」盤源
在平台上自由市場買公屋，最關鍵的一步是懂得篩選。由於平台會同時顯示「已補地價」的自由市場盤及「未補地價」的居屋第二市場盤，你必須懂得分辨。在搜尋時，留意物業種類的篩選欄，直接選擇「住宅」，然後在細項中尋找「已補地價公屋/居屋」的選項。部分平台可能會簡單標示為「公屋」或「居屋」，你需要點進去細閱樓盤詳情，確認廣告中有「已補地價」或「自由市場」等字眼，這樣才能確保找到的是任何人都有資格購買的單位。
評估單位價值：3大估價方法
找到幾個心水盤後，如何判斷叫價是否合理？準確評估單位價值是議價的基礎，你可以從以下三個方向入手，交叉驗證，得出一個較客觀的估值。
方法一：參考屋苑近期成交紀錄
最直接的方法，就是參考同一屋邨或鄰近屋邨的近期成交紀錄。各大地產網站通常都設有成交數據庫，你亦可以付費查閱土地註冊處的官方紀錄。比較時，要留意單位的座向、樓層、面積及景觀是否相近，因為這些因素都會影響樓價。參考呎價比參考總價更有意義，能讓你對該屋苑的市場價值有一個實在的概念。
方法二：比較同區私樓呎價作指標
自由市場公屋的價值，亦可透過與同區私樓比較來衡量。一般而言，由於樓齡較高、配套設施相對簡單，自由市場公屋的呎價會比同區的私人屋苑有一定折讓。你可以找出附近樓齡相近的私樓呎價作為參考上限，如果公屋單位的呎價遠低於這個指標，就代表其價格具備一定的吸引力。這個方法有助你從宏觀角度理解單位的潛在價值。
方法三：善用銀行網上初步估價
這是非常實用且重要的一步。香港各大主要銀行，例如匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行等，都提供免費的網上物業估價服務。你只需要輸入單位的完整地址，系統就會即時提供一個初步估價。這個估價反映了銀行對該單位的價值評估，亦是日後批核按揭金額的關鍵基礎。若業主的叫價遠高於銀行的估價，你申請按揭時便可能需要準備更多首期資金。
解讀樓盤廣告及注意事項
樓盤廣告中的一字一句，都可能隱含重要資訊。學會解讀這些細節，有助你避開陷阱，更準確地掌握單位的真實狀況。
識別「業主盤」與「代理盤」的利弊
樓盤主要分為「業主盤」和「代理盤」。「業主盤」指由業主自行放盤，好處是買賣雙方可以直接溝通，或有機會節省地產代理的佣金。不過，整個交易過程中的文件處理、法律程序等，便需要買家自己多花心力跟進。「代理盤」則由持牌地產代理負責，代理會提供專業意見、協助議價及處理繁複的買賣手續，過程較為省心，但買方通常需要支付樓價1%的佣金。兩者各有利弊，你可以根據自己的經驗和需要作出選擇。
留意樓盤廣告中的「魔鬼細節」
閱讀樓盤廣告時，要特別留意一些細節。例如，廣告相片有機會使用廣角鏡頭拍攝，令空間感變大，實地睇樓才能掌握真實尺寸。如果廣告中缺少廚房或洗手間的相片，可能代表這些地方的狀況不太理想。廣告中常用的「雅緻裝修」、「企理實用」等形容詞相當主觀，需要親身驗證。另外，要留意單位是否「連租約出售」，這代表你買入後不能立即入住，需要等待租約期滿。仔細分析這些「魔鬼細節」，有助你篩選出真正優質的盤源。
買自由市場公屋流程全攻略（五大步驟）
決定要買公屋自由市場的單位，就像是開啟了一個尋寶遊戲。雖然目標明確，但是過程中的每一步都需要小心規劃。整個自由市場買公屋的流程，其實可以清晰地分為五大步驟，只要跟著走，就能有條不紊地完成交易，順利成為業主。
步驟一：財務規劃與按揭預先評估
計算首期、印花稅、律師費及佣金等開支
買樓的第一步，永遠是計數。除了樓價本身，你必須準備好一筆額外的資金應付各項開支。首先是首期，這是最大的一筆費用。然後是印花稅，稅率根據樓價而定，是政府收取的費用。接著是律師費，處理買賣合約及樓契等法律文件都需要律師協助。最後還有地產代理的佣金，通常是樓價的1%。將這些費用全部加起來，就是你除了首期之外，需要動用的現金。清晰的預算能讓你更準確地鎖定目標樓盤。
針對高樓齡單位向銀行進行初步按揭查詢
自由市場公屋的樓齡普遍偏高，這直接影響銀行批核按揭的取態。銀行在審批高樓齡物業時，對按揭成數及還款年期會比較審慎。所以在你認真睇樓之前，最好先帶同心儀屋苑的資料，向幾間不同的銀行查詢，做一個初步的按揭評估。這樣做可以讓你對自己能借到多少貸款、最長還款期是多少，有一個實在的概念，避免睇中單位後才發現按揭申請出問題。
步驟二：實地睇樓與初步查冊
睇樓清單：單位內部及公共空間檢查重點
當你有了財務預算後，就可以開始實地睇樓。睇樓時，除了留意單位內部的間隔、裝修、有沒有滲水或石屎剝落等問題，千萬不要忽略公共空間。公屋的公共設施，例如走廊、電梯大堂、消防設備等，都關係到你日後的生活質素及安全。另外，也要觀察一下屋邨的整體環境及管理質素。一個管理完善的屋邨，居住體驗自然更好，長遠的維修開支也可能較有預算。
初步查冊：確認業權及補地價狀態
睇中一個心儀單位後，可以委託地產代理或律師進行初步的土地查冊。查冊的目的很簡單，就是確認單位的業權是否清晰，以及最重要的，確認單位是否真的已經「補地價」。自由市場公屋的先決條件就是業主已向房屋署繳付補價，解除了轉售限制。查冊文件會清楚列明單位的業權狀況，確保交易萬無一失。
步驟三：議價及簽訂臨時買賣合約
議價技巧及注意事項
議價是買賣過程中非常重要的一環。你可以參考同屋苑近期的成交價，並且結合你睇樓時觀察到的單位狀況，例如裝修新舊、座向景觀等因素，向業主提出一個合理的價錢。議價時保持誠懇及理性的態度，有助達成雙方都滿意的價格。同時，也要設定自己的心理底價，避免因一時心急而出價過高。
簽署臨約的法律責任及關鍵條款
當買賣雙方就價錢達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份文件具有法律約束力，一旦簽署，任何一方反悔都需要作出賠償。簽署前，必須仔細核對合約上的關鍵條款，包括成交價、成交日期、單位地址、雙方姓名等資料是否準確無誤。合約中也會列明例如「交吉」(空置單位) 或連租約等交易條件，必須清楚理解每一項條款的含意。
步驟四：正式申請按揭及聘請律師
比較不同銀行對高齡租置公屋的按揭計劃
簽署臨約後，就要立即正式向銀行申請按揭。你可以同時向幾家之前做過初步評估的銀行遞交申請。不同銀行對高齡租置公屋的按揭計劃可能有差異，例如利率、現金回贈、罰息期等。詳細比較各個計劃的條款，選擇最適合自己財務狀況的一間。準備好入息證明、合約副本等文件，可以加快審批流程。
律師在買賣交易中的角色
在整個交易中，律師扮演著關鍵角色。買家需要聘請自己的代表律師，處理所有法律文件。律師會為你審核正式買賣合約、深入查核業權，確保業權良好。然後，律師會處理樓契的轉讓手續，並且在成交日協助你處理樓價餘額的交收事宜，確保你的權益得到全面保障。
步驟五：驗樓及完成交易（收樓）
驗樓程序與常見注意事項
在正式成交日之前，通常會安排一次「驗樓」。驗樓的目的是檢查單位在成交前的狀況，是否與簽約時的狀況一致。你需要仔細檢查單位的門窗、水電煤供應、附送的電器是否運作正常，以及有沒有在簽約後出現新的損壞，例如滲水。如有任何問題，應立即透過律師與賣方溝通。
繳付樓價餘額及處理交收事宜
來到成交日，這一天你需要在律師樓簽署正式的樓契及其他文件。同時，銀行會將按揭貸款直接轉賬給賣方的律師。你會將樓價的餘額（扣除按揭貸款及訂金後）以銀行本票形式交給你的律師。所有款項交收妥當後，你就會從賣方手上取得單位的鎖匙，正式完成整個買賣流程，成功收樓。
自由市場公屋按揭天書：解決高樓齡單位批核難題
想成功買公屋自由市場，按揭絕對是重中之重。由於這類單位的樓齡普遍偏高，銀行在審批按揭時的態度會相對審慎，這也成為不少買家面對的最大挑戰。要順利上會，首先要理解銀行審批的核心邏輯，並且掌握影響按揭成數與年期的關鍵。
按揭審批核心：為何銀行取態較審慎？
銀行作為商業機構，批出貸款時最重視風險管理。自由市場買公屋，單位的高樓齡是銀行考慮的主要風險因素，而這背後牽涉到兩個核心概念：房委會的擔保期以及買家與樓宇的年齡限制。
關鍵一：房委會按揭擔保期的角色
有別於一般私樓，房委會為租者置其屋計劃（租置計劃）的單位提供了一個按揭擔保期，由「首次轉讓契據日期」起計為期30年。在這個擔保期內，假如借款人斷供，銀行收回單位拍賣後若有損失，房委會將會承擔部分差額。這個擔保為銀行提供了重要的保障，所以銀行非常依賴這個期限來決定按揭的批核。一旦擔保期完結，銀行需要獨自承擔所有風險，批核自然會變得極為嚴格，甚至拒絕申請。
關鍵二：樓齡與人齡的「雙重緊箍咒」
除了政府擔保期，銀行審批私樓按揭時，普遍會用「75減」或「80減」的法則來計算最長還款年期，即以75年減去申請人年齡，或75年減去物業樓齡，兩者取其低者。自由市場公屋的樓齡動輒三、四十年，加上申請人若非年輕，兩者相加便形成一個「雙重緊箍咒」，令最長還款年期大幅縮短。年期縮短代表每月還款額增加，這也直接影響了借款人通過壓力測試的能力。
決定按揭成數及年期的3大因素
綜合而言，銀行在評估自由市場公屋的按揭申請時，會聚焦於以下三大因素，它們共同決定了最終的貸款額及還款期。
因素一：樓齡 vs 首次轉讓契據日期
買家必須分清「樓齡」與「首次轉讓契據日期」是兩個完全不同的概念。「樓齡」指物業的落成年期，但銀行計算政府擔保期時，是以「首次轉讓契據日期」為準。這個日期是指單位由房委會首次賣給第一手業主的日期。舉例來說，一個樓齡40年的公屋，可能在15年前才透過租置計劃首次出售，那麼它的「首次轉讓契據日期」距今只有15年，而非40年。
因素二：政府剩餘擔保期計算方法
這是決定還款年期的最重要公式。計算方法很直接：剩餘擔保期 = 30年 – (現時年份 – 首次轉讓契據年份)。以上述例子計算，剩餘擔保期便是 30 – 15 = 15年。這意味著銀行批出的最長還款年期，很大機會就是15年。如果剩餘擔保期越長，獲批較長還款期的機會就越高。
因素三：銀行估價與成交價的差距
銀行會委託測量師行為單位進行獨立估價，而這個估價未必等於買賣雙方的成交價。特別是對於樓齡高、交投疏落的公屋單位，銀行估價可能更為保守。假如成交價是300萬，但銀行估價只有280萬，銀行會以較低的估價（280萬）去計算按揭貸款額。中間20萬的差額，買家需要以現金補上，變相增加了首期開支。
提升按揭成功率實戰技巧
了解銀行的遊戲規則後，便可以部署一些實戰技巧，以增加成功獲批按揭的機會。
如何選擇合適的銀行及按揭計劃？
不同銀行對高齡公屋的取態差異可以很大。一些中小型銀行或對資助房屋按揭業務較積極的銀行，審批可能會較為寬鬆，或者能提供更佳的條款。建議買家在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行進行初步查詢，或者委託專業的按揭轉介公司協助，他們熟悉各銀行的審批準則，能夠有效配對最合適的方案。
準備充足文件以通過壓力測試
由於還款年期可能較短，每月供款額會相應提高，所以通過壓力測試的要求也會更高。申請人應及早準備好所有收入證明文件，例如最近期的稅單、最少三個月的糧單及銀行月結單、僱傭合約等。如果收入不穩定，或者有其他債務，應先處理好財務狀況，以提升自己的借貸能力。
銀行估價不足的應對方案
假如遇到心儀單位，但銀行估價不足，可以嘗試以下幾個方法。第一，可以嘗試向其他銀行申請按揭，因為不同銀行的估價可能會有出入。第二，可以將銀行的估價報告作為理據，嘗試與業主重新議價。第三，如果資金許可，最直接的方法就是準備更多首期資金去填補估價與成交價之間的差額。
成本全解析：由買入到持有，真正開支要多少？
決定買公屋自由市場，除了計算樓價本身，更要清楚掌握整個過程中的各項「隱藏」開支。很多人在自由市場買公屋時，只著眼於首期，卻忽略了從買入到長期持有的完整開支藍圖。現在就讓我們像朋友聊天一樣，一步步拆解所有費用，讓你對總成本有更實在的預算。
一次性開支清單（首期以外）
簽署買賣合約後，除了支付樓價的首期部分，還有一系列一次性的費用需要即時處理。這些都是確保交易順利完成的必要開支。
印花稅（從價及額外印花稅）
印花稅是向稅務局繳交的一筆稅項。對於首次置業的香港永久性居民，主要涉及的是「從價印花稅」（第2標準稅率）。稅率根據樓價而定，樓價越高，稅率也越高。例如，一個300萬的單位與一個500萬的單位，其印花稅金額就有明顯分別。至於「額外印花稅」，主要是為了抑制短期炒賣，只要你購入單位後不打算在短時間內轉售，基本上不會受到影響。
律師費及查冊等雜費
在香港買賣物業，必須經由律師處理法律文件。律師會協助你審閱合約、處理樓契、進行查冊，確保業權清晰。這部分的費用包括律師的基本服務費、查冊費、以及向土地註冊處登記文件的註冊費等。總費用視乎律師行收費及交易的複雜程度，一般由數千元至萬多元不等。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理找到心儀單位，成交後便需要支付佣金。市場上的標準做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。這筆費用是在交易完成時支付的，所以在計算開支時，記得將樓價的1%預留出來。
長期持有成本剖析
成為業主後，開支並未結束。每月的固定支出與未來可能出現的潛在費用，都是影響你財務規劃的重要部分。
每月固定支出：管理費、差餉、地租
這三項是持有物業的恆常開支。管理費是支付給大廈的物業管理公司或業主立案法團，用於屋邨的日常清潔、保安及公共設施保養。差餉和地租則是向政府繳交的稅項，每季支付一次。雖然租置公屋的管理費普遍比新型私人屋苑低，但這些費用加起來，也是一筆需要納入每月預算的固定支出。
潛在巨額開支：大維修費用與強制驗樓
這一點對於考慮買自由市場公屋的買家尤其重要。由於大部分租置公屋樓齡偏高，未來進行大型維修的機會相當大，例如更換升降機、翻新大廈外牆或維修水管等。屆時，所有業主都需要按份額攤分費用，金額可能高達數萬甚至十數萬元。同時，根據法例，樓齡達30年的樓宇需要進行強制驗樓，檢驗後若發現問題，相關的維修費亦是由業主共同承擔。
如何預算及管理未來維修開支？
面對未來可能出現的大額維修開支，主動規劃總比被動應對來得好。你可以透過以下方法，為自己做好準備。
查閱業主立案法團財政狀況及會議紀錄
在購入單位前，你可以嘗試向賣方或代理索取該屋邨的業主立案法團會議紀錄及最新的財政報告。從會議紀錄中，可以了解法團有否正在商議任何大型維修工程。而財政報告則能顯示屋邨的維修基金是否充裕，一個健康的財政狀況能減輕未來需要額外集資的壓力。
制定個人維修儲備金策略
作為精明的業主，為自己的物業建立一個「維修儲備金」是個好習慣。你可以計算一個合理的金額，每月將一筆小錢存起來，專款專用。這樣，當屋邨需要集資進行維修時，你便有一筆預備好的資金應對，而不會對當時的現金流造成巨大衝擊。
買自由市場公屋常見問題 (FAQ)
買公屋自由市場的過程中有不少細節需要留意，這裡為你整理了幾個最常見的問題，讓你對整個交易有更清晰的理解。
買入自由市場公屋後，可以加按套現嗎？
可以。當公屋單位補足地價後，其業權就與私人樓宇無異，因此同樣可以向銀行申請加按或轉按以套現資金。整個申請流程和審批標準，基本上是跟隨私人樓宇的做法。銀行會重新評估物業的價值，並考慮你的還款能力、信貸紀錄等因素。不過，由於自由市場公屋的樓齡普遍較高，銀行在估價上可能會相對保守，這點在計劃資金周轉時需要考慮。
自由市場公屋出租有限制嗎？租金回報率如何？
沒有任何限制。自由市場買公屋的最大優點之一，就是業主擁有完整的業權。這代表你可以自由將單位出租，無需向房屋委員會申請或受任何限制。至於租金回報率，由於這類單位的購入價通常比同區的私人樓宇低，所以計算出來的租金回報率有機會相當可觀。回報率的計算方法是「全年租金收入」除以「購入樓價」，不少個案的回報率都比傳統私樓的平均水平為高。
為何「首次轉讓契據日期」比「樓齡」更重要？
這個概念對於申請按揭至關重要。「樓齡」是指物業落成至今的年期，而「首次轉讓契據日期」則是第一手業主從房委會手上購入這個單位的日期。銀行在審批租置公屋單位的按揭申請時，非常著重房委會提供的按揭擔保期，而這個擔保期的計算起點，正是「首次轉讓契據日期」。一個較近代的「首次轉讓契據日期」，意味著剩餘的政府擔保期較長，銀行就更願意批出較長的還款年期和較高的按揭成數。因此，即使一個單位樓齡已達40年，但如果其「首次轉讓契據日期」只是5年前，它在銀行眼中依然是個相對「年輕」的按揭資產。
若屋邨需要大維修，費用如何分攤？
當你購入自由市場公屋後，你就是該單位名正言順的業主，與屋邨內的其他業主一樣，需要共同承擔屋邨的公共管理和維修責任。若屋邨的業主立案法團決定進行大維修，例如翻新大廈外牆、更換升降機或水管等，相關費用會根據大廈公契規定的業權份數，由所有業主共同分攤。建議在購入單位前，主動查閱法團的會議紀錄和財務報告，了解屋邨是否有任何即將進行的大型維修工程計劃，以便作出更準確的財務預算。
買自由市場公屋的流程比買私樓複雜嗎？
基本上不複雜，兩者的主要流程非常相似。買自由市場公屋的步驟同樣包括睇樓、議價、簽訂臨時及正式買賣合約、申請按揭、聘請律師處理法律文件，最後到驗樓和完成交易。最大的分別在於盡職審查階段。律師需要仔細核實單位已經完成補地價的程序，確保業權完整。另外，在申請按揭時，你需要向銀行提供更清晰的物業資料，特別是「首次轉讓契據日期」，讓銀行準確評估。所以，流程本身沒有增加複雜度，只是在查證和按揭申請上需要多加留意。