面對子女升學、業務擴展或突如其來的投資良機，您是否曾想過如何善用手上已大幅升值的物業，將其價值轉化為靈活資金？「樓宇套現」正是釋放資產潛力的關鍵一步。然而，加按、轉按、重按三種方式花多眼亂，利率、回贈、批核速度各有不同，稍有不慎或會錯失良機，甚至增加不必要的財務負擔。
本終極指南將為您一文釐清2025年最新的樓宇套現策略，由即時網上估價、三大方案的深入比較，到簡化申請流程及獨家套現後理財規劃，全面拆解8大關鍵，助您輕鬆掌握將「磚頭」變現金的竅門，作出最精明、最切合您人生規劃的財務決策。
樓宇按揭套現計算機：即時評估您的套現潛力與還款方案
想進行樓宇套現，周詳的財務規劃是成功的第一步。這個樓宇按揭套現計算機，就是專為您而設的規劃工具。您只需要輸入簡單資料，就能即時掌握物業的套現潛力，並且預估未來的還款方案，助您在申請樓套現前，對整個財務狀況有更清晰的了解。
一分鐘獲取您的初步估算
複雜的按揭計算過程，現在可以變得非常簡單。您不需要再費時鑽研算式，只需花一分鐘時間，這個工具就能為您整合各項數據，提供一個具參考價值的初步估算結果，讓您的理財決策更有根據。
請提供以下資料
請輸入以下幾項基本資料，讓我們為您開始計算。
- 物業現況： 請選擇您的物業目前是否有按揭，以及按揭在哪一家金融機構。這個選項有助我們判斷您適合申請加按、轉按還是重按。
- 物業市值 (HKD)： 這是銀行對您物業當前市場價值的估算，是計算最高貸款額的基礎。
- 剩餘按揭貸款額 (HKD)： 如果您的物業仍有按揭，請填寫尚未償還的本金金額。
- 預計還款期 (年)： 您希望將新的按揭貸款分多少年償還。
- 預計按揭年利率 (%)： 這是一個預估的利率，用作計算利息開支及每月供款。
您的初步計算結果
根據您提供的資料，您的初步計算結果如下。
- 最高可套現金額： 這是您在償還現有按揭貸款後，最終可以實際獲得的現金。
- 總貸款金額： 這是您的剩餘貸款額加上套現金額後的總數。
- 每月還款額： 根據新的總貸款額、還款期及利率，計算出您未來每月的供款參考金額。
- 總利息支出： 在整個還款期內，您需要支付的利息總額估算。
請注意，以上所有計算結果僅供初步參考，並非最終的貸款批核承諾。最終的貸款額、利率及條款，將以銀行根據您遞交的完整文件所作出的最終審批結果為準。
為何選擇我們作為您的按揭套現夥伴？
決定進行樓宇套現，選擇一個可靠的夥伴至關重要。一個順暢的樓宇按揭套現體驗，不單是利率或回贈，更關乎整個過程的效率、安全性及個人化服務。我們明白您的需要，並且致力在每個環節提供專業支援，讓您的理財規劃更加得心應手。
極速批核，資金最快一星期到位
時間就是機會，我們深明您對資金的迫切需求。因此，我們徹底革新了傳統的樓宇加按套現流程，目標是讓您在最短時間內取得所需資金。
全數碼化申請流程，即時獲取初步批核
您可以在任何時間、任何地點，透過我們簡潔易用的網上平台提交申請。整個過程清晰引導，您只需數分鐘即可完成。提交後，系統會即時進行初步評估，讓您馬上掌握自己的套現潛力。
專人跟進簡化文件，確保資金迅速調動
在數碼流程之外，我們亦安排了按揭專員一對一跟進您的申請。專員會協助您準備及簡化所需文件，並且密切跟進審批進度，確保每個環節緊密銜接，讓資金最快在一星期內送到您的手上。
頂尖交易安全，資金轉移零風險
處理大額的樓套現資金，交易安全是我們的首要考慮。我們採用金融業界最高標準的支付系統，確保您的資金在轉移過程中得到全面保障。
採用金管局指定的結算所自動轉賬系統 (CHATS)
我們所有的大額資金轉賬，均是透過香港金融管理局指定的「結算所自動轉賬系統」（CHATS）進行。這是一個銀行之間的即時支付系統，能夠確保資金點對點、安全而且即時地完成交收。
杜絕傳統支票交收風險，確保交易安全無憂
相較於傳統使用支票交收可能引致的延誤或遺失風險，CHATS電子轉賬能完全杜絕這些問題。您的資金毋須經過繁複的人手處理，直接由銀行系統處理，過程安全可靠，讓您安心無憂。
個人化套現方案，配合您的人生規劃
每一項財務決策，都與您的人生目標息息相關。我們聆聽您的想法，並且提供靈活彈性的方案，助您實現不同階段的人生規劃。
度身訂造方案，滿足子女升學、債務重組或投資需要
無論您計劃將資金用作子女的海外升學開支、整合現有高息債務以減輕負擔，或是把握難得的投資機遇，我們都能為您度身訂造最合適的套現方案，配合您的財務狀況與未來目標。
特選客戶尊享更優越利率及現金回贈
此外，我們亦為特選客戶提供更具吸引力的利率優惠及現金回贈。我們希望透過更優越的條款，助您的財富增值更具效益。
樓宇按揭套現三大方式全方位解析
想進行樓宇套現，將物業的價值轉化成流動資金，其實有幾種常見的方法。每種樓宇按揭套現方式都有不同的特點和申請流程，適合不同財務狀況的業主。了解它們之間的分別，有助你選擇最合適自己的方案。以下就為你逐一解析加按、轉按和重按這三大主流方法。
加按套現 (Top-up Refinancing)
甚麼是加按？
加按，簡單來說，就是在現有的按揭銀行，基於物業已升值的部份，申請增加貸款額。例如，你的物業升值了，就可以向同一間銀行申請樓宇加按套現，將升值部份的價值提取出來使用。
優點：申請流程最快，手續最簡便
由於是在原有銀行辦理，銀行已經有你的物業及還款紀錄。所以，審批流程通常會比較快，需要處理的文件也相對簡單，是三種方法之中最快捷方便的選擇。
適用情況：急需資金、不欲轉換按揭銀行的業主
如果你急需一筆資金周轉，又或者滿意現有銀行的服務，不想花時間和精力處理轉換銀行的繁複手續，加按套現就是一個很直接的選項。
轉按套現 (Refinancing to a New Bank)
甚麼是轉按？
轉按是指將整筆按揭由原來的銀行，轉移到一間新的銀行。在轉按的同時，你可以申請更高的貸款額，用新貸款還清舊貸款後，多出來的部份就是你可以套現的資金。這是市場上十分普遍的樓套現方法。
優點：爭取更低利率、賺取更高現金回贈
轉按最大的吸引力，在於可以把握市場時機，尋找更優惠的按揭計劃。新銀行為了吸引客戶，通常會提供更低的按揭利率和更豐厚的現金回贈，長遠可以節省利息開支，同時賺取一筆可觀的回贈。
申請流程：與新造按揭相若，需完整審批及律師程序
轉按的手續就好像重新申請一次按揭。新銀行需要對你進行全面的財務審查和壓力測試，也要重新為物業估價，整個過程都需要經由律師樓處理相關的法律文件，所需時間會比加按長。
重按 (Remortgage for a Paid-off Property)
甚麼是重按（翻按）？
重按，有時也稱為「翻按」，專為已經供滿樓、沒有任何按揭在身的物業而設。業主可以將這類「現契樓」重新抵押給銀行，申請一筆全新的按揭貸款，從而釋放物業的全部價值。
適用情況：釋放「現契樓」價值，將不動產轉為流動資金
如果你的物業已經完全供滿，但手頭上需要一筆大額資金作投資、創業或應付家庭開支，重按就是一個有效的方法，能將你的不動產轉化為靈活的流動資金，發揮資產的最大潛力。
按揭套現申請流程：三步輕鬆完成
想進行樓宇套現，其實整個申請過程比想像中直接得多。隨著金融科技的發展，許多機構已將流程數碼化，基本上只需簡單三步，就能助您輕鬆完成整個樓宇按揭套現申請，將物業價值轉化為靈活的流動資金。
第一步：網上估價與初步評估
使用網上工具獲取物業即時估值
這是整個樓套現計劃的起點。您可利用銀行或按揭中介提供的免費網上估價工具，只需輸入物業地址，系統便能即時提供一個參考估值。這個數字是計算您最終可套現多少資金的關鍵基礎，讓您對物業的潛在價值有一個初步概念。
透過按揭計算機了解貸款能力及還款壓力
取得估值後，下一步就是善用網上的按揭計算機。您只需要輸入期望的貸款額、還款年期及預計利率等基本資料，計算機就能模擬出每月的供款額及總利息支出。這一步能幫助您清晰評估自己的貸款能力與未來的還款壓力，作出更穩健的財務規劃。
第二步：遞交申請及所需文件
經安全網上平台提交申請
當您對套現金額和還款方案有了明確預算，便可以正式提交申請。現時大部分金融機構都設有高度安全的網上平台，讓您安坐家中，按照清晰的指示填寫個人及物業資料，即可完成申請程序，過程方便快捷，個人資料亦得到保障。
上傳所需文件 (身份證明、入息證明、物業證明)
為了讓機構進行審批，您需要準備一些基本文件。一般包括香港身份證副本、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單），以及物業證明文件（例如現有按揭的貸款合約）。您可以直接透過平台將文件掃描或拍照上傳，免除親身遞交的繁瑣步驟。
第三步：專人跟進批核與提取資金
按揭專家一對一跟進申請進度
提交申請後，您將會獲得專業的支援。金融機構通常會安排一位專屬的按揭專家，以一對一的形式全程跟進您的個案。從解答疑問到協助處理審批文件，他們都會提供專業意見，確保整個申請流程暢順無阻。
成功批核後，資金將透過安全渠道發放
當您的申請成功批核並辦妥所有法律文件後，便會進入最後的放款階段。為了保障您的資產安全，貸款會經由律師樓，並透過香港金融管理局指定的結算所自動轉賬系統（CHATS）等可靠渠道，將資金直接發放到您的指定銀行戶口，讓您安心運用資金。
不止於放款：獨家「套現後」財務規劃支援
為何套現後的資金規劃至關重要？
確保資金發揮最大效益，避免成為新財務負擔
完成樓宇套現，手上多了一筆可觀資金，這是實現理財目標的第一步。但更關鍵的一步，是如何妥善運用這筆錢。如果缺乏周詳計劃，資金可能未能發揮應有價值，而且您每月增加了的按揭供款，就可能演變成新的財務負擔。一個清晰的理財藍圖，能夠確保您從樓宇加按套現獲得的每一分錢，都用在最適當的地方，無論是把握投資機遇、應付子女升學開支，還是整合債務，都能讓這次財務安排物有所值。
我們的獨家理財增值服務
專屬理財顧問一對一諮詢
我們明白每位業主的財務狀況與人生目標都不盡相同。所以，我們提供專屬的理財顧問進行一對一諮詢服務。顧問會細心聆聽您進行樓套現的初衷，然後與您一起制定個人化的資金運用策略。這個策略會清晰列出資金分配的建議，和每一步的執行細節，助您將計劃轉化為實際行動。
目標導向的資源工具包
除了真人諮詢，我們還為您準備了一系列目標導向的資源工具包。這些工具包並非一般性的理財資訊，而是根據您的特定目標，例如「海外升學規劃」或「退休投資組合」，提供實用的分析工具、市場資訊及財務模型。您可以利用這些資源，更深入了解不同方案的細節，然後更有信心地作出每一個重要決定。
靈活還款與利率選擇，全面掌握您的理財未來
成功完成樓宇套現，取得一筆靈活資金只是第一步。更重要的是如何規劃之後的還款，選擇最適合自己的利率方案。一個精明的樓宇按揭套現方案，不單止看重套現金額，更應全面考慮還款彈性與利息支出，讓您真正掌握自己的理財未來。
創新還款方案，節省利息，加快還款
傳統的每月定額還款方式十分普遍，但未必是最高效率的選擇。一些創新的還款計劃，可以幫助您更快速地償還本金，從而節省可觀的利息支出，並且縮短整個還款年期。
「每兩星期還款」計劃：每年多供一期，縮短還款期
這個計劃的原理很簡單。您將每月的供款額除以二，然後每兩個星期支付一次。一年有52個星期，所以您總共會還款26次。這等於您全年償還了13個月的供款額。因為您每年多供了一期，本金減少的速度會更快，最終能夠縮短還款年期和節省總利息支出。
「漸進式」還款計劃：適合收入預期增長人士，初期供款更輕鬆
如果您是事業剛起步的專業人士，或者預期未來收入會穩定增加，這個計劃就非常適合您。計劃初期，您的每月供款額會設定在一個較低的水平，讓您初期的財務壓力較小。然後，供款會隨著時間逐年遞增，配合您上升的收入水平。
主流按揭利率計劃比較：H按 vs P按
在香港，樓宇按揭的利率計劃主要分為兩種，分別是H按和P按。兩者各有特點，選擇哪一種會直接影響您的每月供款穩定性和總利息開支。
H按 (HIBOR-based)：緊貼市場利率，設有鎖息上限(Cap Rate)保障
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)。您的按揭利率會跟隨HIBOR浮動，所以每月供款額可能會有所變化。為了提供保障，H按計劃通常設有一個「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限一般以最優惠利率 (P) 為基礎計算。即使HIBOR大幅上升，您的實際按揭利率也不會超過這個上限，為您的供款額提供了一個安全網。
P按 (Prime Rate-based)：利率較穩定，每月供款額預算更清晰
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)。最優惠利率由各大銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，所以利率相對穩定。選擇P按的最大好處是每月供款額的預算會非常清晰，方便您作長遠的財務規劃。
善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
這是一個非常實用的理財工具，可以幫助您用存款利息來抵銷部分的按揭利息，對於計劃樓套現的人士尤其有用。
以高息存款利息，抵銷部分按揭利息支出
當您成功申請按揭後，銀行會為您開設一個特別的儲蓄戶口。您存入這個戶口的資金，可以賺取與您的按揭利率完全相同的高息。這筆高息收入可以直接用來抵銷您的按揭利息支出。這等於您將備用資金發揮了最大效用，變相降低了實際的借貸成本，也能加快還款進度。不過要注意，通常這類戶口的高息存款額設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%。
樓宇按揭套現個案分析：陳先生如何套現資金作子女升學
許多業主考慮進行樓宇套現，是為了實踐人生中重要的財務規劃。理論解說以外，一個真實的個案更能清晰展示整個樓宇按揭套現的操作。讓我們看看陳先生如何透過物業增值的部分，成功為子女籌備海外升學的費用。
背景資料
陳先生是一位專業人士，數年前購入一個自住單位。最近，他的女兒成功考入心儀的英國大學，未來四年的學費及生活費預計需要約400萬港元。這筆資金對家庭來說是一筆不小的開支。陳先生不希望出售辛苦購置的安樂窩，於是決定研究樓宇加按套現的可行性，將不動產轉化為流動資金。
他的財務狀況如下：
物業現時估值：HK$10,000,000
尚餘按揭貸款：HK$2,000,000
陳先生擁有穩定收入及良好的信貸紀錄，符合申請按揭的資格。
個案計算：如何釋放400萬流動資金
了解背景後，我們可以一步步計算陳先生最終能夠透過這次樓套現取得多少現金。整個計算過程主要分為兩部分：首先確定銀行願意批出的最高貸款額度，然後減去需要償還的現有貸款。
計算最高按揭貸款額度
根據香港金融管理局的指引，以及銀行的普遍做法，銀行會根據物業的最新估值去計算最高按揭成數。假設銀行根據陳先生的財務狀況，最高可批出六成按揭（60% LTV）。
計算公式如下：
物業估值 x 最高按揭成數 = 最高貸款額
HK$10,000,000 x 60% = HK$6,000,000
因此，銀行最高可以批出總額600萬港元的按揭貸款。
計算最終可套現淨額
得出最高貸款額後，銀行會先用這筆新貸款清還陳先生原有的按揭結欠，餘下的部分就是他可以實際取得的現金淨額。
計算公式如下：
最高貸款額 – 尚餘按揭貸款 = 最終可套現淨額
HK$6,000,000 – HK$2,000,000 = HK$4,000,000
經過計算，陳先生成功透過這次樓宇按揭套現，獲得了400萬港元的流動資金，正好完全覆蓋了女兒未來四年的升學開支，解決了家庭的財務需要，同時繼續持有具升值潛力的物業。
樓宇按揭套現常見問題 (FAQ)
在考慮進行樓宇套現時，您心中可能浮現不少疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，助您全面了解整個樓宇按揭套現的細節。
哪些因素會影響加按套現的批核額度？
銀行最終批出的樓宇加按套現額度，會由多個因素共同決定，並非單純看物業升值了多少。
物業估值、樓齡及物業類型
首先，銀行會為您的物業進行專業估價，這個估值是計算貸款額的基礎。同時，物業的樓齡和類型也是關鍵。樓齡太高的物業或某些特殊類型，例如村屋或唐樓，銀行在審批按揭成數時可能會比較保守，直接影響最終的套現金額。
申請人入息、債務狀況及信貸評級 (TU)
申請人的財務狀況是審批的核心。銀行需要審視您穩定和足夠的入息證明，去確認您的還款能力。此外，您現有的總債務，包括信用卡結欠及私人貸款等，也會一併計算在內。一個良好的信貸評級(TU)亦是成功獲批的重要指標。
香港金融管理局最新的按揭指引
所有在香港的銀行，都必須嚴格遵守香港金融管理局(HKMA)的按揭指引。這些指引包括了按揭成數上限和壓力測試要求。由於指引會因應市場環境而調整，所以最終的批核額度，必須以申請當時最新的規定為準。
申請按揭套現需要準備甚麼基本文件？
預先準備好所需文件，可以令整個申請流程更順暢快捷。
香港身份證及最近三個月住址證明
這是最基本的身分核實文件。住址證明一般可以是印有您姓名和地址的水電煤月結單或銀行月結單。
最近三至六個月的入息證明 (糧單、稅單、銀行月結單)
您需要提供文件證明您的收入來源和數額。固定收入人士通常提交最近三個月的糧單和顯示支薪紀錄的銀行月結單。非固定收入人士或自僱人士，則可能需要提供最近六個月的紀錄及最新的稅務局評稅通知書。
現有按揭貸款合約及還款紀錄
如果您是申請加按或轉按，銀行會需要您提供現有按揭的貸款合約，以及最近一年的還款紀錄，用以了解您目前的貸款條款和過往的還款習慣。
信貸評級(TU)對申請有何影響？
信貸評級(TU)在按揭審批中扮演著相當重要的角色。
良好信貸評級是成功批核關鍵，並有機會獲取更佳利率
一個良好的TU評級，代表您有良好的信貸紀錄和還款習慣。這不單是成功批核樓套現申請的關鍵，更有機會讓您在洽談利率和條款時，獲得更具優勢的條件。
套現資金的用途有限制嗎？
這是許多人關心的問題，希望了解資金的運用彈性。
資金用途靈活，可用於個人或家庭的各種合法財務需要
透過樓宇套現獲得的資金，用途相當靈活。不論是用作子女的教育基金、重組現有債務以減輕利息負擔、家居裝修、醫療開支，甚至是把握新的投資機遇，只要是合法的財務用途，銀行一般沒有特定限制。
按揭套現流程涉及哪些主要費用？
在規劃整個按揭套現預算時，記得將相關費用也考慮進去。
律師費、物業估價費及相關銀行手續費
整個流程主要涉及幾項費用。首先是處理按揭契等法律文件的律師費。其次是銀行委託估價行評估物業價值的物業估價費。最後，部分銀行可能會收取相關的申請或手續費。不過，有時銀行為了吸引客戶，或會提供豁免部分費用的優惠。