無論是生意周轉、投資部署，還是應付突發開支，當您急需大額資金，而名下持有已供滿或未供斷的物業時，申請「樓宇一按」將資產套現，無疑是最直接有效的方法。然而，面對五花八門的物業貸款選項，如一按、二按、轉按，加上銀行與財務公司的審批準則各有不同，業主應如何選擇？本篇2025年樓宇一按攻略，將為您一文釐清所有概念，從按揭意思、4步申請流程、銀行及財務公司比較，到即時計算可套現金額，助您迅速找到最合適的資金方案，解決燃眉之急。
樓宇按揭是什麼？一文釐清樓宇一按與其他按揭分別
何謂「樓宇一按」？
談及樓宇一按，很多人會感到陌生，但其實樓宇按揭意思相當直接。簡單來說，樓宇一按是指將一個完全沒有任何按揭在身的物業（俗稱「現契樓」），首次抵押給銀行或財務機構以獲取貸款。這是一種最基本、最直接的物業融資方式，業主可以藉此將不動產的價值轉化為靈活的流動資金，應付各種財務需要。
樓宇一按與其他物業貸款的分別
市場上除了樓宇一按，您可能還聽過「二按」、「加按」和「轉按」等名詞。它們雖然都與物業貸款有關，但在概念和操作上卻有很大分別。了解它們的差異，有助您選擇最適合自己財務狀況的方案。
與「二按」的分別
「二按」是在物業已存在第一順位按揭（即「一按」）的情況下，向另一間金融機構申請的第二份按揭貸款。關鍵在於，申請二按通常需要得到「一按」銀行的書面同意，而且因為貸款機構承擔的風險較高，其利率一般會比一按為高。
與「加按」的分別
「加按」是指當物業升值後，業主向原來提供一按的樓宇按揭銀行或財務公司申請，增加原有的貸款額度，從而套現升值部分的資金。由於是在同一機構辦理，申請手續通常比重新申請按揭簡單快捷。
與「轉按」的分別
「轉按」則是將整份按揭由一間銀行轉移到另一間銀行。業主這樣做的主要目的，通常是為了尋求更吸引的樓宇按揭優惠，例如更低的利率或更高的現金回贈。本質上，轉按的申請流程與重新申請一筆全新的樓宇一按貸款非常相似，需要完整的審批及法律程序。
【即時估算】您的物業可套現多少？樓宇一按互動計算機
想知道您持有的物業究竟能帶來多少流動資金嗎？在您深入研究各項樓宇一按計劃之前，最實際的第一步，就是先掌握物業的套現潛力。我們設計了這個簡單易用的互動計算機，讓您只需幾分鐘，就能即時評估可借貸的額度，為您的財務規劃提供一個清晰具體的參考。
三步獲取您的樓宇一按貸款潛力報告
整個過程非常直接，只需簡單輸入幾項基本資料，系統就能為您生成一份初步的貸款潛力評估報告。
第一步：輸入您的物業資料
首先，請提供物業的基本資料，例如物業的大約市值。如果您不確定當前市價，計算機旁通常會提供即時物業估價的連結，助您獲取最新數據。這是計算最高貸款額的基礎。
第二步：提供基本財務狀況及還款年期
接下來，您需要輸入一些基本的財務概況，以及您期望的還款年期。這些資料有助系統更準確地模擬您的貸款方案，並估算出相應的每月供款額。
第三步：獲取即時初步評估結果
完成以上步驟後，點擊計算，系統便會即時顯示您的初步評估結果。報告會清晰列出最高可套現金額、全新的總貸款額，以及在您選擇的還款期下，預計的每月供款額是多少。
影響樓宇一按貸款額的關鍵因素
計算機的結果是基於幾個核心因素運算而來。了解這些因素，有助您更深入掌握整個樓宇按揭意思，並明白最終貸款額是如何決定的。
按揭成數上限
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指貸款金額佔物業價值的百分比，這是決定貸款額最關鍵的數字。一般而言，不同樓宇按揭銀行或財務機構，其按揭成數上限都有所不同。例如，受金融管理局規管的銀行對按揭成數有較嚴格的指引，而財務公司則可能提供更具彈性的選項。
物業種類與用途
物業的類型與其用途，同樣直接影響按揭成數。一般來說，作自住用途的私人住宅，通常能獲取最高的按揭成數。相反，如果物業是用作出租、工商舖，甚至是村屋或唐樓，金融機構在審批時的估算和成數上限或會有別。計算結果讓您心中有數，下一步便能更精準地比較各類樓宇按揭優惠。
樓宇按揭：銀行 vs 財務公司大比拼
選擇申請樓宇一按時，最常遇到的問題就是應該找「樓宇按揭銀行」還是財務公司。這兩者在服務性質和審批標準上有很大分別，直接影響你能否成功獲取貸款，以及貸款的條款。了解它們各自的特點，是找到最適合自己方案的第一步，也是爭取最佳樓宇按揭優惠的基礎。
審批標準比較
銀行：嚴格、需通過壓力測試、重視信貸評級(TU)
銀行的審批標準一向以嚴謹見稱。由於受金融管理局的嚴格監管，銀行必須要求所有按揭申請人通過「壓力測試」，評估申請人在利率上升後是否仍有足夠的還款能力。此外，銀行非常重視申請人的信貸評級報告(TU)，一份良好的TU報告是獲批的基本門檻。銀行對入息證明的要求也相當嚴格，需要申請人提供穩定及清晰的收入紀錄。
財務公司：彈性、一般無需壓力測試、接受不同信貸狀況
財務公司的最大優勢在於其審批標準的彈性。大部分財務公司不受金管局的監管框架限制，所以通常豁免壓力測試，讓一些收入不穩定或僅僅未能通過銀行壓力測試的業主，也能有機會獲批貸款。對於信貸評級，財務公司的接受範圍更廣，即使TU評級稍遜，甚至有過壞賬紀錄，財務公司也會視乎個別情況作獨立評估，提供一個可行的方案。
貸款條款比較
貸款額度／按揭成數
銀行批出的按揭成數有明確上限，根據金管局指引，樓價越高，成數越低，一般自住物業最高亦只在六成左右。而財務公司則可提供更高的按揭成數，最高可達物業估值的八成甚至更高，讓業主可以套現更多資金，資金運用的靈活性更大。
利率水平
利率是兩者最顯著的分別之一。銀行的資金成本較低，提供的按揭利率通常也較低，一般會以最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)為基準。相反，財務公司因為承擔了較高的風險，其利率水平會比銀行高，這是為其彈性審批條件付出的成本。
還款年期
在還款年期方面，銀行一般可以提供長達30年的還款期，讓每月供款額降低，減輕還款人的即時負擔。財務公司提供的還款年期則普遍較短，通常介乎10至20年之間，這意味著每月的供款額會較高。
申請流程與時間比較
所需文件
向銀行申請樓宇按揭，需要準備非常齊全的文件，包括身份證明、住址證明、詳細的入息證明（例如稅單、過去數月的糧單及銀行月結單）、物業文件等，過程比較繁複。財務公司的文件要求則相對簡單，有些甚至標榜只需身份證及物業基本資料即可作初步批核，大大簡化了申請程序。
審批速度
對於急需資金周轉的業主來說，審批速度是關鍵考量。銀行的審批流程非常審慎，由遞交申請、物業估價到最終批核，一般需時數星期甚至一至兩個月。而財務公司的主打優勢就是「快」，申請流程快捷，最快可以在數天內完成審批並取得款項，能有效解決燃眉之急。
為何選擇我們？速度與彈性兼備的樓宇一按方案
在眾多提供樓宇一按服務的機構中，要找到一個既可靠又完全符合您財務需求的方案並不容易。許多樓宇按揭銀行設有較高的審批門檻，申請流程亦相對繁複。我們的方案正正彌補了市場上的不足，專注於提供速度與彈性兼備的貸款體驗，讓您能夠迅速將物業價值轉化為靈活資金，輕鬆應對各種財務挑戰。
極寬的接納門檻，滿足不同業主需要
我們明白每位業主的背景和物業狀況都有其獨特性。因此，我們設定了極為寬鬆的接納標準，務求協助更多業主解決資金需要。
接受多種物業類型（私樓、唐樓、公/居屋、村屋、工商舖、車位）
不論您持有的是主流的私人住宅，還是樓齡較高的唐樓、已補地價的公屋或居屋、新界村屋，甚至是工商舖物業和獨立車位，我們均可接受作為抵押申請。這讓持有非標準物業的業主，也能享有同等的套現機會。
不設樓齡及職業限制（歡迎高齡物業、退休或自僱人士）
物業的樓齡，或者申請人的職業狀況，都不會成為獲取資金的障礙。我們歡迎高齡物業的業主申請，同時也為退休人士、家庭主婦或收入不穩定的自僱人士提供適切的方案，審批過程更具人性化和彈性。
費用結構清晰透明，盡享實際優惠
在了解樓宇按揭意思的同時，清晰的費用結構同樣重要。我們致力於提供真正的樓宇按揭優惠，確保所有費用清晰透明，讓您在申請的每一個階段都清楚了解相關開支，預算更準確。
豁免多項申請雜費
申請過程中常見的估價費、律師費及各項手續費，我們都會為您豁免。這代表您無需在貸款到手前支付額外的前期費用，能夠將套現所得的資金，全數用於您的實際需要上。
設靈活還款選項，提早還款免罰息
我們提供靈活的還款期數選項，您可以根據自己的還款能力制定合適的計劃。而且，我們的貸款合約不設罰息期，假如您日後資金充裕，可以隨時提早償還部分或全部貸款，節省利息支出，而無需支付任何罰款。
增值理財建議：善用套現資金
成功獲取資金只是第一步，如何善用這筆資金，達致更理想的財務目標，才是關鍵。我們不僅提供貸款，更樂意成為您的理財夥伴。
提供債務整合或穩健投資的專業資訊
我們的專業團隊可以根據您的財務狀況，提供關於債務整合的建議，助您集中處理高息卡數或其他債務，減輕利息負擔。同時，如果您計劃將資金用作投資，我們也能分享市場上穩健的投資方向資訊，助您作出更明智的決定。
我們的樓宇一按申請流程：4步完成，最快24小時現金到手
想申請樓宇一按，但是覺得傳統樓宇按揭銀行的程序太繁複費時？我們的申請流程就是為了解決這個問題而設計，整個過程非常簡單直接。我們將繁瑣的步驟簡化為清晰的四步，目標是讓你在最短時間內解決資金需要，最快24小時就可以將現金送到你手上，助你輕鬆實現財務目標。
第一步：提交申請及初步評估（最快15分鐘）
整個旅程的第一步，就是提交你的申請。你可以透過我們的網站填寫簡單表格，或者直接致電我們的客戶服務熱線。申請時，你只需要準備好香港身份證和物業地址的基本資料。我們的專業團隊收到資料後，就會立即進行初步評估，分析你的個案，最快15分鐘內你就會收到回覆，知道初步的批核結果。
第二步：物業估價及方案確認
初步評估通過後，我們會為你的物業安排專業估價，以確定其市場價值。接著，我們的顧問會根據估價結果和你的財務需要，為你度身訂造最合適的樓宇按揭優惠方案。方案會清晰列明可批出的貸款額、實際利率和還款年期等重要條款，所有細節一目了然，讓你全面了解。你只需要確認方案符合你的預期，我們就可以進入下一步。
第三步: 簽署法律文件
方案一經確認，就來到簽署法律文件的步驟。這一步是保障雙方權益的重要環節，確保整個貸款過程合法合規。我們的團隊會全程協助你，詳細解釋合約的每一項條款，確保你完全明白所有內容後才簽署。整個過程都會在律師的見證下完成，過程專業又穩妥。
第四步：現金到手（最快24小時內）
完成所有法律程序後，就是最令人期待的一刻。我們會立即處理放款事宜，最快可以在24小時內將批核的全數貸款額，直接轉賬到你指定的銀行戶口。這筆資金隨即可供你靈活運用，無論是用於業務周轉、個人投資，還是應付其他突發的財務狀況，都能讓你即時掌握先機。
真實個案分享：陳先生如何透過樓宇一按解決業務周轉難關
理論解說再多，也不及一個真實故事來得實在。許多人對樓宇一按的實際應用仍有些疑問，現在就讓我們分享一個真實個案，看看從事零售生意的陳先生，是如何利用我們的樓宇一按服務，將眼前的危機轉化為事業更上一層樓的商機。
個案背景：陳先生的財務挑戰
陳先生經營一間薄有名氣的時裝店，業務一直相當穩定。某天，他突然收到一間海外知名品牌的合作邀請，對方提供了一批款式新穎、極具潛力的貨品，但要求他必須在兩星期內支付一筆為數不菲的訂金，才能鎖定這批獨家貨源。這是一個千載難逢的機會，但當時公司的流動資金大部分已用於日常營運，無法即時調動。
陳先生名下持有一間已經完全供滿的私人住宅單位，他首先想到的便是向傳統的樓宇按揭銀行申請貸款。他提交了所有銀行要求的業務文件及財務報表，但銀行的審批流程相當繁複，單是審核文件及進行壓力測試，就花費了超過一星期的時間，並且遲遲未能給出確切的批核日期。眼看支付訂金的限期一天天逼近，機會隨時溜走，陳先生感到十分焦急。
解決方案：我們的快速審批方案
就在這時，陳先生經朋友介紹認識了我們的樓宇一按服務。了解到他的情況後，我們的專業顧問立即為他分析，並建議利用他那間「現契樓」申請一按套現，這是最直接快捷的方法。整個申請流程非常簡單，陳先生只需提供身份證明文件及物業地址作初步評估，我們在一天內便完成了審批，並批出一個令他滿意的貸款額及實際利率。
相較於銀行的漫長等待，我們的方案勝在速度與彈性。我們明白商機不等人，因此省卻了繁瑣的步驟，集中評估物業的核心價值及申請人的基本還款能力，讓他能夠在最短時間內獲得所需資金。
最終成果：成功把握商機
在簽署法律文件後，款項在短短兩天內就轉帳至陳先生的指定戶口。他成功趕在限期前支付訂金，順利引入該批獨家貨品。結果市場反應極佳，貨品火速售罄，為他的時裝店帶來了豐厚的利潤，更成功提升了店舖的品牌形象和市場地位。
陳先生的個案正正反映了，靈活的資金調動是企業發展的關鍵。當傳統的融資渠道未能及時回應市場的急速變化時，一個專業、高效的樓宇一按方案，就能幫助業主將不動產的價值，迅速轉化為把握機遇的動力。
樓宇一按常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於申請樓宇一按時，大家最常遇到的疑問，希望可以幫助你更清晰地了解整個過程。無論是申請資格還是費用條款，這裡都有詳細的解答。
關於申請資格
聯名物業可以只由其中一位業主申請樓宇一按嗎？
在申請初期，為了方便快捷，通常可以由其中一位業主作為代表提交申請和基本文件。但是在審批的最後階段，當需要簽署正式的法律文件時，所有列於樓契上的聯名業主，都必須親身到律師樓簽署作實。這個步驟是為了確保所有業主都知悉並同意將物業用作抵押，以保障各方的法律權益。
年過60歲或已退休，是否仍可申請樓宇一按？
年齡本身並非申請的絕對限制。一般來說，即使年過60歲或已退休，仍然可以申請樓宇一按。不過，不同的樓宇按揭銀行或財務機構有不同的審批標準。傳統銀行對於申請人的入息證明文件要求會比較嚴謹。而一些財務機構則會提供更具彈性的審批，會全面地評估申請人的整體資產狀況，或者接納有穩定收入的親屬作為擔保人，增加批核機會。
「送契樓」可以申請樓宇一按嗎？
「送契樓」的按揭申請情況比較特殊。由於物業的「饋贈契約」（Deed of Gift）在法律上設有特定的追溯期，在這段期間內，若送贈人破產，物業有被追討的風險。因此，許多銀行會要求物業完成送契手續並等待數年後，才會受理按揭申請。然而，部分財務機構會採取更彈性的處理方式，願意獨立評估每個個案，即使送契年期較短亦有機會獲批。
關於費用與條款
除了利息，申請樓宇一按還有其他隱藏費用嗎？
在申請樓宇一按的過程中，除了利息支出，一般還會涉及一些基本的行政和法律費用。最常見的包括委託專業測量師行進行的「物業估價費」，以及由律師處理按揭契等法律文件所需的「律師費」。市面上有些機構會推出不同的樓宇按揭優惠，可能會為客戶豁免部分或全部雜費。所以在比較不同方案時，建議直接向貸款機構查詢清楚其收費架構，確保所有條款都清晰透明。
信貸評級(TU)不佳，會否影響樓宇一按的批核機會？
信貸評級（TU）是金融機構評估信貸風險的重要參考資料。對於傳統銀行而言，一個良好的TU評級是成功獲批按揭的關鍵因素。如果評級不理想，很大機會影響批核，或只能獲得較高的利率。相比之下，財務公司在審批時的彈性較大。它們會綜合考慮申請人的整體情況，即使TU評級有瑕疵，仍然有機會獲批樓宇一按，只是貸款利率或條款可能會因應風險評估而有所調整。