申請居屋最怕計錯數，一時大意填錯入息或資產，隨時會被取消資格，浪費時間心機。究竟花紅、佣金、雙糧要如何計算？強積金（MPF）又可以扣減多少？資產淨值包括哪些項目？這些複雜的規定往往讓申請者一個頭兩個大。
為了一次過釐清所有疑問，本文將化繁為簡，整合2025年最新居屋入息及資產上限、官方計算方法、資產申報要求、實例教學及常見問題等七大重點。無論你是固定月薪的「打工仔」，還是收入浮動的自僱人士，這份懶人包都能助你精準計算，順利遞交申請，向「上車」夢想邁進關鍵一步。
居屋入息上限2025：最新入息及資產限額一覽
要成功申請居屋，第一步就是清楚掌握最新的居屋入息要求。香港房屋委員會每年都會檢視和調整申請資格，所以我們必須留意居屋入息上限2025的最新數字。這個限額是判斷你是否符合申請資格的關鍵門檻，而且會根據申請人數而有所不同。
白表申請者入息及資產限額
對於白表申請者，房委會設定了清晰的入息和資產標準。符合這些標準，是取得入場券的基本條件。以下就為你詳細列出一人申請者和家庭申請者的具體限額。
一人申請者
如果你是自己一個人申請，就需要特別留意這個標準。根據最新公布，一人申請者的每月總入息上限是$30,000，而總資產淨值上限則為$615,000。在計算入息時，記得這是扣除了強制性強積金供款後的數額。
二人或以上家庭申請者
如果你計劃與家人一同申請，不論是二人家庭還是更多成員，都會採用同一套標準。二人或以上家庭申請者的每月總入息上限設定為$60,000，而總資產淨值上限則是$1,230,000。所有家庭成員的入息和資產都需要合併計算，然後再對照這個上限。
居屋入息計算方法全攻略：官方定義與MPF扣除關鍵
要準確計算居屋入息是否符合資格，第一步就是要清楚理解官方對「每月總入息」的定義。這一步非常重要，因為計錯任何一個項目都可能影響你的申請結果。我們一起來拆解當中細節，掌握正確的居屋入息計算方法，確保萬無一失。
何謂「每月總入息」？
房屋委員會的官方定義其實相當清晰。「每月總入息」是指申請者及所有名列申請表上的家庭成員，在指定計算期內的全部收入總和。這並不單純指你的底薪，而是涵蓋了幾乎所有形式的收入來源。
必須計算的收入項目（薪金、佣金、花紅、津貼等）
在計算總入息時，你需要將以下所有項目都計算在內：
* 固定收入： 每月收到的薪金、底薪。
* 非固定收入： 佣金、獎金、津貼（例如交通、膳食津貼）、加班費等。
* 年度收入： 年終花紅、雙糧、或任何形式的年度獎金，這些需要攤分計算為每月收入。
* 其他收入： 如果有來自其他工作的兼職收入、商業投資的利潤、收到的租金收入等，也必須全部申報。
簡單來說，所有因工作或資產而得到的金錢回報，都需要納入計算。
收入的計算週期（如何界定計算時段）
計算收入並不是隨意選取月份，而是有指定期間的。根據「居屋2025」的規定，計算週期是申請截止日期前的指定月份。例如，固定月薪人士需要以申請截止前一個月的底薪，加上之前六個月的平均非固定收入來計算。而花紅、雙糧等則需要計算過去十二個月的總額，再除以十二攤分。所以，留意官方公布的指定計算時段非常關鍵。
強積金(MPF)扣除如何影響入息計算？
在計算居屋入息時，強積金(MPF)供款是一個可以直接扣減的項目，但當中有些細節必須注意。這項扣除能有效降低你的申報入息，是能否符合居屋入息上限2025的關鍵一步。
強制性供款 vs 自願性供款的分別
最重要的一點是：只有「強制性供款」部分才可以從總入息中扣除。如果你有進行任何「自願性供款」(VC)，那一部分是不能扣減的，必須計入總入息之中。在申報時，千萬不要將兩者混淆。
每月最高$1,500扣除額詳解
根據法例，僱員的強制性供款是每月有關入息的5%，而這個可扣除的金額設有上限。目前，每名家庭成員的每月最高扣除額為$1,500。
- 情況一： 假設你的月薪是$20,000。你的強制性供款是$20,000 x 5% = $1,000。因為這個金額低於$1,500的上限，所以你可以全數扣除$1,000。你的計算入息就是$20,000 – $1,000 = $19,000。
- 情況二： 假設你的月薪是$40,000。你的強制性供款是$40,000 x 5% = $2,000。因為這個金額超過了$1,500的上限，所以你最多只能扣除$1,500。你的計算入息就是$40,000 – $1,500 = $38,500。
了解這個扣除上限，可以幫助你更精準地計算出家庭的最終申報入息。
居屋總資產淨值計算方法：涵蓋類別及注意事項
除了計算居屋入息，總資產淨值是另一個決定申請資格的重要關卡。準確計算資產，可以避免因錯報或漏報而失去資格。以下將會詳細拆解總資產淨值的計算方式，讓你對整個申報過程更有把握。
何謂「總資產淨值」？
簡單來說，「總資產淨值」就是你與名列申請表上所有家庭成員持有的「總資產」減去「總負債」後的數額。可以想像成一道簡單的數學題：將所有擁有的東西的價值加起來，再減去所有欠款，得出的最終數字就是房委會用來審核資格的標準。
需要申報的資產類別（存款、投資、物業、車輛等）
房委會要求的資產申報範圍相當廣泛，基本上涵蓋所有具金錢價值的項目。不論資產位於香港或香港以外地區，都必須申報。主要包括以下幾大類：
- 土地及物業： 包括任何住宅、商業或工業用途的物業及土地，計算時需以物業的市值減去尚未清還的按揭貸款額。
- 車輛： 擁有私家車或其他車輛，需要申報其淨值。計算方法通常是根據車輛的購入價，按官方折舊率計算後的現值，再減去尚未清還的車輛貸款。
- 投資項目： 例如股票、債券、基金、期貨等，其價值以指定計算日期的市場收市價為準。
- 經營業務： 如果擁有公司或業務，需要申報業務的資產淨值，即公司資產減去負債。
- 存款及現金： 包括港幣及外幣的活期、定期存款，以及手頭上的現金。
- 其他資產： 例如商業牌照（的士、小巴牌等）、具儲蓄或投資成分的保險計劃（計算其現金價值或退保價值）。
資產計算的截止日期
所有資產的價值並不是隨意計算，而是有一個統一的「結算日」。這個日期通常是居屋申請截止當日。例如「居屋入息上限2025」的申請，你便需要計算在申請截止當天，你及家庭成員所持有的各項資產的價值。這意味著股票或基金的價值，應以當天的收市價為準。
資產計算的特殊情況
有些項目的處理方式比較特別，是不少申請者容易混淆的地方。以下是兩種最常見的特殊情況。
強積金（MPF）累算權益的處理
強積金的處理方法，關鍵在於家庭成員的年齡。根據規定，申請者及家庭成員的強制性公積金或公積金計劃下的法定供款，如果成員在申請截止日期當日未滿65歲，其累算權益（不論是強制性還是自願性供款部分）都無須計入資產。相反，若有家庭成員已年滿65歲，即使款項未被提取，其強積金賬戶內的累算權益亦必須全數計入總資產淨值內。
可扣減的負債（如：尚餘的學生貸款）
在計算總資產時，並非所有債務都可以扣減。獲房委會認可、可從總資產中扣除的負債，主要是指一些有明確用途的貸款。例如，用作扣減相關物業市值的按揭貸款、尚未清還的學生貸款或進修貸款。不過，一般的個人貸款、信用卡結欠或私人借貸，通常不獲接納為可扣減的負債。在準備文件時，記得要分清楚。
【實例教學】居屋入息計算步驟拆解（附範例）
了解清楚居屋入息的計算方法，是成功申請的第一步。很多人對如何處理花紅、佣金或強積金感到困惑，最終可能計錯數而影響資格。這裡會為你詳細拆解整個居屋入息計算方法，無論你是固定月薪還是收入浮動的自僱人士，跟著以下步驟和範例，就能輕鬆掌握，確保你的申報準確無誤，順利向符合居屋入息上限2025的目標邁進。
固定月薪人士入息計算示範
對於有固定底薪，但同時可能有佣金、津貼或年終獎金的朋友，計算方法需要將不同收入項目分開處理，然後再組合起來。我們一步步來看。
步驟一：計算底薪及平均非固定收入
首先，計算的基礎是你的固定底薪，加上過去半年的平均「非固定收入」。
- 固定月薪：以申請期前一個月的薪金為準。
- 平均非固定收入：將申請期前半年內收到的所有非固定性收入（例如：佣金、加班費、津貼）加總，然後除以6，得出每月平均數。
步驟二：攤分年終花紅或雙糧
下一步是處理年終花紅、雙糧或年度獎金。你需要將申請期前一整年內所收到的這類獎金總額，除以12，計算出等同的每月平均金額。
步驟三：扣減強積金供款
最後，你可以從每月總收入中，扣減法定的強制性強積金（MPF）供款。記住兩個重點：
- 只可扣減強制性供款部分（即薪金的5%），任何自願性供款都不能扣減。
- 每月最高扣除額為$1,500。如果你的5%強制性供款超過$1,500，也只能扣減$1,500。
完整計算範例
假設陳先生是單人申請者，他的收入情況如下：
- 固定月薪：$25,000
- 過去6個月總佣金：$12,000
- 過去12個月年終花紅：$30,000
計算步驟如下：
- 計算基本月入：
- 底薪：$25,000
- 平均佣金：$12,000 ÷ 6 = $2,000
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小計：$25,000 + $2,000 = $27,000
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加入平均花紅：
- 每月平均花紅：$30,000 ÷ 12 = $2,500
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未扣MPF前的總月入：$27,000 + $2,500 = $29,500
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扣減強積金供款：
- 每月強制性供款：$29,500 x 5% = $1,475（低於$1,500上限）
- 最終申報入息：$29,500 – $1,475 = $28,025
這個數額低於一人申請者的居屋入息上限，因此陳先生符合入息資格。
非固定月薪／自僱人士入息計算示範
對於收入不固定，例如自由工作者、散工或主要靠佣金收入的人士，計算方式會以一段時間的平均收入為基礎。
步驟一：計算指定期數的平均收入
你需要計算申請期前連續6個月的總收入，然後除以6，得出每月平均收入。這筆總收入應包括所有工作相關的進帳。
步驟二：攤分年度花紅或獎金
如果你有收到任何年度性的花紅或項目獎金，處理方法與固定月薪人士一樣。將過去12個月收到的總額除以12，得出每月平均數，再加到步驟一的平均收入上。
步驟三：扣減強積金供款
同樣地，你可以扣減強制性的強積金供款。自僱人士的供款計算方式稍有不同，但扣減原則一樣：只可扣減強制性部分，且每人每月上限為$1,500。
完整計算範例
假設李小姐是自由工作者，她過去6個月的收入分別是：$20,000、$35,000、$15,000、$40,000、$25,000、$30,000。她在過去一年收到一筆$24,000的項目獎金。
計算步驟如下：
- 計算平均月入：
- 過去6個月總收入：$20,000 + $35,000 + $15,000 + $40,000 + $25,000 + $30,000 = $165,000
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每月平均收入：$165,000 ÷ 6 = $27,500
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加入平均獎金：
- 每月平均獎金：$24,000 ÷ 12 = $2,000
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未扣MPF前的總月入：$27,500 + $2,000 = $29,500
-
扣減強積金供款：
- 假設李小姐每月均作出$1,475的強制性供款。
- 最終申報入息：$29,500 – $1,475 = $28,025
李小姐的計算結果與陳先生一樣，同樣符合一人申請的入息資格。
申請居屋所需入息證明文件一覽
計算清楚後，你需要準備好證明文件，以供房委會核實。
僱主填寫的「僱員薪金證明書」
這是房委會最希望收到的標準文件。申請者可以從房委會網站下載「僱員薪金證明書」表格，然後交由公司的人事部或直屬上司填寫及蓋章。這份文件會清晰列明你的底薪、非固定收入及花紅等項目，一目了然。
其他可接納證明文件（稅單、糧單、銀行月結單等）
如果無法提供「僱員薪金證明書」，房委會也接納其他證明文件作為佐證，例如：
- 稅務局發出的評稅通知書（稅單）：最能反映你過去一年的總收入。
- 糧單：需提供指定時期內（如過去6個月）的連續糧單。
- 銀行月結單：需清楚顯示有固定入息存入的紀錄。
- 僱傭合約：列明薪酬待遇的合約亦可作輔助證明。
自僱人士通常會以稅單及銀行紀錄作為主要證明，建議將相關文件整理妥當，以便提交。
居屋入息資格一鍵評估：簡易計算機使用指南
計算居屋入息是申請過程中一個關鍵步驟，而官方的居屋入息計算方法頗為繁複，當中涉及多項收入攤分和扣減，自己動手計算時，一不小心就可能計錯數。為了讓你更方便快捷地評估自己是否符合資格，我們特別設計了這個簡易的居屋入息資產計算機，助你輕鬆掌握自己的情況。
為何使用居屋入息資產計算機？
避免手動計算錯誤
人手處理繁複的計算，始終有出錯的機會。尤其在處理花紅、雙糧的攤分，或者計算強積金扣除額時，很容易出現遺漏或對規則的誤解。計算機能夠根據預設的官方公式準確執行所有運算，可以大大減低因人為錯誤而計錯數的風險。
即時獲取個人化結果
你不需要再花時間逐項翻查申請指引，然後用紙筆慢慢計算。只要根據你的實際情況輸入資料，計算機就會馬上提供一個專屬於你的評估結果。這讓你能夠即時知道自己是否符合初步資格，省去了不少猜測和等待的時間，讓部署更有效率。
緊貼最新官方標準
房委會每年都可能因應市況調整居屋入息上限。我們的計算機會定期更新，確保所有計算標準都緊貼最新的官方公佈，例如已經內置了居屋入息上限2025的數據。你可以放心使用，不用自己再去核對當年的最新限額是多少。
計算機功能簡介及操作流程
輸入家庭人數、成員收入及花紅等資料
操作過程非常簡單。你只需要根據計算機頁面的提示，逐步填寫你的家庭人數，然後輸入每位有收入成員的固定月薪、過去一段時間的非固定收入（例如佣金或津貼），以及過去一年的花紅或雙糧總額等資料。
自動計算強積金扣除額
強積金扣除是居屋入息計算方法中一個比較容易混淆的部分。這個計算機會自動為你處理這個步驟。它會根據你輸入的收入，準確計算出每位成員的強制性供款扣除額，並且應用每月最高$1,500的上限規則，你完全不用自己手動計算。
一目了然的資格評估結果
完成所有資料輸入後，按一下計算鍵，結果就會立即顯示。評估結果會清晰地列出你家庭的計算後總入息和總資產淨值，並且直接告訴你是否符合最新的居屋入息上限及資產限額。整個評估過程一目了然，讓你對自己的申請機會有更實在的掌握。
影響居屋申請資格的其他關鍵規則
計清楚居屋入息固然重要，但要成功申請，還有幾個關鍵規則你一定要知。這些規定就像遊戲的隱藏關卡，稍一不慎就可能被取消資格。我們一起來看看，除了居屋入息上限2025的數字外，還有哪些你需要特別留意的細節。
「持續符合資格」條款：申請期間的最大陷阱
由申請至簽約期間，入息資產不能超額
房委會有一個很重要的條款，叫做「持續符合資格」。簡單來說，由你遞交申請表的那一刻開始，一直到你揀完樓、簽署正式買賣合約為止，你和家人的總入息和總資產，都必須一直維持在規定的限額之內。這不是只檢查一次，而是一個持續的審查過程。
突發加薪或投資獲利對資格的影響
這意味著在漫長的等待期間，如果你突然加薪、公司發放特別花紅，或者你的股票投資有不錯的收益，導致家庭的入息或資產超過了居屋入息上限，你的申請資格就會被取消。所以，在整個申請過程中，管理好家庭的財務狀況非常重要。
申請前必須注意的限制
過去24個月內不可持有住宅物業權益
申請居屋的一個基本前提，是你和所有家庭成員在申請截止日期前的24個月內，都不能以任何形式擁有香港的住宅物業權益。這包括個人或聯名持有，甚至是公司的股份持有。即使只是簽了臨時買賣合約，後來交易取消了，也可能會影響資格。
已婚人士必須與配偶聯名申請
如果你已經結婚，就必須和配偶一起聯名申請，不能夠分開作個人申請，或者只由其中一方與其他家人（例如子女）申請。房委會將已婚夫婦視為一個核心家庭單位，所以申請時必須共同進退。
家庭組合如何影響申請策略？
核心家庭 vs 非核心家庭
在居屋申請中，家庭組合會影響揀樓的優先次序。核心家庭通常指夫婦、父母與子女。非核心家庭則包括兄弟姊妹等平輩關係。在揀樓次序上，核心家庭的優先權遠高於非核心家庭。
白表非核心家庭與一人申請的利弊分析
這裡有一個很實際的策略分享。根據過往經驗，白表申請中，非核心家庭（例如兩兄弟）的成功揀樓機會非常低，因為排在前面的核心家庭申請者太多了。與其用非核心家庭組合申請，一個更可行的做法是將家庭成員分拆，各自以「一人申請者」的身份入表。雖然一人申請的配額較少，但至少有獨立的抽籤和揀樓機會，中籤的機會反而可能比排在隊尾的非核心家庭更高。
居屋入息資產常見問題 (FAQ)
來到申請居屋的最後階段，相信你對居屋入息和資產計算仍有不少疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫你釐清所有細節，確保申請萬無一失。
關於入息計算的疑問
轉工期間，新舊工作的花紅應如何計算？
處理轉工期間的收入計算時，房委會的原則是評估你申請當刻及未來的穩定收入。一般而言，計算會以你新工作的月薪為基礎。至於花紅，如果舊公司發放的花紅是在申請期之前的指定時段內收到，理論上需要申報。不過，實際操作上，若你已轉到新公司，而新公司未有發放花紅的紀錄，則通常不需將舊公司的花紅計入。重點是如實申報新工作的固定收入。
家庭成員沒有收入，會否影響申請？
家庭成員沒有收入並不會對申請資格造成負面影響。在申報家庭總收入時，你只需如實填報該成員的收入為零。這樣，整個家庭的總收入會相應降低，反而更容易符合居屋入息上限的要求。申請人數依然會按實際人數計算，例如二人家庭，即使只有一位成員有收入，審核標準仍然會按照「二人或以上家庭」的入息及資產限額進行。
自僱人士應如何準備入息證明？
自僱人士的居屋入息計算方法比較特別，需要準備更詳盡的文件。最關鍵的文件是過去一年度的稅務局評稅通知書，這能最直接地反映你的收入狀況。此外，有效的商業登記證、公司最近期的損益表、顯示穩定業務收入的銀行月結單，以及相關的專業資格證明文件，都應一併準備好。核心目標是清晰地向房委會證明你過去一段時間的平均收入水平。
在申請截止後才發放的花紅需要計算嗎？
花紅的計算是基於其所涵蓋的工作週期，而不是實際的發放日期。如果一筆花紅或獎金是為了獎勵你在申請截止日期前那段時間的工作表現，那麼即使它是在截止日期之後才發放到你的戶口，你仍然需要將其按比例攤分，並計入家庭總收入之內。例如，一筆涵蓋全年的年終花紅，便需要將其總額除以12個月，再將每月平均數加到你的基本月薪上。
關於資產計算的疑問
親友贈與的款項是否需要計入資產？
這個問題的關鍵在於款項到賬的時間點。在房委會指定的資產申報截止日期當天，你名下所有銀行戶口內的結餘，不論其來源是薪金、儲蓄還是親友贈與，都必須全數計算在總資產淨值內。如果贈與款項在截止日期前已經存入戶口，就需要申報。反之，如果款項是在你成功抽籤揀樓後才到賬，用作支付首期，則不會影響你申請時的資產審查。
未償還的私人貸款可以從資產中扣除嗎？
在計算總資產淨值時，並非所有負債都可以扣除。根據房委會的指引，一般只有特定的貸款項目，例如由政府或認可機構發出的助學貸款，可以從總資產中扣減。至於個人的消費性貸款，例如信用卡結欠、私人分期貸款或「循環貸款」，通常都不能用作扣減。申報時，應確保只扣除官方認可的負債項目。
持有的股票或基金應如何計算其價值？
計算股票、基金或其他投資產品的價值時，你需要以資產申報截止日當天的市場收市價為準。你應登入你的證券或投資戶口，查閱當日你持有的每一項投資產品的收市價，然後將該價格乘以你持有的單位數量。最後，將所有投資項目的市值加起來，就是你需要申報的投資資產總值。