在香港置業是不少人的夢想，而申請按揭貸款則是實現這個目標的關鍵一步。究竟「按揭貸款」意思是什麼？它與一般貸款有何分別？對於首次置業的您來說，面對按揭成數、壓力測試、H按P按等術語，或許會感到困惑。本文將為您全面拆解2025年最新的按揭資訊，由最基本的概念入手，深入剖析按揭成數、年期、保險及壓力測試等核心要素，再一步步詳述申請流程、比較不同類型物業的按揭策略，並介紹轉按、加按等進階技巧，助您在置業路上做好萬全準備，輕鬆應對各種挑戰。
深入剖析「按揭貸款意思」：從基本概念到法律本質
什麼是按揭貸款？拆解「按揭貸款意思」的核心
直接來說，按揭貸款意思就是當你購買物業時，由於資金不足以一次過全數支付樓價，於是將所購買的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請一筆貸款。這筆貸款讓你能夠先完成交易，然後在一段預先協議好的長時間內，分期攤還本金和利息。
整個概念的核心在於「抵押」。物業本身就是這筆貸款的保證。銀行之所以願意借出大筆資金，是因為一旦你無法履行還款責任，銀行有權收回並出售該物業，用以彌補損失。在還清全部貸款之前，物業的業權在某程度上是與銀行共享的。這個過程涉及幾個關鍵要素：銀行批出的貸款總額稱為「按揭貸款額」；貸款額佔物業價值的百分比，就是「按揭貸款成數」；而你用來分期還款的總時間，則是「按揭貸款年期」。這三者共同構成了你按揭計劃的基本框架。
「按揭」、「抵押」與「擔保」的法律區別
在日常溝通中，我們可能將「按揭」、「抵押」和「擔保」混為一談，但在法律和金融層面上，它們的意義有著清晰的分別。了解這些區別，有助你更準確地掌握自己的權利和義務。
首先，「抵押」是一個廣泛的法律概念，指債務人提供自己的資產（例如物業、汽車或股票）作為償還債務的保證，而「按揭」是「抵押」在房地產貸款領域中最常用的一種形式。簡單說，按揭是專門針對物業的抵押貸款。
而「擔保」則完全不同，它牽涉到第三方。當貸款機構認為借款人的信貸風險較高時，可能會要求一個有足夠財政實力的第三方（即擔保人）作出承諾。如果借款人未來無法還款，擔保人便有法律責任代其清還債務。兩者最根本的分別在於，抵押是用自己的資產作保證，而擔保是由另一個人為你的債務作保證。
按揭貸款的優點與潛在風險
申請按揭貸款是大部分人實現置業夢想的必經之路，它既帶來機遇，也伴隨著責任和風險。
最大的優點是「財務槓桿效應」。它讓你可以用相對較少的首期資金，去購買並擁有一個價值遠高於此的資產。你不需要儲蓄數十年才去置業，而是可以提前鎖定心儀的物業。同時，這也保留了你的現金流動性，剩餘的資金可以用於其他投資或應對不時之需，財務規劃上更具彈性。
然而，潛在風險同樣不容忽視。最直接的是長期的債務負擔。按揭貸款年期動輒二、三十年，意味著你將長期背負還款責任。利率的波動會直接影響你的每月供款額，若市場利率上升，你的財政壓力也會隨之增加。此外，物業的資產流動性會降低，因為在還清貸款前，出售物業的程序會較為複雜。更需要留意的是，如果樓價下跌至低於剩餘的按揭貸款額，便會形成「負資產」的風險。
按揭貸款類型全攻略：H按、P按與定息按揭終極比較
了解「按揭貸款意思」的基本概念後，下一步就是選擇最適合自己的按揭計劃。這一步相當關鍵，因為不同的計劃會直接影響你未來數十年的供款開支。在香港，市場主流的按揭計劃主要分為三種：H按、P按與定息按揭。它們各有特點，適合不同財務狀況與風險承受能力的置業人士。以下我們將逐一比較，助你理清思路，作出明智決定。
香港最主流選擇：H按（銀行同業拆息按揭）
H按是現時絕大多數香港人選擇的按揭計劃。所謂「H」，是指香港銀行同業拆息（HIBOR），也就是銀行之間互相借貸時所使用的利率。H按的實際利率計算公式是「H + 銀行指定的百分比」（例如 H+1.3%）。
由於HIBOR會每日浮動，H按的利率相對波動，供款額也可能每月不同。不過，H按計劃最重要的一個特點是設有「鎖息上限」（又稱「封頂利率」）。這個上限通常與P按利率掛鈎（例如 P-2.5%）。它的作用是，即使市場利率大幅抽升，你的按揭利率最高也只會升至鎖息上限的水平，為供款提供了一個重要的保障網。在低息環境下，H按利率通常是三種計劃中最低的，這也是它備受歡迎的主要原因。
穩定之選：P按（最優惠利率按揭）
P按是較傳統的按揭計劃。這裡的「P」，是指最優惠利率（Prime Rate），是銀行為最優質客戶提供的基本貸款利率。P按的實際利率計算公式是「P – 銀行指定的百分比」（例如 P-2.75%）。
與每日變動的H按不同，P按的利率非常穩定。最優惠利率的調整並不頻繁，通常只有在美國聯儲局有重大利率舉動後，香港的大型銀行（如滙豐銀行、中國銀行（香港）、渣打銀行）才會跟隨調整。因此，選擇P按的最大優點是供款額穩定，方便你作長遠的財務規劃。不過，在大部分時間裡，P按的實際利率會比H按稍高。
其他按揭類型及還款方式
除了H按和P按，市場上還有定息按揭這個選項。定息按揭由香港按揭證券有限公司提供，申請人的按揭貸款利率會在指定年期內（例如10年、15年或20年）維持不變。它的最大好處是供款額有絕對預算，完全不受市場利率波動影響，而且申請時的審批要求或會較為寬鬆。缺點是鎖定的利率通常比當時市場的H按或P按利率為高，如果在定息期內市場減息，你便無法享受低息優惠。
至於還款方式，香港最普遍的是「等額本息」。這種方式確保在利率不變的前提下，你在整個按揭貸款年期內的每月供款額都相同，方便預算。另一種是「等額本金」，每月償還的本金部分固定，利息則隨貸款餘額減少而遞減，因此前期供款壓力較大，但總利息支出會較少。
解構按揭三大核心：按揭貸款成數、保險與壓力測試
當我們理解了基本的按揭貸款意思後，接下來就要面對每個置業人士最關心的三個實際問題。這三大核心概念，分別是按揭貸款成數、按揭保險，以及壓力測試。它們環環相扣，直接決定了你能獲得的最終按揭貸款額，是整個申請過程中必須清晰掌握的部分。
我可以借多少？深入了解按揭貸款成數 (LTV)
決定你能借多少錢的第一個關卡，就是「按揭貸款成數」，英文是 Loan-to-Value Ratio (LTV)。它的計算方式很直接，就是銀行願意批出的貸款額，佔物業價格的百分比。這其實是銀行評估風險的一個重要指標。一般情況下，根據香港金融管理局的指引，銀行可以批出的最高按揭貸款成數設有上限：
- 物業價格在1,000萬港元以下：最高可借六成 (60%)。
- 物業價格在1,000萬港元或以上：最高可借五成 (50%)。
舉個例子，如果你想購入一個價值800萬港元的單位，按照六成按揭計算，銀行最多只能借給你480萬港元。這意味著，你需要自己準備320萬港元的首期資金。這個成數限制，是很多人置業初期會遇到的第一個挑戰。
突破成數限制的關鍵：按揭保險計劃 (MIP)
如果首期資金有限，無法達到上述的成數要求，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 就是解決方案。這個計劃由香港按揭證券有限公司提供，它的作用是為銀行分擔額外風險。你向保險公司支付保費後，銀行便可以批出高於金管局指引的按揭貸款成數。
透過按揭保險，按揭成數可以大幅提高：
- 物業價格在1,000萬港元以下：最高可借九成 (90%)。
- 物業價格在1,000萬至1,125萬港元之間：最高可借八至九成。
同樣以上述800萬港元的單位為例，如果申請按揭保險，你的最高按揭貸款額有機會提升至720萬港元，首期便可以大幅降至80萬港元。當然，你需要為此支付一筆按揭保險費用，這筆費用可以選擇一次過付清，也可以加進總貸款額中，分攤在整個按揭貸款年期內償還。
銀行審批的「守門員」：壓力測試
即使你符合了按揭成數的要求，也準備好申請按揭保險，銀行還需要確保你有足夠的還款能力。這最後一道，也是最關鍵的關卡，就是俗稱的「壓力測試」。壓力測試是銀行用來評估你在利率上升時，是否依然能夠負擔每月供款的機制。
它主要包含兩個部分：
- 供款與入息比率 (DTI)：在現行的利率下，你每月的總債務供款（包括按揭及其他貸款）不能超過你每月總入息的50%。
- 壓力測試：假設現有利率上升2厘，計算出的新每月供款額，不能超過你每月總入息的60%。
銀行會嚴格按照這個標準來審批你的最終按揭貸款額。即使你的物業價值和首期資金允許你借取很高的金額，但如果你的入息未能通過壓力測試，銀行就會相應調低批出的貸款額，直到你的還款能力符合要求為止。所以，壓力測試是決定你最終負擔能力的「守門員」。
按揭貸款申請流程詳解：由準備文件到成功獲批
清楚按揭貸款意思之後，下一步就是實際的申請流程了。這個過程看似複雜，但其實環環相扣，只要按部就班準備，就能順利完成。我們將它拆解成三大步驟，讓你對整個流程一目了然，由準備文件到成功獲批，全程心中有數。
步驟一：前期準備與評估
在正式向銀行提交申請前，充分的準備工作是成功的關鍵。首先，你需要仔細評估自身的財務狀況，包括計算每月收入、開支以及現有儲蓄，從而初步估算自己能夠負擔的按揭貸款額，並了解心儀物業的最高按揭貸款成數。然後，你需要準備一系列基本文件，這通常包括香港永久性居民身份證、最近三個月的住址證明、最近三至六個月的薪金證明文件（例如糧單、銀行月結單或稅單），以及已簽署的臨時買賣合約。將這些文件整理妥當，可以大大加快後續的申請進度。
步驟二：提交申請與銀行審批
當你準備好所有文件後，就可以正式向心儀的一間或多間銀行提交按揭申請。銀行收到申請後，會展開一系列的審批工作。它們會查閱你的信貸報告（TU），核實你的入息及財務背景。同時，銀行會委託估價行對你打算購入的物業進行專業估價，而最終批出的按揭貸款額會以成交價或估價的較低者為準。銀行亦會根據金融管理局的指引，為申請人進行壓力測試，確保你在利率上升後仍有足夠的還款能力。整個審批過程一般需要數星期，如果一切順利，銀行會發出一份正式的貸款確認信（Offer Letter），當中會列明最終批核的按揭貸款額、利率、按揭貸款年期等所有重要條款。
步驟三：簽署合約與提取貸款
收到銀行的正式批准後，就進入了最後的法律程序。你需要委託律師樓處理後續的法律文件，並代表你與銀行及賣方律師溝通。律師會詳細審閱銀行的貸款確認信，然後安排你親身前往律師樓簽署正式的按揭契據。這份文件詳細列明了你與銀行的權利和義務，是具有法律效力的合約。簽署文件後，律師會處理樓宇買賣的後續手續。最後，在物業成交日當天，銀行會根據你的指示，將批出的貸款額直接轉賬給賣方的代表律師，用以完成交易。至此，整個按揭申請流程便大功告成，你亦正式成為業主。
不同物業類型的按揭貸款策略：新盤、二手樓及居屋全方位分析
了解按揭貸款意思的基本概念後，下一步就是將知識應用在實際場景。不同類型的物業，不論是全新的一手樓、市場上的二手單位，還是有政府擔保的居屋，它們的按揭申請策略和注意事項都大有不同。當中涉及的按揭貸款額計算、按揭貸款成數上限，以及最長按揭貸款年期都有其獨特的規則，我們逐一為你拆解。
新盤（一手樓）按揭
購買新盤時，發展商通常會提供兩種付款辦法：「即供付款」與「建期付款」，這直接影響按揭的啟動時間。
「即供付款」是指買家在簽署正式買賣合約後，便要立即申請按揭，在物業未落成時已開始供款。這個方案的優點是發展商提供的樓價折扣通常較多。
「建期付款」則是等到物業落成，收到「收樓通知書」後才正式申請按揭及開始供款。選擇建期的好處是，買家可以利用物業落成時的樓價申請按揭，若樓價上升，或能受惠於當時最新的按揭保險計劃，獲得更高的按揭貸款成數。不過，風險在於收樓時的市況及自身財務狀況可能出現變化，例如銀行估價不足、利率上升或收入改變，都可能影響最終獲批的按揭貸款額。
另外，部分發展商會提供自家的「發展商按揭」，俗稱「呼吸Plan」，其審批非常寬鬆。這類計劃通常在首兩至三年提供極低利率，但優惠期過後利率會大幅抽升。因此，選擇這類計劃的買家，必須計劃在低息期完結前，成功轉按至傳統銀行，否則就要承擔極高的利息支出。
二手樓按揭
二手樓的按揭申請，有兩個核心關鍵必須留意：銀行估價和還款年期。
首先是銀行估價。銀行會委託估價行評估物業的價值，並以此作為計算按揭貸款額的基礎，而不是以成交價為準。假如成交價是600萬，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬計算最高貸款額。這個「估價不足」的差額，買家需要以額外首期資金填補，這對財務預算影響甚大。
其次是按揭貸款年期。銀行在審批最長還款期時，會同時考慮申請人的年齡（人齡）和物業的樓齡。普遍的計算方法是「75減人齡」或「75減樓齡」，並以較短者為準。舉例來說，一位45歲的申請人購買樓齡35年的物業，以「75減人齡」計算可得30年還款期，但以「75減樓齡」計算則只有40年。銀行會取兩者中的較短者，即30年作為最長的還款年期。若樓齡太高，獲批的年期縮短，每月供款額便會相應增加。
居屋及其他資助房屋按揭
居屋及綠置居等資助房屋，因為有香港房屋委員會作為擔保人，所以在按揭申請上享有優勢，主要是體現在按揭貸款成數。
對於一手居屋，買家無需透過按揭保險計劃，已能獲得高成數按揭。綠表申請人最高可承造九成半按揭，白表申請人亦可達九成，而且通常豁免壓力測試，申請門檻相對較低。
至於二手居屋市場，情況則較為複雜，關鍵在於政府的擔保期。銀行普遍以單位首次發售日期起計的30年擔保期為參考。如果剩餘的擔保期不足，銀行可能會降低批出的按揭貸款成數或縮短按揭貸款年期。因此，購買樓齡較高的二手居屋前，必須先向銀行查詢清楚，確保能獲取理想的按揭條件。
活用按揭貸款：轉按、加按與高息存款戶口 (Mortgage-Link) 攻略
成功申請按揭貸款只是置業旅程的第一步。實際上，按揭是一個可以靈活管理的財務工具。當市場環境或你的個人財務狀況改變時，適時調整按揭方案，可以為你節省可觀的利息開支，甚至釋放物業的潛在價值。以下介紹三種常見的按揭操作策略，助你成為更精明的業主。
轉按 (Refinancing)：優化你的貸款方案
轉按，簡單來說就是將你現有的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一間提供更優惠條件的銀行。這是一個主動優化財務的常見做法。當市場利率下調，或者你的按揭「罰息期」（通常為首兩至三年）結束後，就值得考慮轉按。
轉按的主要目的有幾個。首先是爭取更低的利率和更高的現金回贈，直接減輕供款負擔。其次，如果你的物業已經升值，可以透過「轉按套現」，申請比原有貸款餘額更高的按揭貸款額，將物業升值的部分轉化為流動資金。此外，對於早期經由發展商承造高息按揭（俗稱「呼吸Plan」）的業主，轉按至傳統銀行是避免捱貴息的關鍵一步。
加按 (Top-up Mortgage)：釋放物業價值
加按，是指向你現正承造按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。這個操作的前提同樣是你的物業已經升值。銀行會為物業重新估價，然後在新的估值基礎上，批出額外的貸款。
加按與轉按套現的目的相似，都是為了釋放物業價值以獲取備用資金。兩者的分別在於，加按是在原有銀行進行，手續可能相對簡單。而轉按則是轉換銀行。選擇加按還是轉按，主要取決於原有銀行提供的條件，是否比得上市場上其他銀行的轉按優惠。
對沖利息支出的利器：高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）是現時香港按揭計劃中一個非常實用的工具。它是一個與你的按揭戶口相連結的存款戶口，特色是戶口內的存款可以享有與你的按揭貸款利率完全相同的利息。
這個高息優惠通常設有上限，普遍為剩餘按揭貸款額的一半。舉例來說，如果你的按揭利率是3%，貸款餘額尚有400萬，你的Mortgage-Link戶口內首200萬的存款便能賺取3%的年利率，有效抵銷了部分按揭利息支出。這個戶口最大的優點是資金靈活，存款屬活期性質，可以隨時提取使用，既能對沖利息，又能保持資金的流動性。
按揭貸款常見問題 (FAQ)
申請按揭貸款的過程總會遇到不少疑問，這是非常正常的。我們整理了一些最常見的問題，涵蓋申請資格、相關費用以至貸款後的各種操作，希望可以為你提供清晰的指引，讓你對整個按揭流程更有把握。
關於申請資格
問：我的職業是自由工作者（Freelancer）或自僱人士，可以申請按揭貸款嗎？
答：絕對可以。雖然銀行傳統上偏好有固定月薪的申請人，但自由工作者或自僱人士只要能提供足夠的證明文件，一樣可以成功申請。關鍵在於向銀行展示你有穩定且持續的收入來源。一般需要提交過去六個月至一年的銀行月結單、已簽署的工作合約、報稅紀錄（利得稅或個人入息課稅通知書）等文件。銀行會根據這些文件評估你的平均收入，用以計算還款能力。
問：我的信貸評級（TU）會如何影響按揭申請？
答：信貸評級是銀行審批按揭時一個非常重要的參考指標。一個良好的信貸紀錄，代表你過往有準時還款的習慣，銀行會視你為可靠的借款人，不但批核機會更高，亦有機會獲得較優惠的利率。相反，如果評級不佳，例如有逾期還款紀錄，銀行可能會要求你提供擔保人，甚至調高利率或直接拒絕申請。因此，在申請按揭前，最好先查閱自己的信貸報告，確保資料無誤。
問：如果收入不足以通過壓力測試，是否可以找家人做擔保人？
答：可以，增加擔保人是其中一個常見的解決方法。擔保人的角色是向銀行承諾，若借款人未能償還貸款，他將會承擔還款責任。因此，擔保人本身亦需要具備良好的財政狀況和還款能力，並會一同接受壓力測試。不過，成為擔保人是一項重大的法律承諾，因為擔保人的名字會與該筆貸款連結，未來自己申請其他貸款時，這筆擔保亦會被計算在內，影響其借貸能力。
關於費用與優惠
問：除了首期和利息，申請按揭還有什麼額外費用？
答：置業的開支確實不只首期。在申請按揭的過程中，你會遇到幾項主要的額外費用。第一是律師費，處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件必須經由律師辦理。第二是物業估價費，銀行需要委託估價行評估物業價值，以釐定最終的按揭貸款額。第三是火險及家居保險，銀行通常會強制要求業主為抵押物業購買火險。如果你需要申請高成數按揭，就需要支付按揭保險費用，這筆費用可以選擇一次過支付或分期融入按揭貸款年期中。
問：銀行的現金回贈是什麼？越高越好嗎？
答：現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的優惠，通常是按揭貸款額的一個百分比。表面上，回贈越高看似越吸引，但你需要留意香港金融管理局的指引。如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在計算按揭貸款額時扣除。舉例來說，若貸款額為500萬，回贈2%即10萬元，銀行在計算最高按揭貸款成數時，會以樓價減去10萬元作為基礎，這意味著你需要準備更多首期資金。因此，選擇時要平衡現金回贈的吸引力與對首期資金的影響。
關於貸款後操作
問：如果我未來手頭資金充裕，可以提早還清全部按揭貸款嗎？
答：可以，不過你需要留意合約中的「罰息期」。大部分銀行按揭計劃都設有為期兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早全數清還貸款，銀行會收取一定的手續費或罰款，金額通常是貸款額的某個百分比。罰息期的設立是為了保障銀行的利息收入。若你想提早還款，最好在罰息期結束後才進行，這樣便可以避免額外支出。
問：什麼是「轉按」？什麼時候應該考慮？
答：轉按（Refinancing）是指將你現有的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一間提供更優惠條件的銀行。考慮轉按通常有幾個原因：第一，現有按揭的罰息期已過，而市場上有其他銀行提供更低的利率，轉按可以節省利息支出。第二，你的物業已經升值，可以透過轉按套現一筆資金作其他用途。第三，獲取新銀行的現金回贈優惠。一般來說，當利率進入下行週期，或者你的罰息期即將完結時，都是審視及考慮轉按的好時機。
問：如果物業仍在按揭中，我可以將它出售嗎？
答：當然可以。在香港，絕大部分仍在按揭供款期間的物業都可以自由買賣。流程上，當你與買家簽訂正式買賣合約後，你的代表律師會向承按銀行查詢截至交易完成日的剩餘貸款總額（贖樓數）。在交易完成當日，買家支付的樓價餘款會先用作償還銀行的貸款，餘下的部分才是你實際收到的款項。整個過程都會由雙方律師協助處理，確保順利解除原有的按揭。