面對高昂樓價，發展商提供的「呼吸Plan」按揭，憑藉其低首期、免壓力測試的優勢，看似是無數買家的「上車」捷徑。然而，這顆誘人的糖衣之下，往往包裹著利率急升、轉按困難重重的致命毒藥。不少業主在低息蜜月期過後，才驚覺供款倍增而無法「逃生」，甚至面臨申請被拒（俗稱「唔批」）而遭殺訂的巨大風險。本文將為您徹底拆解發展商按揭的6大陷阱，並提供一份詳盡的「轉按自救指南」，從規劃時間線到後備方案，助您避開伏位，順利由發展商按揭過渡至傳統銀行按揭，真正安居樂業。
什麼是發展商按揭 (呼吸Plan)？
定義與目的：發展商為何要提供「包按」？
基本概念：不受金管局規管的財務公司貸款
談及新盤置業，你總會聽到「發展商按揭」這個選項，這其實是由發展商旗下的財務公司直接提供的貸款，並非由銀行批出。最關鍵的一點是，這些財務公司不受香港金融管理局(金管局)的按揭貸款指引所規管，因此在審批條款和操作上有著更大的彈性。
主要目的：繞過銀行審批，促銷新盤
發展商推出這類計劃的核心目的非常直接：就是為了促銷新盤。市場上有些買家可能因為入息不穩定、未能通過銀行的壓力測試，或是首期資金不足，而無法獲得傳統銀行按揭。發展商按揭正好繞過了這些傳統銀行的審批門檻，為這些買家提供了一個「上車」的途徑，從而加快樓盤的銷售速度。
市場俗稱：「呼吸Plan」或「包按」的由來
正因為其極度寬鬆的審批標準，市場上便給了它一個非常形象的俗稱—「呼吸Plan」，意指申請門檻低得彷彿「只要有呼吸就能獲批」。另一個稱呼「包按」則源於發展商在銷售時，給予買家一種「必定獲批」的印象，感覺上發展商包辦了按揭申請。
發展商按揭 vs 銀行按揭：5大關鍵差異
監管機構：金管局監管 vs 不受監管
銀行按揭直接受金管局監管，所有條款，例如按揭成數、壓力測試要求等，都必須嚴格遵守官方指引。相反，發展商按揭由財務公司提供，不受這些指引約束，使其操作更靈活，但對買家的保障也相對較少。
審批標準：豁免壓力測試 vs 嚴格壓力測試
這是兩者最顯著的分別。銀行審批按揭時，申請人必須通過嚴格的入息審查和壓力測試，確保在加息周期下仍有足夠的還款能力。發展商按揭則普遍豁免壓力測試，甚至對入息證明的要求也較寬鬆，大大降低了申請門檻。
按揭成數：更高、更靈活 vs 受金管局指引限制
銀行按揭的成數上限受金管局嚴格限制，特別是對於高價物業。發展商按揭則能提供更高、更靈活的按揭成數，例如為千萬以上的物業提供七成甚至八成的貸款，有效解決買家首期不足的問題。
利率結構：先甜後苦、波幅巨大 vs 跟隨市場、相對穩定
發展商按揭普遍採用「先甜後苦」的利率結構。在首兩至三年的「蜜月期」，利率可能極低，與銀行按揭相若甚至更低。但蜜月期過後，利率會大幅抽升至一個懲罰性的水平，波幅巨大。而銀行按揭利率則跟隨市場基準，例如最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)，相對穩定和透明，較易預算。
合約透明度：較低、彈性大 vs 較高、條款清晰
銀行的按揭合約條款標準化，透明度高。發展商按揭的合約條款則彈性較大，透明度相對較低，發展商擁有最終解釋權和批核權。這也隱含了「發展商按揭唔批」的風險，即使銷售人員口頭承諾，最終決定權仍在發展商的財務部門。
發展商按揭的兩種主要形式
形式一：高成數一按貸款
這是最常見的形式，整筆按揭貸款，例如樓價的八成或九成，全部由發展商旗下的財務公司直接提供。買家無需向銀行申請貸款，整個流程相對簡單，是典型「呼吸Plan」的操作模式。
形式二：銀行一按 + 發展商二按
這種形式下，買家會先向銀行申請第一按揭，例如樓價的五成，然後再向發展商申請第二按揭，以補足餘下的差額。不過，銀行在審批一按時，必須將二按的供款一併納入壓力測試計算。由於二按利率通常極高，這會導致壓力測試的門檻變得非常嚴苛，獲批難度極高，也增加了未來進行發展商按揭轉按的複雜性。
為何明知是陷阱仍要選？發展商按揭的3大短期誘因
許多人都聽過發展商按揭的潛在風險，但為何每年仍有不少買家選擇這條路？答案很簡單，因為發展商按揭提供了幾個極具吸引力的短期誘因，直接解決了傳統銀行按揭無法滿足的燃眉之急。它就像一把鑰匙，為某些特定情況的買家打開了原本緊鎖的置業大門。
誘因一：突破首期門檻，降低「上車」難度
提供遠高於銀行的按揭成數，解決首期不足問題
對很多準買家來說，最大的上車障礙就是首期。銀行按揭受到金管局嚴格規管，按揭成數有明確上限。但是，發展商提供的按揭計劃，因為不受金管局監管，所以能提供遠高於銀行的按揭成數，例如八成甚至九成。這意味著買家可以用較少的首期資金「上車」，直接解決了首期不足這個最核心的難題。
誘因二：豁免壓力測試，適合特定背景買家
為自僱、入息不穩或剛轉工人士提供方便
銀行審批按揭時，除了計算供款與入息比率，還需要進行壓力測試，確保申請人在利率上升後仍有足夠還款能力。這個測試對很多收入並非固定月薪的人士是一大挑戰，例如自僱人士、主要收入來自佣金的從業員，或者剛剛轉換工作的人。發展商按揭通常豁免壓力測試，審批標準更具彈性，為這類背景的買家提供了極大的方便，讓他們能夠成功置業。
誘因三：首2-3年「低息蜜月期」
初期供款極低，讓買家能選用「即供」獲取樓價折扣
發展商按揭的另一大賣點，就是首兩至三年的「低息蜜月期」。在這段期間，利率可能與銀行按揭相若，甚至更低。這種設計讓買家在置業初期的供款壓力大減。更重要的是，這讓買家有能力選擇樓價折扣較多的「即供」付款計劃。由於初期供款輕鬆，買家可以鎖定更低的樓價，同時為日後的發展商按揭轉按計劃，預留更充裕的財務準備時間。
糖衣下的毒藥：必須警惕的6大發展商按揭陷阱
發展商按揭計劃的確為不少買家降低了上車門檻，不過這些便利背後，其實隱藏著不少魔鬼細節。如果事前未有做足功課，隨時可能由輕鬆上車變成燙手山芋。接下來，我們將會逐一拆解當中必須警惕的六大陷阱。
陷阱一：「先甜後苦」利率結構，供款隨時倍增
利率巨變：由低息期急升至懲罰性高息
發展商按揭最常見的模式，就是提供首2至3年的「低息蜜月期」。這段期間的利率可能與銀行相若，甚至更低，讓買家初期供款非常輕鬆。但是，蜜月期結束後，利率就會大幅抽升至一個懲罰性水平，例如由原來的2.5%急升至最優惠利率(P)加1%甚至更高，令供款額級數式飆升。這個設計的目的，就是迫使業主必須在低息期內尋求發展商按揭轉按。
【實例計算】：每月供款如何由$18,000跳升至$28,000
我們來實際計算一下。假設物業貸款額為450萬港元，分30年攤還。
- 低息蜜月期（首3年）： 假設利率為2.5%，每月供款大約是 $17,782。
- 高息懲罰期（第4年起）： 假設利率急升至P+1%（以P為5.875%計算，即6.875%），每月供款將會跳升至約 $29,200。
每月供款突然增加超過一萬港元，增幅超過六成。如果業主的財務狀況沒有相應提升，就會立即陷入巨大的還款壓力。
陷阱二：轉按非必然！3大「逃生失敗」障礙
很多人以為，只要在低息期完結前成功轉按至銀行，就可以避開高息。這個想法是正確的，但是發展商按揭轉按並不是理所當然的事，當中存在不少障礙。
障礙一：物業估價不足，需補付巨額差價
轉按時，銀行會重新為物業進行估價，並且根據新估價去批出貸款。假如樓市在這幾年間回調，物業估價下跌，銀行批出的貸款額就可能不足以完全清還發展商按揭的餘額。屆時，業主就需要自己拿出一筆現金去填補差價，金額隨時達數十萬甚至過百萬，否則轉按便會失敗。
障礙二：未能通過銀行入息審查與壓力測試
轉按至銀行，意味著申請人需要符合金融管理局的所有規定。申請人必須提供足夠的入息證明，並且通過銀行的壓力測試。如果在低息期內，申請人的收入不穩定，或者有其他新增貸款影響了信貸評級，銀行就有可能拒絕轉按申請。
障礙三：樓花物業的轉按限制
如果當初購買的是樓花，並選用了發展商按揭，轉按時會遇到更大困難。因為大部分銀行對於未落成或剛落成的樓花，在按揭審批上會更加保守，估價也可能與買入價有較大差距，這就大大增加了轉按的難度。
陷阱三：「發展商按揭唔批」的隱藏風險
風險一：發展商擁最終決定權，口頭承諾不可信
銷售人員在推銷時，可能會口頭承諾「一定無問題」、「好易批」。但是，所有按揭申請的最終決定權都在發展商旗下的財務公司手上。他們不受金管局規管，審批標準與過程都不透明，而且有權在沒有提供具體理由的情況下，拒絕批出貸款。一旦遇上發展商按揭唔批的情況，買家便要立即尋找後備資金，否則隨時會撻訂離場。
風險二：貸款設有隱藏配額，或有「先到先得」風險
另一個潛在風險是，發展商提供的高成數按揭可能設有內部配額。這代表貸款並非無限量供應，當申請人數眾多時，財務公司可能會採取「先到先得」的方式處理。即使你的財務狀況符合資格，但如果申請得太遲，也可能因為配額用盡而被拒絕。
陷阱四：「過度借貸」錯覺，低估真實還款壓力
寬鬆審批讓買家忽略未來利率飆升後的真實負擔
因為發展商按揭的審批相對寬鬆，甚至豁免壓力測試，這會讓部分買家產生一種「我負擔得起」的錯覺，從而借入了超出自己實際還款能力的貸款額。他們只著眼於蜜月期內的輕鬆供款，卻完全忽略了利率飆升後，每月供款額對家庭現金流造成的沉重打擊。
陷阱五：二按壓力測試計算極為嚴苛
銀行會以極高利率計算壓測，令門檻遠超預期
如果買家選用的是「銀行一按 + 發展商二按」的組合，情況會更複雜。銀行在審批一按時，必須將發展商提供的二按部分一併納入壓力測試。計算時，銀行會採用二按的實際利率（通常遠高於一按）再加上指定壓力測試利率去計算總供款，這會令壓力測試的門檻變得極高，遠超一般買家的預期，導致一按申請失敗。
陷阱六：監管真空，買家權益保障較弱
相關數據不透明，缺乏官方統計與保障
由於提供貸款的是不受金管局監管的財務公司，因此整個發展商按揭市場都處於一個監管的灰色地帶。市場上有多少宗相關貸款、利率結構如何、違約率等數據，外界都難以知悉。當出現爭議時，買家得到的保障，遠比受金管局監管的銀行按揭為弱。
發展商按揭轉按自救指南：規劃你的「逃生路線圖」
選用了發展商按揭，不代表要坐以待斃。其實，只要有周詳的部署，成功進行發展商按揭轉按並非不可能。這一步就像是為自己規劃一條清晰的「逃生路線圖」，讓你可以在低息蜜月期結束前，順利過渡至傳統的銀行按揭。這份指南將會一步步教你如何部署。
步驟一：建立正確預期，視為「短期過渡橋樑」
認清本質：低息期是策略性安排，旨在迫使買家轉按
首先要理解發展商按揭的根本設計。首幾年的低息期，並不是發展商送贈的禮物。它是一個策略性的財務安排，目的是讓買家在初期能夠輕鬆上會，促成交易。當低息期結束後，利率會大幅抽升至一個懲罰性的水平，這個設計的用意，就是促使你必須尋找方法轉按。所以，你應該從一開始就將它視為一個短期的財務橋樑，而不是長遠的按揭方案。
風險預告：選用時必須同步規劃轉按至銀行的方案
基於以上的理解，你在決定選用發展商按揭的一刻，就應該同步開始規劃轉按至銀行的完整方案。這並非杞人憂天，而是最基本的風險管理。你需要預計未來數年自己的財政狀況，並且了解轉按至銀行的所有要求。將轉按視為整個置業計劃的必然一步，才能確保自己不會在低息期結束時陷入被動。
步驟二：規劃個人化轉按時間軸 (Checklist)
成功的轉按需要時間部署。你可以參考以下的時間軸，為自己度身訂造一個清晰的行動計劃。
【低息期完結前 24 個月】：建立儲備金，檢查信貸報告(TU)
轉按最大的變數之一，是物業的估價。你需要建立一筆備用儲備金，萬一轉按時銀行估價不足，這筆資金可以用來填補差額。同時，你應該定期查閱自己的信貸報告(TU)，確保信貸評級良好。一個健康的信貸紀錄是銀行批核按揭的關鍵，任何遲還款紀錄都可能影響審批，甚至導致發展商按揭唔批轉按申請的情況。
【低息期完結前 12-18 個月】：向多間銀行查詢初步估價
這個階段，你可以開始向不同的銀行查詢物業的初步估價。這一步驟無需正式申請，只是為了讓你對市場估值有一個大概的掌握。如果發現估價與預期有落差，你還有充足的時間去調整你的儲備金計劃，或者尋求其他解決方案。
【低息期完結前 6-9 個月】：準備入息證明，正式提交轉按申請
這是進入實戰的階段。你需要準備好最近期的入息證明文件，例如糧單、稅單、公司合約及銀行月結單等。由於銀行審批需時，一般建議預留最少三個月時間。在這個時間點正式向心儀的銀行提交轉按申請，就能確保有足夠時間處理文件和應對可能出現的變數。
步驟三：善用按揭保險，提高轉按成功率
對於很多選用高成數發展商按揭的業主來說，按揭保險計劃是成功轉按的關鍵工具。
政策解釋：新按保如何容許轉按申請高成數按揭
根據香港按揭證券有限公司的指引，現有的按揭保險計劃是容許作物業轉按之用的，只要不涉及加按套現。這意味著，即使你的物業貸款餘額仍然很高，你也可以透過申請按揭保險，向銀行申請高成數的轉按貸款，例如八成按揭。
關鍵作用：大幅降低對物業升值的依賴，創造轉按窗口
按揭保險的最大作用，是打破了「樓價必須大幅上升才能轉按」的困局。在舊有框架下，業主需要等待樓價升值，令貸款餘額降至銀行估價的六成或以下才能轉按。現在，即使樓價沒有明顯升幅，甚至輕微下跌，業主仍有機會透過按揭保險成功轉按至銀行。這無疑是為發展商按揭的用家，打開了一個極為重要的轉按窗口。
步驟四：萬一轉按失敗的後備方案
儘管做了萬全準備，轉按仍有機會因各種原因失敗。你需要預備好以下的後備方案。
方案一：尋找無需壓力測試的定息按揭計劃
市場上間中會出現一些定息按揭計劃，其審批標準或會較為寬鬆，部分可能豁免壓力測試。如果你的入息未能通過傳統銀行的壓力測試，這類計劃可以作為一個選項。
方案二：增加合資格的直系親屬作擔保人
如果你的還款能力不足以通過審批，可以考慮邀請一位有穩定收入、信貸紀錄良好的直系親屬作為擔保人，例如父母或配偶。擔保人的收入可以合併計算，從而增加通過壓力測試的機會。
方案三：出租物業以租金補貼高昂利息
如果無法轉按，而你又有其他居所，可以考慮將物業出租。租金收入雖然未必能完全覆蓋高昂的利息支出，但可以在一定程度上減輕你的財政負擔，為你爭取更多時間另覓出路。
最終方案：出售物業（注意額外印花稅SSD禁售期）
這是最後的選項。如果所有方法都行不通，而你亦無法負擔高昂的供款，出售物業可能是止蝕的唯一方法。不過，你必須留意額外印花稅(SSD)的禁售期，在買入物業的指定年期內出售，將要支付非常高昂的稅款。在作出決定前，務必計算清楚相關成本。