作為居屋業主，您可能正考慮將單位放租、出售至自由市場，或申請加按套現，但第一步必須處理好「補地價」這個關鍵程序。然而，補地價程序繁複，計算方法令人困惑，何時才是最佳申請時機？資金不足又應如何解決？
為此，我們為您準備了這份終極懶人包。本文將由淺入深，為您一文拆解補地價的定義與目的、官方計算公式、9大詳細申請步驟、捕捉黃金時機的專家策略，以至解決資金困難的兩大實戰方案。無論您的目標是甚麼，本文都能助您清晰掌握整個流程，輕鬆解除單位的轉讓限制，全面釋放資產價值。
居屋補地價是什麼？一文看清定義、目的與三大好處
談到居屋買賣，很多人第一時間都會想到居屋補地價程序，這確實是整個過程中最核心的一環。其實，理解居屋補地價是什麼，以及居屋補地價點計，是每位資助房屋業主必做的功課。簡單來說，這是一個讓您的資產真正變得自由的關鍵步驟。
居屋補地價的定義、目的與法律基礎
法律基礎：《房屋條例》下的轉讓限制
首先，我們要明白政府推出居屋等資助房屋的初衷，是以低於市價的折扣，協助合資格市民置業。為了確保公共資源用得其所，防止短期炒賣圖利，香港法例第283章《房屋條例》以及單位的土地契約，都明確規定了這些單位設有轉讓限制。在未解除限制前，業主是不可以隨意將單位在公開市場上出售、出租或按揭的。
核心目的：歸還折扣，解除轉讓限制以進入自由市場
居屋補地價的核心目的，就是業主向香港房屋委員會（房委會）支付一筆款項，用來補回當年政府提供的購樓折扣差價。一旦完成這個程序，單位的轉讓限制就會正式解除。您的單位從法律意義上，就和一般私人樓宇沒有分別，可以自由地在市場上進行任何形式的交易，完全釋放其市場價值。
為何要辦理補地價？解鎖三大核心權益
辦理補地價，表面上看是支付一筆費用，但實際上是為您的資產解鎖三項非常重要的權益，讓您在財務規劃上有更大的自主權。
權益一：合法放租，賺取穩定現金流
根據《房屋條例》，未補地價的資助房屋是嚴禁出租的，一旦被發現，後果可以十分嚴重。當您完成補地價後，您的單位就完全屬於您，可以馬上合法地將單位放租，賺取穩定的被動收入，將不動產轉化為產生現金流的工具。
權益二：自由買賣，面向全港所有買家
未補地價的單位，只能在「居屋第二市場」轉售給持有綠表或白表資格的特定買家，客源受到很大限制。補地價後，您的單位就能夠進入公開自由市場，潛在買家擴大至全港所有市民。買家基礎更廣，意味著單位的承接力更強，通常也能夠以更理想的市場價格出售。
權益三：申請加按或轉按，靈活套現資金
由於業權不完整，銀行對於未補地價的單位在按揭審批上非常嚴格，一般不會批准加按套現的申請。當您完成補地價，擁有完整業權後，就可以像處理私樓一樣，向銀行申請加按或轉按。這樣，您可以將物業升值的部分套現成靈活資金，無論是用於投資、生意周轉還是應付家庭需要，都更有彈性。
誰需要補地價？判斷您的單位是否受規管
了解了補地價的好處後，下一步就是判斷您的單位是否需要辦理。
受補價規管的資助房屋計劃一覽 (居屋、綠置居、租置等)
基本上，絕大部分透過政府資助，並以折扣價購入的房屋，都受到轉讓限制和補價規管。常見的計劃包括：
* 居者有其屋計劃（居屋）：由1982年5月推出的第三期乙起。
* 私人機構參建居屋計劃（PSPS）。
* 租者置其屋計劃（租置計劃）。
* 綠表置居計劃（綠置居）。
如果您不確定自己的單位屬於哪個計劃，可以查閱樓契文件。
如何釐清您單位的「首次售出日」？
判斷單位是否已過轉讓限制期的關鍵，在於「首次售出日」（first assignment date）。這個日期是指單位由房委會或發展商，首次出售給第一手買家的轉讓契據日期。您可以在單位的一手樓契中找到這個日期。請注意，即使您是從第二市場購入的二手業主，計算限制期的起點，仍然是這個不變的「首次售出日」。
把握時機：居屋補地價轉讓限制期與最佳策略分析
要掌握整個居屋補地價程序，除了要知道步驟，更關鍵的是把握申請時機。因為政府為了打擊炒賣同埋鼓勵自住，不同年份推出的居屋，轉讓限制期都大有不同。了解自己單位所屬的限制期，再配合市場走勢，就可以搵到最有利的補價時機，直接影響到居屋補地價幾錢。
不同年份購入居屋的轉讓限制期一覽
你的居屋單位何時可以補地價，完全取決於它的「首次售出日」。這個日期決定了單位受制於哪個時期的政策，我們一齊來看看不同年份的分別。
2018年前購入的居屋 (五年限制)
如果你是在2018年之前買入的居屋單位，通常會跟從比較早期的五年轉讓限制。在這五年期間，業主只可以將單位在居屋第二市場，轉售給持有「購買資格證明書」的人士。五年期滿之後，業主就可以自由選擇申請補地價，然後將單位在公開市場自由出售或者出租。
2018年新居屋 (五年後可補地價)
2018年推售的新居屋是一個轉捩點，雖然補地價的年期限制同樣是五年，但是在這五年內的轉售限制比之前收緊了。頭兩年只可以用原價在居屋第二市場轉售，第三至五年才可以自行定價。要等到五年期滿之後，房委會先會接受補地價申請，讓單位進入自由市場。
2019年至2021年新居屋 (十年限制)
由2019年起，政策再度收緊。在這段時期首次出售的居屋單位，轉讓限制期大幅延長到十年。這意味著業主必須持有單位長達十年，才可以申請補地價並在公開市場轉讓。在首十年內，唯一的放售途徑就是在居屋第二市場轉售。
2022年及以後新居屋 (十五年限制)
為了進一步鞏固「房屋是用來住」的原則，2022年及之後首次出售的新居屋，轉讓限制期再一步延長至十五年。業主需要在首次轉讓契據日期起的十五年後，才可以為單位補地價。這個改動對業主的長期財務規劃有相當大的影響。
專家策略：捕捉申請補地價的黃金時機
了解完轉讓限制期，下一步就是策略部署。想準確知道居屋補地價點計，就要明白補價金額並非一個固定數目，而是與申請補價當時的樓市市況直接掛鉤。
為何樓市調整期是申請補價的黃金機會？
這套居屋補地價計法背後的邏輯其實很直接。官方的居屋補地價計算公式是「補價時的市值 x 買入時的折扣率」。當中的「折扣率」在你買入單位的一刻已經鎖定，不會改變。唯一會變動的，就是「補價時的市值」。所以，當樓市處於調整期，樓價下跌，房委會評估出來的單位市值就會較低。因為折扣率是固定的，所以最終計出來的補價金額就會減少。
案例分析：不同市況下的補地價成本差異
我們用一個簡單例子來說明。假設你的單位當年是以六折（即40%折扣率）買入。
- 市況高峯期：假設當時樓市暢旺，房委會評估你的單位市值為700萬元。你需要支付的補價就是 700萬 x 40% = 280萬元。
- 市況調整期：假設樓市回調，房委會評估你的單位市值下跌至600萬元。你需要支付的補價就是 600萬 x 40% = 240萬元。
只是因為申請時機不同，兩者之間的補價金額就相差了整整40萬元。由此可見，選擇在樓市較淡靜的時候完成補地價程序，是一個非常精明的理財策略。
免補地價的特例：最早期的居屋計劃
凡事總有例外。香港最早期的幾個居屋計劃，例如在1982年前落成的第一期至第三期甲的單位，包括荔景的「清麗苑」、沙田的「穗禾苑」以及香港仔的「漁暉苑」等，因為當時的地契條款並未有轉讓限制，所以這些單位的業主，理論上是無需補地價就可以在自由市場出售或出租。不過，這些單位樓齡較高，而且數量稀少，屬於市場上的特例。
居屋補地價計算全攻略：掌握官方計法，準確預算所需金額
在整個居屋補地價程序中，最多業主關心的環節，就是居屋補地價點計。畢竟這直接關係到需要準備多少資金。要準確預算出居屋補地價幾錢，最重要是掌握官方的居屋補地價計法。其實計算方法是固定的，只要了解清楚背後的邏輯，自己動手計算也相當直接。
官方補地價計算公式全解構
談到居屋補地價計算，很多人可能會看到一條頗為複雜的官方公式，但其實它有一個更易理解的簡化版。我們先來看看兩者的真面目。
公式詳解：補價 = 補價時市值 x ((購入時十足市值 – 購入時樓價)／購入時十足市值)
這是房委會使用的標準計算公式。公式中的項目分別代表：
- 補價時市值： 指你申請補地價時，房委會委託的測量師對單位評估出的當時市值。
- 購入時十足市值： 指你當年買入單位時，該單位未經折扣的完整市場價值。
- 購入時樓價： 指你當年實際支付的買入價。
簡化版公式：補價 = 單位現時市值 x 當年買入折扣率
這條簡化版公式其實與上一條完全一樣。因為官方公式中那段冗長的 ((購入時十足市值 - 購入時樓價)／購入時十足市值)，計算出來的結果正是你當年買樓時所享有的「折扣率」。所以，整個計算的核心就是用單位最新的市值，乘以這個固定不變的折扣率。
如何從一手樓契找出單位的「折扣率」？
這個關鍵的「折扣率」是固定不變的，在你買入單位的那一刻就已決定。要找出這個數字，最準確的方法是翻閱你單位的一手樓契，即是「首次轉讓契據」(First Assignment)。文件上會清楚列明「十足市值」和「原來樓價」這兩項數據，你只需將兩者相減再除以十足市值，就能得出準確的折扣率。
實例教學：一步步示範補地價計算過程
為了讓你更具體地理解，我們來用一個實際例子，一步步示範整個居屋補地價計算過程。
案例背景設定 (現時估值、購入時樓價等)
假設陳先生的居屋單位有以下資料：
* 現時房委會估值： 600萬港元
* 購入時十足市值： 250萬港元
* 購入時樓價： 175萬港元
計算步驟一：找出固定折扣率
我們首先要利用歷史數據，計算出單位固定的折扣率。
折扣率 = (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
= (2,500,000元 – 1,750,000元) / 2,500,000元
= 750,000元 / 2,500,000元
= 30%
計算步驟二：套入公式得出補價金額
計算出折扣率後，我們就可以用簡化版公式，直接計算出應繳的補價金額。
應繳補價 = 單位現時市值 x 當年買入折扣率
= 6,000,000元 x 30%
= 1,800,000元
所以，陳先生需要準備的補地價金額就是180萬港元。
影響房委會估價的關鍵因素
從上面的計算可以看出，補價金額高低，最關鍵的變數就是「單位現時市值」。這個估價是由房委會委派的測量師決定的。測量師上門評估時，會考慮多個因素。
專業貼士：為何估價前不宜進行大型裝修？
這是一個非常重要的貼士。測量師評估的是單位的基本市場價值，一個剛剛完成豪華裝修的單位，無疑會被評為狀況良好，估價自然會相應提高。估價越高，你需要支付的補價金額就越多。因此，最理想的做法是在完成補地價程序後，才開始進行大型裝修工程，這樣可以避免因裝修而推高補價成本。
單位維修狀況與違規改動的影響
除了裝修，測量師也會評估單位的整體維修狀況。一個保養得宜的單位，估價可能會略高於日久失修的單位。另外，測量師亦會留意單位內是否有違規改動，例如拆除了主力牆或有僭建物等。這些違規情況雖然未必會直接令估價降低，但可能會被要求在交易前還原，衍生額外開支和時間，是業主需要注意的地方。
居屋補地價申請程序：九大步驟全拆解
了解整個居屋補地價程序，是準確預算居屋補地價幾錢的第一步。很多人對申請流程感到陌生，但其實只要跟著官方指引，一步步完成並不複雜。我們將整個申請過程拆解成九個清晰的步驟，讓你對每個環節都有充分的準備。
第一步：遞交「評估補價申請書」
整個程序的起點，就是向房屋委員會（房委會）正式提出申請。你需要準備好相關文件並且繳交手續費。
所需文件：申請書 (HD1065C) 及樓契副本
首先，你需要填妥「評估補價申請書 (HD1065C)」。這份表格適用於已過五年轉讓限制期的單位。然後，你需要準備一份單位樓契的副本，將兩份文件一併遞交。
繳付申請手續費及支付方式
遞交申請時，你需要一併支付手續費。費用須以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭請寫明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面，清楚寫上你的單位地址。
三大提交途徑：親身、郵寄、網上申請
你可以選擇最方便自己的方式提交申請。你可以親身或郵寄到相關的租約事務管理處。你也可以選擇透過房委會網站、香港政府一站通等網上渠道遞交申請，不過網上申請需要使用已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶。
第二步：房委會發出認收通知書
房委會收到你的申請和費用後，會向你發出一封認收通知書。這代表你的申請已正式進入處理程序。
第三步：房署安排測量師上門估價
接著，房屋署（房署）或其委託的專業測量師行會聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況，這是整個居屋補地價計算的核心環節，因為單位的當時市值，會直接影響最終的補價金額。
第四步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，你就會收到由房署發出的「評估補價通知書」。
通知書內容：單位估值及應繳補價
這份通知書非常重要。它會清楚列明你的單位經評估後的十足市值，以及根據官方居屋補地價計法計算出的應繳補價金額。
關鍵期限：通知書有效期為兩個月
你需要特別留意，這份通知書的有效期只有兩個月。你必須在這段時間內完成補價，如果逾期，這次的評估就會失效，你需要重新申請和繳付手續費。
第五步：提出上訴 (如對估價有異議)
如果你認為房署的估價過高，或者對居屋補地價點計的結果有疑問，你可以提出反對。
如何在28天內以書面形式提出反對
你必須在「評估補價通知書」發出日起計的28天內，以書面形式向房署提出反對理據。如果錯過了這個期限，就不能再對估價提出異議。
第六步：在限期內繳付補價
如果你同意估價結果，就要在兩個月有效期內繳付補價。
接受的支付方式 (銀行本票或律師行支票)
繳付補價時，房署只接受銀行本票或由律師行發出的支票。記得要預留足夠時間到銀行辦理本票。
第七步：房署發出「解除轉讓限制證明書」
房署確認收妥補價全額後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。
第八步：到土地註冊處登記證明書
收到證明書後，還有一個非常關鍵的步驟，就是將這份文件送到土地註冊處進行登記。
為何此步驟對確保業權清晰至關重要？
進行登記，是為了正式更新你單位的法律業權紀錄。這個步驟可以確保你的業權變得完整和清晰，對日後單位的買賣或按揭都至關重要，能避免任何業權上的爭議。
第九步：完成程序，業權完全自由
當證明書成功在土地註冊處登記後，整個居屋補地價程序便正式完成。你的單位從此解除了所有轉讓限制，業權變得完全自由，與市場上的私人樓宇無異。
實戰策略：解決補地價資金不足的兩大方案
要順利完成整個居屋補地價程序，資金往往是業主面對的一大關口。當你初步完成居屋補地價計算，知道大概要準備多少錢後，才發現手頭上的現金未必足夠，這時候可以怎麼辦？市場上有兩個相當成熟的方案，可以幫助業主解決資金周轉的問題。
方案一：申請補地價按揭貸款
其中一個直接的方法，就是向銀行申請專為補地價而設的按揭貸款。這筆貸款的目的非常清晰，就是用來支付房委會的補價金額。
申請資格與一般成數上限
一般而言，只要你是該居屋單位的業主，並且信貸紀錄良好，都可以向銀行提出申請。銀行會為你的單位進行估價，然後批出一個按揭成數。這個成數通常最高是物業估值的六至七成，但最終的批核結果會因應個別銀行的政策以及申請人的財政狀況而定。
如何協調補地價與按揭申請的時間線
時間上的協調是這個方案的成功關鍵。整個流程應該是這樣：你先向房委會遞交補價申請，然後等待房委會發出正式的「評估補價通知書」。收到這份列明確實補價金額的文件後，你就要立即帶同文件到銀行正式申請按揭貸款。由於通知書的有效期只有兩個月，你必須確保銀行的審批及放款速度能夠配合，在限期前將款項交給房委會。
方案二：出售時同步利用買家資金補地價
如果你計劃出售單位，但又沒有足夠資金預先補地價，這個方案就非常適合你。簡單來說，就是在買賣交易的同一日，直接利用買家支付的樓價去完成補地價手續。這個做法在市場上十分普遍，操作上亦已相當標準化。
操作核心：延長成交期 (建議60日或以上)
這個方案的核心，在於簽訂臨時買賣合約時，必須與買家協商一個較長的成交期，一般建議最少要有60日，甚至90日會更穩妥。這是因為你需要預留充足的時間，去完成向房委會申請評估補價的整個流程。由遞交申請到收到正式通知書，一般都需要一個月左右。
律師樓在過程中的角色與流程
在整個交易中，代表買賣雙方的律師樓擔當著至關重要的協調角色。在正式成交當日，買家支付的樓價餘款（包括來自銀行的按揭貸款）會先存入律師樓的帳戶。然後，律師樓會按照指示，開出數張銀行本票：一張直接支付給香港房屋委員會用作補地價；一張用來償還你原有的按揭貸款餘額（如有）；最後剩下的款項，才是你作為賣家實際收到的樓價淨額。整個過程都在律師樓的監督下完成，確保資金運用清晰穩妥。
臨時買賣合約中的關鍵條款
採用這個方案時，臨時買賣合約上必須清晰列明幾個關鍵條款。例如，必須註明該成交價為「已補地價」的價格，以及賣方有責任在成交日或之前完成所有補地價手續。這些條款能保障買賣雙方的權益，避免日後出現爭議。
買賣雙方責任：誰負責補地價？合約風險分析
在買賣過程中，究竟應該由誰來負責補地價，是合約中必須釐清的問題。不同的安排，會帶來不同的風險。
常見做法：賣家負責，以「已補價」作價成交
最常見及穩妥的做法，是由賣家負責整個補地價程序。雙方協商一個「已補地價」的成交價。這個價格是賣家根據自己對居屋補地價計法的估算，加上預期利潤而定。對賣家來說，風險在於如果房委會最終評估出的補價金額（居屋補地價幾錢），比自己預期中要高，那麼實際落袋的利潤就會減少。相反，如果最終補價金額較低，賣家就變相賺取了差價。
特殊情況：買家負責，合約列明補價責任
市場上亦存在由買家負責補地價的特殊情況，但相對少見。在這種情況下，合約會訂明一個「未補地價」的成交價，並另外列出補地價的責任及費用由買家承擔。這種做法的風險主要由買家承擔，因為補價金額存在不確定性。此外，這種安排亦可能令買家在申請按揭及計算印花稅時變得更複雜，因此大部分買家和地產代理都傾向採用由賣家負責補地價的標準做法。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理居屋補地價程序時，相信大家總會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一次過解答清楚。
如不同意房署的估價結果，應如何處理？
如果你認為房署評估的單位市值過高，導致居屋補地價計法得出的金額不合理，你有權提出反對。你必須在「評估補價通知書」發出日起計的28天內，以書面形式向房屋署提出反對。如果雙方無法達成共識，你還可以向土地審裁處提出正式上訴。
這裡有一個實務貼士，假如你急於完成單位買賣，可以在提出上訴的同時，先按照原有的估價繳付補價，讓交易順利進行。日後如果上訴成功，房署會退還多付的差額。反之，如果上訴後估價更高，你也需要補交差額。
「評估補價通知書」過期了怎麼辦？
這點需要特別留意，「評估補價通知書」的有效期只有兩個月。你必須在通知書發出日起計的兩個月內，繳付全數補價金額。如果錯過了這個期限，這次的評估就會自動失效。
一旦失效，你之前繳付的申請手續費將不獲退還。你需要重新遞交申請，並且再次支付手續費。屆時房署會重新委派測量師為單位估價，新的估價可能會因為市況變動而有所不同，這意味著你要補的價錢也可能會變動。
未補地價出租或出售單位，有何法律後果？
將未補地價的單位用作出租或出售，是嚴重的違法行為。這不單純是違約，而是會帶來刑事責任和民事後果。
罰款與監禁風險
根據香港法例《房屋條例》，任何業主未經許可及未補地價，將單位出售、出租或以任何形式轉讓，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元和監禁一年。
交易無效的後果
除了刑事責任，所有未補地價而簽訂的買賣合約或租約，在法律上都是無效的。這代表交易沒有任何法律保障。如果買家支付了訂金，而交易最終告吹，追討過程會變得非常複雜，甚至可能血本無歸。
租置公屋的補地價程序與居屋有何分別？
租置公屋的補地價程序，其實與居屋補地價程序大同小異，因為兩者背後的原理和計算邏輯是相同的，都是要補回當年政府提供的折扣。
主要的分別在於一些行政細節。例如，遞交申請的地點可能首先是屋邨的租約事務管理處，而且使用的申請表格也可能稍有不同。不過，整個核心流程，包括房署派員估價、發出補價通知書、兩個月內繳款、最後領取「解除轉讓限制證明書」等步驟，基本上是一致的。
應聯絡哪個政府部門處理補地價事宜？
處理所有資助房屋補地價事宜的官方機構是香港房屋委員會。所有申請、查詢和文件往來，都是直接與房委會指定的組別進行。
房委會相關組別聯絡資料
具體負責處理補地價申請的部門是房委會的「支援服務第四組」。如果你有任何關於居屋補地價計算或程序的疑問，可以透過以下途徑聯絡他們：
地址：香港九龍何文田佛光街33號香港房屋委員會總辦事處第2座1樓
查詢熱線：2712 2712