想恢復首置身份，再買一層樓慳盡印花稅？將現有物業轉名給近親（俗稱「甩名」），是不少業主實現此目標的常用策略。然而，私樓轉名過程牽涉繁複的法律程序、印花稅計算及潛在財務風險，絕非簽個名般簡單。本文將為你提供一站式「私樓轉名終極攻略」，由比較轉讓契與送讓契的分別、詳解轉名四部曲、精算所有費用開支，到深入剖析法律風險及家庭成員保障策略，助你清晰掌握每個關鍵細節，安全合法地完成物業轉讓，善用首置資格實現置業藍圖。
為甚麼要辦理私樓轉名？三大核心目的
談及私樓轉名，許多人最先想到的可能是為了慳稅再買樓，這確實是主因，但並非全部。辦理私人樓轉名通常基於清晰的財務規劃或家庭安排，背後有著更深層次的考量。以下歸納出三大核心目的，助你了解這個操作如何成為靈活的理財工具。
目的ㄧ：恢復首置身份，慳稅再買樓
這是最常見的目的，核心操作在於「甩名」。假如你與家人聯名持有一項物業，只要透過內部轉讓，將你的業權轉給其他聯名業主，你在法律上便會重新成為「無殼蝸牛」，恢復首次置業人士的身份。恢復首置身份的最大好處，體現在私樓轉名印花稅及按揭申請上。過往在樓市「辣招」下，首置與非首置的從價印花稅稅率有天壤之別。雖然現時稅務誘因已減少，但首置身份在申請高成數按揭時，依然擁有絕對優勢，讓你更容易借取理想貸款額，輕鬆部署購入下一項物業。
目的二：內部轉讓，方便資產分配或財富傳承
物業不僅是安身之所，更是家庭資產的重要一環。許多父母會選擇在適當時機，透過私人樓轉名的方式，將物業業權轉移給子女。這種做法比起等待百年歸老後透過遺產繼承處理，顯得更為主動及靈活。它能確保財富順利傳承，讓家人提早安居樂業，同時亦能避免日後處理遺產認證的繁複程序，是一種清晰的家庭資產規劃策略。
目的三：按揭套現，釋放物業價值作資金周轉
當持有的物業已大幅升值，而尚餘的按揭貸款不多時，物業中其實鎖定了大量資產價值。透過近親轉讓，便可有效釋放這筆資金。舉例而言，可將物業轉名給一位具備足夠還款能力的家庭成員，並由他以現時的市場估值向銀行申請新的按揭。銀行批出的新貸款額，扣除原有的按揭餘額及相關的私樓轉名費用後，剩餘的資金便可套現出來，用作生意周轉、子女升學或作其他投資，靈活性相當高。
私樓轉名方法比較：轉讓契 vs. 送讓契
談到私樓轉名，大家通常會在兩種法律文件之間做選擇：轉讓契和送讓契。它們聽起來可能有點相似，但實際上，兩者在法律效力、私樓轉名費用，以及對未來物業按揭的影響，都有天壤之別。選擇哪一種方式，直接決定了這次轉名的順利程度與潛在風險。
方法一：轉讓契 (Deed of Assignment) — 近親買賣，穩妥之選
甚麼是轉讓契及其法律定義
轉讓契，從法律角度看，就是一份正式的物業買賣合約。無論是公開市場的交易，還是家庭成員之間的私人樓轉名，都是透過簽署這份文件來完成業權轉移。即使是近親之間進行，實際上沒有金錢交收，法律程序上也會將其定性為一宗有「代價」（Consideration）的交易，這個代價通常會參考物業當時的市值。這也是全香港物業買賣最標準、最穩妥的做法。
何謂「近親」？涵蓋範圍一覽
在稅務局的定義中，「近親」的範圍其實相當明確，主要包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。很多人會問，祖父母與孫兒，或者外父外母、老爺奶奶算不算近親？在法律上，除非有特殊情況並獲稅務局個別批准，否則這些關係一般不被視為「近親」，無法享受近親轉讓的印花稅優惠。所以在規劃前，一定要先釐清關係是否符合資格。
轉讓契的優點及適用情況
使用轉讓契的最大好處，就是業權清晰、穩固。由於它是一宗標準的買賣，銀行會視之為正常交易，日後承讓人不論是申請新的按揭，或是想加按套現，過程都會非常順暢。這種方式最適合希望透過「甩名」恢復首置身份再入市，或者想在家庭成員間安全地進行資產分配的業主。雖然看起來只是文件上的分別，但它能避免未來很多潛在的財務麻煩。
方法二：送讓契 (Deed of Gift) — 無償贈與，風險極高
甚麼是送讓契？
送讓契，顧名思義，就是指業主在不收取任何金錢回報下，將物業無條件贈送給他人。經由送讓契轉名的物業，市場上俗稱為「送契樓」。值得留意的是，即使交易涉及少量金錢，但如果成交價遠低於市場價值，銀行及稅務局也有可能將其視為實質上的贈與，當作「送契樓」處理。
風險分析(一)：五年內銀行拒絕按揭
這是送讓契最大的風險。幾乎所有銀行都會對「送契樓」抱持審慎態度，普遍在送贈日起計的五年內，拒絕為這類物業批出任何按揭貸款。這意味著，物業在這段期間會變得「不動」，新業主無法利用物業進行融資，就算想出售，也會因為下一個買家同樣無法申請按揭，而變得非常困難。
風險分析(二)：贈與人破產的法律追溯期
銀行之所以設定五年觀察期，背後有著堅實的法律依據。根據香港的《破產條例》，假如贈與人在送出物業後的五年內申請破產，破產管理署署長或債權人有權向法庭申請，將該次贈與判定為無效，並追回該物業用作償還債務。這對新業主來說，無疑是一個巨大的業權計時炸彈。
風險分析(三)：印花稅無減免，仍需按市值繳付
許多人可能誤以為，既然是「送贈」，成交價是零，就不用繳付高昂的私樓轉名印花稅。這是一個常見的誤解。稅務局在計算印花稅時，並不會理會合約上的成交價，而是會根據物業當時的市場估值來徵稅。換句話說，採用送讓契不但無法節省任何印花稅開支，反而要承受上述提到的所有法律和財務風險。
轉讓契 vs. 送讓契：優劣、費用、風險大比拼 (表格)
| 項目 | 轉讓契 (Deed of Assignment) | 送讓契 (Deed of Gift) |
|---|---|---|
| 性質 | 具法律代價的買賣 | 無償贈與 |
| 銀行按揭 | 普遍接受，可隨時申請 | 五年內幾乎無法獲批 |
| 業權風險 | 風險極低 | 風險極高 (贈與人破產可被追討) |
| 印花稅計算基礎 | 按轉讓價或市值計算 (取較高者) | 按物業市值計算 |
| 適用情況 | 恢復首置身份、資產分配、財富傳承 | 風險極高，極不建議使用 |
私樓轉名費用全解析：印花稅、律師費及慳稅竅門
辦理私樓轉名，大家最關心的自然是費用問題。講到錢，當然要計得清清楚楚。整個私人樓轉名過程牽涉的開支主要有兩大部分：最大筆的印花稅，以及不可或缺的律師費及雜費。接下來，我們會逐一拆解這些私樓轉名費用的細節，並且分享兩個合法慳稅的實用竅門。
私樓轉名涉及的主要費用
印花稅：最大開支的計算方式
印花稅是私樓轉名費用中最主要的開支。由於近親轉讓在法律上等同一次物業買賣，所以必須繳付從價印花稅（AVD）。好消息是，近親之間的轉讓可以沿用較低的第二標準稅率（第2標準稅率）計算，稅率由$100至物業價值的4.25%不等，這比起非首置人士需要繳付的劃一稅率，已經節省不少。
律師費及其他雜費估算
物業轉讓是法律程序，必須委託律師處理。律師會負責查核業權、草擬買賣合約及轉讓契、處理樓款及印花稅繳交、以及到土地註冊處登記等。一般而言，近親轉讓的律師費大約由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。其他雜費還包括查冊費、註冊費等，金額相對較小。
印花稅計算方法：以物業「市值」為基礎
計算私樓轉名印花稅時，有一個非常關鍵的概念：稅款是根據物業的「市值」（Market Value）計算，而不是你們內部協定的轉讓價。即使你象徵式地以$1收取家人轉讓的業權，稅務局（IRD）仍然會根據該物業當時的市場價值去評估應繳稅款。這是為了防止有人利用極低價轉讓來避稅。
如何釐定物業市值？
那麼，物業市值由誰決定？一般而言，稅務局會參考銀行對物業的估價。在處理轉名前，律師樓通常會要求你提供銀行的估價報告。如果轉讓價與銀行估價相差太遠，稅務局有權重新評估，並追討印花稅差價。所以，一份可靠的估價文件是整個程序的重要依據。
聯名物業轉讓部份業權之稅款試算
聯名物業的印花稅計算方式，是按轉讓的業權比例來計算。這點十分重要。
舉個例子：假設陳生和陳太聯名持有一個物業，雙方各佔50%業權。現在物業的市值是800萬港元。陳太想將自己的50%業權轉讓給陳生，讓他全權擁有該物業。
計稅的基礎並不是完整的800萬，而是所轉讓的業權價值，即是：
$8,000,000（物業市值）x 50%（轉讓業權）= $4,000,000
因此，印花稅會以400萬港元為基礎，再根據第二標準稅率計算。這樣就大大降低了應繳的稅款。
合法慳稅兩大竅門
掌握了基本的費用計算方法後，我們來談談兩個可以合法地節省開支的竅門。
竅門一：善用不同銀行估價，選取最低值作轉讓價
既然印花稅是按市值計算，而市值主要參考銀行估價，那麼這個估價就成為了慳稅的關鍵。不同銀行對同一個物業的估價可能存在些微差異。你可以向多間銀行查詢對物業的估價，然後選取一個最低的估價報告，作為你這次內部轉讓的交易價和報稅基礎。只要這個價格在合理範圍內，並且有銀行的正式估價文件支持，稅務局一般都會接納。這是一個非常直接而且有效的慳稅方法。
竅門二：利用「先簽臨約」操作，提早恢復首置身份
對於急於恢復首置身份去購買新物業的人來說，這個方法非常實用。在法律上，當你簽署了臨時買賣合約（臨約）將業權轉讓給近親後，你已經可以被視為恢復了「首置」身份。這意味著你可以立即去簽訂另一份新物業的臨約，並享受首置的印花稅優惠。你可以與家人協商，將正式完成交易、簽署轉讓契的日期（成交日）定在幾個月後。這樣做的好處是，給予接收業權的家人更充裕的時間去安排新的按揭貸款，同時你亦能馬上把握入市時機。
私樓轉名四步曲：由財務評估到完成交易的完整流程
辦理私樓轉名，看似複雜，但只要掌握核心步驟，整個過程就會變得清晰有序。這就好像砌模型一樣，跟著說明書一步步來，最終就能順利完成。我們將整個私人樓轉名流程歸納為四大步，由最初的財務準備到最後的業權更新，助你輕鬆掌握每個環節。
第一步：財務評估及申請新按揭
為何「先銀行，後律師」是黃金法則？
在啟動任何法律程序前，首要任務是處理好財務問題。一個非常重要的原則是「先銀行，後律師」。原因是物業轉名通常涉及解除現有按揭，並由承讓人申請新的按揭。假如你先委託律師，但承讓人的新按揭申請最終不獲批准，交易便無法完成，之前支付的律師費亦可能無法退回。所以，明智的做法是先向銀行提交按揭申請，取得原則上的批准，確保資金到位後，才正式委託律師處理後續的法律文件，這樣便能將財務風險降至最低。
承讓人須通過壓力測試的重要性
承讓人（即物業的新業主）如果需要申請按揭，就必須符合銀行的審批要求，其中最關鍵的一環就是壓力測試。銀行需要確保承讓人有足夠的還款能力。承讓人的收入、現有債務等都會被納入計算。即使是近親轉讓，銀行亦會以處理一宗全新按揭申請的標準來審批。如果承讓人的收入不足以通過壓力測試，銀行便會拒絕批出貸款，整個轉名計劃亦會因此停滯。
如何處理原有按揭的罰息期？
大部分物業按揭合約都設有罰息期，通常為首兩至三年。如果在罰息期內提早還清全部貸款（即「贖會」），銀行會收取一筆額外費用，金額可能是貸款額的某個百分比，或是一筆固定款項。由於私樓轉名需要先還清原有按揭，你必須查清楚自己物業的按揭合約，看看是否仍在罰息期內。若在期內，就要將這筆額外的私樓轉名費用計算在總成本之內，做好預算。
第二步：委託專業物業轉讓律師
律師角色及「On Bank List」的重要性
當財務和按揭問題解決後，便要委託律師處理法律程序。律師的角色包括草擬買賣合約、審查物業業權、計算及協助繳交印花稅，以及最後到土地註冊處更新業權紀錄。在選擇律師時，有一個非常關鍵的要點，就是確認該律師行是否在你選用的按揭銀行的「認可名單」（On Bank List）之上。如果不是，銀行就需要另外委派一家在名單上的律師行處理按揭文件，結果是你需要支付兩筆律師費。因此，委託律師前，務必先查詢清楚。
近親轉讓能否共用同一律師？
在一般的物業買賣中，為避免利益衝突，買賣雙方必須委託不同的律師代表。不過，近親轉讓則是一個例外。法律上，「近親」指配偶、父母、子女或兄弟姊妹。如果轉讓雙方屬於這種關係，便可以選擇共同委託同一位律師處理整個交易。這樣做的好處是能夠簡化溝通，協調上亦更有效率，有時更可能節省部分律師費用。
第三步：簽署買賣合約及繳付印花稅
臨時買賣合約 vs. 正式買賣合約
物業買賣通常會簽署兩份合約：臨時買賣合約與正式買賣合約。臨時合約（臨約）的作用是確立雙方的買賣意向及主要條款，簽署後便具法律約束力。正式合約則會詳列所有交易細節。在近親轉讓中，由於雙方互信，有時會跳過臨約，直接簽署正式合約。不過，若轉讓目的是為了恢復首置身份，簽署臨約有其策略價值，因為法律上簽了臨約後，轉讓人便可被視為已出售物業。
繳交印花稅的時限與程序
繳交印花稅是私樓轉名過程中開支最大的一部分。根據稅務局規定，買賣雙方必須在簽署臨時買賣合約後的30天內，或在簽署轉讓契據後的30天內（以較早者為準），繳付應繳的私樓轉名印花稅。逾期繳交會被罰款。整個計算及繳交程序通常會由你委託的律師代為處理，他們會準確計算稅款，並安排向稅務局遞交文件及付款，確保符合法規。
第四步：交易完成及更新土地註冊處紀錄
轉名所需時間及文件清單
當所有合約簽妥、印花稅繳清及銀行發放按揭貸款後，律師便會安排雙方簽署「轉讓契」（Assignment），這份文件是正式將業權由轉讓人轉移至承讓人的法律文書。簽署後，律師會將轉讓契送交土地註冊處登記，整個轉名程序便告完成。一般而言，由申請按揭到完成註冊，整個過程大約需時一個半月至兩個月。
所需文件清單通常包括：
* 轉讓人及承讓人的香港身份證
* 原有樓契
* 原有按揭的還款文件
* 新按揭的批准信及相關文件
* 買賣合約
轉名前必讀：風險管理及家庭成員保障策略
辦理私樓轉名，除了計算私樓轉名費用及稅項，更重要是預先管理潛在風險。這一步就像是為家庭資產規劃買一份保險，確保整個過程順利，同時保障每一位家庭成員的利益，避免未來可能出現的財務或家庭紛爭。以下幾個方面，值得你在行動前仔細思考和部署。
財務風險：承讓方收入不足，無法通過壓力測試怎麼辦？
近親之間的私人樓轉名，最常見的財務關卡，就是承讓方（即物業的新業主）未能通過銀行的按揭壓力測試。銀行會將其視為一宗新的按揭申請，嚴格審核承讓方的還款能力。如果承讓方收入不穩定或不足，銀行便不會批出新按揭，整個轉名計劃就會停滯。
要解決這個問題，有幾個可行的方案。第一，可以考慮增加一位收入穩定的家庭成員作為按揭擔保人，以合併計算的收入來滿足壓力測試要求。第二，轉讓方可以考慮在轉名前，先償還一部分原有的按揭貸款，降低新按揭的總貸款額，從而減輕承讓方的供款壓力，讓其更容易通過審批。最穩妥的做法，始終是緊記「先銀行，後律師」的原則，先向銀行取得按揭的預先批准，才正式委託律師辦理手續。
法律風險：真實案例分析「送契樓」的陷阱
有些人會考慮以「送贈」形式，即簽訂「送讓契」（Deed of Gift），無償將物業轉給家人。表面看來簡單直接，但這種做法隱藏著極大的法律風險，稍有不慎便會得不償失。
假設一位父親以送讓契將物業贈予兒子，潛在的陷阱便會浮現。首先，銀行普遍對「送契樓」抱持審慎態度，在送贈日起計五年內，幾乎不會為該物業批出任何按揭，因為擔心原業主（父親）在五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該次贈與作廢，追討物業作抵債。這意味著兒子雖然擁有業權，但物業的融資能力在五年內 фактически被凍結。而且，即使是無償贈與，在計算私樓轉名印花稅時，稅務局依然會按照物業的市場估值徵稅，並不能節省任何稅款。因此，透過常規的買賣程序，簽訂「轉讓契」（Deed of Assignment），才是最穩妥安全的方法。
家庭關係保障：如何避免日後糾紛？
物業轉名不僅是法律和財務安排，更涉及家庭成員間的信任。為了維繫和睦的家庭關係，預先設立保障機制，釐清各方權責，是絕對必要的。
保障一：考慮只轉讓99%業權
一個有效的保障方法，是原業主只轉讓99%的業權予承讓人，自己保留1%的業權。這樣做的好處是，原業主仍然是物業的其中一位業主。將來承讓人如果想出售或再按揭該物業，法律上必須得到全部業主同意，即需要原業主簽名作實。這1%的業權就像一道安全鎖，能確保物業的重大決策權仍在原業主掌握之中，有效防止承讓人單方面作出非預期的決定，同時亦不影響原業主恢復首置身份的主要目的。
保障二：為承讓人訂立平安紙 (遺囑)
當業權百分之百轉讓給承讓人後，萬一承讓人不幸發生意外而離世，而又沒有訂立遺囑（平安紙），其名下物業便會根據香港的《無遺囑者遺產條例》進行分配。資產的繼承順序可能是其配偶、子女等。這種情況未必符合原業主當初轉名的意願，例如父母將物業轉給兒子，原意是希望資產留在自己血脈傳承，但兒子一旦身故，物業可能最終會由媳婦繼承。因此，為保障資產能按原定計劃傳承，承讓人在接收物業後，應考慮訂立一份平安紙，清晰指明假如自己離世，該物業的業權將會如何處理，例如可以指定由原業主或其他家庭成員繼承。
保障三：簽訂家庭協議，釐清權責
除了業權上的安排，一份清晰的書面家庭協議，更能將大家心照不宣的共識，轉化為有憑有據的約定。這份協議可以由律師草擬，雖然不會在土地註冊處登記，但仍具法律約束力。協議內容可以詳細列明：這次轉名的真正目的、未來物業的按揭供款、管理費、差餉等開支由誰負責、物業在何種情況下才可以出售，以及出售後所得的資金應如何分配等。白紙黑字訂明所有細節，能最大限度地減少因記憶模糊或理解分歧而產生的誤會，是保障家庭和諧的明智之舉。
私樓轉名常見問題 (FAQ)
整個私樓轉名過程需時多久？
一般來說，整個私樓轉名過程，由決定辦理到交易完成，大約需要一個半月至兩個月。當中，最關鍵的環節是承讓人申請新按揭的審批時間。銀行通常需要兩至四個星期處理審批及相關文件。當新按揭獲正式批准後，律師便會處理餘下的法律文件，包括簽署正式買賣合約及轉讓契。只要按揭申請順利，整個流程就能在預期時間內完成。
何時才算成功「甩名」，恢復首置身份？
在法律層面上，當轉讓方與承讓方簽署了具法律約束力的「臨時買賣合約」後，轉讓方就已經成功「甩名」，即時恢復首次置業人士的身份。這代表他可以馬上以首置身份簽訂另一份臨時買賣合約去購買新物業，並享用較低的從價印花稅第二標準稅率。不過，有一點需要留意，雖然首置身份恢復了，但在舊有物業的轉名手續及按揭完全解除之前，原有的按揭貸款仍然會計算在壓力測試之中，這會影響到購買新物業時的貸款額。
轉讓價可否遠低於市價？稅局會否追討差價？
家人之間進行私人樓轉名，轉讓價可以由雙方自由協定，即使是象徵式的一元也可以。不過，計算私樓轉名印花稅時，稅務局並不會以這個協定價格為準。稅局會根據物業的「市值」去評估應繳的印花稅金額。如果申報的轉讓價遠低於當時的市價，稅務局有權自行估價，並向業主追討應繳稅款的差額。稅務局有權在交易完成後的七年內重新評估及追討，所以切勿以為用低價轉讓就能夠避稅。
祖父母與孫兒在法律上是否「近親」？
在《印花稅條例》的定義下，「近親」只包括配偶、父母、子女及兄弟姊妹。因此，祖父母與孫兒，或者外祖父母與外孫，在法律上並不算作近親。如果他們之間進行物業轉讓，將會被視為非近親之間的交易處理。這意味著交易不能享用較低的從價印花稅第二標準稅率，而需要按當時適用於非首置人士或非香港永久性居民的稅率繳稅，相關的私樓轉名費用會大幅增加。
聯名物業中的「長命契」與「分權契」轉名有何分別？
「長命契」（聯權共有）與「分權契」（分權共有）是兩種不同的聯名持有方式，轉名程序亦有分別。
「長命契」的特點是所有業主共同擁有整個物業，不分份額，並附帶「生還者權利」，即任何一位業主去世後，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。若要轉讓其中一方的業權，必須先由所有業主同意，簽署文件將「長命契」解除，轉為「分權契」，然後才能進行轉讓。
「分權契」則清楚列明每位業主所佔的業權份額，例如各佔50%。每位業主都可以獨立處理自己的業權份額，例如出售或轉讓給他人，無需其他業主同意。因此，以分權契持有的物業，辦理轉名手續會比較直接。
物業繼承與近親轉名有何不同？
物業繼承與近親轉名是兩個完全不同的概念。近親轉名是業主在世時，透過買賣或贈與的方式，將物業業權轉移給在生的近親。這是一項物業交易，所以需要簽訂合約及繳付印花稅。
物業繼承則是在業主去世後，其物業根據遺囑或遺產法，轉移給指定的繼承人。整個過程需要透過辦理遺產承辦的法律程序來完成。最關鍵的分別是，透過合法繼承程序而獲得的物業，是完全豁免繳付任何印花稅的。