香港金管局宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，為樓市投下重磅消息。對於有意置業者而言，最關心的莫過於：上車門檻是否因此降低？我的最高貸款額會增加多少？
雖然壓力測試暫停，但銀行審批按揭的核心標準——「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）依然存在，並成為決定貸款成敗的關鍵。要準確評估自己的借貸能力，必須先掌握DSR的計算方法。本文將為您提供最新、最全面的DSR計算攻略，由淺入深拆解入息與供款的計算準則，並教您透過簡單3步，快速估算出自己的最高貸款額。此外，我們更準備了3大過關錦囊，助您在DSR不達標時對症下藥，順利獲批按揭。
壓力測試暫停：最新按揭審批標準全面睇
自從金管局宣布暫停實施多年的銀行按揭壓力測試，整個按揭審批程序都迎來了重要轉變。這項調整對準備置業的朋友來說，無疑是市場的一大焦點。究竟這個變動意味著什麼？現在銀行審批按揭的核心標準又是甚麼？接下來，我們會為你全面剖析最新的審批準則。
為何金管局暫停壓力測試？
這項政策的轉變並非突然，而是基於對宏觀經濟環境的評估。
政策變動日期及適用範圍
首先要記住一個關鍵日期：2025年2月28日。金管局宣布，由這一天起簽訂臨時買賣合約的所有住宅物業按揭申請，都不再需要進行壓力測試。這項新規定適用於所有類型的住宅物業交易。
暫停背景：預期加息週期結束與市場調節
金管局推出壓力測試，原意是在樓市暢旺時管理信貸風險的逆周期措施。不過，隨著美國聯儲局的加息週期預期接近尾聲，加上本地樓市已進入調整期，過往的嚴格要求已不合時宜。所以，暫停壓力測試可視為一項因應市況而作出的調節，以穩定市場發展。
現時核心審批標準：「供款與入息比率」(DSR)
銀行壓力測試暫停後，審批標準回歸到最核心的指標，就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）。簡單來說，銀行會集中評估你的還款能力是否穩健。
DSR定義及重要性
DSR的計算方式，是將申請人每月的所有債務總供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），除以每月的總入息。這個比率直接反映你的還款負擔，是銀行判斷你能否承擔按揭貸款的關鍵依據。一個理想的DSR，代表你有足夠的財政緩衝。
各類申請人DSR上限 (首置 vs 非首置／擔保人)
雖然審批標準簡化了，但不同背景的申請人，DSR上限依然有別：
* 首次置業人士： DSR上限為50%。意思是你的每月總債務供款，不可以超過總入息的一半。
* 非首次置業／有按揭在身／擔保人： 審批會比較嚴謹，DSR上限會由50%下調至40%。銀行會考慮到你已有的財務負擔，所以要求會更高。
舊壓力測試對個人風險管理的參考價值
雖然銀行不再強制要求進行壓力測試，但這個概念本身，對我們規劃個人財務依然非常有參考價值。它是一個很好的風險評估工具。
舊壓測原則回顧 (假設利率+2厘)
舊有的銀行壓力測試計算原則其實很簡單，就是在當時的按揭利率基礎上，額外增加2厘，然後計算出新的每月供款額。在這個假設的加息情境下，你的供款與入息比率仍然不能超過60%。
如何應用壓測概念評估長遠還款能力
在考慮置業時，你可以自行應用這個「利率+2厘」的原則，為自己做一個簡單的財務體檢。計算一下，如果未來利率上升2%，你的每月供款會增加多少？屆時的還款額，會不會對你的日常生活構成壓力？透過這種自我評估，可以更清楚地了解自己長遠的還款能力，確保置業決定更穩健，避免因利率波動而陷入財政困境。
DSR計算全攻略：準確計算您的「供款與入息比率」
雖然金管局已暫停銀行按揭壓力測試，但銀行審批貸款的標準依然嚴謹。現在，審批的重點完全落在「供款與入息比率」（DSR）上。要成功申請按揭，清晰掌握自己的DSR是關鍵第一步。整個銀行壓力測試計算過程的核心，就是準確評估「每月入息」和「每月總供款」這兩大元素。現在就讓我們逐一拆解。
如何計算「每月入息」？
「每月入息」是DSR計算的基礎，銀行會根據您的收入性質，採用不同的審批標準和計算方法。
固定收入人士：所需文件及計算方法
如果您是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行計算您的入息會比較直接。一般來說，您需要準備最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅單作證明。銀行會以您的底薪作為主要的計算基礎。如果合約列明有固定的花紅或雙糧，銀行通常會將其總額除以12個月，然後計入您的每月平均收入之中。
非固定收入人士 (自僱/佣金制)：審批原則及折扣計算
對於收入不固定的自僱人士，或以佣金為主要收入來源的朋友（例如地產代理、保險從業員），銀行的審批會相對審慎。您通常需要提供最少六個月，甚至長達一至兩年的入息證明，以證明收入的穩定性。銀行會先計算出這段時期的平均收入，然後再基於您收入的波動性，將平均收入打個折扣，通常是六至八折，作為最終認可的「每月入息」。
其他收入來源：租金及資產水平計算
除了薪金，其他穩定收入來源也可以計算在內。如果您持有物業出租，並能提供有效的租約證明，銀行一般會將租金收入的七成計算為您的額外入息。另外，雖然不是每間銀行都接受，但部分銀行也可能考慮將您的資產淨值（例如股票、基金或存款）按一定比例折算為還款能力的一部分，但審批標準會因應個別銀行政策而異。
如何計算「每月總供款」？
計算DSR的另一半是「每月總供款」。這個數字不單是您新申請的按揭供款，還包括您現時所有的債務。
預計按揭供款的計算
您可以利用網上的按揭計算機，輸入預計的貸款額、按揭利率和還款年期（普遍最長為30年），就可以初步估算出每月的按揭供款額。這個數字是計算DSR時的主要部分。
必須計算在內的其他債務 (私人貸款、卡數等)
這是很多人容易忽略的一環。銀行的計算標準是「每月總供款」，意思是除了新的按揭供款外，您現有的所有債務供款，例如私人貸款、汽車貸款、信用卡分期還款等，都必須全部計算在內。銀行會將這些供款額與您的預計按揭供款相加，得出最終用作計算DSR的「每月總供款」。
申請前為何要查閱信貸報告 (TU)？
銀行在審批按揭時，一定會查閱您的環聯（TU）信貸報告。這份報告詳盡列出了您所有的信貸紀錄和債務狀況。所以，在正式申請前自行查閱一次，可以確保報告上的資料準確無誤，避免因遺忘了某筆貸款或卡數，而影響整個DSR計算結果和審批機會。一個良好的信貸評級，也是獲取更佳按揭條件的關鍵。
DSR實戰應用：3步估算您的最高貸款額
雖然金管局已暫停硬性的銀行按揭壓力測試，自行評估還款能力依然是置業規劃中重要的一環。其實，整個銀行壓力測試程序的核心，就是確保您的供款負擔在一個健康水平。現在，我們可以用「供款與入息比率」(DSR) 這個標準，透過簡單3個步驟，親手估算自己能借到幾多錢。
第一步：準備計算所需資料
在開始計算前，先要準備好一些基本資料，就像煮食前備妥食材一樣，這樣過程才會順暢。
個人入息及現有債務資料
首先，整理好您每月的所有固定收入證明，例如最近三個月的糧單和銀行月結單。同時，誠實地列出您每月所有的債務還款，包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。這些資料愈準確，計算出來的結果就愈有參考價值。
預計按揭利率及還款期
接著，您需要設定一個預計的按揭利率和還款年期。利率方面，可以參考市場上主流的按揭計劃利率作估算。至於還款期，香港的按揭最長普遍為30年，選擇較長的年期可以減輕每月的供款壓力。
第二步：釐定適用的DSR上限
不是每個人的DSR上限都是一樣的。根據金管局的指引，您的背景情況會決定您需要遵守哪一個標準。
影響DSR上限的關鍵因素 (自住用途、收入來源、現有按揭)
一般來說，如果您是首次置業，物業作自住用途，而且主要收入來自香港，您的每月總供款不能超過月入的50%。不過，這裡有一個關鍵點需要注意：如果您本身已經有其他按揭在身，或者正為他人的按揭做擔保人，您的DSR上限就會收緊至40%。這個差異會直接影響您的最高貸款額。
第三步：計算最高貸款額及作自我風險評估
準備好所有資料和釐清DSR上限後，就可以開始正式計算，並為自己做一個簡單的風險評估。
計算公式：如何反推出最高可負擔貸款額
整個銀行壓力測試計算的邏輯，其實可以反向應用。您可以這樣估算：
- 將您的每月總入息乘以適用的DSR上限 (50%或40%)，得出「每月最高可負擔總還款額」。
- 用這個數額減去您現有的所有每月債務還款。
- 餘下的金額，就是您可以承擔的「最高按揭月供款」。
有了這個「最高按揭月供款」，再配合您預設的按揭利率和還款期，就可以透過網上按揭計算機，反推出您可以負擔的最高貸款總額。
自我評估：模擬加息2%對供款能力的影響
雖然銀行壓力測試已暫停，但它「假設利率上升2%」的概念，是一個很好的個人財務健康檢查工具。您可以試試將預計的按揭利率加上2%，然後重新計算您的每月供款。看看這個加息後的供款額，是否仍在您可以輕鬆應付的範圍內。這個簡單的模擬，能幫助您更全面地評估自己長遠的還款能力，確保置業決定更穩健。
DSR不達標？3大按揭過關錦囊
計算供款與入息比率 (DSR) 後，如果發現結果超出銀行的標準，其實有不少實際方法可以調整。即使現在銀行按揭壓力測試程序有所改變，穩健的還款能力依然是成功獲批的關鍵。以下整理了三個實用的錦囊，助您順利通過審批。
方案一：增加首期，降低貸款額
增加首期如何直接降低DSR？
增加首期，是降低DSR最直接有效的方法。原理很簡單，當您投入更多首期資金，需要向銀行申請的貸款金額自然會減少。貸款額降低，每月需要償還的供款亦會隨之下降。因為DSR的計算公式是「每月總供款」除以「每月總入息」，當分子（總供款）變小，計算出來的DSR比率就會降低，從而更容易達到銀行的要求。
注意：銀行對首期資金來源的審查
有一點需要特別留意，銀行對於首期資金的來源有嚴格的審查。這筆資金必須是申請人本身持有的資產，例如個人儲蓄、變賣股票或基金後的資金。如果是來自家人饋贈，銀行一般亦會接納，但可能需要家人簽署一份聲明書，確認該筆款項為毋須償還的贈予。銀行這樣做的目的，是確保首期並非來自另一筆私人貸款，避免申請人揹負額外債務，影響實際還款能力。
方案二：增加借款人或擔保人
擔保人資格及要求
如果個人入息未能通過DSR審批，可以考慮邀請一位有穩定收入的親人（通常是父母、配偶或兄弟姊妹）作為擔保人。擔保人需要具備良好的信貸紀錄，而且有穩定的收入證明。銀行會視擔保人為共同借款人之一，對其財務狀況作同樣嚴格的審查。
如何合併收入計算DSR？
增加擔保人後，銀行在進行銀行壓力測試計算時，會將申請人與擔保人的收入合併計算。同時，銀行亦會將兩者的所有債務（例如私人貸款、信用卡分期等）一併計算在每月總供款之內。簡單來說，DSR的計算公式會變成「（申請人+擔保人）的每月總供款」除以「（申請人+擔保人）的每月總入息」。只要合併後的總入息足夠承擔總供款，便能符合審批標準。
成為擔保人的長遠影響
邀請親人作擔保人前，必須清楚了解這會對擔保人構成長遠影響。一旦成為擔保人，其信貸報告上便會顯示這筆按揭紀錄。日後如果擔保人自己需要申請按揭置業，銀行會將其視為已有按揭在身，審批標準會大幅收緊。例如，其DSR上限可能會由50%降至40%，可申請的按揭成數亦會下調，直接影響其借貸能力。因此，這是一個需要審慎考慮的決定。
方案三：申請前優化個人財務
優先清還高息或短期債務
在正式申請按揭前，花時間檢視並整理一下個人財務狀況，往往能帶來正面效果。銀行計算DSR時，會將申請人所有的債務計算在內，包括信用卡結欠、私人分期貸款、汽車貸款等。這些高息或短期的債務，每月還款額佔比較高。如果在申請按揭前，先行清還這些債務，就能有效降低「每月總供款」的金額，從而改善DSR數字。
考慮債務重組以降低每月還款額
如果持有多項不同債務，亦可以考慮進行債務重組。透過申請結餘轉戶貸款，將所有高息負債整合為一筆還款期較長、利率較低的貸款。這樣做的好處是能大幅降低每月的總還款額。雖然總負債額不變，但在銀行的DSR計算中，較低的每月供款支出會讓您的財務狀況看起來更健康，有助提升成功申請按揭的機會。
按揭審批常見問題 (FAQ)
自從金管局宣佈暫停實施多年的銀行按揭壓力測試後，市場上出現了許多疑問。新措施對不同類型的買家有甚麼影響？這裏我們整理了幾個最常見的問題，為你逐一拆解。
Q1: 暫停壓力測試是否代表買樓更容易？
表面上看，是的。暫停壓力測試確實降低了申請按揭的入息門檻。以前，申請人需要通過兩關：第一是「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%，第二是在假設利率上升2%後，供款佔入息比率仍不超過60%。現在，第二關的銀行壓力測試程序暫時取消了，申請人只需符合DSR不超過50%的基本要求。
這對於一些收入剛好在「邊緣」的申請人來說，無疑是一個好消息。他們可能原本能夠負擔現時的按揭利率，卻無法通過假設加息後的要求。取消了這個假設性關卡，他們成功「上會」的機會就提高了。不過，這不代表可以忽略還款能力。DSR 50%的標準依然存在，銀行審批時仍然會嚴格評估你的收入穩定性與財政狀況。
Q2: 換樓客的「先買後賣」審批有何改變？
對於「先買後賣」的換樓客，新措施的幫助相當顯著。在舊制度下，由於換樓客在賣出舊有物業前會同時持有兩層樓的按揭，銀行會視其為非首次置業，審批標準會更嚴格。他們的DSR上限會由50%降至40%，壓力測試下的DSR上限亦會由60%降至50%。
過去，換樓客需要同時滿足這兩個收緊了的標準，計算相當複雜，也大幅限制了他們的貸款能力。現在暫停了銀行壓力測試，他們雖然仍要遵守DSR上限40%的要求，但無需再計算假設加息後的情況。這大大減輕了他們的審批壓力，讓換樓預算和資金安排更具彈性。
Q3: 申請高成數按揭保險的審批標準有何不同？
對於需要申請按揭保險的高成數按揭申請人，審批標準的核心原則與一般按揭看齊，同樣是取消了壓力測試的要求，只看DSR。過往，按揭保險公司（例如HKMC）為首次置業人士提供一些彈性，如果申請人未能通過壓力測試，有機會可以透過繳交額外保費來獲得豁免。
隨著壓力測試的暫停，這項「額外保費豁免安排」也隨之成為歷史。現在的審批標準更為直接，所有高成數按揭申請人都必須符合DSR的要求。
按揭保險公司(MC/HKMC)對DSR的特定要求
雖然金管局的壓力測試要求已暫停，但按揭保險公司作為承保機構，始終會進行自身的風險評估。對於申請高成數按揭的個案，它們對DSR 50%的規定執行得非常嚴格，基本上沒有任何酌情空間。此外，按揭保險公司對申請人的收入來源審查也可能更為嚴謹，特別偏好有固定月薪的申請人。如果你的收入主要來自佣金或較不穩定的來源，在申請高成數按揭時，銀行及按揭保險公司可能會要求你提供更詳盡的證明文件。
Q4: 海外收入人士的DSR計算方法？
如果你的主要收入來自香港以外的地區，銀行在計算DSR時通常會採取較為審慎的態度。主要原因是海外收入涉及匯率風險、稅制差異，以及文件核實的複雜性。
因此，銀行普遍會將海外收入打個折扣再作計算。折扣率沒有統一標準，視乎不同銀行、收入來源地的政經穩定性等因素而定，常見的做法是將收入打八折至九折計算。例如，你的海外月入折合為60,000港元，銀行在計算DSR時可能只會視你的收入為48,000港元。雖然銀行壓力測試的取消對他們同樣有利，但這個「收入折扣」是海外收入人士申請按揭時必須考慮的關鍵因素。
Q5: 金管局未來會否重啟壓力測試？
絕對有這個可能性。我們要理解，銀行按揭壓力測試本質上是一項「逆周期管理措施」。它在樓市暢旺、利率偏低時推出，目的是管理信貸風險，確保金融體系穩定。今次暫停，是基於當局判斷利率上升周期已接近尾聲，相關風險已經降低。
這意味著壓力測試並非永久取消。假如未來樓市再次出現過熱跡象，或者利率環境變得不穩定，金管局完全有可能因應市況而重啟壓力測試。因此，作為精明的準業主，即使目前無需進行官方的銀行壓力測試計算，也應該在自己的財務規劃中，預留一定的緩衝空間，評估一下當利率上升2%至3%時，自己的還款能力是否依然穩健。