打算出售手上居屋，但對何時才能賣、賣給誰、如何計算補地價等繁複問題感到頭痛？想順利賣出單位，當中涉及的限制、程序和文件絕不能輕視。這份【居屋出售2025】終極懶人包，將為你一文整合5大關鍵，由不同年份居屋的轉讓限制、補地價的計算方法、申請「可供出售證明書」的詳細步驟，到高效放盤策略及常見問題，助你清晰掌握整個賣樓流程，輕鬆完成交易。
了解居屋出售限制：何時才能賣？賣給誰？
決定進行居屋出售前，第一步是清楚了解政府設下的各種居屋出售限制。因為居屋是資助房屋，與私人樓宇的最大分別，就是它並非一個可以隨時自由買賣的資產。業主必須遵守《房屋條例》訂下的規則，弄清楚自己的單位「何時可以賣」和「可以賣給誰」，才能順利完成整個居屋出售程序。
兩大出售途徑：公開市場 vs. 第二市場
簡單來說，居屋出售主要有兩個市場選擇，它們的分別在於是否需要「補地價」，以及潛在買家的身份。
公開市場 (需補地價)：買家不限，可自由轉讓及出租
公開市場就像我們一般認識的自由物業市場。業主只要向香港房屋委員會（房委會）繳付補價，解除單位的轉讓限制後，就可以將單位自由出售給任何人士，買家沒有身份限制。完成交易後，單位性質等同私人樓宇，新業主日後可以自由轉讓或出租。
第二市場 (免補地價)：買家須為綠表或「白居二」資格人士
第二市場，也就是俗稱的「居二市場」，是專為合資格人士而設。業主出售單位時無需補地價，所以售價通常比市價低，但買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表人士（主要是公屋住戶）或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的中籤者。
按首次推售年份劃分的轉讓限制 (一覽表)
居屋的轉讓限制並非一成不變，而是跟隨單位的「首次推售年份」而定。政策不斷更新，所以您必須根據自己單位的「出世紙」來對號入座，了解清楚適用的規則。
1982年至2006年：無任何限制，可隨時在兩大市場出售
如果您持有的單位是在這個時期首次推售的，情況就最簡單。因為所有轉讓限制期早已屆滿，您可以隨時選擇補地價後在公開市場出售，或者在第二市場轉售給合資格人士。
2007年至2017年：滿兩年後可在第二市場出售；或隨時補地價後於公開市場出售
由首次轉讓契據日期起計，業主只要持有單位滿兩年，就可以在第二市場免補地價出售。如果您希望在公開市場放售，則沒有年期限制，可以隨時向房委會申請評估補價，然後自由轉讓。
2018年：首兩年內售予房委會提名人；第三至五年於第二市場出售；滿五年後可補地價於公開市場出售
這一年的規定較為複雜。首兩年內，業主不能自由定價，必須透過房委會以原價售予其提名的買家。到了第三至第五年，業主便可以在第二市場自行議價出售。持有單位滿五年後，才可以選擇補地價並在公開市場出售。
2019年至2021年：首兩年以不高於原價於第二市場轉售；第三至十年於第二市場自由定價；滿十年後可補地價於公開市場出售
轉售限制進一步收緊。首兩年內，業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格轉售。在第三至第十年期間，單位可以在第二市場自由定價出售。只有在持有單位滿十年後，業主才能補地價並於公開市場出售。
2022年及之後：首五年以不高於原價於第二市場轉售；第六至十五年於第二市場自由定價；滿十五年後可補地價於公開市場出售
這是目前最嚴格的規定。首次轉讓契據日期起計首五年內，單位只能在第二市場以不高於原價轉售。第六至第十五年期間，才可以在第二市場自由定價。業主必須持有單位長達十五年後，才有資格補地價並在公開市場出售。
違反轉售限制有何後果？
這些轉讓限制是具有法律效力的，絕對不能掉以輕心。任何試圖繞過規則的行為，都會引致嚴重後果。
法律依據：《房屋條例》相關條文
所有居屋的轉讓限制，均是根據香港法例第283章《房屋條例》所訂明。這些條文清晰列出了業主在出售資助房屋時必須遵守的條件和程序。
潛在後果：買賣協議無效，甚至構成刑事罪行
如果業主違反轉售限制，例如在禁售期內私下交易，相關的買賣協議在法律上將會被視為無效。更嚴重的是，非法轉讓單位即屬犯罪行為，一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。所以，了解並遵守規則是保障自己的最佳方法。
居屋補地價與估價：計啱數，定好價
在整個居屋出售的過程中，計算補地價和為單位估價，可以說是決定最終成敗的關鍵一步。無論是決定在公開市場放售，還是想釐定一個在第二市場具競爭力的價格，準確計算都是不可或缺的。讓我們一步步拆解如何計數，和怎樣為你的單位定下一個好價錢。
補地價點計？官方公式與實例詳解
要計算補地價金額，房委會有一條清晰的官方公式。
補價金額計算公式：(補價時市值 – 原來買價) x 買入時折扣率
補價金額的計算方式如下：
補價金額 = (補價時市值 – 原來買價) x 買入時折扣率
關鍵概念：折扣率以「簽訂買賣協議時」的市價為準
這裡有一個非常重要的概念需要釐清。公式中的「買入時折扣率」，它的計算基準是業主當初簽訂買賣協議時的單位市值，而不是該居屋銷售計劃最初定價時的市值。因為市場波動，這兩個時間點的市價可能會有差異，而最終的補價金額會以買賣協議上的確實折扣率為準。
善用工具：網上補價計算機
手動計算可能有點複雜。現在網絡上有不少地產代理或資訊平台，都提供了免費的網上補地價計算機。你只需要輸入單位的原來買價、當時的折扣率和現時的估計市值，就能即時得出一個參考金額，非常方便。
釐定具競爭力售價的四大策略
計算好補地價的金額後，下一步就是為你的居屋單位釐定一個具吸引力的售價。這不單是憑感覺，而是需要有策略地進行資料搜集和分析。以下是四個主要策略：
參考同屋苑及鄰近成交數據
最直接的方法，就是參考自己屋苑，以及鄰近地區近期成交的單位價格。你可以透過網上物業平台或土地註冊處的成交記錄，找到呎價和成交價等實質數據，為自己的單位定下一個合理的參考基準。
評估單位自身條件：樓層、座向、景觀、裝修
每個單位都是獨一無二的。你的單位樓層高低、座向是否理想（例如向南或東南）、景觀開揚程度，以及內部的裝修保養狀況，都會直接影響其價值。一個裝修簇新、景觀優質的高層單位，叫價自然可以比同屋苑的其他單位更高。
緊貼市場趨勢及「白居二」成交價
如果你計劃在第二市場出售，就要特別留意「白居二」市場的動態。因為這批買家是你的主要客群。他們的購買力、市場氣氛，以及最新的「白居二」成交價，都是釐定售價時非常重要的指標。這對於準備進行居屋出售申請的業主來說，是必做的功課。
諮詢專業物業估價
假如你對自行定價沒有太大信心，或者想獲得一個更客觀的價格參考，可以委託銀行或專業測量師行為你的單位進行估價。雖然可能需要支付費用，但一份專業的估價報告，能為你的定價提供有力支持，增加說服力。
居屋出售申請流程：三步申領「可供出售證明書」
要順利完成居屋出售，一份名為「可供出售證明書」的文件是整個居屋出售程序中不可或缺的一環。這份文件等同於官方發出的「准賣證」，讓你可以正式在第二市場放盤。整個居屋出售申請過程其實不複雜，主要分為準備、遞交和跟進三大步，只要跟足指引，就能輕鬆辦妥。
第一步：申請前準備
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請前的準備工夫做足了，之後的流程自然會暢順得多。
分辨房委會與房協居屋：申請程序大不同
在開始任何程序前，最重要的一件事，是先弄清楚你的單位是由「房屋委員會」（房委會）還是「房屋協會」（房協）興建的。因為兩者的居屋出售申請表格、遞交地點和聯絡部門都完全不同。如果用錯了表格或者去錯了地方，只會浪費時間，拖慢整個出售進度。你可以翻查買賣合約或者樓契，上面會清楚列明單位的所屬機構。
備妥申請文件及費用清單 (樓契副本、身份證等)
準備好以下文件和費用，可以讓你的申請過程更順利：
* 申請書正本：填妥所有資料。
* 樓契副本：即「轉讓契據」(Assignment) 的副本一份。
* 所有業主的香港身份證副本。
* 申請費：一張劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。費用金額會按年調整，遞交前最好先到官方網站確認最新收費。
第二步：填表與遞交流程
文件準備齊全後，就進入填寫和遞交的實質步驟。這一步有幾個細節位，大家要特別留意。
關鍵一：簽名式樣必須與樓契完全相符
這是最多人出錯的地方。所有業主在申請書上的簽名，樣式必須與當年簽署樓契時的簽名「一模一樣」。任何細微的差別，例如中英文、繁簡體、或者簽名風格的改變，都可能導致申請被要求補交文件甚至被拒絕。所以，簽名前最好先找出樓契副本來對照一下。
關鍵二：如何向銀行或土地註冊處索取樓契副本
如果手上沒有樓契副本，可以有兩個主要途徑索取。第一，如果你的單位仍在按揭期內，樓契正本通常由承按的銀行或財務機構保管，你可以直接聯絡他們申請一份副本。第二，如果單位已經供滿，或者想自行處理，可以親身到土地註冊處進行查冊，並付費申請一份樓契副本。
關鍵三：業主身故、破產等特殊情況處理
如果單位涉及聯名業主，但不幸地其中一位業主已經身故，申請時就需要額外提交死亡證和相關的遺產承辦文件副本。另一種情況是，如果有任何一位業主正處於破產期，他本人便不能在申請書上簽名，必須由其破產案的受託人簽署及蓋章才有效。
第三步：遞交後跟進
成功遞交申請後，不代表可以放下心頭大石，還需要留意審批時間和證明書的有效期。
審批時間：一般需時多久？
在所有文件齊全及正確無誤的情況下，房委會處理「可供出售證明書」的申請，一般需要大約兩至四個星期。實際時間可能會因申請宗數多寡而有所不同。
證明書有效期：12個月內須簽訂臨時買賣合約
當你成功收到「可供出售證明書」後，就要留意它的有效期。這份證明書的有效期為十二個月，由簽發日期起計。你必須在這十二個月內，與合資格的買家簽訂臨時買賣合約，否則證明書就會失效。如果過期，就需要重新遞交整份申請並再次繳付費用，這會直接影響你的居屋出售計劃。
高效放盤搵客策略：如何吸引目標買家？
成功完成各項居屋出售申請，取得「可供出售證明書」後，就進入了整個居屋出售程序中極其重要的一環：尋找合適的買家。要讓您的單位在眾多樓盤中脫穎而出，一套高效的放盤搵客策略是必不可少的。這一步做得好，不單能加快成交速度，更有機會爭取到理想的售價。
鎖定目標買家：深入了解綠表與「白居二」客群
在第二市場進行居屋出售，您的目標買家非常清晰，就是持有「綠表」或「白居二」資格的人士。深入了解他們的需求與考量，是制定銷售策略的第一步。
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綠表買家：他們大多是現時的公屋租戶，期望「租轉買」，改善居住環境。他們對單位的實用性、間隔、收納空間，以及屋苑的社區設施與交通便利性有較高要求。由於他們熟悉資助房屋體系，對居屋的價值有一定認識。
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「白居二」買家：這群買家通常是首次置業的年輕家庭或個人，預算有限，但渴望擁有自己的物業。他們對樓價、按揭成數及單位的裝修狀況會特別敏感。一個裝修企理、可以即時入住的單位，對他們有極大的吸引力，因為這能節省一筆可觀的裝修開支和時間。
了解這兩類買家的特點後，您便可以針對性地佈置單位和撰寫樓盤描述，直接擊中他們的核心需求。
提升單位吸引力的三大技巧
賣樓就如同一場「選美」，第一印象非常關鍵。花點心思提升單位的吸引力，絕對物有所值。
準備高質素的單位相片與影片
在現今的數碼時代，買家大多先在網上篩選樓盤，所以相片的質素直接決定您的單位能否獲得查詢機會。
首先，拍攝前務必將單位徹底清潔，並收拾好多餘的雜物，營造一個整潔明亮的空間感。然後，盡量選擇在日間、陽光充足的時候拍攝，利用自然光線讓單位看起來更溫馨開揚。拍攝時，可以站在房間的角落，以廣角拍攝，這樣更能呈現整個空間的佈局。除了相片，不妨考慮拍攝一段簡短的影片，引導觀眾走一圈，親歷其境地感受單位的間隔與動線，這能大大提升單位的吸引力。
撰寫具吸引力的樓盤描述，突出核心賣點
一份好的樓盤描述，不應只是冰冷地羅列單位的面積、房數等基本資料。您可以嘗試用故事性的方式，帶出單位的獨特之處。
例如，單位的景觀是山景，可以描述成「客廳窗外即是連綿綠意，每日享受寧靜開揚景致」。如果單位剛剛完成翻新，應重點說明「全新時尚裝修，選用優質建材，買家可即買即住，節省時間與金錢」。此外，單位周邊的配套設施，例如「步行5分鐘即達港鐵站」、「鄰近大型商場與街市，生活配套一應俱全」，都是非常實際的核心賣點，必須清晰列出。
選擇合適放盤渠道 (地產代理、網上平台)
準備好相片和描述後，下一步就是選擇將單位「曝光」的渠道。
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委託地產代理：專業的地產代理擁有龐大的客戶網絡，熟悉居屋出售程序，能為您篩選有實力的準買家，並代為處理睇樓、議價等繁瑣事務。這對於工作繁忙或不熟悉買賣流程的業主來說，是一個省時省力的方法。
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自行於網上平台放盤：現在有不少大型的網上物業平台，例如28Hse、House730等，讓業主可以自行刊登樓盤廣告。這個方法的好處是自主性較高，而且可以直接與買家溝通。不過，業主需要自行安排所有睇樓事宜，並要花時間應對各種查詢。
您可以根據自己的時間和情況，選擇最適合的放盤方式，甚至可以雙管齊下，以接觸到最廣泛的潛在買家。
居屋出售常見問題 (FAQ)
在準備居屋出售的過程中，你很可能會遇到各種疑問。我們整理了一些業主最常遇到的問題，希望能為你一一解答，讓整個流程更加順暢。
「可供出售證明書」過期了怎麼辦？
解答：須重新遞交申請及支付費用，出售程序會延誤。
如果不小心讓「可供出售證明書」（即居屋出售證）過期，唯一的處理方法是重新向房屋署遞交一次居屋出售申請，並且再次支付相關的行政費用。這樣一來，整個居屋出售程序無可避免會被延誤，所以在取得證明書後，最好還是把握時間處理放盤事宜。
出售居屋是否必須聘請律師？
解答：是，買賣雙方均須各自聘請律師處理法律文件及樓宇轉讓事宜。
這是肯定的。進行居屋出售，就如任何物業買賣一樣，牽涉複雜的法律文件和樓宇業權轉讓程序。根據香港法律，買賣雙方都必須各自聘請一位律師，以保障雙方的權益，並確保所有交易文件合法合規地完成。
房協與房委會資助房屋的出售限制相同嗎？
解答：不完全相同，業主須直接向房協查詢其計劃的具體轉讓限制。
兩者並不完全一樣。雖然房協和房委會都是資助房屋機構，但它們旗下的計劃，例如「住宅發售計劃」，其居屋出售限制細節可能有所不同。最穩妥的做法，是直接聯絡香港房屋協會，查詢你所持有的單位屬於哪個計劃，以及其具體的轉讓限制條款。
「租置計劃」單位的出售程序及限制是否一樣？
解答：程序相似，但轉讓限制細節可能因計劃及購入日期而異，須另行查核。
程序上大同小異，但限制細節需要特別留意。「租者置其屋計劃」單位的出售程序，與一般居屋相似。不過，其轉讓限制的細節，有機會因為單位的購入日期或所屬屋邨的特定條款而有差異。建議在啟動出售程序前，先向房委會查核清楚。
如何抉擇：在第二市場賣，還是補地價在公開市場賣？
解答：綜合分析個人財務狀況、資金需求、目標買家群及當時樓市氣氛。
這是一個重大的決定，沒有絕對的答案，關鍵在於你的個人情況和目標。你可以從幾個方面分析：首先是財務狀況，你是否能動用一筆資金去補地價？其次是資金需求，你期望套現多少？公開市場的樓價一般較高。還有目標買家，第二市場的買家群較為特定，而公開市場則面向所有人士。最後，當時的樓市氣氛，哪個市場的交投更活躍？綜合考慮這些因素，才能作出最適合你的選擇。