想將手上的公屋或居屋單位在自由市場出售，以獲取更理想的回報？業主必須先向房屋委員會（房委會）完成「補地價」程序。面對可能高達過百萬的補價金額，不少業主都會感到困惑：補地價究竟點計？申請手續是否繁複？如何才能把握最佳時機，慳得更多？本文將為你一文拆解公屋補地價的所有疑問，提供即時估價計算機、清晰解說官方計算公式、詳列5步申請流程及實用慳錢攻略，助你輕鬆完成整個程序。
公屋補地價是什麼？申請前必讀3大重點
在研究公屋補地價計算機或各種公屋補地價計算方法之前，最重要的一步，是先透徹理解「補地價」這個基本概念。清楚掌握背後的原理與規則，對於規劃賣樓或出租等財務決定至關重要。我們為你整理了三大核心重點，讓你對公屋補地價計算有更全面的認識。
補地價的定義與目的
首先，要理解香港的土地由政府持有。政府興建公營房屋，例如公屋或居屋，其售價並非十足市價，而是包含了相當程度的折扣，這部分折扣，其實就是政府為業主豁免了的地價。
因此，「補地價」的程序，就是業主將當年購入單位時，政府所給予的地價折扣差額，歸還給政府。完成補地價的主要目的，是正式解除單位的轉讓限制。這一步完成後，你的單位便可以像一般私人樓宇一樣，在公開市場上自由出售、出租或以其他方式轉讓，不再受到買家資格的限制，從而釋放單位全部的市場價值。
哪些房屋類型需要補地價？
並非所有資助房屋都需要補地價，但適用的範圍其實相當廣泛。如果你持有的單位屬於以下任何一種，日後想在自由市場轉讓，就需要完成補地價：
- 居者有其屋計劃（居屋）： 由1982年5月（第三期乙）起首次推售的單位。
- 私人機構參建居屋計劃（PSPS）。
- 租者置其屋計劃（租置公屋）： 由1998年（第一期）起出售的單位。
- 綠表置居計劃（綠置居）。
- 中等入息家庭房屋計劃： 例如屯門的美樂花園。
什麼情況下必須完成補地價？
清楚自己的單位類型後，下一步便是了解在什麼情況下才需要補地價。這主要取決於你的交易對象和市場。
情況一：在公開市場（自由市場）交易
如果你計劃將單位在公開市場上出售、出租或轉讓，也就是賣給任何公眾人士，並由自己釐定價格，你就必須先完成補地價。這是讓單位業權全面「解禁」，能夠自由流通的唯一途徑。
情況二：在第二市場交易
如果你選擇將單位轉售予合資格的人士，例如持有「購買資格證明書」的綠表人士，或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的買家，這個交易市場稱為「居屋第二市場」。在這種情況下，業主並不需要補地價。不過，整個交易過程以及單位的定價，仍然會受到房屋委員會的相關規定所約束。
公屋/居屋補地價點計？計算機、公式及3大步驟
想知道手上物業的補地價金額，最快的方法當然是使用公屋補地價計算機作初步估算。不過，要準確掌握公屋補地價的計算方法，理解背後的官方公式和步驟才是最重要的一環。其實整個公屋補地價計算過程並不複雜，主要由「最初折扣率」和「補價時市值」兩個關鍵因素決定。接下來，我們會一步步拆解整個計算流程，讓你對公屋補地價點計有更清晰的了解。
【即時估算】公屋/居屋補地價計算機
在正式向房委會申請之前，相信你也很想對可能要支付的金額有個概念。市面上有一些網站提供公屋或居屋補地價計算機，你只需要輸入單位的購入價、當時市值和現時估價，就能即時得出一個參考金額。這類工具非常適合用作初步的財務規劃，讓你心裏有個底。不過要留意，這些計算機的結果始終是估算，最終的補價金額，必須以房委會委託的專業測量師評估為準。
補地價官方計算公式
要準確計算補地價金額，就要理解房委會採用的官方公式。這條公式是根據政府批地契約條文制定，並不能更改。其計算方法如下：
補價金額 = 補價時單位十足市值 x ((購入時單位十足市值 – 當年購入價) / 購入時單位十足市值)
公式看起來有點長，其實可以簡化成一個更容易理解的概念：
補價金額 = 補價時單位十足市值 x 最初折扣率
由此可見，整個計算的核心，就在於找出「最初折扣率」和釐定「補價時十足市值」。
計算步驟一：找出「最初折扣率」
「最初折扣率」是一個固定不變的百分比，在你購入單位簽署臨時買賣合約的那一刻就已經鎖定。這個比率代表政府當年資助你置業的折扣幅度。要找出這個關鍵數字，你需要翻查單位最初的轉讓契據（First Assignment）或其他買賣合約文件。文件上會列明兩個重要數字：「當時的十足市值」和你的「實際購入價」。
利用這兩個數字，就可以計算出折扣率：
最初折扣率 (%) = (當時的十足市值 – 實際購入價) ÷ 當時的十足市值 x 100%
假如找不到相關文件，你也可以付費向土地註冊處查閱及索取單位的首次轉讓契約副本。
計算步驟二：釐定「補價時十足市值」
公式中的第二個變數，就是「補價時十足市值」。這個市值並非由銀行或地產代理的估價決定，而是由業主向房委會遞交補地價申請後，由房委會或其委託的認可專業測量師，上門視察單位後評估得出。測量師會評估單位在公開市場（自由市場）上，沒有任何轉讓限制下的價值。由於這個市值直接影響最終的補價金額，所以補地價的金額會跟隨樓市升跌而變動。
計算步驟三：真實個案示範
現在，我們將以上步驟整合，用一個真實個案來示範整個公屋補地價計算流程：
假設陳先生在多年前以$1,500,000買入一個居屋單位，當時單位的十足市值為$2,500,000。到了今年，他打算補地價，並將單位在自由市場出售。經房委會評估後，單位的現時十足市值為$6,000,000。
-
計算「最初折扣率」：
($2,500,000 – $1,500,000) ÷ $2,500,000 = 40%
陳先生單位的最初折扣率為40%。 -
套入公式計算最終補價金額：
現時十足市值$6,000,000 x 最初折扣率40% = $2,400,000
因此，陳先生需要向房委會繳付的補地價金額為$2,400,000。完成繳款及相關法律程序後，他的單位便可正式在自由市場上出售或出租。
公屋補地價申請流程全攻略：5步完成、文件及費用
了解公屋補地價計算方法之後，下一步就是實際的申請程序。整個流程其實相當清晰，主要分為五大步驟，只要跟著指引準備文件和處理，就可以順利為你的單位解除轉讓限制。
步驟一：遞交「評估補價」申請
申請的第一步，是向房屋委員會（房委會）正式表達你想為單位補地價的意願。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」（表格HD1065C）的文件。遞交時，要連同單位的樓契副本以及一筆行政手續費。這筆費用會在你最終繳付補價時，從總額中扣除。你可以將填妥的表格和文件，交回所屬屋邨的租約事務管理處，或直接交到房委會總部。現時，你也可以透過「智方便+」在網上遞交申請，省卻親身前往的功夫。
步驟二：測量師上門視察及估價
房委會收到你的申請並確認無誤後，就會安排職員或委託的專業測量師，聯絡你並預約時間到單位實地視察。測量師的主要工作，是評估單位在「現時」的十足市值。這個估價非常關鍵，因為它會直接用來計算最終的補價金額。他們評估的是單位在公開市場的價值，這個估值是獨立的，與銀行為按揭申請所作的估價沒有直接關係。
步驟三：接收「評估補價通知書」
完成上門視察及估價後，大約一個月時間，你就會經郵寄方式收到一份由房委會發出的正式文件，稱為「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明你的單位需要繳付的補價總額，以及計算的詳細資料。收到這份文件，代表你已經清楚知道需要準備的確實金額。
步驟四：限期內繳付補價款項
收到「評估補價通知書」後，你需要特別留意文件的發出日期。因為你必須在通知書發出日起計的兩個月內，繳清全部補價款項。這個期限相當嚴格，如果錯過了，這次的評估就會失效，之前繳付的行政費用也不會退還。屆時若你仍想繼續，就需要從第一步開始重新申請。
步驟五：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
當你成功繳付款項後，房委會就會向你發出最後一份關鍵文件——「解除轉讓限制證明書」。不過，領取了這份證明書並不代表整個程序已經結束。最後一步，也是非常重要的一步，就是你要親自或委託律師，將這份證明書帶到土地註冊處辦理註冊手續。完成註冊後，你單位的轉讓限制才算在法律層面上正式解除，自此便可以在公開市場上自由出售、出租或轉讓。
公屋補地價慳錢攻略：把握時機與財務安排
除了使用公屋補地價計算機初步估算費用，掌握補地價的時機與相關的財務操作，才是節省開支與提升回報的關鍵。了解公屋補地價的計算方法後，下一步就是學習如何策略性地執行，讓您的資產潛力發揮到最大。
捕捉最佳補地價時機
補地價金額的高低，與您申請補價那一刻的物業市值有直接關係。根據官方的公屋補地價計算公式，補價金額等於「補價時的十足市值」乘以「最初的折扣率」。由於折扣率是固定不變的，真正影響您支出多少的變數，就是「補價時的十足市值」。
這就帶來了一個重要的理財策略：在樓市調整期申請補地價。當整體樓價下跌時，房委會或其委託的測量師行評估出來的市值自然較低，您需要繳付的補價金額亦會相應減少。精明的業主會選擇在樓市氣氛較淡靜時，主動申請補地價，以較低的成本解除單位的轉讓限制。完成補價後，您可以靜待市況回暖，在樓價回升時才將單位放售或出租，從而鎖定更高的利潤空間。
補地價前後的按揭操作
在財務安排上，單位是否已經補地價，直接影響其按揭的靈活性。
在未補地價的情況下，資助房屋的按揭操作受到嚴格限制。業主基本上不能向銀行申請「加按套現」。只有在極為特殊的情況下，例如需要籌集家庭成員的緊急醫療費用或殮葬費，房委會才可能酌情批准，但審批過程嚴格，獲批金額也僅限於實際所需。不過，對於「平手轉按」，即是將現有按揭餘額轉至另一家提供更優利率的銀行，由於不涉及額外貸款，房委會的取態一般較為寬鬆。
一旦完成補地價，並在土地註冊處註冊了「解除轉讓限制證明書」之後，情況就完全不同。您的物業在法律上已等同於一般私人樓宇，可以自由地向銀行申請各類按揭產品。不論是 refinancing（轉按）以獲取更佳利率，還是加按套現以作其他投資或周轉用途，都可按照銀行的標準程序及金管局的指引進行，享有與私樓業主同等的財務彈性。
公屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理公屋補地價的過程中，很多業主都會遇到各式各樣的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個流程的細節，無論是想知道公屋補地價點計，還是關於財務安排，都能找到答案。
房委會的補價評估有效期是多久？過期後果是什麼？
房委會發出的「評估補價通知書」設有有效期，業主必須在通知書發出日起計的兩個月內，繳清所有款項。
一旦過了這個期限，該次的估價便會自動失效。這意味著整份補價申請會被取消，而之前繳付的申請費用亦不會退還。業主如果仍希望出售單位，就需要重新遞交申請，並再次繳付全額的行政費用，等待房委會重新安排估價。因此，把握這兩個月的黃金時間至關重要。
補地價款項應由買方還是賣方支付？
在法律層面上，政府並無硬性規定補地價的款項必須由買方還是賣方負責。這完全是一個商業協商的結果，由買賣雙方在議價過程中自行決定。
不過，按照市場慣例，絕大部分情況是由賣方（即原業主）承擔這筆費用，並在完成交易前將款項付清，確保物業能夠以「自由身」轉讓。當然，雙方亦可以協議將補價金額反映在最終成交價上。
若不補地價，在自由市場交易有何法律後果？
將未補地價的單位在自由市場上出售、出租或以任何形式轉讓，均屬違法行為。根據《房屋條例》，違法者最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年，後果相當嚴重。
唯一的合法途徑，是將單位售予持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表資格人士（即在居屋第二市場內交易），但交易過程及定價均會受到房委會的規管。
網上計算機的估算，與房委會的最終估價差異大嗎？
坊間的網上公屋補地價計算機，對於業主初步規劃預算，了解公屋補地價計算方法，是一個非常方便的參考工具。但是，計算機的估算結果與房委會的最終估價，很多時會存在一定差異。
主要原因在於，網上計算機通常是基於該屋苑或地區的整體樓市數據作推算。而房委會的最終估價，則是由專業測量師親身上門視察後，根據單位的座向、樓層、景觀、內部狀況（會撇除業主自行加設的裝修）以及申請補價那一刻的市場實況，作出的權威性評估。因此，計算機的結果只應用作參考，具法律效力的金額，必須以房委會發出的「評估補價通知書」為準。
繳付補價的款項可以申請銀行按揭嗎？
直接為該筆補價款項申請銀行按揭是不可行的。因為銀行按揭是以物業作為抵押品，而在未完成補地價程序前，該物業的業權存在轉讓限制，並未具備完整的市場價值，銀行不會批出按揭貸款來支付補價。
正確的財務安排是，業主需要先利用自己的儲蓄或其他資金繳付補價。當成功領取「解除轉讓限制證明書」並完成註冊後，該單位便可在自由市場流通。此時，業主便可以這個已補足地價、具完整市值的物業，向銀行申請全新的按揭或進行轉按套現，從而取回之前用作補價的資金。