【2025樓按成數天書】想借盡九成按揭？一文睇清申請條件、壓力測試及首期計算

置業「上車」是許多人的目標，但面對高昂樓價，籌集首期成為最大挑戰。想盡量減輕首期負擔，申請高成數按揭、借盡九成是關鍵一步。然而，按揭成數上限、供款與入息比率及壓力測試等規定繁複，往往令準買家感到困惑。

本文為你準備【2025樓按成數天書】，一文整合申請九成按揭的必備資訊。從最新的按揭成數上限、壓力測試的實際影響，到不同樓價下的首期及月供實例計算，我們將全面拆解申請高成數按揭的每個細節、審批關鍵及潛在陷阱，助您準確評估借貸能力，輕鬆規劃置業大計。

2025最新按揭成數上限：一文看懂七成至九成按揭

計劃置業的第一步，就是準確計算可負擔的樓價和首期，而這一切都取決於你最終能獲批的樓按成數。近年金管局多次調整按揭政策，想清楚了解最新的樓宇按揭成數規定，由基本的七成上限到如何透過按揭保險借足九成，這部分會為你逐一拆解，助你輕鬆掌握預算。

金管局放寬按揭成數：基本七成上限詳解

首先，我們需要理解銀行按揭的基本框架。根據金管局的最新指引，無論物業價值多少，亦不論是首次置業還是換樓客，自用還是出租用途，所有住宅物業在不經按揭保險的情況下，銀行最高只能提供七成按揭。

這項措施將過往較為繁複的規定簡化，意味著在一般情況下，買家最少需要準備樓價的三成作為首期。舉例來說，如果心儀的單位價值800萬港元，銀行最多只會批出560萬港元（800萬 x 70%）的貸款，買家便需要自己準備240萬港元（800萬 x 30%）的首期資金。

突破七成限制：按揭保險如何實現高成數按揭

那麼，如果首期預算有限，又想盡快上車，有什麼方法可以突破七成的樓按成數限制呢？答案就是申請「按揭保險計劃」。

簡單來說，按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的保障。買家向銀行申請按揭時，可以一併申請按揭保險。當成功批核後，按揭證券公司會為銀行承擔超出七成按揭以外的貸款風險。因為銀行的風險降低了，所以便樂意批出高達八成、甚至九成的按揭貸款。當然，申請人需要為此支付相應的按揭保險費用，這筆費用可以選擇一次過支付，也可以加進總貸款額中分期攤還。

各類樓價最高按揭成數一覽表

透過按揭保險計劃，不同樓價的物業可申請的最高樓宇按揭成數也不同，而且設有貸款額上限。以下為自住物業的最新標準，讓你一目了然：

物業價值 (樓價)	最高按揭成數	最高貸款額
1,000萬港元或以下	90% (九成)	–
1,000萬港元以上至1,125萬港元	80% – 90%	900萬港元
1,125萬港元以上至1,500萬港元	80% (八成)	–
1,500萬港元以上至1,715萬港元	70% – 80%	1,200萬港元
1,715萬港元以上至3,000萬港元	70% (七成)	–

值得留意的是，要成功申請九成按揭，申請人通常需要符合特定條件，例如是首次置業人士及固定受薪等。

情境分析：各類買家首期及按揭實例計算

為了讓你更具體地理解不同樓按成數的實際影響，我們來看看幾個常見情境：

情境一：首次置業人士買入800萬港元物業

樓價： 800萬港元
可申請最高按揭成數： 90% (經按揭保險)
貸款額： 800萬 x 90% = 720萬港元
最低首期： 800萬 – 720萬 = 80萬港元

情境二：換樓客買入1,200萬港元物業

樓價： 1,200萬港元
可申請最高按揭成數： 80% (經按揭保險)
貸款額： 1,200萬 x 80% = 960萬港元
最低首期： 1,200萬 – 960萬 = 240萬港元

情境三：投資者買入600萬港元物業作出租用途

樓價： 600萬港元
可申請最高按揭成數： 70% (不經按揭保險的基本成數)
貸款額： 600萬 x 70% = 420萬港元
最低首期： 600萬 – 420萬 = 180萬港元

從以上例子可見，清楚了解自己的情況及適用的樓按揭成數，對制訂置業預算和儲蓄目標極為重要。

高成數按揭審批門檻：供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試

想成功申請理想的樓按成數，除了符合首期和物業樓價要求，銀行最看重的其實是你的還款能力。這部分主要透過「供款與入息比率」（DSR）這項核心指標來評核。了解銀行如何計算你的還款能力，是掌握樓宇按揭成數申請的關鍵一步。讓我們逐一拆解，看看銀行如何判斷你是否能夠輕鬆應付每月的按揭供款。

按揭審批核心：供款與入息比率 (DSR) 如何計算？

供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）是銀行審批樓按成數時最基本的財務指標。簡單來說，它計算你每月所有債務的總供款額，佔你每月總入息的百分比。根據金管局的最新指引，這個比率的上限是50%。

計算公式相當直接：
（每月總債務供款 ÷ 每月總入息） x 100% ≤ 50%

這裡有兩點需要特別留意：
1. 每月總債務供款：這不單指你正在申請的樓宇按揭供款。它還包括你名下所有的債務，例如私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至信用卡的每月分期還款額。銀行會將這些數額全部加起來，計算出你的總債務。
2. 每月總入息：這主要是指你的固定月薪。如果你的收入包含佣金或花紅，銀行通常會計算過去6至12個月的平均數，並可能在計算時打上折扣，以反映收入的波動性。

舉個例子，假設你的月入是 HK$50,000，你希望申請的按揭每月供款為 HK$20,000，同時你每月需要償還 HK$3,000 的汽車貸款。
你的每月總債務供款就是 HK$20,000 + HK$3,000 = HK$23,000。
你的DSR就是 (HK$23,000 ÷ HK$50,000) x 100% = 46%。
因為46%低於50%的上限，所以你的申請便符合了DSR的基本要求。

申請九成按揭的三大先決條件

要申請最高九成的樓按成數，由於涉及的貸款額較高，銀行和按揭保險公司對申請人的背景審查會更加嚴格。一般來說，你需要同時滿足以下三大先決條件：

首次置業人士：所有借款人和擔保人，在申請按揭時都不能持有任何其他位於香港的住宅物業。這是為了確保高成數按揭的資源，能優先幫助真正有置業需要的人「上車」。
固定受薪人士：申請人的主要收入來源必須是固定的薪金。如果你的收入主要來自佣金、花紅，或者是自僱人士或公司老闆，通常較難符合申請九成按揭的資格，但仍有機會申請八成或以下的按揭成數。
物業必須作自住用途：你購入的單位必須是用於自己居住，而不是用作出租或投資。在申請時，你需要簽署自住聲明書作實。

壓力測試新規定：暫停壓測的實際影響

過去，申請按揭除了要通過DSR，還需要通過俗稱「壓測」的壓力測試。這個測試會模擬在現有利率基礎上加息2厘後，你的DSR仍然不能超過60%。這個要求對不少申請人來說是一大難關。

不過，自2025年2月28日起，金管局已宣布暫停實施壓力測試要求。

這項變動的實際影響非常顯著。它直接降低了申請按揭的入息門檻。以往，即使你的DSR符合50%的要求，也可能因為無法通過壓力測試而被拒。現在，申請人只需專注於確保自己的DSR不高於50%便可以了。這讓一些原本入息「剛剛好」的買家，現在有更大機會成功獲批按揭貸款。

DSR不達標？三大常見陷阱及過關技巧

如果在計算後發現自己的DSR超出50%的上限，可以先檢視是否跌入以下常見的陷阱，並嘗試利用一些技巧來改善狀況。

陷阱一：忽略了其他私人貸款
很多人在計算時，只記得計算新的按揭供款，卻忘記了信用卡分期、稅務貸款等恆常債務。
過關技巧：在申請按揭前，應先審視自己所有的債務。如果資金許可，可以考慮先清還一些額度較小或利息較高的私人貸款。這樣不但能減輕你每月的總還款額，直接改善DSR，長遠來看也能節省利息支出。
陷阱二：非固定收入計算過於樂觀
如果你的收入大部分來自佣金或花紅，自己計算的平均月入，可能與銀行最終評估的數字有出入，因為銀行會採取較保守的計算方法。
過關技巧：準備更長時間的收入證明，例如最少6個月，甚至12個月的糧單和銀行月結單，以證明收入的穩定性。此外，如果你的基本底薪已足夠讓你通過DSR審查，可以考慮在申請時主要以底薪作為計算基礎，令審批過程更順暢。
陷阱三：作為擔保人影響自身借貸力
如果你曾經為家人或朋友的物業按揭作擔保人，該筆按揭的每月供款額也會被計算在你的總債務之中，這會大幅削弱你申請自己物業按揭時的借貸能力。
過關技巧：最直接的方法是與對方商討，看看能否「甩擔保」。如果對方已有足夠的還款能力，可以向銀行申請轉按並移除你的擔保人身份。另一個方法是增加首期，降低貸款額，從而減低每月供款，讓DSR回落至合格水平。

影響最終按揭貸款額的三大關鍵因素

即使計好了心儀的樓按成數，最終銀行批出的貸款額，亦未必與預期完全一樣。其實，除了物業價格和申請人的入息，還有三個大家容易忽略的關鍵因素，會直接影響你的最終樓宇按揭成數和貸款金額。現在就逐一為你拆解。

關鍵因素一：物業估價與估價不足風險

銀行在審批按揭時，一個不變的原則是採用「成交價」與「銀行估價」之中的較低者，作為計算樓按成數的基礎。這意味著，即使買賣雙方同意了一個成交價，銀行亦會委託估價行對物業作獨立評估。

舉例來說，你購入一個成交價為800萬的單位，並打算申請九成按揭，理論上可獲批720萬貸款。但如果銀行的估價只有750萬，銀行便會以750萬為基礎計算，最終只批出675萬的貸款（750萬 x 90%）。這意味著，你需要額外準備45萬現金去填補差額。因此，在簽署臨時買賣合約前，先行向銀行為物業作初步估價，是一個非常重要的步驟。

關鍵因素二：人齡與樓齡如何影響按揭年期？

最長30年的還款期聽起來很吸引，但銀行最終批出的年期，會同時受「申請人年齡」和「物業樓齡」兩個因素限制。銀行會分別計算，然後取兩者之中的較短者作為最終批核年期。

常見的計算方法如下：
1. 人齡計算：75 – 申請人年齡
2. 樓齡計算：75 – 物業樓齡

假設一位35歲的申請人，購買一個樓齡已屆50年的單位。按人齡計，其可造年期為40年（75 – 35），但由於上限為30年，故此項結果為30年。但按樓齡計，最長年期只有25年（75 – 50）。在這種情況下，銀行會取較短的25年為準。這也解釋了為何有些舊樓的樓按揭成數申請，其還款年期會相對較短。

關鍵因素三：現金回贈會否影響實際貸款額？

為了吸引客戶，銀行普遍會提供現金回贈。不過，根據金管局指引，這筆回贈有機會影響實際的貸款額。如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額就必須在計算樓按成數時，從物業買價中扣除。

例如，物業成交價為600萬，申請九成按揭，原先貸款額為540萬。銀行提供1.5%現金回贈，即8.1萬。由於回贈率高於1%，銀行在審批時，會將物業價值視為已扣減回贈的金額，即 591.9萬（600萬 – 8.1萬）。因此，九成按揭的貸款上限會變成 532.71萬（591.9萬 x 90%），而非原先的540萬。雖然差額未必巨大，但在計劃首期預算時，也應將此因素計算在內。

按揭申請實戰流程：由預先批核到成功放款

置業是人生大事，了解清楚整個樓宇按揭成數的申請流程，可以讓你更有預算和信心。很多人以為買樓是簽了臨時買賣合約才開始找銀行，但其實當中還有不少學問。接下來，我們會像朋友一樣，一步一步帶你走過由準備到成功獲取貸款的整個實戰過程，讓你對申請樓按成數的全貌有更清晰的掌握。

簽約前第一步：按揭預先批核的重要性

在物色心儀單位、簽署任何合約之前，強烈建議你先完成一個關鍵步驟：按揭預先批核 (Pre-approval)。這好比在正式出發前，先拿一份詳細的地圖，讓你清楚知道自己的目的地和路線。

簡單來說，預先批核就是你向銀行提交初步的入息及財務資料，讓銀行預先評估你大概可以獲批的貸款金額、年期及樓按成數。這樣做有幾個非常實際的好處：

鎖定置業預算：批核結果會給你一個清晰的貸款額上限，讓你準確知道自己能夠負擔什麼價位的樓盤，避免浪費時間看一些超出預算的單位。
降低交易風險：置業最大的風險之一，莫過於簽了臨約、支付了訂金後，才發現銀行批出的貸款額不足，導致需要額外籌集資金，甚至面臨交易失敗、「撻訂」離場的窘境。預先批核能將這個風險減到最低。
增加談判籌碼：當你手持銀行的預先批核證明，地產代理或業主都會視你為一個更有誠意的「實力買家」，在議價時自然更有優勢。

這個步驟通常是免費的，而且能為你省去後續不少煩惱。在正式開始你的置業旅程前，花一點時間做好這份功課，絕對是明智之舉。

按揭申請六大步驟

當你完成預先批核，並找到理想單位後，便可以正式啟動按揭申請程序。整個過程環環相扣，我們將其拆解成以下六個主要步驟：

簽署臨時買賣合約：選定物業後，你會透過地產代理與賣家簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金，一般為樓價的3-5%。
正式提交按揭申請：簽署臨約後，你需要立即準備好所有文件，正式向心儀的一間或多間銀行提交按揭申請。同時向幾間銀行申請，可以比較不同銀行的批核結果及優惠，選擇最適合自己的方案。
銀行進行物業估價及審批：銀行收到申請後，會委託測量師行為你的物業進行專業估價。同時，信貸部門會審核你的入息、財務狀況及信貸報告(TU)。最終的貸款額會以成交價或估價的較低者為準去計算樓宇按揭成數。
獲取及簽署貸款確認信：若申請成功獲批，銀行會發出一封正式的「貸款確認信」（Facility Letter），詳細列明貸款額、利率、年期、現金回贈等所有條款。請仔細閱讀，確認無誤後簽署交回銀行。
到律師樓簽署按揭契：你的代表律師會根據銀行的貸款確認信，準備一份正式的按揭契據。你需要親身到律師樓簽署這份法律文件，完成按揭的法律程序。
交易完成及銀行放款：在正式的物業交易日（成交日），銀行會將批核的貸款總額，直接轉賬至賣方的代表律師戶口。你只需在此之前，將首期的餘額交給自己的律師便可，順利完成整個交易。

Checklist：各類人士申請按揭所需文件清單

準備充足的文件，是加快按揭審批的關鍵。不同背景的申請人，銀行所要求的文件略有不同。以下為你整理了一份清晰的清單，方便你預先準備：

所有申請人基本文件
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* 最近三個月內的住址證明（例如：水電煤費單、銀行月結單）

固定收入人士
* 最近三個月的糧單
* 最近三個月顯示薪金入賬的銀行戶口月結單
* 最新的稅務局評稅通知書
* （如適用）僱主發出的工作證明信

非固定收入人士（例如：佣金制、Freelancer）
* 由於收入較為浮動，銀行需要更長時間的紀錄作評估：
* 最近六個月的收入證明（例如：佣金單、合約）
* 最近六個月顯示相關收入的銀行戶口月結單
* 最新的稅務局評稅通知書

自僱人士／公司東主
* 除了上述個人文件外，還需提供公司相關證明：
* 有效的商業登記證及公司註冊證書
* 最近六至十二個月的公司銀行戶口月結單
* 最近一至兩年經會計師審核的公司財務報告
* 最新的公司利得稅及個人薪俸稅評稅通知書

每間銀行的審批準則和要求或有微調，建議在提交申請前，先向銀行職員或按揭顧問查詢最準確的文件清單。

按揭成數常見問題 (FAQ)

村屋按揭成數上限是多少？有何特別限制？

村屋的樓按揭成數審批，確實比一般私人屋苑來得審慎。在沒有按揭保險的情況下，銀行普遍最高只會批出六成按揭。如果想申請更高成數，可以透過按揭保險計劃，最高有機會達到八成半，但實際批核情況因個案而異。

銀行對村屋按揭成數較為保守，主要基於幾個因素。首先，村屋的業權和地權可能比較複雜，例如涉及丁權、轉讓限制，或者出入通道的路權問題，這些都會增加銀行評估的難度。其次，村屋的成交量相對疏落，令銀行在估價時較難找到充足的參考數據，估價往往會比較保守。最後，部分村屋可能存在未經申報的僭建物，這亦會直接影響銀行的審批決定和最終的樓宇按揭成數。因此，在考慮購入村屋前，建議先向多間銀行進行預先估價，以掌握較準確的預算。

樓花按揭能申請高成數按揭嗎？有何風險？

樓花物業同樣可以透過按揭保險計劃，申請高成數按揭，最高可達九成。申請流程與現樓相若，銀行會先根據買賣合約價進行初步審批。

不過，申請樓花高成數按揭的主要風險，在於「估價變動」。最終獲批的貸款額，是取決於物業落成時（即「上會」時）的銀行估價，並以「成交價」與「當時估價」的較低者為準來計算樓按成數。假如樓市在物業建築期間出現調整，落成時的估價低於當初的成交價，銀行便會以較低的估價計算貸款額。這意味著，即使獲批九成按揭，實際貸款金額亦會減少，買家需要準備額外的首期資金去填補差額，這就是俗稱的「估價不足」風險。

轉按、加按的最高按揭成數如何計算？

處理轉按或加按時，最高按揭成數的計算基礎是物業的「當前估值」，而不是最初的買入價。

對於一般轉按（即平手轉按，將按揭由A銀行轉至B銀行以獲取更佳利率或回贈），最高按揭成數與新購物業看齊，在沒有按揭保險下通常是七成。

至於加按套現，即是利用物業升值後的空間借取額外資金，其可套現金額的計算方法為：

（物業當前估值 x 銀行批准的最高按揭成數） – 尚未償還的按揭貸款餘額

例如，物業當前估值為800萬元，銀行最高批出七成按揭（即560萬元），而原有的按揭尚欠300萬元，那麼業主最多可加按套現260萬元（560萬 – 300萬）。

非固定收入人士（如Freelancer）如何提高獲批按揭成數？

對於 Freelancer 或主要收入來自佣金等非固定收入人士，銀行在審批樓按成數時會特別注重入息的穩定性。根據按揭保險計劃的規定，申請八成以上的高成數按揭，申請人必須為固定受薪人士。因此，非固定收入人士一般較難申請到八成以上的按揭。

要提高獲批按揭成數的機會，關鍵在於向銀行證明您擁有持續且穩定的還款能力。您可以準備以下文件以建立銀行的信心：

提供更長時間的入息證明：準備最少連續六個月，甚至十二個月的銀行月結單，顯示有穩定及持續的收入存入。
提交稅務文件：提供最近一至兩年的利得稅報稅表，這是最有力度的官方入息證明。
展示相關工作合約或紀錄：提供與客戶簽訂的服務合約，以證明未來收入的來源。
保持良好的信貸紀錄：準時償還所有信用卡數及私人貸款，維持健康的信貸評級。

作為物業擔保人會如何影響我自己申請按揭的成數？

擔任物業擔保人，最直接的影響是會削減您自己申請按揭時的借貸能力，雖然不一定直接降低按揭成數上限，但會大幅影響最終可獲批的貸款金額。

當您為他人作擔保後，該筆按揭的每月供款額，會被視為您的固定債務之一。日後當您自己申請按揭時，銀行在計算您的「供款與入息比率」（DSR）時，會將這筆擔保的供款計算在內。這會佔用您DSR的額度，從而顯著降低您可以負擔的每月最高供款額，最終導致您能夠借入的貸款總額減少。所以在答應成為擔保人前，必須仔細評估這對自己未來置業計劃的長遠影響。